《物权法》下小区内车位的权属问题探讨

　　摘要

　　2007 年 10 月 1 日，《中国人民共和国物权法》（以下简称"《物权法》"）正式颁布实施，其中第七十四条及后续出台的《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》（以下简称"《建筑物区分所有权解释》"）为我国小区内车位、车库的权属界定指明了方向，有利于明晰小区车位、车库的所有权归属、定纷止争，促进社会经济稳定发展。本文将从前述立法背景出发，首先对《物权法》第七十四条之规定进行简要论述，并肯定其对于解决我国小区车位、车库权属问题之进步意义。但是，由于《物权法》第七十四条规定的原则性，其中还存在一些亟待完善的问题，如规划的车位、车库之"约定归属"的利弊问题、"首先满足业主的需要"要求的实施问题和"没有约定或约定不明"的补救方法，还有占用业主共有道路或其他场地的车位的中"其他场地"的含义、开发商配建义务问题和使用规则的问题。

　　本文一共分为三章：

　　第一章，《物权法》第七十四条的规定及其问题。在对《物权法》第七十四条三个条款内容进行逐一介绍，并肯定其对解决我国小区内车位、车库权属问题的进步意义的基础上，本部分提出了《物权法》第七十四条主要存在的三个问题，也是本文所要讨论的问题：第一，车位分类的问题，《物权法》第七十四条疏忽了规划在业主共有部分上的车位之类型，虽然该等车位在实践中权属十分明确，应当由业主共有，但是法律规定的疏忽容易引起业主和开发商理解的不一致，产生争议和纠纷。相应的解决途径就是对《物权法》第七十四条中的车位分类作出进一步解释，明确第一款和第二款之规划的车位、车库仅限于规划在非业主共有部分上的车位车库，而第三款法定由业主共有的车位应当包含规划在业主共有部分上的车位；第二，规划的车位、车库的权属问题；第三，占用业主共有部分的车位的设置和使用规则问题。其中，后两个问题是文本论述的重点，将在后续章节分别详细论述。

　　第二章，规划的车位、车库的权属问题研究。本部分主要从三个角度进行研究：第一，"约定归属"的利弊。在分别讨论了"约定归属"的不足及优势的基础上，肯定"约定归属"的正面意义，并提出协调"约定归属"利弊之途径，即落实"业主优先"的原则，细化"首先满足业主的需要"的操作和在"没有约定或约定不明"时倾向于保护业主的利益而相对牺牲开发商的利益；第二，"首先满足业主需要"的实施问题。"首先满足业主需要"体现了规划的车位、车库之"业主优先"的原则，对于保障业主利益而言具有重要意义。但是，该原则缺乏细化规定，在实践中难以操作，为保护业主利益造成了一定障碍。因此，细化该原则对完善小区车位、车库权属制度十分必要。同时，本部分将尝试从明确内涵、明确定性、明确操作细则和明确处分给第三人的限制几个方面探索细化该原则的可行操作；第三，"没有约定或约定不明"的补救。《物权法》第七十四条未未定规划的车位、车库权属在 "没有约定或约定不明"时应当如何处理。本文认为，基于开发商的优势地位和保护业主利益的必要性，应当规定在"没有约定或约定不明"时，规划的车位、车库权属由业主共有。

　　第三章，占用业主共有部分的车位的设置和使用原则。对业主共有车位的讨论首先应当明确"其他场地"的含义，否则业主共有车位的范围将模糊不清。本部分将首先提出明确"其他场地"含义的必要性并对其范围进行初步界定，认为"其他场地"指的是用于停车之功能的业主共有土地使用权的场地，而无论其是否经过建设规划。在实践中，时常会出现业主有停车需求却无力购买有独立所有权的车位、车库的情况。因此，本文认为，为贯彻《物权法》第七十四条所秉持的保障业主利益之原则，应当结合规划等其他相关规定，要求开发商对共有车位负有法定配建义务，该等配建不是指经过建设规划审批的"实质建设",而是在小区建设和规划时，保留一定面积的能够作为停车之功能的业主共有的场地，以保证小区业主能够以相对低的成本获得停车资源。针对共有车位还有一个重要的问题，就是其使用规则，如果缺乏恰当的使用规则，容易引发业主之间、业主与业主之外的第三人之间及业主与开发商或物业管理服务公司之间的纠纷。本文认为，共有车位的使用应当在遵守对业主共有部分使用的一般性规定下，结合车位的功能属性，对其使用主体、使用原则和管理机制进行特别规定。

　　关键词：车位；车库；权属　　目录
　　
　　导言
　　
　　一、问题的提出
　　二、研究的价值和意义
　　三、国内研究现状综述
　　四、主要研究方法和范围
　　五、论文结构
　　六、论文的主要创新及不足
　　
　　第一章 《物权法》第七十四条的规定及其问题
　　
　　第一节 《物权法》第七十四条解析
　　一、《物权法》第七十四条规定内容
　　二、《物权法》第七十四条的评价
　　第二节 《物权法》第七十四条存在的问题
　　一、车位分类问题
　　二、规划的车位、车库的权属问题
　　三、占用业主共有部分的车位的权属问题
　　
　　第二章 规划的车位、车库的权属问题研
　　
　　第一节 "约定归属"利弊分析
　　一、"约定归属"的不足
　　二、"约定归属"的优势
　　三、"约定归属"利弊之协调途径
　　第二节 "首先满足业主需要"的实施问题
　　一、细化"首先满足业主需要"原则的必要性
　　二、"首先满足业主需要"细化操作之探索
　　第三节 "没有约定或约定不明"的补救
　　一、增加的"没有约定或约定不明"规定的必要性
　　二、"没有约定或约定不明"规定之探索
　　
　　第三章 占用业主共有部分的车位的设置和使用规则
　　
　　第一节 "其他场地"的含义
　　一、明确"其他场地"含义的必要性
　　二、"其他场地"含义之探索
　　第二节 开发商的配建义务
　　一、配建义务的必要性
　　二、配建义务规定之探索
　　第三节 使用规则
　　一、明确使用规则的必要性
　　二、使用规则之探索
　　
　　结语
　　
　　参考文献