“首先满足业主需要”的实施问题

　　第二节  "首先满足业主需要"的实施问题。

　　一、细化"首先满足业主需要"原则的必要性。

　　根据《物权法》的规定，建筑区划内，规划的车位、车库应当首先满足业主的需要。

　　该规定的理由在于，小区业主在生活上依赖于车位、车库之使用功能，车位、车库应当具有小区配套设施之属性。

　　《建筑物区分所有权解释》对于是否符合"应当首先满足业主的需要"规定的认定给出了一定的标准，即按配置比例处分。

　　但是，《物权法》第七十四条的该规定仅是一个原则性、方向性的规定，并未对"首先满足业主需要"的内涵、定性、操作细则及限制进行明确规定，实践中可能会产生许多争议。

　　第一，对于"首先满足"的方式而言，根据《建筑物区分所有权解释》，满足业主需要的处分方式有出售、附赠或者出租，但是没有明确三种方式中哪一种是首选的方式。如果业主和开发商就处分方式未能达成一致时，该如何处理而要满足的是业主在何种情况下的哪一种程度的需要也没有明确规定。例如，如果开发商以出售的方式将车位、车库之权属转移给业主，但是业主拒绝购买而要求以租赁的方式使用车位、车库时，法律并没有明确规定应当采取哪一方的观点来处理车位、车库。如果按照开发商一方的观点，车位、车库只能购买而无法租赁，那是否算是满足了业主对车位、车库的需要呢如果说，处分车位、车库的方式是由开发商单方面决定，业主只能选择接受或者不接受，那么《物权法》中关于车位、车库权属由当事人约定的条款就显得十分多余。

　　第二，对于"首先满足"的时间而言，随着我国社会经济的发展，家庭拥有汽车的数量也逐年增长，业主对小区车位、车库的需求量也随之不断提高。这又引发了一个新的思考，即首先满足业主需要的"首先"是指哪一个时间段。一个小区的每一套商品房销售的时间点都不尽相同，从小区开盘起售直至整个小区的每一套商品房、每一个车位、车库都销售完毕，可能会经历数个月甚至数年的时间，有的小区商品房甚至会留有部分住宅或车位、车库一直无人购买。如果开发商对车位、车库的处分是否符合首先满足业主需要的判断时点，法律没有明确规定，如果部分业主在购买商品房时没有自有车辆，而在小区车库售罄后才购买了车辆，这时小区内已无车位、车库供其购买，是否算是首先满足了业主需要。再比如，一些小区车位、车库在开始销售后很长一段时间都再无业主购买，是否代表业主已经不再需要这些车位、车库，开发商是否向小区业主以外的人处分无人购买的闲置车位、车库。如果可以，则很可能会违反法律应按配置比例处分给业主的规定；如果不可以，则会导致车位、车库长期闲置，浪费资源。

　　第三，对于"首先满足"的数量而言，我国现行《物权法》也没有进行明确规定。目前我国的现实情况下，小区的车位、车库本身建设数量不足，如果小区内每一户业主都有购买车位、车库的需求，则必将出现供不应求的状况。如果一户业主拥有多辆汽车，则只购买一个车位、车库肯定无法满足该业主的需要，此时必须要考虑是否应该在购买数量上无限制地满足业主的需求。但是，如果无限制地满足了业主对多个车位、车库的数量的需求，很有可能会造成对其他业主的不公平。因为，在这样的车位、车库数量不足的情况下，如果有业主购买多个车位、车库，很有可能就导致其他业主无车位、车库可购买，则对于这些业主而言，其需求并没有得到满足。但是，如果限制每一户业主只能购买一个车位、车库，不仅缺乏明确的法律依据，又无法使得车位、车库的利用得到最优化配置，在实践中也是个亟待法律明确的争议问题。

　　由以上分析可知，原则性的"应当首先满足业主的需要"之规定，在实践中不利于落实和执行。要想使该规定达到其预期的立法效果，真正做到保护业主的利益，《物权法》就应当对该规定进一步细化和完善。

