《物权法》中小区车库归属研究导言

　　导 言

　　一、问题的提出

　　我国人均汽车保有量和需求量随着经济社会的发展和生活水平的提高而呈现逐年快速增长的趋势，但是由于土地资源稀缺，停车难的问题日益凸显。小区内的车位、车库是业主生活中不可或缺的配套设施，但是业主日益增长的停车需求无法为小区的车位、车库建设所满足，由此引发尖锐的矛盾，成为了社会中的一大问题。从开发商的角度而言，建设车位、车库会增加其开发小区的成本，而车位、车库的利润相较于房屋而言还处于低位，于是，开发商没有建设车位、车库的积极性。从政府的角度而言，为了解决越来越严重的停车难问题，逐渐出台规定，加大车位、车库与小区房屋套数的配置比例，要求开发商必须完成建设后才能通过小区房屋的竣工验收。

　　但是在现实中，小区车位、车库不足与小区业主停车需求无法满足的矛盾依然尖锐，并且将长期存在，由小区车位、车库权属不清晰而产生的纠纷也越来越多，特别是业主与开发商之间的权属纠纷。对小区车位、车库的权属的明确界定显得尤为迫切。

　　《物权法》第七十四条对小区车位、车库的权利归属问题已经进行了初步规定，为解决小区车位、车库的权属纠纷提供了法律依据。但是，由于《物权法》

　　第七十四条的规定仍然过于原则化、缺乏实际的可操作性，相关的法律制度又不够完善，实践中在解决这方面的纠纷时会面临诸多困难，法律规定亟待进一步完善。本文将对《物权法》第七十四条对小区内车位、车库权属规定问题进行研究，希望在现行规定的基础上，基于私法自治和保障业主利益的原则，对我国小区内车位、车库权属问题提出自己的看法。

　　二、研究的价值和意义
　　
　　停车难是现代经济社会发展到一定程度无法避免的问题，特别是在我国人均土地占有量偏少，城区的土地资源开发利用程度已经趋于饱和，但是居民私家车拥有量逐年迅速增长的情况下，停车难问题尤其成为居民生活水平提高的一大阻碍。于是，在城区机动车道边、闲置空地甚至是人行道路面上，乱停车的现场愈发多见，造成了居民生活和交通秩序的混乱。小区内停车资源稀缺造成了业主和开发商之间关于车位、车库权属的争议不断。《物权法》出台之前，我国法律对小区车位、车库的权属没有清晰界定，使得在解决业主和开发商之间的权属争议时缺乏明确的法律依据，也不利于定纷止争、明晰产权。

　　《物权法》历时十三年，于 2007 年 10 月 1 日正式实施，其中第七十四条规定了规划的车位、车库的权属可以由当事人约定并且应当首先满足业主的需要，占用业主共有部分的车位应当由业主共有。随后，最高人民法院也针对该问题出台了《建筑物区分所有权解释》，对进一步明确小区车位、车库权属问题，保障业主的停车利益，在一定程度上能够解决现实中小区车位、车库的权属争议。

　　但是，《物权法》第七十四条是我国对小区车位、车库权属问题的第一次立法尝试，不周详之处在所难免。关于车位、车库的分类、"约定归属"的合理性及"首先满足业主需要"规定的可操作性等问题仍有进一步完善的余地。

　　本文将通过对《物权法》第七十四条的讨论，分析其法律规定的存在，由此探索出相对完善的小区车位、车库权属界定规则，为解决现实纠纷提供解决思路，也为《物权法》第七十四条未来的修订和完善提出可参考和借鉴的方案。

　　三、国内研究现状综述
　　
　　小区内车位、车库之权属问题与业主利益密切相关，对于在小区地面上的车位，由于其大多是占用小区业主共有的道路，相关争议较少，其权属由业主共有也被绝大多数学者及司法实践所认可。关于小区内的地下车库之权属问题，由于其与业主利益密切相关，无论是在《物权法》起草过程中，还是正式实施后，我国学者对该问题则一直争议不断。长期以来，主要形成了以下几种学说：

