英美地役权规则之探讨

　　第二节 英美地役权规则之探讨

　　一、供役地产权人之形成权（the right owners of servient estates torelocate easements unilaterally）在现代社会，对财产权益的分享是多样化的，地役权能够提供产权人一项法律保护以适应一片土地多样化利用的需求。因为地役权与土地利用联系在一起，任何一项地役权法律略微的调整都会对产权人产生巨大的影响。

　　在美国，大多数的法域都遵循这样一项规则：禁止已经明确的地役权内容由需役地人或者供役地人单方面改变地役权行使场所与范围，任何一项役权内容的改变应由双方当事人协商后来进行。《美国财产法第三次重述：役权》对此项规则建议改变：供役地产权人在改变供役地行使范围之前须对需役地人进行通知。

　　这也意味着供役地产权人享有改变役权行使场所与范围之形成权，该项规则遭到了诸多学者的诟病，他们认为一项规则的设定不应破坏人们对此的预期。

　　需役地产权人当他购买一房屋产权时，会考虑到该财产上所附的地役权权利，一项明确的地役权权利会增加土地产权的价值。权利的固定明确能够鼓励地役权人开发利用土地而不必担心供役地选址的改变挫伤其需役地今后的发展，这种担心会降低需役地本身的价值。

　　事实上，财产法暗含着多重价值，这些价值有时候是不同的，如果一项财产权利满足权利人的主观需求，这项权利应当被优先予以考虑。在这样的观点下，这些役权关乎人个体的感受与自由，法律必须考虑到对于前者的干涉是可以量化的，而对于后者是不可以的。

　　财产权利的优先理论也可以适用于地役权单方面的转移，需役地与供役地的利益衡量应当仔细地被检验与审视，尤其应当考虑到需役地的权利是如何被使用的。如果一方主体主张的财产役权不能被替代，法律应该站在这方主体这边。

　　在 Mackin V Mackin 的案件中，需役地的产权人拥有一项可以在池塘边跑步的通行役权。可以想象的是，尽管未在案件中明确，需役地产权人在行使通行役权时获得巨大的视觉享受。改变通行役权的选址对其来说，是难以接受的。因此，供役地不动产产权人单方面变更地役权行使场所范围之形成权制度设立的初衷是为保护供役地产权人，避免需役地权利人滥用地役权使供役土地遭受过多的负担。该项形成权制度在法院裁决案件过程中应当谨慎地运用，以避免伤害地役权权利人的隐形利益。

　　二、地役权之附属权利

　　美国的地役权案例表明地役权人还享有因行使役权而享有的附属权利，有时这类权利被称为准役权。在 1971 年的 Grow V Wood 案件中,双方当事人的两块农田均紧邻一大片生长着牧草的土地（该土地位于北部约克郡）。双方当事人可让各自的羊群在这片草场上食用。被告的羊群在穿过原告的篱笆时，损坏了篱笆，侵入到原告的土地。该篱笆自 1966 年起损坏后，至原告起诉止始终未被修复。

　　双方之间没有关于篱笆修复保养的协议，但是被告声称（认为）其享有供役地的放牧役权，也就可以请求供役产权人修复供役边界篱笆的权利。被告的抗辩获得终审法院的支持。审理此案的美国德宁法官认为要求他人修复保养篱笆的权利附属于地役权，并在判决书中引用了教授 wale 在动物侵权一书中关于地役权内容的观点：我们把理论问题放在一边，看法院的实际操作，可以毫无怀疑地认定篱笆的修建保养是一项役权。

　　同时，还引用了 1965 年 Jones V Price 案件中 Willmer 法官的观点即：要求相邻土地的产权人保持边界篱笆的正常使用是一项法律认定的准役权，同样审理此案的 Piplock 法官认为要求相邻土地的产权人保持边界篱笆的正常使用是一项法律认定的准役权，这项役权内容隐含于供役地产权人的授权中，并且还可以通过时效取得。

　　三、地役权之从属性
　　
　　供役不动产上之地役权随需役地产权转移，地役权之从属性能够确保需役地产权人的利益、稳定需役地产权人的对于需役地的使用及合理预期，英美法系的案例也充分显现了地役权的此项优越属性。被告拥有一家宾馆，这家宾馆由两片单独分开的区域构成，一片土地用于建造公寓楼，另一片土地位于 Noosa Sound地区，紧邻 Norfolk Broads 港口船舶地以供宾馆客人泊船，宾馆的宣传网站及港口边的标示以此来招揽生意。

　　原告后来向被告只是购买了宾馆所在地的公寓楼，现在原告基于地役权的从属性，主张使用另一块被告未出售的土地供其客人停泊船只。审理此案的 PeterGbson 法官在判决书中写道：英国法律长期以来认为一项财产的转移应当包括所有的财产权利，即使在转移过程中没有明确列明所有的权利内容，根据 1879 年Wheeldon V Burrows 案例所确立的规则，原土地产权人所享有的合理利益都作为准役权一并转移给新的财产权利继受人。在我看来，所有证据都清晰地表明船只停泊权应在此案中作为一项地役权随地转移。

