旅游资源资产评估方法的具体研究

　　第三章旅游资源资产评估方法的具体研究

　　第一节资产评估的一般方法

　　我国比较常见的资产评估的方法有：现行市价法、重置成本法、收益现值法、清算价格法。根据国际的惯例规定，资产评估的方法严格意义上就包括前三种，不能把清算价格法当作一种单独的评估方法，在我国，将其规定为一种独立的评估方法。

　　（1）现行市价法。现行市价法是通过可比因素的调整近而对可比价格调整而得到其价值的方法。这种方法直接且有说服力，适用对象包括机器设备、房地产、土地使用权等。使用市场法时需要有活跃的公幵-市场，即可以排除了个别交易的偶然性，同时还需要有可比的资产交易，包括功能可比、市场条件可比以及成交时间可比等。在运用市场法进行资产评估时，首先选择参照物，数量至少为三个，以避免一些特殊、偶然因素的影响；其次选择比较因素，按其对评估值影响程度的大小依次进行选取；然后对比这些比较因素，量化差异，将对比指标数量化和货币化并进行调整，初步评估结果；最后综合分析并确定资产的价值。

　　（2）重置成本法。重置成本法是在重置或重建被评估资产的思路下将求出的重置成本减去各项损耗而得到的资产价值的方法。该方法所需数据信息较易取得，因此在被评估资产处于继续使用或假定继续使用的状态下，只要有历史资料可供利用并且形成资产价值的耗费是必要的，就能选用该方法作为评估方法。

　　（3）收益现值法。运用收益法评估时，首先需要估算出预期收益，然后选取折现率将收益进行折现，就能得到资产价值。该方法易于接受，适用对象的范围较广，如企业整体价值、无形资产等。运用收益法时需要注意预期收益、折现率（所承担的风险）以及预期获利年限（评估对象的寿命）都是可预测的。在运用收益法进行资产评估时，首先搜集并验证相关数据资料包括经营前景及风险、财务状况、市场形势等，并测算预期收益；其次预测折现率或者本金化率，即期望投资报酬率，可以通过无风险报劑rt率和风险报酬率相加得到；然后根据资产条件和相关法律法规、合同测定等确定收益期限；最后分析确定评估值。

　　（4）清算价格法。依照《中华人民共和国企业破产法（试行）》的规定，当企业出现破产清算、停业清理以及资产抵押等状况时可通过该方法用可变现的价值表示资产价值。破产等原因形成的停业企业面对的核心问题是需要以现金等形式清偿债务，釆用清算价格法评估时，其快速变现的特点决定了该方法评估得到的价格通常会大幅度低于市场价格，因此，在一般的公司股改时不采用这一方法。

　　第二节适用于旅游资源资产评估的方法

　　一、评估方法的比较与选择

　　（一）国内旅游资源的传统价值评估方法

　　（1）现行市价法。现行市价法是参照市场上近期交易的相同或者类似的旅游资源资产的市场价格，通过对比相应的参数因素等并进行适当调整估算评估对象价值的方法。其计算公式为V=VeXS><KV<Kb.式中：V为评估价格，V.为参照物价格，S为有效面积，为质量调整系数，Kb为消费水平调整系数。

　　（2）重置成本法。重置成本法首先计算重构所要花费的成本，然后计算因素的泛值量，求差即得到待评估旅游资源经济价值的评估方法。其计算公式为：

　　式中：V为待评估旅游资源资产的评估价格，Ci为第i年的以现行市场价格及发展水平为标准的生产成本，i为现时年限，K为旅游资源的质量调整系数，P为投资收益率，n为收益年限。

　　（3）收益现值法。收益现值法评估时，首先算出预期收益，然后选取折现率将收益进行折现，就得到旅游资源资产价值。其计算公式为：V = （A/P）x[l-1/（1-P）n].式中：