　　二、"首先满足业主需要"细化操作之探索。

　　（一）明确内涵。

　　有一些学者认为，"首先满足"的目的是使业主能够优先购买或优先承租车位、车库，即业主享有优先购买权或优先承租权。王利明教授明确反对这种观点。

　　笔者赞同王利明教授的观点，这样的解释也许在理论上说得通，但是却不是立法本意，在实践中也无法达成，原因有二：（1）如果要将"首先满足"解释为业主的"优先购买权",因为"优先购买权"在我国法律上是一个早有的概念，则立法者无需在措辞上选择"首先满足"四个字，而为了法律的延续性和法律解释的便捷性，应当沿用"优先购买权"的用语。由此可见，立法者并没有将"首先满足"等同于"优先购买权"的意图；（2）如果将"首先满足"解释为业主的"优先购买权"或"优先承租权",在实践中是无法操作的。由于车位、车库的权属最初是归属于开发商的，而如上文所述，双方当事人的"约定"实际上是开发商对车位、车库的单方面定价，业主丝毫没有议价能力。因此，在这种情况下，即使规定了业主享有优先购买车位、车库的权利，也无法避免一种情况，就是开发商利用其优势地位漫天要价，导致业主无力购买而自愿放弃对车位、车库的优先购买权，由此开发商即可将车位、车库转让给小区业主之外的第三人。由此可见，将"首先满足"解释为"优先购买权"或"优先承租权"不仅没有办法保护和满足业主对车位、车库的需求，甚至会给予开发商将车位、车库转让给除小区业主以外的第三人一个正当的理由。而在这样的房地产市场中，便会产生车位、车库价格虚高，富人占有越来越多的稀缺资源、穷人逐渐被市场边缘化的畸形现象。

　　另外，大部分观点认为，"首先满足"也不是指开发商对业主购买车位、车库的需要的无限制、无条件地满足。如果法律规定要求开发商无限制、无条件地满足业主对车位、车库的需要，不仅是实践中难以操作的，更会损害开发商开发建设车位、车库的热情，不利于缓解城市化进程中加剧的停车难问题，也会影响房地产市场的健康发展。业主对车位、车库的需要可能随着时间的推进而有所变化，开发商作为追求利润的商人，其目的是通过开发建设小区而获得营利，其不可能长时间、无条件地迎合业主因其自身需要变化而随时提出的各种要求。比如，从开发商的角度而言，如果其在商品房销售完毕后的几年时间内，都为业主保留购买车位、车库的选择，那在业主未购买的几年时间中，由于未来业主可能在任何时间内提出其对车位、车库的需求，则开发商为了"首先满足"业主需要，不可以对该等车位、车库作出任何处分，该等车位、车库就会处于闲置状态，无法为开发商收回其建设成本，也造成了土地空间资源的浪费。另外，如果开发商已经为其处分车位、车库提供了合理的方案和价位，而业主如果仍然无法接受导致双方一直不能达成一致，在此情况下，如果还将开发商满足业主的需要之义务理解为无限制和无条件地满足，对开发商而言显失公平、过于严苛。而在实践中，还十分有可能出现业主无理要求开发商免费将车位、车库的权属转让给业主的现象发生。由此一来，考虑到成本问题，开发商在投资建设小区时，便会谨慎投资建设配套的车位、车库，导致的后果就是，开发商失去建设车位、车库的积极性，而业主对车位、车库的需要也无从得以满足，该"首先满足"的规定将缺乏实施的基础。

　　（二）明确定性。

　　对于《物权法》第七十四条第一款中对规划的车位、车库应当首先满足业主需要的规定是否属于强制性规定的问题一直存在这争议。部分观点认为，该规定不属于强制性规定。另一种观点，如王利明教授认为，该规定属于强制性规定。

　　因为如果该规定不是强制性规定，如果开发商未遵守"首先满足"业主的需要的情况下与小区业主以外的第三人订立了处分规划的车位、车库的合同，业主则无法主张该等合同无效。如此情形下，本款规定所包含的立法目的就无法实现，所以凡是未满首先满足业主需要之规定而订立的处分小区车位、车库的合同，都应当被宣告无效。

