房产税的理论阐释

　　第 2 章 房产税的理论阐释

　　本章主要介绍的是房产税的理论阐释，就房产税的涵义、与其他相关税种的关系、相关理论基础和改革的意义进行了阐释。

　　2.1 房产税的相关概念

　　2.1.1 房产税的涵义

　　房产税指的是以房产作为课税对象，按照房产的评估价值或者租金的收入作为计税依据，向房产所有权的持有人或使用者征收的一种财产税。任何家庭和个人都必须拥有和占用房产，因此，房产税是和大家密切相关的一种税种。当前，对房产税的定义主要有几种：一是指只以房屋及其产权交易为课征对象的房地产税；二是以房产为课税对象、向产权的所有人征收的、按房产的评估价值或者租金收入为计税依据、向房产所有权的所有者征收的一种财产税。

　　当前，世界上征收房产税的国家和地区大都是对房产的保有环节进行征税，有的国家和地区将土地税与房产税合并，统一称为“房地产税”；有的国家和地区将房屋、土地等不动产统一征税，称为不动产税，课税对象是房屋和土地；还有的国家称财产税，课税对象主要为住宅、房地产。尽管称谓不同，有的并不是单独征收，而是并到其他税种一起征收，但他仍然是各国税制体系中的重要组成部分。因其在课税对象、征收范围和方式上都存在不同，因而学术界对概念的界定并没有一个统一的标准。

　　我国现行的房产税是指 1986 年国务院颁布的《中华人民共和国房产税暂行条例》中所界定的房产税，主要是对位于城市、县城、建制镇和工矿区范围内的应纳税房产征收房产税，以年为单位征收。但在 80 年代，中国的住房一般是通过福利分配的方式，城镇居民的收入普遍较低，个人基本没有住房，该条例规定的课征对象是对个人自用住房免税，仅对经营性住房征税。本文所研究的房产税指的是 2011 年沪渝房产税试点改革中的房产税，对房地产的保有环节进行征税是今后我国房产税改革重点的发展方向。

　　2.1.2 房产税与房地产税、财产税的关系

　　房地产税是指在房地产的开发、经营、销售的过程中，房地产的所有者、消费者、使用者需要向国家缴纳税款的税种，它的征收对象是房地产或者是与房地产相关行为及其收益。房地产从其物质表现形态来看，主要包括：房产、地产及房地合一的房地产，各国也是依据这三种形态来征收房地产税。一般意义上的房地产税，包括对土地本身及其相关的价值课税，同时包括对土地上的建筑物等不动产进行征税。在我国，房地产税是指房地产等不动产做为课税对象进行征收的诸多税种的总称。从房地产税与房产税的含义来看，房产税的征税范围要小于房地产税。

　　财产税对人们拥有或能够支配的财产征收的税种。现代税制体系中一共拥有三大课税体系，包括财产税、商品税和所得税。在国际上，马斯格雷夫又将财产税细分为两类：一是对财产所有权的拥有者或者占有者所征的税，在征收方式可以分为一般财产税和个别财产税；而另一种则是对财产的相关转移形式的课税，主要包括遗产税、继承税和赠与税。

　　财产税包括动产税和不动产税，不动产税是指以不能移动的财产，如土地和房产等为课征对象的财产税，不动产税是财产税体系中最为重要的组成部分。不动产税具有多重课征的性质，包括不动产的持有环节、交易环节和取得环节，因而可以划分为不动产保有税、不动产转让税和不动产所得税三种。房产，是不动产，属于不动产保有环节的财产税。

　　2.2 房产税征收的理论基础

　　房产税征收有其理论基础，在这个问题上，学术界有不同的观点，比较有代表性的有财政收入说、收入调节说、资源配置说、利益支付说等。

    2.2.1 财政收入说

　　财政收入说的产生时间较早，这类学说主要适用于人类社会发展的早期阶段，尤其是封建社会。封建社会的政府支出主要以稳定的水源为基础，而土地和房屋以其固有的稳定性和广泛性，成为税收收入的最重要组成部分。当前我国房产税的开征仍具有重要的现实的意义。但政府支出并不主要依赖于房产税，通过房产税所征税款主要是用于为政府提供的公共产品和服务提供资金支持。