　　V为待评估旅游资源资产的评估价格，A为待评估旅游资源资产的年纯收益，P为投资收益率，n为收益年限。

　　从理论上讲，这三种评估方法应当都能适用于旅游资源资产的价值评估，但从目前的实际情况来看，由于旅游这种资产的市场交易案例极其稀少，采用现行市价法所需的参照比较交易案例的获取十分困难，加上作为一种特殊的资源资产，旅游资源资产价值的构成因素又十分复杂，所以现行市价法对绝大部分的旅游这样资产的评估只能暂时被排除在外。因为几乎所有的旅游资源的资产价值都包含物化劳动的转移价值和活劳动的创造价值，所以对于那些无法取得收益相关参数，而又只需确定其转移价值和创造价值的旅游资源而言，釆用重置成本法对其价值进行评估是可行的。通过分析知道评估旅游资源价值时可以釆用收益现值法。在确定与收益相关的参数后，都可以利用该方法法对旅游资源具体价值量进行估算。

　　（二）国外旅游资源的价值评估方法

　　目前，国际上旅游资源资产价值的评估方法主要有以下3种：

　　（1）费用支出法（ExpenditureMethod,即EM）。运用费用支出法进行测算时需要记录旅游者在游览旅游资源的整个过程中实际发生的相关支出和费用，包括交通费、食宿费和门票费等。这些费用的总和即是旅游资源资产的经济价值。费用支出法虽简单易懂，但是该方法无法将消费者剩余那部分价值通过具体形态表现出来，这样它所求解的价值并不是真正的价值，只能算作其中的一部分，这部分价值是清晰可见的。同时，此方法是以旅游者花费时间和金钱对所要评估的旅游资源进行旅游并进行成本统计为前提的，对于那些尚未幵发的旅游资源，由于旅游者无法参与旅游并进行准确的成本核算，因此资产价值无法测算。

　　（2）旅行费用法（TravelCost Method,即TCM）。运用旅行费用法时需要统计旅游者实际相关的旅游费用支出，还要对消费者剩余这部分的具体价值进行评估，对它们的结果进行求和就可以得出旅游资源的经济价值。运用旅行费用法评估时虽考虑了可能的影响因素，可以求出旅游资源的价值。但针对未开发没有客源市场任何因素都无法确认的旅游资源来说，该方法不存在适用性。因此，该方法适用于客源市场较广、幵发较成熟的旅游资源价值的评估。

　　（3）条件评价法（ContingentValuation Method,即CVM）。在运用条件评价法进行价值评估时，需要了解客源市场规模，以此来确认样本的数目，还需要调查并分析可使用的旅游者的最大旅游意愿支付量，综合分析求出旅游资源资产的经济价值。该方法适用范围广，不论旅游资源是否充分开发，也不论客源市场是否数量庞大，只要方法使用恰当，都能得到合理的评估结论。可以说该方法对于所有类型的旅游资源都是适用的。

　　但如果该方法使用不当比较容易产生明显的偏差，所以在运用这种方法评估一项旅游资源资产时，尽可能的选取范围小的客源市场。综合国内外常用的旅游资源资产评估方法，系统归纳如下（如表3-1所示）：

　　二、旅游资源价值评估方法体系的构建

　　总所周知，旅游资源属于非市场物品，不存在市场价格。一些学者就旅游资源的游憩价值进行实证研究，借助条件评价法等评估方法资产化和货币化这些将没有市场价格的旅游资源，因此其评估出的游憩价值是非市场价值。通过对价值类型、前提条件满足程度及评估方法科学性的分析，学者认为在成本法、市场法和收益法这三种基础评估方法中，收益法是目前最适合我国旅游资源价值评估的方法。本文综合三种基本评估方法重点构建比较完整的旅游资源价值评估方法体系。