　　关于对"首先满足"规范的定性，王利明教授认为，本款的规定应当属于《合同法》中规定的效力强制性的规定。

　　陈华彬教授也持有相同观点，认为如果该规范不是强制性规定，则开发商可以任意将车位、车库处分给小区业主之外的第三人或者将过多数量的车位、车库处分给特定业主，损害小区内其他业主的停车利益而无需承担责任，这样的结果与《物权法》第七十四条及《建筑物区分所有权解释》的立法意图相违背。

　　笔者对此表示赞同，也只有将本款规定理解为强制性规定，开发商才无法在满足业主需要之前就将小区车位、车库处分给小区业主以外的第三人，也无法违反"配置比例"的要求将过多数量的车位、车库出售或者出租给某一个业主。如果发生前述情况，小区业主的利益由此受到了损害，有利害关系的业主可以根据本款强制性规定及《合同法》相关规定请求宣告该等买卖合同或租赁合同无效。

　　（三）明确操作细则。

　　1.价格限制。

　　要真正做到"首先满足"业主对车位、车库的需要，就应当改变开发商对车位、车库单方定价的话语权，只有改变开发商单方面定价的局面，才能为业主与开发商就车位、车库的购买问题进行协商约定创造基础。但是，正如此前讨论，投资建设车位、车库的成本如何确定，开发商由此获得多少利润才是合理范围，都无法用一个统一的规定加以明确。如果不由开发商单方面定价，必须要探索出一个对车位、车库的价格相对合理地进行确定的方法。对此，笔者建议，应当规定，车位、车库的价格应当由开发商委托一个有资质的第三方评估机构进行评估后确定。该评估程序应当由法律强制规定，在开发商建设完成车位、车库之后进行，评估结果应当向相关房地产监管部门进行备案，以作为开发商销售车位、车库的定价依据之一。在销售车位、车库时，业主和开发商可以依据评估价格签订车位、车库买卖合同。如果开发商已经依据法律规定对车位、车库的价格进行评估，并且依据评估价格加上合理利润作为定价，对车位、车库进行销售，业主却仍然无法接受该价格而拒绝购买，则应当视为开发商已经完成了"首先满足业主需要"的义务，有权将该等车位、车库出租给除小区业主以外的第三人。

　　2.时间限制。

　　对于业主的需要，在数量上也应当是合理的，这种需要不是指特定个别业主无条件的需要，而是最广大业主的合理需要。

　　基于这样的考虑，也为了在最大程度上发挥已建设的车位、车库的效用，以及促使开发商更加积极地投资建设车位、车库的，也保护开发商的正当利益，法律应当规定一个"首先满足业主需要"的合理的期限，以此妥善解决业主由于暂时没有购买车辆而暂时对车位、车库没有需求的情况。在《建筑物区分所有权解释》的征求意见稿中，曾经提出了一个四年的期限，如果开发商没有确保车位、车库能够按照配置比例在业主办理房屋入住手续后的四年内，通过出售或者出租等方式为业主所使用，而向业主以外的第三人处分了车位、车库，应当认定属于对《物权法》第七十四条中"应当首先满足业主的需要"规定的违反。但是由于《物权法》第七十四条相关规定并没有规定期限，在《建筑物区分所有权解释》中规定期限缺乏法律依据，最后并没有体现在正式实施的《建筑物区分所有权解释》中。

　　笔者认为，如果要求开发商保证在一段很长的时间内，业主都能够按照配置比例取得或者使用车位、车库，这是对开发商提出了过于苛刻的要求。但是，如果完全没有相关规定，却又无法为《物权法》中"首先满足业主的需要"之规定保驾护航。因此，还是应当为开发商"首先满足业主的需要"之义务规定一定的期限。可探索的方法之一是赋予开发商一定的催告公示责任，即开发商应当通过使小区业主能够明显知悉的方式，将处分车位、车库的具体方案进行公示，如果在公示的期限内，业主明确表示拒绝购买或租赁车位、车库，或者在公示期限结束之后业主仍然没有明确表示要购买或租赁车位、车库的话，则视为业主放弃其对车位、车库的需要。开发商由此可以将车位、车库另行处分，对除小区业主以外的第三人出租车位、车库。

