3安邦物业公司的战略环境分析。
企业是一个有生命、有活力的能动有机体，它的发展与外界环境密不可分。当今社会日新月异，企业环境的不断变化给企业带来了严峻挑战。企业是否能够快速适应外部环境的变化，对其做出应对和调整，对原有的战略安排做出改变，很大程度上决定了企业成败3.1公司内部环境分析。
3.1.1公司简介。
苏州安邦物业公司成立于2005年8月23日，座落于美丽的世界历史文化名城-苏州，是一家专业从事物业管理及其相关配套业务的民营股份制企业。2010年初，安邦物业公司获批国家一级物业管理资质，相继成为中国物业管理协会理事、苏州物业管理协会副会长单位。2015年5月，企业获德稻集团知识资本及品牌授权，成为中国物管行业第一家德稻集团DL合作商，2015年6月，企业获得天使投资基金龙翌资本、金慧丰投资以及天使投资人王小野的入股投资，优化企业基因，重构产业生态、创新商业模式，加速了企业股权多元化、产业资本化进程。安邦物业公司拥有一支年轻而富于创业激情的精英管理团队，秉承着“以人为本，以德为魂”用人理念，践行“安居乐业、邦连万家”的企业愿景，坚持“让业主满意，超越业主期望”的服务宗旨，十多年来坚持为客户提供有专业化物业服务。企业先后成立了安捷电梯维修与安邦园林绿化队伍，实现了企业的专业化细分，强化了专业技术的保障。安邦物业公司完全按照市场规律和现代企业模式运作，积极吸收国内外企业先进的管理经验，取法乎上，博采众长、融合提炼、自成一家。公司先后累计承接的物业管理面积近600万m2 o3.1.2公司项目分析。
安邦物业公司目前管理的项目全部为居住型物业管理，具有代表性的几个项目基本情况如下：
（1）惠泽云锦城（云锦苑）。该小区2013年5月1日开盘，建筑面积19万m=,小区位于新区鸿禧路与星丰路路口，内有住宅和别墅两种建筑类型，有高层、小高层和多层建筑，拥有居民1595户。该小区周边被工厂、物流包围，小区内流动租客较多。由于部分住户房屋出租合同上未注明物业费该由谁缴纳，因此出现了推诱、扯皮现象。该小区不仅物业费收缴比较困难，由于流动人员、租客较多，日常的管理同样比较困难，公司不得不加大了人员的投入，从而提高了管理成本。该小区的物业经营情况已经连续2年处于亏损状况。物业费为1.6元/平米/月。
（2）未名园。小区位于吴中区联东路与浦庄大道的交界口，占地77263 mZ,建筑面积53589 m2,一期共有42套独栋别墅和35套联排别墅。该小区人员素质普遍较高，物业收缴率较高。物业费为2.2元/平湘月。
（3）君地。君地风华小区地新区处竹园路和长江路的交汇处，总建面70670 m2,可容纳居民659户。该小区由于前期房价较低，许多购房者属于投资者，一些户主没有在该小区居住，未享受到物业公司的服务。在物业公司按照相关政策给其物业费打折的情况下，许多住户仍不愿缴纳物业费。前几年该小区的物业经营陷入了困境，但随着房价的提升，投资者卖掉了房屋，小区的入住率明显提高，物业缴费率在逐年提升，经营管理情况得到逐步改善。物业费为1.63元/平米/月。
（4）中元。中元商务大厦公寓小区位于吴中区苏苑街道东吴北路19号，项目总建筑面积约27500 m‘（公寓面积约14000 ma、商铺面积约1300 m} ），主体结构19层，其中2-19层为酒店式公寓，1层为商铺，可容纳住户391户。由于小区面积不大，但工作人员较多，使得人浮于事，工作没有尽责，导致了该小区物业项目的盈jjJ与支出基本持平。物业费为2.6元/平米/月。
（5）金御华庭。金御华庭位于吴中区角直镇晓市路以南，建筑面积67227 m',住宅类型有普通住宅、公寓、商铺，可容纳住户476户。该小区服务上出现的最大矛盾就是停车位不够，很多时候因为管理的不及时和车主任意停放的问题，影响了小区交通秩序，导致了一些不必要的矛盾纠纷。通过划分停车位、加强对外来车辆管理等措施，小区的物业管理逐步走向了规范化，物业管理得到了业主的一致认可，服务服务费收缴率较高。物业费为1.6元/平米/月。