　　1、小区业主所有说。小区业主所有说的支持者中所持理由各有不同，主要有三种理由：

　　第一种理由认为，基于业主对其所购买建筑物的专有权，其对车位、车库的所有权实质上是业主在车位、车库之上享有其共有部分的持份权，原因在于，该等车库的建设成本已经被开发商在销售小区商品房包含于销售成本当中，业主支付对价购买了小区商品房，实际上已经是共同承担了该等车库的建设成本，其理应为该等车库共同的合法所有权人。

　　第二种理由认为，小区的车位、车库基于其特殊功能，是小区内不可或缺的生活配套设施，开发商为业主提供该等车位、车库是其义务。车位、车库作为业主生活中不可或缺的一部分，应当法定由业主共有而不能以约定方式决定其权属。如果开发商享有小区车位、车库之所有权，业主的利益必将被损害。小区内车位、车库如果是经过建筑规划而成为小区的配套设置，就应当是小区建筑物的从物，如同小区的电梯、管道、绿地等，应当与作为主物的小区建筑物一同转移给业主。

　　第三种理由认为，小区内的土地使用权包含了地上的土地使用权也包括了地下的土地使用权。在小区商品房销售之后，地下的土地使用权应当随着地上建筑物一并向业主转移，这也是"地随房走"原则之体现。地下车库作为建设在小区地下之建筑物，其依附于小区内地下的土地使用权，也必然应当与小区土地使用权一并向业主转移，由全体业主共同享有其权属。

　　2、开发商所有说。该说主要是针对地下车库的权利归属，认为地下车库虽然与小区建筑物具有一定的主次关系，但是并不构成法律上之从物。地下车库是根据法律规定的独立物，其具有独立的所有权，如果当事人在商品房买卖合同中未对该等车库之权属进行约定，也不会导致从物与主物一同转移的法律后果。因此，开发商应当可以保留地下车库的所有权。另外，与小区内业主共有的部分不同，地下车库具有明确的四至和独立的利用与功能性，可以通过独立的权属登记来证明相关权利人、权利属性和权利范围，能够被认定为专有部分，而与作为业主共有部分的小区绿地、道路、楼梯间等不同。并且，地下土地使用权之概念已经在我国被法律认可，小区业主对其专有部分的购买，仅能取得小区内地表或者地上的土地使用权，而小区内地下的土地使用权并不会受到影响，应当仍为开发商所有，相应的地下车库之所有权也能够为开发商所保留。

　　3、国家所有说。该观点的理由之一是，地下车库是根据《人民防空法》等相关规定而建设的，其虽然平时用于停车之功能，但实质上还是人防工程，其权属应当推定为国家所有。支持该观点的其他理由还有，实践中，地下车库往往是不计算容积率的，而出让地价主要是依据容积率来计算的，因此，开发商向国家支付的出让地价并未包含未计算容积率的地下车库部分，其土地使用权并未转移给开发商，地下车库之权属也相应的由国家所有。

　　4、合同约定说。该说认为，小区内车位、车库之权属应当由业主和开发商在商品房买卖合同的约定。

　　此学说之前提原则是民法中的尊重私法自治，即在缺乏明确的法律规定时，可以由业主与开发商通过约定之方式确定地下车库的所有权归属。此学说是对反应了我国长期的实践经验，有利于激发开发商投资建设车位、车库的积极性，有利于充分开发利用地下空间资源和社会财富的良性循环利用，与市场经济的内在要求相适应，也有利于有效地利用和管理车位、车库。

　　我国《物权法》实际上采纳了这一观点，规定了规划的车位、车库之权属可以由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。

　　5、建设成本分摊约定说。该说认为，当车位、车库的建设成本未被开发商分摊至业主时，则开发商能保留其所有权；反之，则由全体业主共同享有其所有权。

　　成本分摊决定说下对车位、车库权属的判断依据在于商品房的销售价格当中是否已经包含了车位、车库的建设成本。

　　如果车位、车库的建设成本纳入了商品房的销售价格中，则在业主购买了各自专有的商品房后，车位、车库应当由业主共有，如果车位、车库的建设成本没有纳入商品房的销售价格中，则开发商可以保留车位、车库的所有权。

