我国房地产经济发展现状及未来发展趋势分析

　　摘要：随着经济的快速发展以及城市化进程的加快，人们的生活品质在逐渐提升，我国的房屋建筑体量也在不断增长。如今，房地产行业已经成为我国的支柱型产业，但这并不代表房地产经济的发展就是一帆风顺的。因此，本文先对我国房地产开发和房地产经济发展状况进行了剖析，然后展望了我国未来房地产经济的发展趋势，以期为相关从业人员提供一定帮助。

　　关键词：房地产;经济发展现状;未来发展;

　　房地产行业不仅可以带来更多的就业岗位,同时能够与建筑、房屋设计、室内装修等行业融合发展。现阶段,房地产行业的发展已经进入新常态,以圈地为王、地产赢利的单一发展模式注定是行不通的。为了突破发展瓶颈,提高房地产行业的多元竞争力,有关部门应当对房地产经济发展现状及未来发展趋势进行深入分析。

　　1 房地产开发状况

　　从中国房地产业协会的统计数据来看,我国房地产开发状况主要涉及两个方面。（1）房企新房开发面积增加,最终竣工面积减小。由于房地产政策的变动,部分开发商不断扩大拿地面积,甚至非法囤地,在一定程度上增加了新房开发面积。然而,为了间接地达到“捂盘惜售”,牟取更多的经济利益,部分房企可能会故意放慢施工进度,推迟完工,使得项目竣工面积持续处于低位。（2）在拆迁过程中,房地产开发商的种种非法行为引起了政府层面的高度重视。政府部门屡次发文以规范拆迁行为,但是各种非法行为仍然时有发生,比如基层部门越权用地,农村集体经济组织非法开发、出让土地,等等。

　　2012年4月,我国审计署公布了《24个市县2009—2010年土地管理及土地资金审计结果》,对各类违规行为进行了总结与警示；国土监察等相关部门于2010年对“未报即用”这一违法用地行为进行了整改与清查。此后,有关部门每年都对上述违法违规问题进行警示、整改与清查,同时通过制定土地管控措施、控制房地产行业及房屋买卖的信贷等方式,有效遏制了房地产开发的不正之风。

　　2 房地产经济发展现状

　　2.1 房地产项目可支配资金不足

　　房地产项目前期所需资金往往较为庞大,尤其是在购置土地、房屋设计、购买建筑材料与机电设备等方面。多数房企的可自由支配资金并不足以支撑项目期间的负债水平,因此,房地产企业通常需要向各大银行借款。我国早在1997年就放宽了对房地产的融资门槛,房企通过上市、发行债券等方式都可以筹集资金。这也使得我国房地产行业的整体负债率较高,部分企业的负债率甚至超过九成,从而导致银行的金融信用风险不断增高。

　　2.2 地方经济与房地产经济关联紧密

　　近年来,中国房地产行业发展迅猛,地方经济与房地产经济关联紧密。从各地的GDP情况来看,房地产开发投资在GDP中的占比较大。房地产行业的稳步发展能够带动地方经济又好又快发展,而一旦房地产行业的发展受到阻碍,就会在一定程度上打乱市场秩序,给地方经济造成严重破坏。

　　2.3 房地产销售利润下滑

　　从2005年开始,我国商品房销售利润基本呈现出缓步增长的态势,最高增速达到了40%。最近几年,商品房销售利润的增速逐渐放缓,例如,2016—2021年,销售利润的复合增长率仅略高于2%,比之前下降明显。由此可以看出,2016年是商品房销售的分水岭。从收益方面来说,2014年之后,我国商品房销售利润增速就开始放缓；2015年去库存之后,房企的净利润增速、净资产收益率有所回升；但在2018年之后净资产收益又开始降低。由此可以看出,房地产销售利润整体上呈现下滑趋势。

　　2.4 政府宏观调控不断加码

　　2020年下半年,央行、银保监会等机构针对房地产企业制定了“三道红线”,对我国房地产行业的高负债、高杠杆发展模式发出警示。“三道红线”的内容如下：(1)剔除预收款的资产负债率不得大于70%;(2)净负债率不得大于100%;(3)现金短债比不得小于1倍。同时,房地产负债还被分为了四档：蓝色档位即不触及三条红线,管控规则为有息负债年增速不得超过15%；黄色档位即触及一条红线,管控规则为有息负债年增速不得超过10%；橙色档位即触及两条红线,管控规则为有息负债年增速不得超过5%；红色档位即触及三条红色,处于红色档位的企业每年有息负债的增速不得增加。这是我国第一次对房企举债标准加以明确,一改以往模糊化的房企融资收紧规则,能够有效堵住房地产经济发展漏洞。这一政策的出台,断了企业以贷还贷的路,也导致部分房企的“爆雷”。从2021年开始,恒大、华夏幸福、蓝光、宝能等房企不断发生“爆雷”情况。

