案件所反映的小产权房问题

　　第 2 章 案件所反映的小产权房问题
　　
　　2.1 小产权房基本概况

　　小产权房已经存在很久了，早在 20 世纪 90 年代初，由乡镇或农村居民自行建设的小产权房就已经启动，这比商品化的住房产生的时间早了不少。

　　到了今天，小产权房的发展己呈"星星之火，可以燎原"之势，本案例就是在这样的大背景下发生的。即使在国务院办公厅、国土资源部等相关部门颁布了很多政策性文件，禁止城市居民去农村购房，但是仍然有大量的城郊、村镇的居民以各种名义，不经批准地在集体土地上开发、建设并销售小产权房。虽然小产权房被定义为违法，没有权威的调查统计数据，但是根据相关学者的学术性研究文献和媒体的报道，我们可以得知，截至到 2007 年的上半年，小产权房建成面积已达到全国现存实有村镇房屋建筑面积 330亿平方米的 20%以上，占全国住宅总量 186 亿平方米的比重超过 35%,成为最重要的房产类型之一，其中，涉及到村镇住宅的小产权房建成面积大约有 50 多亿平方米，涉及到村镇生产性建筑的小产权房数量也很大，它甚至已经成为许多中小企业主要的生产场所、仓储场所.而且，房地产开发商已经投入人力物力在新开发建设的小产权房项目上，如今这类住房的品质很不错、相关设备都有、物产治理也很全面，实行了商品化住房的运作模式。

　　2.2 小产权房建设开发模式

　　本案例的建设开发模式是农民自建小产权房，由此可以引发讨论，目前小产权房的建设开发模式有哪些。

　　笔者认为，有以下几种：
　　
　　第一，乡镇政府出地，利用社会和当地居民的力量建设小集镇；
　　
　　第二，乡镇政府违规圈地，自行开发建设或者由房地产开发商负责开发；
　　
　　第三，农村集体经济组织以旧村改造为名，谎报宅基地用地指标，获批后多用于建设小产权房；
　　
　　第四，未经审批，利用农民闲置的宅基地自行开发建设小产权房；
　　
　　第五，房地产开发商购买宅基地用地指标后开发建设；
　　
　　第六，开发商租用农村集体土地进行小产权房开发建设；
　　
　　第七，以农业项目为名，进行小产权房开发建设；第八，农村居民自售宅基地、自留地，买受人自建。

　　另外，越是在城乡二元制度管理松懈的地方，小产权房的开发越是普遍，已经从农民个人建设逐步发展成为农村集体经济组织的集体开发。

　　2.3 小产权房的建成形态

　　第一，从所占土地上来看，建成的小产权房，大部分是在闲置或多余的村民宅基地上建设的，也有一少部分是占用公共基础设施用地或者是农村集体企业用地建设的，还有一些是违法占用农业用地，比如耕地和农田，来开发建设的。

　　第二，从物业服务上来看，建成的小产权房一般是多层或者高层的一般住宅，也有一少部分的高档住宅和别墅。

　　第三，其他特殊情况，例如"小产权大棚房".主要是指为了规避国家对于小产权房的限制，北京的一些开发商在农业园中的温室大棚旁建设别墅，作为管护每个蔬菜大棚而配备的房屋。

　　2.4 小产权房的交易手段

　　本案例中的小产权房可以理解为城市的低收入者主动购买，但是这仅仅是交易手段的一种，小产权房的交易手段还有很多种，本部分对这一问题进行探讨。

　　首先，从销售手段上来看，进入市场进行交易的小产权房主要有以下的销售方式：

　　第一，开发建设单位自行打通渠道进行销售；
　　
　　第二，委托房地产中介公司进行销售；
　　
　　第三，通过手机信息、老顾客关系网以及街头发传单进行销售；
　　
　　第四，通过转让物业使用权或者、长租等形式变相销售， 这么做的目的主要是为了规避法律和政策；
　　
　　第五，以廉租房名义，不限户籍地进行销售。

　　其次，从销售的价格上来看，小产权房的价格相对于城市的商品住宅是要低很多，城市中低收入群体的购买力有限，不选择购买城市的高价商品房，小产权房就成为了他们欲购买的首选。但是，由于政策性的规定，银行不能为小产权房提供贷款，所以大部分的购房者要一次性付全款。

　　不过在我国有些地方，例如广州、深圳等地，就新出现了金融机构参与小产权房交易的现象。农村信用合作社、地方商业银行等金融机构征求律师的建议之后，也愿意为小产权房的购买者提供贷款，少部分的楼盘就出现了购买小产权房也可以办理分期付款。

　　再次，从购买者的角度来看，主要是城市的中低收入者。当然，低廉的价格也会吸引公司的白领甚至是学校的学者乃至律师。总的看来，购买小产权房的主要有四类人：第一，高收入群体，这部分人一般已经有居所，买小产权房主要是用于作为第二处居所提高自己的生活水平；第二，投资房地产的人；第三，有能力购买小产权房的外来务工人员；第四，普通的工薪阶层。占绝大多数是前三类，普通工薪阶层相对较少。

　　另外，在有些城镇，因为未有城镇户籍，大部分人不能够买入商品化住房这一类的保障性住房，只好也加入到购买小产权房的队伍之中。

　　最后，从买卖手续看，小产权的手续相对简单，卖房者与购房者一般只需要签订一份购房合同。这类房屋不具有政府合法的土地使用的相关证明，更加不具备建筑和销售的准许证明，同时未曾上缴土地出让金和买卖契税，所以，这一类的房屋交易不能够被震飞认定，买入这类房屋者也不具备法律的维护，风险性很高。