　　在该说的理论下，还进一步发展出了投资收益说，认为车位、车库的权属应当依据市场机制理论进行确定，即遵循"谁投资，谁受益"的市场基本原则。

　　换句话说，如果是开发商投资建设的车位、车库，则该等车位、车库的所有权应当由开发商所保留；而如果车位、车库是由业主投资建设的，则该等车位、车库的所有权应当属于全体业主。但是由于房屋销售价格是否已经包含了车位、车库的建设成本无法确定，还存在着"谁是投资人"的争议，无法根本解决问题。

　　6、区分所有说。这种学说的支持者所持观点各异。譬如，有观点认为，停车位应当依据其不同的形式来判断相应的权属，即根据地面车位、地下车库、架空层车位、地面独立车库等不同形式进行分别判断。

　　还有观点将车位归为地面车位及地下车位两种类型。地面车位又可进一步细分为根据相关部门的建筑规划审批而设立的车位和随着在小区设施不断使用中发展出的在道路上以划线分割等简易方式设置的车位。地下车位也可进一步细分为根据记载于建设工程规划许可证上之用途所建设的地下车库和未在建设工程规划许可证上载明停车用途、由开发商利用小区的地下空间建设的车位。区分所有说的支持者一般基于上述分类，以其他学说之观点再对车位、车库的权属进行进一步界定。

　　7、空间权说。该说包含了两种完全相反的观点：第一种观点认为，空间权也是业主取得的小区土地使用权的一部分，业主的空间权被地下车库之存在所侵害，开发商能够合法地保留地下车库的所有权，也就是保留了本应属于业主的空间权，但是，小区业主已经通过购买商品房获得了小区的土地使用权，开发商保留小区的空间权则无相应依据，其无法从法律逻辑上进行合理解释。因此，只能推定由全体业主共享地下车库的所有权。第二种观点则认为，根据《物权法》第136 条，土地的地表、地上、或者地下能够分别设立相应的土地使用权，这合理地解释了地下车库所占用的地下土地使用权之存在的正当性。地下的土地使用权对应于地下车库的所有权，符合房地产权属登记之要求，能够由开发商所保留。

　　8、容积率决定说。该说认为，根据房地产相关的法律法规，建筑物取得相应宗地号的土地使用权面积份额的前提是计入建筑容积率（建筑容积率=建筑总面积/土地使用权面积）。计入建筑容积率的建筑物权利人在取得权属证书之前，要依法向国家支付土地使用费。由于没有相应宗地号的土地使用权面积份额，不计入建筑容积率的建筑物（面积）的相关权利人无须向国家交纳土地使用费，其初始登记时的法律权利依附于具有独立所有权的建筑物（面积），不能取得独立的权属证书。

　　根据前述理论，不计算容积率的车位之产权由商品房买卖合同约定的条款法律强制性规定，是无效条款。不计算容积率车位的买卖合同违反法律强制性规定，是无效合同。同时，也有观点认为，保证小区居住环境的舒适是设定容积率要求的主要目的，地面车位才是为该等目的所应当遵守容积率要求的车位、车库类型，小区居住环境与地下车库存在与否无密切关联性，促使开发商开发利用地下空间资源才正是实践中不计算地下车库容积率之目的。因此，未计入容积率不应当成为地下车库归业主共有之理由，地下车库的权属应当依据空间权说确定。

　　四、主要研究方法和范围
　　
　　基于我国《物权法》和《建筑物区分所有权解释》的规定，本文主要采用了实证分析的研究方法，从利于解决实践中出现的争议之角度出发，对《物权法》第七十四条之规定逐一进行分析和论述，并由此探索相对完善的我国小区车位、车库的权属界定规则，希望能为我国未来《物权法》及相关法律法规的完善和修订提供可以借鉴的观点。

　　本文研究的是小区内的车位、车库权属问题。所谓小区内的车位，是指主要以划线编号等简单方式进行分割的各个停车空间，其相互之间或与外界空间不具有完全封闭的物理隔离，但是也具有明确的四至。所谓小区内的车库，是指具有四至封闭的停车空间，其相互之间或与外界空间具有完全封闭的物理隔离。在小区内，车位一般指露天的停车空间，大部分车位占用的是业主的共有部分，由于其所占用的土地使用权属于业主共有，不能分割而独立登记，因此该部分车位通常也无法独立登记，而应当由业主共有。车库一般指的是地下车库，并且一个地下车库中可以进一步分割为多个车位，每个被分割而成的车位也具有明确的四至和独立性，对于单个业主而言，其是车位，对于全体业主而言，其是车库。对于此种地下车库，我们可以称其是由车位组成的。

