英美地役权制度之创新与突破

　　第三节 英美地役权制度之创新与突破

　　一、地役权客观利用性之突破

　　早在 1879 年，英国法院就根据一权利主张人之请求，承认一项为了商业目的在相邻不动产上方独占一定空间，架设广告牌的权利为地役权，从而保护请求人之商业经营。该起案件中的主审法官在判决词中提出一项较为鲜明的观点：地役权的认定可依据需役地使用人占有土地的方式与主观需求，这起案例突破了以往地役权的认定必须基于两宗土地本身的性质、客观可利用性，具备了一定的属人性质。这与美国地役权制度发展趋同。

　　1879 年，在 Moody V Steggle 案例中,本案原告，Harriet Moody 在新市场（Newmarket）拥有一家名为 Grosvenor Arms 的商店， 该店与 High Street有一定距离，位于被告后院的后方，被告房子突出挡在原告房屋之前，从主干道HighStreet 几乎无法看见此家商店的存在。40 年多年来，原告商店的广告宣传牌一直安装于被告房屋上。后来被告要在自己的房屋上拆除原告安置的广告牌。

　　于是，原告向法院救济要求被告停止拆除。被告方提出的抗辩理由是：地役权的内容与房屋占有人的商业经营有关，与土地性质没有任何关联，因而不符合地役权的属地特性。法院则认为地役权的内容取决于房屋占有者对于房屋的使用方式，如果无视房屋占有人对相邻地产的使用需求，有悖地役权功能。后原告的诉求获得法院支持。

　　二、地役权非独占性之突破

　　地役权制度之设立是为最大限度发挥供需役两相邻不动产之功效，具有非独占性特点。随着社会愈发的注重财产与资源的使用效率，一些独占性的权利仍适用地役权规则予以保护。

　　在 Moncrieff v Jamieson原告所居住的房屋是袋地，没有可供车辆行驶或步行的出入口，1973 年，被告的祖先授予原告方一条通道的通行役权，该项通行役权包括步行和车辆通行权。这条通道宽敞得足以供车辆转弯调头并且停放。原告一直将车辆停放在该条通道上，直到 1998 年，被告对原告车辆停放的权利发生争议，初审法院判决宣告原告作为需役地的产权人享有在供役地上停放车辆的权利，该项权利是作为车辆通行役权的附属权利。上诉法院支持了初审法院的判决。

　　上诉法院的 Scott 法官在判决书中写道：关于在一块特定土地上停车的权利是否能够作为一项地役权是有很多争议的。最为主要的理由是这项权利剥夺了被告对土地任何一种合理方式的使用，这与地役权的非独占性不符，因而无法拘束当事人和后续的产权继受人。在我看来，每项地役权都将会阻碍产权人的正常使用。举个例子，一项通行役权的存在会阻止产权人对该条道路的合理开发与利用，供役地产权人不能在道路上种植卷心菜或者把它作为篮球场地。一条在供役地上铺设的水管独占了一定的地下空间，因此，供役地产权人不能对水管占据的空间进行任何方式的利用。

　　Scott 法官引用了 1915 年 Attorney-General of Southern Nigeria V JohnHolt 的判决结论，在他人土地上存放材料的权利可被视为一项地役权，尽管需役产权人独占性地使用了一定的空间。Attorney-General of Southern NigeriaV John Holt （1915 年）案件最终被提交到英国枢密院进行裁决，英国枢密院在阐述判决结论时写道：在考虑一项权利能否成为地役权时，首先考虑的是法律能否以其自身来适应现代社会的交易需求。Scott 法官还引用了（1949）WrightV Macadam 案件，在该案中，独占性地使用邻人的棚屋存放煤块权利亦被终审法院认定为一项役权。

　　Scott 法官在引用了上述判例与判例结论后，作出了如下判决：供役地产权人若能够在法律上保持处分、控制与占有，需役地产权人独占性地占有空间不影响该役权的成立。因此，一辆车停放在一个固定的空间也构成地役权。在法律方面极度保守的英国突破了役权非独占性之原则，利用役权制度保护了使用权。这点对于我国很有借鉴意义。这意味着一些使用权利可通过地役权制度获得保护。

