房地产公司战略的具体实施

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【题目】艺谷房地产公司持续发展战略探究 
【第一章】房地产公司发展问题研究绪论 
【2.1 - 2.2.6】艺谷房地产公司产业环境分析 
【2.2.7 - 2.2.9】商品房批准预售与销售情况 
【2.3 - 2.6】艺谷公司内部条件分析 
【第三章】艺谷房地产公司发展战略制定 
【第四章】房地产公司战略的具体实施
【结论/参考文献】艺谷房地产公司战略管理研究结论与参考文献

　　第4章 公司战略保障措施

　　战略制定以后，必须付诸实施，才能对企业的发展起到积极的促进作用；否则，已制定的战略就会成为空谈，战略制定也就没有了意义。要想使已制定的战略得到落实、贯彻和实施，就必须有切实可行的、具体的战略实施措施。对深圳艺谷房地产企业而言，其房地产业务战略的具体实施措施主要可以从以下几个方面重点考虑。

　　4.1 组织结构再造

　　4.1.1 现有组织结构分析

　　深圳艺谷房地产公司现行的组织结构属于机械式的组织结构，适用于公司规模不大，生产和管理工作较容易、外部环境较为稳定的情况。然而日益加速的技术创新、顾客的偏好和组织员工期望的不断变化，给深圳艺谷房地产公司带来越来越多的挑战。这就要求公司根据其内外环境的变化和公司长远发展战略进行变革，例如组织结构再造。

　　4.1.2 组织结构再造建议

　　为顺应深圳艺谷房地产公司发展战略的实施，组织结构再造必须遵循以下基本原则：一是要与战略相符，即目标导向原则。组织机构只是实现组织目标的手段，必须服从组织所选择的战略的需要；二是注重集权与分权的均衡性，目前深圳艺谷房地产公司主要采用集权的管理模式虽然有利于提高管理效率，但是不利于提高各个分、子公司的积极性和创造性，因此组织结构再造方案必须考虑到集权与分权这么一个权衡性问题，以充分保证总部的决策效率和监管效率，并促使下面的执行层具备积极性、开拓性；三是流程优化的原则，组织结构再造意味着业务流程将被重新梳理，很多关键的部分都需要对人流、物流、信息流、资金流进行根本性的改变，从而达到组织结构与运行机制相匹配；四是尊重现实，循序渐进，深圳艺谷房地产公司还未发展到生死存亡的历史性抉择关头，并不需要颠覆性的革命。

　　因此，在保持正常业务不受到过多、过大的干扰下，用发展的眼光去制定和执行组织结构再造方案，对现有利益格局进行缓和式调整，才是上策。

　　4.2 企业文化建设

　　企业文化可以说是一个企业的灵魂，在企业发展战略实施的过程中不可避免的会面临各种各样的问题和挫折，解决这些难题仅依靠物质激励和惩罚是明显不够的，而企业文化能为解决这些困难提供一种动力和一种精神。因此企业文化建设是企业实现其长期发展战略的重要保障。深圳艺谷房地产公司应尽快建立与战略相适应的企业文化，这样企业文化可以为公司发展战略的顺利实施提供支撑作用。

　　培育具有深圳艺谷房地产公司特色的企业文化只有立足于公司的具体特点，选择适合自身发展的企业文化模式，才能够这样才能得到员工和外部利益群体的认同与理解。目前深圳艺谷房地产公司渐渐形成了一些具有自身特色的企业文化，并形成了许多有先进理念的价值观，例如初步确定了以“科学、规范、积极、创新”为核心价值观的企业文化，但是对文化建设缺乏系统性和科学性的文化内容。

　　（1）加强员工对企业文化的认同。在选择和确立了组织价值观以及企业文化以后，企业的高层管理者应该做好企业文化的宣传与推广工作。首先，充分利用一切宣传工具与手段，宣传公司文化的内容和要求，例如在公司的显要位置张贴宣传企业文化的标语，在公司网站上进行及时的方针、思想、文化宣传。其次，有目的地对公司员工进行培训与教育，让他们系统地接受、强化以及认同公司所倡导的组织价值观以及企业文化。培训教育的方式可以多种多样，例如引入外部的权威进行宣讲，在健康有益的文娱活动中可以把企业文化的价值观贯穿进行。其三，树立典型榜样，尤其是领导人的榜样作用，公司员工可以从榜样人物的精神风貌、工作态度以及言行表现之中，深刻地理解到企业文化的实质。其四，公司建立一定的奖优罚劣的规章制度，定期让员工按照企业文化的内容对照自己或者同事的行为，自我评判和互评是否做到了企业要求，又如何改进。