　　另外一种可探索的方式，是在业主与开发商签订的商品房销售合同中明确一定的期限，供业主选择是否购买或租赁车位、车库，期限的起算从双方签订商品房销售合同之日计算。在该种情况下，则该期限就更加灵活，可由双方当事人协商确定。同时，在该期限内，在业主尚未最终决定是否购买车位、车库时，开发商不得将向除小区业主以外的第三人出租该车位、车库。如果在双方约定的期限结束后，业主仍然没有明确提出其要购买车位、车库，则开发商可以向小区业主以外的第三人出租该车位、车库。

　　但是，必须强调的是，开发商向小区业主以外的第三人处分车位、车库的方式应当限于出租，而不包括出售和附赠，否则也将违反有关"按配置比例处分"的要求。我国部分地区已经制定了地方性规定，明确开发商对小区车位、车库租售方案的公示义务。例如，广州规定开发商应当将车位、车库的租售方案在建筑区划内显着位置公示 30 日，并将方案报房地产部门备案。

　　该地方立法实践具有一定的借鉴意义。

　　3.数量限制。

　　开发商将车位、车库出售给小区业主的数量要求和限制，按照《建筑物区分所有权解释》的规定，应当符合配置比例的要求。配置比例即指小区内用于停放汽车的车位、车库的数量与商品房套数的比例。每个小区的配置比例是在开发商投资建设之前，就由规划部门事先确定的。因此，配置比例是衡量小区停车状况的较为客观的数据。但是，目前的法律规定下，按照配置比例处分车位、车库的具体内涵并没有明确规定。在不同配置比例的情况下，开发商应当采取什么样的方式处分车位、车库才算是符合了配置比例的要求，该等细节问题值得进一步探讨。开发商在约定或公示的催告期限内，开发商"首先满足业主的需要"的义务，可以按照配置比例的不同分情况理解。

　　第一种情况是配置比例小于或等于 1:1 时，开发商在约定或公示的催告期限内不得将车位、车库出租给除小区业主以外的第三人。另外，由于配置比例过小，每一户业主平均并无法分得一个以上的车位、车库，为在最广泛层面满足业主需要，考虑到公平合理问题，开发商在约定或公示的催告期限内，有义务不得将两个或两个以上车位、车库处分给同一个业主，否则，必将有其他业主对车位、车库的需要无法得到满足。

　　第二种情况是配置比例大于 1:1 且小于或等于 2:1 时，开发商在约定或公示的催告期限内不得将车位、车库出租给除小区业主以外的第三人。另外，开发商在约定或公示的催告期限内，有义务不得将三个或三个以上车位、车库处分给同一个业主。因为，由于配置比例的限制，一个业主最多平均能分得两个车位、车库，如果有一个业主获得了三个或三个以上车位、车库，必将损害其他业主本应有选择权购买最多两个车位、车库之利益。

　　配置比例逐步增加的情况，开发商"首先满足业主的需要"之义务的要求参照以上论述类推，在此处不再赘述。

　　（四）明确处分给第三人的限制。

　　根据《物权法》的规定，对规划的车位、车库的处分方式可分为出售、出租和附赠，但对于开发商是否能将小区车位、车库以前述方式处分给小区业主以外的第三人没有明确规定。

　　对于出售和附赠，由于是所有权的永久转移，处分了之后开发商无法再改变其权属。另外，《建筑物区分所有权解释》中明确规定了开发商应当按配置比例将小区车位、车库处分给业主。因此，无论是实践中还是学界都认为，小区的车位、车库在任何情况下都是不允许出售或附赠给除小区业主以外的第三人的。出租作为一种不会导致所有权转移的处分方式，其仅提供使用权并且具有一定期限，出租给第三人之后仍然有出租给小区业主之可能，因此开发商是否有权将小区的车位、车库出租给除小区业主以外的第三人在实践中颇有争议。一种观点认为，满足业主的需要应当是满足业主一定程度上的基本需要，在满足的时间和数量上都应当有所限制。部分观点认为，《物权法》中"应当首先满足业主的需要"之规定意味着开发商在任何情况下都没有将小区车位、车库出租给小区业主以外的第三人的权利，小区的车位、车库只能由小区居民使用，至于开发商的利益是否会因此受到损害，可以不用考虑。