　　Longmore 法官也在判决书中写道：原被告双方提供的交易文件显示了原告购买此间宾馆经营的意图是看中宾馆的特色，这其中包括宾馆邻近 Broads 港口的地理位置以及能为来访宾客提供泊船服务。Broads 地区休闲活动的吸引力是不容低估的。这些休闲活动为对自然感兴趣的人设置的游乐项目包括划船、散步、钓鱼、并成为了宾馆经营的主要动力。

　　供宾馆客人在原有地区继续停泊船自然应当宾馆公寓楼产权交易的内容。因此，原告作为宾馆公寓楼的产权继受人可以在被告所有的另一片区域 Noosa Sound地区继续设置广告牌，并且光临其宾馆的顾客能够继续使用 Noosa Sound 地区的船舶处。判例法国家通过具体案例显现了地役权的各类抽象规则，与大陆法系国家制定的规则存在着惊人的一致性。英国地役权的从属性规则不仅体现在供役产权转让时，还可能会体现在地役权的消灭上。英国法律委员会在 2008 年役权修订稿中建议：当一项役权附属于一项租赁权时，该项役权应当在租赁期结束后自动消灭。

　　四、地役权之消灭

　　（一）混同

　　地役权的消灭很早就引起了罗马学者的关注，保罗在《阿诺芬学说汇纂摘要》第 5 卷中提到负担役权的承重墙不必一直存在，允诺的役权在原先的承重墙毁灭以后，并不因此消灭，负担役权的人应当在原处提供另一支撑物。

　　一般来讲，地役权的消灭基于多种法律事实，混同就是其中之一。地役权消灭以后，权利人要想以某种方式使用供役土地，就必须重新设立役权。因此，地役权是否消灭关系到原地役权是否继续存在，权利人能否继续享有权利或者要付出时间与精力与供役土地产权人再次谈判重新设立，在涉及第三方法律利益时，情形更为复杂。

　　在 Pergament V Loring Properties,Ltd12案件中，被告 Brian A Pergament在地区法院提起一项动议 （他）享有在 Loring Properties 公司所有的商务楼地下车库内享有 8 个停车位的地役权。

　　1986 年 9 月 19 日，BSR 财产有限公司与 Willow street 地产公司签订一 A地块房产交易合同，该 A 地块包括一幢公寓楼，一栋商务楼和其地下的一大片停车区域。另一方面，在 1987 年 11 月 20 日，当地的明尼阿波列斯城市政府（theCity of Mineapolis ）以批准了该A地块分割计划。1987 年 12 月 22 日，BSR 公司为获取购买公寓楼的交易资金，将公寓楼产权抵押给中西部联邦储蓄机构处从而获得贷款，并应该贷款机构要求，与 Willow Street 地产公司签订地役权条款，公寓楼的产权人享有商务楼地下车库 8 个车位的停车地役权，该地役权合同生效追溯至 1987 年 12 月 22 日。

　　1988 年 7 月 28 日，BSR 公司继续向 Willow Street 地产公司购买商务楼与其地下车库并以此作为抵押向加拿大一保险公司获得贷款。此时，BSR 获得了 A地块的所有产权，我们注意到，此时，需役地产权与供役地产权发生混同。

　　1990 年 12 月 202 日，根据美国的法律，BSR 公司向加拿大生命保险公司取消了抵押品的赎回权，及加拿大生命保险公司获得了商务楼及其地下车库的产权，但是未提及该商务楼地下车库的地役权负担。1993 年 9 月 30 日，加拿大生命保险公司将商务楼与停车库转售于 Loring Properties Ltd （在此次产权转让过程中，该商务楼向公寓楼所负担的停车地役权未在产权交易文件中提及，但在产权保单中有所提及。）1997 年 2 月 28 日，BSR 将公寓楼地产连同停车地役权转售 Pergament 公司，但同时西部联邦储蓄公司抵押权消灭。

　　Pergament 在购买公寓楼房产时并未注意到商务楼停车地役权的存在。从地役权设立的那天起，所有的停车位都由商务楼的租客或是产权人使用，从未被安排给公寓楼的住户使用过。

　　当 Pergament 发现这项地役权存在时，他请求 Loring 地产公司依照地役权合同将商务楼车库内 8 个车位供公寓楼的居民使用，但遭到了拒绝。于是，向地区法院寻求救济，地区法院支持了 Pergament 的请求。Pergament 认为其公寓楼房产上的地役权从未因供需役地产权归属于同一产权人而消灭过，在 Pergament购买该公寓楼房产时，第三人中西联邦储蓄机构的抵押权一直存在于该产权上，Pergament 向 BSR 购买公寓楼时，该公寓房产上的抵押权及其所附地役权还存在，因此 Pergament 获得公寓楼房产上仍然享有商务楼地下车库的停车役权。后来，Minnesota 地区的最高法院撤回了地区法院的判决，判决地役权消灭。