　　由于旅游资源价值所包含的因素较多，评估过程也比较复杂，所以在构建旅游资源资产评估方法体系是要综合多方面因素的考虑。首先旅游资源资产评估方法的选取需要确定评估思路（即评估途径）；其次在总体思路的指导下判断旅游资源所处的发展阶段和资源特点（即评估对象）；然后选择适合的评估方法；最后确定各指标的经济参数（即评估参数）。结合以上4个步骤（如图3-2所示）就形成了旅游资源资产评估方法体系（如图3-3所示）。

　　对于具体可用的旅游资源价值评估方法，按照成本途径，市场途径，收益途径以及技术途径进行具体划分，成本途径下的评估方法包括机会成本法、规避成本法以及市场成本法，其中市场成本法又包括替代成本法；市场途径下的评估方法包括替代市场法、直接市场法和假想市场法；收益途径下的评估方法以及技术途径下的评估方法具体划分如图3-3所示。

　　比如，对于某具体的关于旅游资源的保护或开发方案实施时，幵发工程的进行可能破坏了原有的旅游资源生态系统且无法再恢复原状。在这种情况下，可以运用机会成本法通过用所牺牲的替代用途的价值来估算资源使用的成本。

　　第三节估价问题中若干问题的探讨与分析

　　一、评估范围的界定

　　旅游资源资产属于无形资产，对于这类资产应当严格按照无形资产评估法律法规的规定，界定其资产的范围。评估范围说明了应在多少数值规定的界限内进行评估，对于无形资产要进行特殊性对待，因为很难去估测其可能生存时间的长短，所以暂时无法确定它的评估范围，但我们应当重视它存在的必要性，并只有结合实际情况进行具体分析。

　　本文认为进行旅游资源资产价值的评估应先界定其范围：（1）确定什么是旅游资源资产，应根据具体的法律规定来考虑；（2）估计旅游资源资产的范围的大小，同时还需考虑可能会对其产生影响的因素。范围不宜过大，以免造成估价的偏差。

　　二、评估对象的确定

　　对于一些价值类型简单明了的旅游资源资产，很容易确定其评估对象，而对于像黄山景区这类较复杂的资产，如何确定评估对象是一个亟需解决的问题。

　　旅游资源资产评估对象的多少和评估范围的界定息息相关，因此在正确界定评估范围的基础上，必须深入了解旅游资源资产的内涵和外延，并把握它的资源特征。对旅游资源资产进行科学合理的划分有助于我们确定各种不同的旅游资源资产。另外，确认旅游资源资产的评估对象还应当考虑评估目的。

　　三、评估方法的选择

　　资产评估主要有三种基本的方法，对于不同的资产进行评估时，应根据其特点选择特定的方法。首先要考虑三种方法之间的联系与区别，这三种方法评估的基本目标都是一致的，是对资产价值的客观性评估，但其评估结果可能不同，造成的原因主要是由于评估信息失真、分析过程有缺陷等方面。当然，这三种方法的区别显而易见。从评估角度来看，市场法侧重参照物的对比，收益法则注重预期收益的折现，成本法关注的是资产的再取得。另外，这三种方法信息基础、不同价值类型下效率和直接程度都是不同的，因此也会对评估的结果造成影响。所以我们在选用评估方法时应当注意：首先，不可机械地去选择某种评估方法，要观察其评估值是否会受评估对象以及数据收集的制约，并且要与价值类型相适应。其次，要结合评估目的、评估假设、评估前提、数据参数等因素来综合分析评估过程中性质和逻辑是否一致或可比。通过上一章对各种方法的评价可以了解到：对于旅游资源资产的评估，市场法没有什么使用空间；成本法存在较明显的局限性，可应用的范围较小；收益法相对来说比较合理，可以采用。因此，首先要根据评估目的来选择评估方法，其次要根据评估条件来蹄选评估方法，在一些评估中可以综合运用多种评估方法。

　　以资源资产为例，对于不同的资源资产，其资产价值构成的具体划分是不同的，资产潜在价值的表现形式与现实的经济价值也是有区别的。对于旅游资源资产的评估，应结合旅游资源资产的特殊性，选取能体现其价值的评估方法对其进行评估。