　　现实中我们可以看到，由于房地产市场中车位、车库价格迅速增长，甚至由于开发商利用市场优势地位单方面决定销售价格和销售方案，导致许多实际有停车需求的业主无力购买车位、车库。开发商为了尽快收回成本、获取利润，更是变本加厉地提高小区车位、车库的价格，甚至很可能在业主无力购买导致车位、车库闲置的情况下出租给小区业主以外的第三人。若是出于合理配置土地资源、充分利用闲置车库的意图，将小区内闲置的车位、车库处分给小区业主以外的第三人似乎无可厚非。但是现在造成这种情况的原因是小区业主无力购买，而不是没有停车需求。这时，就应当对开发商将小区车位、车库处出租第三人的行为作出明确而合理的限制，在保障小区业主停车利益的前提下，帮助开发商尽快收回成本、充分利用车位、车库资源，也能够缓解小区周边的停车难问题。

　　如上文所述，小区的车位、车库在任何情况下都是不允许出售或附赠给除小区业主以外的第三人的，这一点并无争议。关于开发商是否能向小区业主以外的第三人出租小区内的车位、车库，却有不同的观点。笔者并不赞同在任何情况下，开发商都无权将小区内的车位、车库出租给第三人的观点，理由如下：

　　第一，《物权法》第 74 条第 1 款规定的是"应当首先满足业主的需要",从字面意思上看，"首先"意味着在满足了业主的需要之后，可以由开发商根据实际情况，满足除小区业主以外的第三人的需要，将闲置的车位、车库出租给小区业主以外的第三人可以在满足小区业主停车需要的基础上同时满足周边的停车需求，是当今社会停车难问题愈发严峻的情况下便捷可行的方式。如果说，完全不允许开发商将小区车位、车库出租给小区业主以外的第三人，从立法角度而言，《物权法》就应当包含"只能满足业主需要"之表述。因此，允许开发商在满足业主的需要的情况下，将小区车位、车库出租给小区业主以外的第三人，是符合《物权法》本款规定的立法意图的。

　　第二，如前文所述，首先满足业主的需要不意味着无限制地满足，应当未开发商首先满足业主的需要的义务设立一个合理的时间期限，关于该时间期限的分析将在下文进行详细论述。小区业主的停车需要是随着小区业主所拥有的汽车数量而变动的，随着社会经济的发展和生活水平的提高，小区业主所拥有的汽车数量必将逐步增长，停车需要也相应增加。因此，在实践中经常会出现在小区商品房出售初期直至商品房都售完时，并没有很多的业主同时购买小区的车位、车库。

　　这时，小区的许多车位、车库在很长一段时间就会出现闲置的状态。这种情况下应当允许开发商将向小区业主以外的第三人出租闲置的车位、车库，以尽快收回开发商的建设投资成本，也做到物尽其用，合理配置资源。由于租赁是有期限的，在小区业主有停车需要时，开发商在相应租赁期限结束后仍然能够将小区的车位、车库出售给小区业主，这并不会造成与《物权法》中"应当首先满足业主的需要"规定之间的矛盾。

　　综合以上分析，笔者认为，结合上文所论述的价值限制、时间限制和数量限制要求，在遵守"首先满足业主的需要"的前提下，开发商应当有权将小区的车位、车库出租给除小区业主以外的第三人。为了使开发商该等出租权利具有合法的基础，《物权法》应当对此问题进行明确规定。