　　（2）企业文化的更新与发展。为了确保企业文化能够与深圳艺谷房地产公司发展战略相配合，必须根据公司发展战略的需要对其进行及时的更新。

　　另外，当公司的内外条件发生变化时，同样需要不失时机地调整、更新、丰富和发展公司文化的内容和形式。这既是一个不断淘汰旧文化，生成新文化特质的过程，也是一个认识与实践不断深入的过程，最终使得企业文化能够达到更高的层次。

　　4.3 企业核心竞争力培育

　　企业的核心竞争力是指在长期的生产经营过程中形成的，是不容易被竞争对手效仿的，而且还能带来超额利润的独特能力，是企业的无形资产。深圳艺谷房地产公司只有通过公司核心竞争力的分析与培育，才能顺利地应对当前房地产多样化需求以及日益激烈的市场竞争环境，才能在当前严峻的国内外经济形势下降低风险以及谋求发展。本文通过对深圳艺谷房地产公司行业环境及竞争要素分析，系统和全面的了解了影响房地产市场的政治、经济、社会、技术等环境因素及企业组织内部的优势和劣势、外部的机会与威胁，从而得出核心竞争力对房地产企业竞争战略的制定有着举足轻重的作用。

　　具体而言，深圳艺谷房地产公司可以从以下几个方面入手。

　　（1）积极建立先进科学的组织结构，实施全过程管理。对于房地产企业而言，其组织结构的变革可以通过组织结构再造、管理制度创新以及工作团队建设等方式来实现。深圳艺谷房地产公司必须根据发展战略和外部不断变化的外部环境重新界定内部各职能部门与子公司的权限，促进相关部门与工作团队之间的分工协作，制定完善的现代化管理制度，最终实现深圳艺谷房地产公司核心竞争力的培育与提升。

　　（2）加强企业人力资源开发的力度，打造高绩效、高执行力的人才团队。

　　人力资源是公司的第一资源，目前深圳艺谷房地产公司存在人力资源开发力度不够等方面的不足，一定程度上影响了公司核心竞争力的塑造与提升。持续引进富有创新精神与竞争力的人才，不断挖掘与激发现有员工与工作团队的潜力，培养管理与技术人才的后备梯队，这是深圳艺谷房地产公司产品创新、品牌建立、战略目标实现的根基。公司发展战略的成功实施必须高度重视人力资源开发，推行先进且适宜的企业文化，建立科学、有效地激励机制，努力打造出高绩效、高执行力的人才团队。

　　（3）严抓产品质量，提高服务意识，树立品牌美誉度。近年来，房屋建筑屡现裂缝、渗漏和隔音隔热效果差等质量问题，暴露了一些房地产开发商偷工减料、不负责任和相关监管部门履职的缺失。深圳艺谷房地产公司要想在未来的房地产市场站稳脚跟，就必须使质量管理真正落实到行动上。

　　海尔公司曾提出“服务是销售的开始”,它强调了服务的重要性。对于房地产公司未来发展而言，同样非常重要。一方面，土地资源具有不可替代性与不可再生性，短期内不能重复开发和利用，因此我们应该提高土地开发的利用价值，把服务看成产品的一个组成部分进行综合分析；另一方面，现代人对生活品质的要求越来越高，只有能满足顾客的潜在需求，例如良好的物业管理服务，才能在市场上获得比较好的口碑，形成良性循环。只有产品质量和服务两手抓，才能真正的树立起公司品牌的美誉度。

　　4.4 资金筹集保障措施

    房地产企业资金是房地产企业为进行房地产开发、经营和从事有关配套服务活动所使用的资金。我国房地产投资资金除部分来源于财政、主管部门拨入和企业在开发经营过程中的积累资金外，绝大部分是企业自行筹集的。