　　2021年,央行发布了《关于建立银行业金融机构房地产贷款集中管理制度》,该制度不仅将银行划分成了五个等级,还设置了两条差异化红线。红线一：房地产贷款占比,即大型银行不得超过40%,中型银行不得超过27.5%,小型银行不得超过22.5%,县域农合机构不得超过17.2%,村镇银行不得超过12.5%。红线二：个人住房贷款占比,即大型银行不得超过32.5%,中型银行不得超过20%,小型银行不得超过17.5%,县域农合机构不得超过12.5%,村镇银行不得超过7.5%。虽然部分银行已经因为该政策停止了房贷业务,但其对整体房贷业务的影响较小。

　　2021年“两集中”政策发布,即“集中发布出让公告,集中组织出让活动”,这使得拿地、销售、融资端等出现变化。2021年是市场拿地高峰,土地成交呈现翘尾攀升之势。2021年之后,市场拿地热情逐渐消退,并逐渐过渡到理性水平。这期间,各个城市的土地市场“冷热”程度不一——核心城市热度高,大部分城市的土地市场遇冷且导致地方政府的财政资金吃紧,房价一度下行,市场预期受到影响。

　　3 我国房地产经济的未来发展趋势

　　3.1 加强对房地产行业的宏观调控力度

　　房地产经济与我国国民经济密切相关。未来,我国对房地产行业仍将保持宏观调控定力,坚决执行“房住不炒”政策,以保证房地产行业的平稳发展。2021年7月,中国银保监会要求,银行在房地产方面的贷款应当降低10%左右。同时,住房和城乡建设部也发布相关消息称,如果城市房地产贷款调控工作不到位,就会导致房价快速上涨。这两个部门连同发改委、公安部等八个部门联合印发了《住房和城乡建设部等8部门关于持续整治规范房地产市场秩序的通知》（建房[2021]55号）。由此看来,我国将进一步加大对房地产行业的管控力度,从而实现房地产市场的稳定、健康发展。

　　3.2 房地产价格趋向平稳

　　我国房地产价格经历了短暂的缓慢增长以及爆发式增长阶段,这两个阶段对我国国民经济产生了非常较大影响,同时也让许多人觉得房地产行业的泡沫越积越多。目前,政府加大了对房地产行业的重视程度,颁布多项政策以保障房地产行业的健康发展,同时对开发商的不良行为进行严格管制,旨在稳步实现对房地产市场的有效管控。由此看来,我国房地产价格将逐渐趋向平稳、回归理性。

　　3.3 低收入群体的住房有保障

　　如今,对于低收入群体来说,房价仍然较高,他们往往支付不起高昂的房价。然而在我国,低收入群体的占比却是最高的,如果低收入群体的居住条件、生活条件得不到提高,那么社会发展就会受到一定的负面影响。因此,解决低收入群体的住房问题至关重要。有关部门应积极听取低收入群体的意见,及时解决房价畸高、监管不严等问题。未来,我国房地产发展应在保障房方面集中更多资源,构建多层次的住房供应体系,满足低收入群体的住房需求。

　　3.4 房地产金融市场制度逐渐完善

　　房价疯狂增长已成为历史,房地产价格平稳将是大势所趋。因此,投资商也将转变投资方向,投资方向可能会更加多元化。另外,政府层面会进一步完善房地产金融市场制度,并建立良好的金融服务体系。国家对房地产金融市场的调控应体现多层次特征,并且要依据服务群体的不同、需求的不同,对房地产金融市场进行改革创新。与此同时,房企应当积极应用现代技术,例如云计算、大数据、AI等,从而实现对房地产金融市场的全面分析,为进一步完善房地产金融市场制度打下坚实的基础。

　　3.5 租购并举

　　未来,我国房地产市场将实行“租购并举”措施。对区域内部有购房能力的常住人口,有关部门应支持其购买商品房；对并没有购房能力或购房意愿的常住居民,有关部门应通过住房租赁市场支持其租房；对符合条件的低收入住房困难家庭,有关部门要通过提供公共租赁住房或给予租赁补贴等方式,保障其基本住房需求。“租购并举”措施将有效改善以往房地产市场“重售轻租”的状况,有利于市场的健康发展。

　　4 结语

　　房地产经济已然成为我国经济的支柱型产业。房地产行业与人们的生活息息相关,它的健康发展将对我国经济发展起到促进作用。然而,我国房地产行业的发展仍面临各种问题,整体经济发展受到了一定影响。这就需要政府层面对房地产市场进行宏观调控,且应积极关注低收入群体的住房诉求。未来,随着“租购并举”措施的成熟落地,我国房地产价格有望趋向平稳,低收入群体的住房问题将得到有效缓解,房地产市场的活力将被进一步激发。

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