　　第三节 "没有约定或约定不明"的补救。

　　一、增加的"没有约定或约定不明"规定的必要性。

　　我国《物权法》（草案）（2005 年征求意见稿）中曾经采纳了"推定归属说",规定对于没有约定或者约定不明确的车库的归属，除非建设单位等能够证明其享有所有权外，属于业主共有。

　　但是，在我国正式实施的现行《物权法》当中，删除了该"推定归属"的规定。在我国目前的立法体系下，对于没有约定或者约定不明确的车位、车库的权属并没有进行规定，仅仅规定了规划的车位、车库的权属可通过当事人进行约定，产生了一定的空白。《物权法》删除对没有约定或约定不明的车位、车库权属应当归属于全体业主之规定的最初意图在于保护开发商的投资热情和投资成本，但是很可能将广大业主置于更加弱势的地位。如果对"没有约定或约定不明"时车位、车库权属的直接规定，则会导致权属不明之后果。而现实中最容易出现争议的往往就是"约定不明或没有约定"的情况，这样的立法空白不利于解决现实中产生的争议问题。《物权法》作为规范物之所有权的法律，不应该对产生争议的问题避而不谈，而应当作出明确规定，为争议解决提供法律依据。

　　二、"没有约定或约定不明"规定之探索。

　　目前，在"没有约定或约定不明"时，应当如何确定小区车位、车库的所有权归属，学界的主流观点有两种不同的声音：第一种观点认为，在"没有约定或约定不明"的情况下，开发商应当保留小区车位、车库之所有权。其理由如下，第一，这样的权属规定有利于降低业主与开发商之间产生纠纷的可能。《物权法》实施之前，车位、车库的权属大部分都未约定在商品房买卖合同中，如果此时业主能够共有该等车位、车库之所有权，将会有大量的诉讼产生，还可能在实践应用涉及到法律溯及既往之效力问题，极大地冲击了既定的权属划分，房地产市场的稳定发展将受到不利影响；其次，如果强制规定车位、车库的权属在"没有约定或约定不明"时由业主共有，将开发商建设车位、车库的积极性将受到打击，社会发展和人们生活水平提高都有负面影响。

　　第二种观点认为，小区的车位、车库在"没有约定或约定不明"时，应当由全体业主共有，车位、车库作为业主生活不可或缺的配套资源，其掌控者不应当是以"卖房赚钱"为目的的开发商，甚至允许该资源的升值空间成为开发商利用继续从业主身上盈利的工具。

　　如果在"没有约定或约定不明"的情况下，车位、车库之权属还能为开发商所保留，对业主利益无疑是一种损害。

　　笔者倾向于采取上述第二种观点，理由在于，在开发商十分强势的房地产交易市场中，加重处于主导地位的开发商主动与业主就车位、车库之权属进行协商和约定的义务，才能做到平衡业主与开发商的利益。处于明显强势地位的开发商无论是从信息资源还是交易地位方面，都完全有能力和机会明确约定小区车位、车库的所有权由其保留。业主和开发商所签订的商品房买卖合同一般都是由开发商所制定的格式合同。因此，将约定车位、车库所有权之约定义务加之于开发商，并无不合理之处。如果开发商在其提供的商品房买卖合同中未对车位、车库之权属进行规定，也未与业主另行就车位、车库之权属签订其他合同，应当视为开发商自动放弃了其约定车位、车库权属的权利，属于没有约定或约定不明的情况。

　　在此种情况下，应当适用学界中的"推定归属说",推定车位、车库的权属应当由小区业主共有。

　　"推定归属说"适用于法律对车位、车库的权属没有规定或者规定不明确，而双方当事人也没有约定或约定不明确的情况。因此，"推定归属说"是在"合同约定说"无法适用时的一个补充。该说认为，在此情况下，除非另有足够的相反证明，否则权属不明的车位、车库应当由全体业主所共有。

　　基于以上分析，《物权法》第七十四条应当重新采纳《物权法》（草案）（2005年征求意见稿）关于在没有约定或约定不明的情况下，车位、车库之权属属于小区业主所有的规定。