　　2.2.2 收入调节说

　　收入调节说的理论认为，影响收入水平的主要因素有两个：个人的生产能力和个人的财富总量。个人的生产能力主要依靠的是个人的勤劳付出和能力，生产能力不同，收入就不同，个人财富的累计也就不同，易被社会广泛接受。但是对于个人财富而言，个人并不需要付出同样的劳动，却获得不相匹配的收益，容易引起社会底层的不满，因而对其产生的收益加以课税，从而满足民众对公平的要求。

　　2.2.3 资源配置说

　　资源配置说认为，在在资源配置过程中，市场发挥着基础性的作用。但是，如果仅仅依靠市场来进行调节，并不能实现社会资源的最有效分配，所以要充分依靠政府的相关措施来进行宏观调控。作为财政政策的重要组成部分，税收一方面是政府财政收入的最重要的来源，另一方面也具有优化资源配置的功能，从而能够实现国家的宏观调控目标。政府开征房产税可以做到对闲置的土地、房屋的充分利用，遏制房地产投机，实现资源的合理流动，使资源得到最充分的利用。

　　2.2.4 利益支付说

　　利益支付说最早创立于资本主义发展的初期，是随着国家契约论的发展而产生的。最早得到重农学派的提倡，后来成为英国传统学派的主要主张，对房产税的课征而言，利益支付说认为，政府为房产的所有者和占有者提供了包括国防、治安、提供公用物品和基础设施等相关的服务，保障了房产相关利益人的基本生活并不断得到改善，房产利益相关者还能不断依靠房产获得收益，因此房地产税的本质就是房地产利益相关者为从房地产所获得收益的一种支付。

　　2.3 房产税改革的意义

　　2.3.1 抑制房地产投资和投机需求

　　开征房产税能够抑制房地产不合理的投资需求，引导居民理性对待购房问题，有助于调整产业结构。房产需求包括两个方面：一是居民购房以满足自身住房的需求；二是购房以满足投资的需求。房产税的征收能够同时对这两种需求产生影响，一方面会使购房以满足自住需求的购房群体购房更加理性，使他们在购房时不仅要考虑购房成本，还要考虑持有的相关成本，从而促使他们更加理性的选择适合自己的房产；另一方面，对购房以满足投资需求的投资者而言，房产税的征收无疑增加了他们的投资成本，加大了他们的投资风险，降低了投资预期，进而达到抑制投资需求的目的。同时，房产税的征收会影响购买者的心理预期，观望的心态能够有效的抑制对房地产的过度需求。

　　2.3.2 调节收入分配，缩小贫富差距

　　随着我国经济的快速发展，贫富差距问题日渐凸显，已经逐渐成为影响我国经济社会稳定的一个重要因素。根据统计，2011 年我国的基尼系数为 0.48，超过国家警戒线 0.4,的标准。这一问题的解决与否将直接影响我国的改革建设进程。十八届三中全会就提出要构建合理有序的收入分配格局，从而让改革发展的成果更多更公平的惠及全体人民。当前，利用房地产实现个人财富的保值增值已经成为投资的一条重要手段，直接催生了房地产市场的过热发展，也成为贫富差距不断扩大的重要因素。我国实施房产税改革，有利于房产税对收入分配差距调节。对个人所有房产征收房产税，对于调节收入分配，缩小贫富差距，实现社会公平和资源的合理配置，能够发挥重要的作用。同时，将房产税收入用于保障房的建设，能够解决低收入群体的住房问题，对于缓解社会矛盾、实现社会公平有着重要的作用。

　　2.3.3 培育地方税主体税种，完善分税制财政体制

　　我国房地产行业的快速发展，带动了土地出让价格的节节攀升，使得土地出让金收入在地方政府财政中的地位越发重要，地方政府越来越多的依靠土地出让金收入，使得地方政府土地财政问题越来越突出。

　　房产税具有直接税的性质，其税基广、税源稳定，在很多国家都是其地方政府财政收入的重要来源。我国房产税的开征能够为地方政府提供稳定的财政收入来源，从而使地方政府改变之前过度依赖土地出让金收入的财政模式。从短期来看，房产税在全国实施条件尚不成熟，税基较窄，房产税收入有限。但是，从长期看，在我国地方税体系缺乏主体税种的情况下，随着房产税改革的推进，房产税有潜力成为地方税体系的主体税种，为地方政府提供稳定财政收入来源，从而使财政体制中财权与事权的平衡趋于完善，为完善我国的财政体制提供条件。