　　三、英美役权之拓展应用

　　（一）景观役权成为隐私权的保护

　　在 Robert Kientz V William Jarvis的案件中，景观役权成为了隐私权的保护。原被告双方当事人土地相邻，地势自西向东，由高至低，原属于同一产权人 Boehringer,原产权人 Boehringer 在转让低处地产时依照购买人要求设立契据：保证相邻土地边界处（即高地势房屋周边）树木的种植与修剪不得低于一定高度，并且设置水帘墙以阻挡他人视线、还承诺共有的一个排水道、灌溉设施不随意变更。后来，相邻地块的房屋几经转手，此案原被告既是相邻地块房屋的现有产权人，因树木修剪高度、排水灌溉设施等发生争议。原告请求被告按照原役权契据将供役地树木保持一定高度以保护其隐私权利，该项诉请获法院支持。

　　（二）环保地役权在美国的实施
　　
　　2011 年的六月份，罗森家族将一项在她土地上的环保地役权卖给圣安托利亚的城市政府。该项地役权旨在禁止破坏该块地下蓄水层的后续开发行为，以确保她 2000 英亩的土地能够不被伤害地留给她的后代们，现在在她家族的土地上，能够看到鹿、青草与绵延的山丘，就像她的祖父于上世纪 20 年代第一次到达这里一样。她们的祖辈希望后代们将美好的牧场、美妙的风景继续下去。

　　为了保护这座城市的水源爱戴华蓄水层，圣安托利亚城市政府正在进行一项非同寻常的项目，这片蓄水层覆盖了大片地下区域。在过去的 11 年里，城市居民们三次同意动用公用资金（税款等）购买蓄水层上的地役权及相关需要保护的土地。迄今为止，该市政府已经花费了 1 亿 3 千 5 百万美元用来保护 97,000 英亩的土地。更多的地役权购买将会进行，尽管经济情况还很低迷，但是 9 千万美元公共资金的追加在 2011 年的 11 月份还是被公民投票通过。

　　圣安托利亚城市不像美国其他的大城市那样拥有诸多水源，比如，达拉斯城市的供水主要来自于水库、以及在部分地区的地下水、与地表水。该城市的供水依靠唯一的水源地。2000 年的时候，该城市的公民通过公投同意将城市销售税的八分之一用于水源地的保护。城市地价的上升促使官方将焦点更多放在蓄水层补给带的地役权购买上，这些补给带位于水源地周边的邻近县城。

　　罗森女士的家族地产正好位于Medina县，距离圣安托利亚城市大约50公里。据该项目负责人称，影响该城市补给带水源地的 18%地区已经得到保护。

　　地役权构成了对土地财产的永久限制。地役权内容根据需要与地形结构予以设定。有些地役权内容是禁止小于 1000 英亩的牧场被进一步细分，包括在一定的公园与范围内不得使用农药以防止农药渗入蓄水层，有些地役权内容则是限制用水的开采数量。比如：罗森家族的牧场大于 1000 英亩，打猎与渔业仍被允许，他们的牧场上保有一定数量的放牧群。由于他们家族牧场的上的用水数量受到了限制，该块牧场上的房屋建造与公路建造都受到控制。这场地役权的购买行动促使当地政府积极寻求水源多样化的解决方案。

　　（三）较为特殊的地役权类型：堤坝地役权

　　美国有些州甚至通过制定法明确了堤坝地役权的授予，比如蒙大拿州。地役权人基于特定的目的使用土地，在地役权合同授予的范围内使用需役地。比如，可以在供役地土地上排水、泄洪、甚至造成供役地侵蚀、淹没泛滥。

　　在 Carvin V Arkansas Power and Light Company 的案例中，第八区的法院认为堤坝地役权解除了役权人（即电力公司）的损害赔偿责任，因为供役土地因为排水泄洪而造成土地侵蚀是基于堤坝地役权行使的结果。在 Jeffers V Montana Power company的案例中，蒙大拿最高法院认为当水从 Hebgen 水坝释放出来时，会引起下游水位波动，进而淹没下游供役土地，只要役权人在进行蓄放操作时尽到注意义务，不存在过失，就不必为供役土地的损失承担责任。在该案中，供役土地产权人作为原告提出在与电力公司签订堤坝地役权时，该役权所造成的影响远远超出了供役地权利人的知悉与预计范围内。

　　法院则认为堤坝地役权的权利范围根据堤坝设计图来确定的，设计图作为地役权合同的一部分，供役地权利人对此情况应当是知晓的。因此，堤坝地役权不必为供役产权人的土地淹没损失承担责任。