　　在这起案件中，役权主张人引用了美国的 Schwoyer V Smith ,388Pa.637,131A2d385（1957）案例，供需役地产权归属于同一人后，分别售给不同的产权所有人。其中一名需役地产权人希望能行使地役权，另外一名供役地产权人则认为前一产权人因为产权混同主张役权消灭。当时，Pennsylvania 地区高级法院拒绝了混同理论而认为地役权未被消灭。

　　审理此案的 Minnesota 地区最高法院的多数法官观点认为：BSR 成为公寓楼与商务楼地块的产权人后，供需役地产权混同而消灭，地役权一旦消灭后，未经过重新设立，原产权人、后续的产权继受人就不再享有。这起案件与 Schwoyer VSmith ,388 Pa.637,131A2d385（1957）案例最大的不同在于，需役地产权人通过抵押物拍卖获得需役地产权，该抵押物上附着地役权，役权当然不消灭。

　　无论是在大陆法系国家还是在普通法系国家，有项地役权消灭的例外原则是雷同的，即不动产役权之存续，于所有人或第三人有法律上之利益者，则例外地不消灭。但是，该原则作为保护伞防止地役权消灭保护的是仅仅特定的第三方利益。需役地产权新的继受人在役权因混同消灭以后，以第三方利益仍存在于需役地上为由主张其享有地役权，此类主张不获支持。

　　（二）抛弃

　　美国法院认为通过明示协议设立的地役权不会因为长时间役权的不使用产生地役权消灭的后果，比如一项通行役权的权利人能够找到一条更为便捷的线路通往目的地而并长期不使用供役土地通行，需役地产权人仍能保有原供役土地的通行役权。除非，地役权人通过行为来表现其放弃地役权的意图，比如需役地人在自己后院通往供役地的道路上设置篱笆，就构成了明示的抛弃。

　　五、美国法院对于地役权转让之限制

　　美国基于财产自由理念，属人役权与地役权的可转让性为司法实践与立法带来了许多问题，最为主要的是供役地土地承受了过多的土地负担。这其中包括役权负担的增长与权利滥用的可能性，就是新的役权继受人在行使役权时会增加供役地的负担，A 可能会愿意给他的邻居 B 一项从他的财产上砍伐移除橡木的权利，因为 A 预计到 B 不会从他土地上带走很多橡木。如果，B 将在 A 土地上采伐橡木的权利转让给生产橡木的公司，那么 A 将会感受到巨大的不同。

　　在美国的东部的大多数州，河岸地所有人享有河岸水权，可以从湖边取水、灌溉的权利，假设A是河岸地所有人，可能非常乐意授予B使用其湖水的权利，但是A可能睡得不踏实，如果B将这项使用湖水的权利转让给当地的客栈。役权随需役产权的转让或者需役土地的进一步细分都会给供役地增加负担。

　　举个例子，一块10英亩土地的产权人享有一项通过邻居土地的通行役权，如果这位土地产权人将他的土地细分为20个独立的地块，每个地块的产权人都享有该邻居的通行役权，这样是否会不合理地增加供役地的负担。某些美国法院要求按照一定的产权比例分配以减少供役地的负担。

　　当然，A可以通过明示禁止权利转让或者权利限制的方式来解决役权转让所带来的后遗症，但是法院是否应该对役权转让进行合理的限制，限制的界限又在哪里呢？一项权利被过多的人行使会给土地、环境造成了过重的负担。古老的罗马法对于引水、汲水通过私人之间的地役权制度来进行安排与规制。水权资源可以通过产权制度、役权、相邻关系制度来进行利用与分配。在美国东部的各州，河岸地所有权人有权从河中取水用于家庭生活、灌溉土地农作物等各种用途。河岸水权雏形来源于古罗马法时期的引水役权。

　　在美国，地产开发商为了吸引购买者，寻求多种多样的途径使更多的人能够行使河岸水权，许多湖面临着过度使用、开发造成湖水污染严重的问题。开发商在湖边建造俱乐部，给购买湖周边房产的人以俱乐部会员身份；或者引流小溪，在小溪边建造联排公寓，这样，所有联排公寓的产权人依照共有利益社区规定享有（水域）河岸权，这样的结果通常导致更多的船只、更多的污染、更少的鱼。

　　法院认为河岸权的行使也应该受到一定程度的限制，每一位河岸权人在行使河岸权时都不能给河岸、湖水以及周边的环境造成不合理的负担。在 Thompson VEnz （1967）法院据此限制了开发商的公寓户数。有些法院则较为宽容，允许一块河岸地块能够被细分，只要每一位新的产权人能够合理地使用河流。允许细分后土地产权人通往船坞，只要将船坞使用人限定在一个合理的范围内。