论房地产有形市场的考察分析

　　摘要：通过实地考察浙江省杭州市、安徽省淮北市、芜湖市和河南省濮阳市的房产交易大厅, 并在网络上了解北京市、黑龙江省佳木斯市和河北省邯郸市等城市的房产交易厅情况, 文章现结合山西省长治市房地产市场的现状, 提出建立房地产有形市场的必要性。

　　关键词：房地产; 有形市场; 房地产交易大厅;

　　房地产市场是社会主义市场经济体系的重要组成部分, 遵循市场规律配置房地产是市场经济发展的必然选择。建立和完善有形市场是当前培育和规范房产要素市场、深化房产管理改革的重要工作和关键环节, 是全面深化改革推动经济转型发展、增添经济发展新动力、促进社会公平正义、增强人民获得感的有效举措。
 

　　1 所考察有形房地产市场的建设情况

　　经外出考察和网络媒体了解, 有形房地产市场主要以大大小小房地产超市的形式出现, 我国现有一定规模的房地产超市约100余家。房地产超市大致分为两大类, 一类是纯商业运营的房地产超市, 此类房地产超市多数为企业创建和运作;另一类为有明确行政监管参与的房地产超市, 为完成阶段性行政工作而组建, 此类房地产超市多为当地政府引导成立。

　　1.1 纯商业运营的房地产超市

　　此类房地产超市由房地产开发企业或房地产销售企业成立, 进行类似于房展的短期集中销售模式。从实体形式上可分为卖场式、媒体式、展会式、中介式。

　　1.2 行政参与的房地产超市

　　近几年, 房地产去库存任务日益艰巨, 再加上全国“棚改”工作的不断推进和深化, 政府引导建立集中销售房源的房地产超市越来越多。

　　(1) 杭州滨江高新区。入住行政服务中心33个单位, 面积6000平方米, 前台窗口125个, 设置自助机49台, 可办理房屋产权交易、不动产登记、商事登记、出入检验检疫、社保医保、投资项目等各类审批和便民服务事项。变“群众跑腿”为“信息跑路”;变“群众来回跑”为“部门协同办”;变被动服务为主动服务, 让“最多跑一次”成为现实。

　　(2) 安徽省淮北市。2015年成立了“房地产超市”, 涉房事宜在大厅内一站办结。参与完成棚户区改造项目171个, 改造户数8.7万户, 货币化安置8.1万户, 优化“棚改”货币化形式, 发放购房券, 以购房券的形式进行货币化补偿, 要求拆迁户必须在规定时间内持购房券到超市购买商品房、二手房或租赁住房, 将棚户区改造、城中村改造货币化补偿在房地产超市使用率达到80%~100%。

　　(3) 河南省濮阳市。2016年成立了“房地产超市”, 设立房产、公积金、不动产、金融、教育、中介等服务窗口20余个, 超市由政府租赁, 无偿提供给进驻单位, 进驻单位根据需要自由选择50~100平方米的展位。引入46个信誉良好的开发项目入驻, 开通绿色通道, 简化办理程序, 提供合同备案、商品房网签、大学生学位券发放、抵押信贷、补贴发放、期房抵押等一条龙服务。进入“房地产超市”的房源全部取得商品房预售许可证, 房源无抵押、无查封等产权纠纷。

　　2 建立房地产有形市场的利弊分析

　　近年来, 随着房地产市场的发展, 各地普遍建立了房地产有形市场, 经过不断的探索、实践, 有形市场在服务群众、规范、活跃、引导市场中的作用逐步显现。

　　2.1 房地产有形市场的有利方面

　　建立房地产有形市场, 顺应国家政策, 可有效配置资源, 实现一举三得。建立房地产有形市场, 从政府层面, 可有效化解库存商品房, 推进棚户区改造和城中村改造, 促进商品房销售面积稳步回升, 实现行政效益、社会效益和经济效益;从群众层面, 房展会可以“天天见”, 全城随时看, 随时看随时在, 房产交易相关服务事项均可在大厅集中办理, 实现政务服务一条龙, 买房卖房一站式;从企业层面, 可以享受良好的营商环境, 充分利用房地产有形市场充裕的信息流、顾客流, 吸引各个层次的消费者, 有效降低房地产企业销售成本, 尽快回笼资金。房地产有形市场为房地产市场打造了一个集约化的销售平台, 可以有效加强房地产市场的调控和监管, 提升房管内涵, 规范企业经营行为, 并为房地产企业构建公平的竞争环境, 从而倒逼房地产市场平稳健康发展。

