我国房地产市场主要问题分析

　　摘要：改革开放后， 国家采取的政策大大促进了房地产行业的发展， 房地产行业成为热门行业， .但是高速的发展又带来了很多问题。本文分析了诱发这些问题的因素， 房地产发展所遇到的主要问题， 以及怎么预防房地产金融风险。
　　
　　关键词：房地产； 问题； 对策；
　　
　　我国房地产飞速发展， 在市场经济中所起到的作用也是越来越大。随着我国城乡一体化不断加深， 使得我国房地产经济进一步发展， 我国对房地产经济的表现也更加关注， 不断出台一系列政策， 保证房地产经济能够健康发展。但与此同时， 房地产业的发展也遇到了很多问题， 由于所占资金比例过高， 房地产业的风险也非常大， 它对信贷业的依赖程度也较高。此外， 房价的过快上涨， 对公民的居住以及社会的风气都造成了一定的影响， 房地产泡沫显现。目前我国房地产市场主要有以下问题。
　　
　　1 保障性住房缺失， 地方政府对土地市场监管不到位
　　
　　我国自住房体制改革以来， 为了发展房地产行业， 对于房产分配的政策做出了不小的改变， 传统的分房政策逐步过渡到新型的商品房政策， 目的就是将房地产行业和金融联系得更紧密， 带动各行各业的发展， 这是符合房地产发展趋势的， 也对整个经济有带动作用。但是房地产行业经过10多年的发展， 目前商品房地数量已经大大超过保障性住房的数量， 按最新的统计数据， 90%以上的住房已变为商品房。由于政策导向的不明确性， 地方政府的利益驱使， 房地产行业大量“空子被钻”, 大量的商品房被推出在市场上买卖， 地方政府以及相关行业赚得盆满钵满， 而保障性住房则越来越少， 很多公民的基本住房得不到保障。
　　
　　虽然政府意识到了这一问题并在政策上有所导向， 但地方政府有自身政绩的需要， 大多数对各个相关房地产改善政策实施的意愿并不高。地方政府对土地政策的规范有着极为重要的作用， 土地开发利用是关系到整个房地产市场发展的关键因素， 但是对于这一稀缺的资源， 大多数地方政府利用不当， 他们更在意的是经济发展带来的数据而使自己“政绩突出”, 而这一数据最好的体现就是发展房地产行业， 所以土地高价买卖， 拉高房价成为了经济数据提升最简单有效地方式。近年来， 大量金融城、大学城等吸引眼球的组团地区建立， 新建各种开发区， 营造的各种形象工程， “面子工程”多而很多居民却不能得到基本居住条件的保障；很多有房的个人更是以炒房为赚钱的好方法， 他们结伴拉高房价再出货， 完全一副金融做派， 房地产行业金融化。而地方政府为了一手漂亮的数据对于这些行为大多也是听之任之， 部分地方政府违规开发土地， 使得日常用做农业用地、社会保障用地以及公共设施用地等被过度开发， 这样大大限制了农业的发展， 也降低了大多数公民的生活水平；有时候甚至会和开发商一起营造一种房屋稀缺、供不应求的市场状态以达到自身的目的。所以从总体上看政策实施的效果并不明显， 这些既得利益者不会放弃自身地利益。而那些需要保障性住房的人群大多属于中下层， 他们大多对于目前房地产发展引发的房价只能“望洋兴叹”, 所以我国的房地产市场健康发展有待扭转。
　　
　　2 投资增长速度过快
　　
　　城市化是发展的必然趋势， 一个国家由发展中国家变为发达国家， 城镇农村人口比例一般为8比2, 而经过改革开放接近40年的发展， 我国城镇农村人口比例已由2比8变为6比4, 城镇化必然会有大量农村人口迁往城市， 所以发展房地产行业无可厚非。改革开放后， 人民生活水平逐步提高， 对住房地需求也增加， 城市化发展逐步迎来了高峰。房地产发展所带来巨大的经济效应势必会让很多投资者的目光汇聚在这一行业， 正因为如此， 除了政府资金外， 大量个人资金也涌入房地产市场， 使得原本想平稳发展的房地产行业增加了发展的速度。投资保持稳定增长， 房价稳定匀速上升是政策导向。但是大量资金的推波助澜打乱了这一平衡， 房地产的投资增长与销售增长逐步出现失衡现象， 局部地区房价上涨过快就是这些投资的结果， 这些过度投资不但造成了房价失衡， 大量信贷资金涌入房地产， 更是使房地产行业风险性加剧。