　　车位和车库虽然在物理形态上有明显的差异，但是因其都具有明确的四至和利用上的独立性，其法律性质和权属界定并不由其物理形态决定，本文并不以车位和车库之区别作为讨论权属问题的区分标准。

　　在小区车库类型中，还存在着附属于特定建筑物的独立车库，可存在于地上或地下。此类型车库主要存在于高档的别墅小区，特定的车库仅附属于特定的别墅，其功能是服务于特定业主的停车需求，而不能独立于该别墅单独处分给小区内的其他业主。根据王泽鉴教授的观点，此类车库是为了辅助房屋的经济目的，是房屋的从物。

　　根据从物必须随主物一同转移的原则，此类车库的所有权必须随同建筑物一并转移给特定业主，一般不会发生权属争议问题，不属于本文所讨论的车位、车库的范围。

　　本文所讨论范围内的车位、车库是指附属于整个小区，功能上服务于全体业主的车位、车库。小区内附属于特定房屋的独立车库、非属于小区内部的经营性停车场及违反规划要求擅自建设的车位不在本文的讨论范围之内。

　　五、论文结构本文的结构大致分为三个部分：

　　第一部分，概述《物权法》第七十四条的规定及其中存在的问题，提出增加规划在业主共有部分上的车位类型的规定、分别完善规划的车位、车库权属的规定和占有业主共有部分的车位权属的规定三个问题。

　　第二部分，对规划的车位、车库的权属问题进行研究。本部分主要讨论了"约定归属"的利弊、"首先满足业主需要"的实施问题和"没有约定或约定不明"的补救方法，旨在肯定"约定归属"的前提下，通过细化"首先满足业主需要"之操作和规定"没有约定或约定不明"时权属由业主共有，来保障小区业主的利益。

　　第三部分，对占用业主共有部分的车位的设置和使用规则进行探索。本文认为，对于业主共有的车位，首先应当明确界定其范围，即明确"其他场地"之含义。另外，为了减少业主有停车需求却无力购买具有独立所有权的车位、车库之现象，应当要求开发商承担法定配建的义务，即在小区建设规划时，留有充分的日后能够为业主作为停车功能的业主共有的场地。本部分还将为共有车位设计相对合理的使用规则，以减少业主之间、业主与业主之外的第三人之间、业主与开发商或物业管理服务公司之间的纠纷。

　　六、论文的主要创新及不足本文的主要创新之处在于"大题小作"、偏重实践性并以现行立法方向为基础提出法律建议。

　　本文着重对《物权法》下建筑物区分所有制度中一个较小范围的问题进行研究，即小区内车位、车库的权属问题。《物权法》中的相关条款为第七十四条，本文为提高论述的针对性，极力缩小讨论的范围，对《物权法》第七十四条的条款进行逐一分析，力求做到"大题小作".

　　另外，本文的研究和论述都具有较强的实践性，是在我国社会经济发展现状的框架下作出的讨论，论述过程中也充分结合法律的规定和我国各地的实践操作，使所研究问题和提出的建议能够真正的解决小区内车位、车库的权属争议。

　　最后，本文的是在肯定《物权法》第七十四条中关于小区车位、车库权属问题规定的立法方向和积极效果的基础上论述现有法律规定的不足之处，结合实践和学界产生的各种争议分析，提出在现有《物权法》第七十四条的框架内，构建相对完善的车位、车库权属界定规则的建议。

　　由于本文的所研究的问题具有较强的实践性，而由于国内外社会和政治背景的不同，借鉴国外的实践操作和参考国外较新的文献具有一定难度。同时，本文着重于探索实践操作规则，细化现有《物权法》第七十四条关于小区内车位、车库权属问题的规定，可能存在着所提出的解决方式缺乏其他相关配套法律法规支持的问题。