　　因此，资金筹集是否有保障，对于房地产企业的经营发展具有重大影响。

　　4.4.1 财务管控措施

　　1.艺谷公司财务管理上出现的问题（1）没有完善的财务管理制度。深圳艺谷房地产公司虽然设置有一定的财务制度，但但财务管理职务不完善，一方面内部财务出现职责不分的现象，内部财务制度不严格致使会计信息失真，另一方面，根本没有健全的财务管理制度，使企业内部的管理人员无规章制度可以遵循，财务管理上存在很多漏洞，影响企业发展；同时，企业内部的财务管理人员与企业老板都有着血缘关系或者是地缘关系，这在一定程度上就使在财务管理制度的约束力得不到发挥，执行起来比较困难。（2）财务管理意识比较淡薄。由于艺谷公司在规模上比较小，导致了高层混淆了会计工作与财务管理，常常把这两种工作相结合起来，财务管理的工作全部交由会计人员管理；另一方面，对财务管理的认识也比较缺乏，没有专业的财务知识，也很好研究财务管理工作，这样一来，就造成了财务管理工作出现混乱，降低了企业财务管理的效率。（3）财务人员的综合素质较低。艺谷公司存在一个问题就是会计人员通常管理财务工作，没有设置专有的财务管理部门。

　　会计人员虽然具有一定的专业知识与技能，但是财务管理工作与会计工作是不同的，他们在财务管理理念上比较落后，没有创新精神，以及积极探索的能力，即使企业设置有财务管理机构，但是财务人员分工不明确，以及思想道德有待提高。在进行账目的登记时，容易迫于领导的权威，为了生活，出现做假帐的现象。因此，影响了财务信息的可靠性以及真实性。

　　2.财务管控改进的具体措施（1）加强财务管理制度的创新。财务管理制度的创新主要是通过财务控制以及财务治理这两方面进行创新。对财务控制的创新主要是运用实时的财务控制方法，包含有：财务预算、财务结算以及财务的业绩评价等，从而对财务实现全程的监控；设立多道的财务防线，为财务管理提供有效的保障。对财务管理的创新主要是建立健全财务管理的内部制度，在财产的管理以及记录中必须分开进行，对财产的记录以及检查不能交给同一个人负责，应该分开进行，这样一来，就能够实现有效的内部控制。（2）树立现代型的财务管理观念。重视财务管理工作，更新传统的管理理念，杜绝家族管理的模式，.在财务的管理上完善各项财务管理制度，加强会计人员的岗位负责制，明确其分工，将财务管理工作落实到实处。核心财务人员由集团统一下派，比如财务经理和财务总监由总部集中统一考核和统一任命运用现代的信息网络技术，实现财务数据的统一管理。（3）提高财务人员的综合素质。重视财务人员的培养，使财务人员在拥有专业的知识以及技能的同时，还应该有高尚的道德素质。财务人员必须熟练掌握国家相关法律法规，遵守职业道德规范，要有无私奉献的精神，同时还应该具备创新能力以及创新精神，树立正确的财务管理观念。中小企业内部应该实行激励机制，对于在财务管理中表现好的工作人员进行嘉奖，对于在财务管理工作中出现违法相关法律规定的人员进行严格的惩罚，这样一来，就能够激励财务人员积极工作。（4）实现财务中心对资金集中管控。作为资金筹集保障措施的重要环节，必须实行财务中心对资金集中管控原则。在集团范围内实行资金统一集中调拨，在管理过程中采取“二八原则”,涉及 80%资金需求的20%核心业务纳入财务集中管控体系，涉及 20%资金需求的 80%日常业务由城市公司主导。实现项目周期内的现金流管控，通过快速销售为后续拓展提供支持，土地项目获取后，用不高于 30%的房源量来进行促销活动，为后续土地获取提供资金支持。同时，成立投资及预算委员会。建立并充分发挥投资及预算委员会的作用，实现投资决策、投资实施、投资后评价等各阶段的全过程管控，把控投资风险，将投资决策高效、安全地转化为生产力。