　　2.2 房地产有形市场的弊端分析

　　(1) 纯商业运营的房地产超市。该类超市自行发起, 组织松散, 活动时间短, 可信度差。其中, 卖场式超市利润通过场租费、销售提成方面来实现, 弊端在于追求利益最大化, 时间一长, 难以为继;媒体式超市是以报社、房产杂志社、网站牵头, 通过自身的资源作为宣传载体, 收取宣传费用来实现自身利润, 销售效果保障性不强;展会式超市是通过组织房展会的形式, 组织者以房地产协会、报社、广播电视台为主体, 邀请市场上在售待售的房地产项目参加, 但随着近两年房展会的频繁出现, 已经不再受到购房者青睐;中介式的超市实际上属于二手房业务的转型, 但由于中介的诚信度差, 发展前景暗淡。

　　(2) 行政参与的房地产超市。

　　第一, 行政监督+超市模式。通过实地考察了解, 安徽省淮北市是这一模式的典型代表。在政府的监管下, 房地产超市里真正实现了审批环节的“四最”和“四零”。即按照“时间最短、流程最简、收费最低、服务最优”、“零失误、零距离、零差错、零投诉”的标准服务涉房事项。

　　第二, 阶段性行政监管+超市模式。安徽省芜湖市和河南省濮阳市的房产交易大厅是这一模式的典型代表。他们在有效化解库存商品房、推进棚户区改造工作中大显身手, 在有明确的行政任务和阶段性目标中充分发挥了房地产超市的作用。但随着阶段性任务的完成, 关键是政府监管的淡出, 房地产超市的功能有待进一步提升。

　　3 建设房地产交易大厅的必要性

　　3.1 房地产市场困境

　　以山西省长治市为例, 房地产开发企业有260多家, 年交易住房在6000套左右, 但企业资质普遍偏低, 行业引导又不足, 房地产开发企业各自为战, 甚至出现了恶性竞争的现象。现有的行政管理主要是资质和预售许可管理, 但对其从业行为的日常监管缺乏有效手段, 很多房地产开发企业刻意不办理预售许可证, 而以认购、预定、排号、吸纳会员、发放VIP卡等方式变相销售来获取非法盈利, 出现了捂盘惜售、一房多卖、面积“短斤缺两”等违规现象, 房地产市场乱象丛生, 扰乱了市场秩序, 丢失了群众的信任。群众缺少权威依靠, 缺少政策咨询, 缺少身边引导, 紊乱的市场秩序使群众的利益屡屡受损。再加上房地产开发企业、银行、税务、土地、房产登记等涉房企业和部门分散在市区几个地方, 造成群众多头跑路, 耗时费力, 给群众购房带来极大不便。以上种种现象, 直接影响房地产业的健康发展和社会稳定。

　　3.2 建设房地产交易大厅的目的和意义

　　面对经济持续增长乏力、房地产市场成交量下滑明显的严峻形势, 坚持把建设房产交易服务大厅作为化解库存、稳定市场的重要抓手, 多措并举、强力推进, 努力将全市房地产市场止滑转稳, 促进商品房销售面积稳步回升, 住房供应结构的日趋合理, 房地产市场管理的日趋成熟, 势必成为拉动经济增长、增加房地产税收、推动城市转型的重要支撑, 为长治市房地产行业发展写下辉煌的篇章。

　　3.3 建设房地产交易大厅的必要性

　　有形房地产市场应立足当前、着眼长远, 以企业和群众的实际需求为中心, 提供便捷、高效、规范的政务服务, 切实做到便民、惠民、利民。在激发买卖双方活力的同时, 有效化解库存商品房, 推进棚户区改造和城中村改造, 促进商品房销售面积稳步回升。

　　(1) 深化改革创新发展为目的。有效解决机构体制不顺、职能交叉问题, 充分发挥有形市场的功能。从体制解决“一条龙”服务被分割为“多条龙”服务的问题, 解决群众要到多个部门办理手续、多头跑路、费时费钱费力、工作效率低下的问题。实现买卖、租赁、抵押、赠与、担保、按揭、法律咨询、证件办理等信息共享、功能齐全、互联互补, 实现全市县房地产市场建设管理“一盘棋”。

　　(2) 有形市场的发展模式明确。推荐实行当前全国最可行、最成功、最健康的“行政监督+超市”的模式, 落实长效机制, 实行长远计划, 实现长期运行。坚持做到“六最”服务:大厅执行审批最少、流程最优、体制最顺、机制最活、效率最高、服务最好的要求, 并专门设立大宗业务服务窗口和特殊群体服务窗口。

　　(3) 超市不以商业营利为目的。房产交易大厅将把勤政、为民、服务作为房地产超市基本理念, 作为面向群众的基本要求, 而不是以营利为主要目的的纯商业经营行为。将本着政府搭台, 市场运作, 整合提升, 共建共享, 需求导向, 便民务实的原则, 为实现市县房地产管理事项“一站式”快捷办理与“全覆盖”业务服务、“全流程”效能监督的目标, 切实增强人民群众的获得感。

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