　　
　　3 结构不合理
　　
　　“房子是用来住的， 不是用来炒的”, 这句话由最高领导人以及政府说出， 说明了目前房地产所遇到的结构不合理的问题已经引起了高度重视。居民自住性房屋的比例逐年递减， 稍有积蓄的人都会投资性买房， 个别团体以及个人更是投机性买房， 从投机到自住比例越来越失衡。同时， 由于经济的萎靡， 大量商业楼写字楼以及门面空置， 因为生意不好做， 很多动则高房价几倍的门面租金还不如房子， 所以更多资金用于买房而不是买门面等商业性房， 由于利益驱使和价格优势， 前几年修的商业性住房以及门面相当多， 但是目前已经呈供大于求的趋势， 而商品房特别是中低档商品房则供不应求。
　　
　　在房地产不均衡的发展中还会出现其他风险：高额的房价会使得很多人在二十年甚至三十年内将自己大部分的工资所得用于还贷当中， 成为“房奴”, 这一部分人很有可能就因为一套房子， 很难丢掉手里这一份也许并不是十分理想的工作只为了还房贷， 这一部分人的创新性以及开拓性会受到极大的打击， 不利于社会经济的发展；高额的房价还会引发对其他行业的挤兑， 房地产高高在上， 而其他经济行情不景气， 这些行业为了自身发展势必裁员， 而这个被裁员工很可能就是还贷者， 丢失工作的他们还不起房贷， 久而久之呆账越来越多， 社会发展不稳定因素会增加， 甚至会出现次贷危机。以上风险就需要防范以及解决， 为此提供如下建议：
　　
　　（一） 充分发挥政府职能， 加强监督
　　
　　充分发挥政府职能， 就是要将宏观调控落到实处。政府应及时、准确地了解行业在发展过程中的信息， 通过分析找出问题， 并解决问题， 对那些拒不执行， 或者偷奸耍滑的个人或集体在行政上给予严厉的打击。同时， 政策导向要使目前的土地买卖政策和地方政府利益关系不是这么密切， 引导其他政绩项目， 促使开发商合理投资。
　　
　　（二） 加强行业规划， 防范风险于未然
　　
　　房地产行业的巨大发展， 已经涉及了多个行业， 房地场行业不仅仅是一个行业， 现在已经有着社会效益和环境效益， 所以对房地产行业进行合理的行业规划十分必要。对于住房结构比例失衡的现象， 一定要加大自住需求的刚需房建设， 建立健全租房制度， 保障租房者的权益， 并且多建立一些诸如“民心家园”之类的大众性很强， 配套完善的公租房， 这样大多数人的自主性需求得到满足， 房产供不应求的现象就会得到缓解， 房价自然会得到控制。
　　
　　对于目前已经出现的风险， 要加强监督， 打击那些已经出现风险的金融机构， 可以适当加息， 让资金有所回流等， 避免房地产在风险的道路上越陷越深。
　　
　　（三） 建立各个行业协调健康发展的机制，
　　
　　由于最近10年房地产行业一直是龙头行业， 有大量的资金流入， 房地产快速发展造成基础不牢， 所以它需要降速， “软着陆”成为趋势， 这就需要一个新的增长点来平衡协调房地产行业的发展， 如由一带一路、目前国际形势以及行业的涉及面来看， 军工业就可以成为一个很好的发展的行业。同时在新的行业发展的同时， 房地产行业就可以“自我沉淀”, 增加自住性住房比例控制信贷等， 以求房地产行业的平稳发展
　　
　　房地产经济作为我国经济的重要支柱， 其发展也与社会中的人们息息相关。房地产经济如果能够健康发展， 对于我国整体经济也是一种保障， 虽然我国房产经济如今的状况还有待完善， 但是随着我国经济不断发展、科技水平不断提高、国家政策不断完善， 我国房地产未来发展必定是一片光明。
　　
　　参考文献
　　
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