　　4.4.2 融资及吸引外部风险投资措施

　　深圳艺谷房地产公司在很大程度上得不到的发展最主要的原因就是资金短缺，融资能力比较薄弱。融资渠道除了内援融资之外，就是向银行贷款，发行债券以及股票这几种方式进行融资，相对于大企业来说，融资渠道比较狭窄。即使企业向银行贷款，一般贷款的数量比较少，主要由于自身的生产规模小，财务管理的水平比较低，致使存在很大的风险，导致了很多银行不愿意向公司发放贷款。对于中小发放债券，由于投资者对艺谷这种中小企业的信用度有待考察，致使很多投资者不愿意投入更多的钱。最后在股票上市方面，由于股票上市的要求比较高，很多中小企业不具备上市公司的要求，因此也得不到资金。

　　但是，资金是企业发展的重要条件，因此，通过政府给予一定的法律政策支持，艺谷公司必须实施各种有效渠道及企业内部投资管理调整来拓宽融资方式，加强企业的资金力量。主要有效措施如下：

　　（1）稳固原有融资合作平台。目前，企业已经与中国工商银行建立了合作关系，要巩固与工商银行的战略合作关系，通过长期合作及后续的关系维护，使各项目开发贷款更加快捷顺畅。同时，建立长期战略合作关系，开拓信托融资，委托贷款，应收账款融资等融资渠道。

　　（2）拓展多元化融资渠道。除了向工商银行贷款之外，进一步展开与建设银行、农业银行、交通银行、中国银行等其他国有商业银行的合作，了解融资政策，积极谋求新的融资渠道，也可以进行直接融资或者是通过融资租赁的方式进行融资。这样一来，就能够保证企业的资金来源。根据国家宏观调控及金融政策情况，与信托投资公司建立合作关系，完成信托融资放款。

　　根据项目进展继续办理委托贷款。另外，可以与基金公司和信托公司合作，以股权投资基金，房地产信托的形式对地产公司投资，并充分考虑基金和信托的退出机制。

　　（3）建立集团集中统一贷款资料库。集团建立集中统一贷款资料库，统一对外报表数据，为各城市公司贷款资料提供全面支持和服务。简化审批手续，利用集团信息化技术，充分发挥集团范围内资料共享优势。建立标准统一的贷款资料库，与各银行信贷体系建立良好对接，实现贷款资料的实时更新，并根据不同需求快速提供。

　　（4）实现集团综合授信。公司投资方向需由目前的单一普通住宅地产转向多种住宅产品的系列化开发。物业公司的投资方向转为不动产管理和商业运营等多种经营模式。接入建筑安装、装修、监理等行业，延伸房地产行业的产业链条。通过建立下游商贸物流公司实现地产、建筑、物业、设计、商贸物流各板块的综合授信，充分利用银行综合授信，通过银行承兑汇票等多种银行衍生产品实现实质性融资目的。

　　4.5 信息化建设

　　房地产企业信息化是指房地产企业利用现代信息技术，通过对信息资源的深化开发和广泛利用，提高房地产企业决策、开发、经营、物业管理的效率和水平，进而提高房地产企业的经济效益和企业核心竞争力的过程。

　　（1）建立信息化管理系统。将业务流程全部纳入 ERP 系统管理，重点推进地产管理系统、物业管理系统和建筑设计管理系统的实施使得公司的日常管理标准化、系统化，在信息系统内部实现集团、区域公司和项目公司的分级符控。为公司发展提供有力支持。

　　（2）流程再造与优化。基于产品线、内部管理、操作流程、工作成果标准化要求。打造标准化建设流程，实现对项目的实时管理和控制。建立全过程的管控系统，建立覆盖项目管理全过程的工作流程，实现核心业务流程和审批流程的高度融合，通过系统分层级固化管理流程，通过各核心业务流程的效率分析、流程审查，提升办公效率，实现标准流程的持续优化。

　　4.6 本章小结

　　本章节依据前述对企业内外环境分析和产业机会分析的基础上，提出深圳市艺谷房地产公司的发展战略--混合一体化经营发展的战略模式，并提出五大发展战略实施的支撑体系：组织结构再造、企业文化建设以及企业核心竞争力培育、资金保障措施和公司信息化建设的战略实施保障措施。