安邦物业公司目前所经营的项目大多数为商品房以及少量别墅与公寓，业主素质大多数较高，物业费收缴率情况较好，但管理项目单一，物业费收费标准偏低，难以匹配员工工资增长的速度。部分商品房由于停车位的问题，导致矛盾冲突不断，增加了管理的难度。
3.1.3公司财务分析。
（1）财务现状。
2014年到2016年，安邦物业公司的的资产分别为34032784元、35227842元、36327841元，负债分别为16161752元、16757729元、17197286元，所有者权益分别为17871032元、18470113元、19130555元。安邦物业的公司的主营业务收入主要来源于物业服务费的收缴，营业外的收入只占了总收入的很小一部分。2014年到2016年，公司营业收入分别为34924351元、36705309元、38723692元，净利润分别为3295278,3446701元、3594908元，营业收入与净利润均实现稳定增长，但管理费用、财务费用等也相应增加。
（2）财务分析2014年、2015年到2016年公司的资产总额、负债和所有者权益都略有增长，净资产逐年增加，说明公司的规模扩大，正在逐步向良好的态势发展。2016年与前两年相比，公司的销售额逐渐增加，但应收款项有所减少，说明公司十分重视物业费的收缴，采取了相应的措施，每年的物业费收缴率正逐步提高。
2014年到2016年公司营业收入的增长率分别为5.1%和5.5%,净利润增长率为4.6%和4.3%.随着各类成本的增加，公司的营业收入增长率虽然提高，但由于没有做好战略制定和财务管理，导致了2016年成本费用增长幅度更大，利润增长率降低，盈利能力下降。
3.1.4公司的组织结构现状及分析。
安邦物业公司的组织结构现状为设立总经理岗位一个，公司设有市场拓展部、运营管理部、品质管理部、综合管理部、计划财务部五大职能部门，各职能部门经理与副经理各一人（如图3-1所示）。
市场拓展部主要负责开拓市场，执行公司拓展计划和政策，开拓市场。运营管理部负责公司经营计划的制定、品牌的运营等工作。品质管理部负责对各项目部、子公司和其他部门质量的检查、考核与督促工作。综合管理部负责公司人事行政工作，公司重要文件起草、印章管理、人事劳资、五险一金、干部任免考核、员工招聘培训等人事行政管理工作。计划财务部负责公司的财务管理工作。（如表3-1所示）
安邦物业公司的最高领导部门是股东会和董事会，总经理全面负责公司日常的管理活动，管理职能部门设立有：市场拓展部、运营管理部、品质管理部、综合管理部、计划财务部五大职能部门，每个小区相应地设立物管办，服务于具体的工作事物。
3.1.5公司人力资源现状及分析。
公司自成立到现在一直未成立专业的人力资源部，其工作一直是由综合管理部经理兼任。综合管理部经理的工作范围广，工作量本事就大，在完成本职工作的同时做着人力资源方面的工作，导致了日常人力资源方面工作的不足。
安邦物业公司现有人员近400人，但仅有8%的员工拥有高职称以上，大中专或以上文凭的人员仅占25%.公司人力资源管理方面工作有所欠缺，第一，培训工作流于形式，没有起到培训的作用。公司虽然出台了《员工培训管理办法》、《职称补贴管理办法》，但大多数都流于形式，未能认真的付诸实施。公司内部培训仅仅是就某些政策方面的内容对员工进行解读，缺少了与实际工作相结合的现场教学。
第二，未形成人力规划体系，忽视了人才的培养。人力资源规划可以使企业能够确定未来需要什么样的人才，从而利用这些信息有针对性的为其招聘、录用、培训和培养此类人才。
第三，没有一套公平公正、成熟、系统的绩效考核体系。一个良好的绩效考核体系对公司的作用是毋庸置疑的，但是在物业公司这类服务性的行业，量身定做这一体系却不是一件容易的事情，“服务”量难以量化，“服务”标准难以考核。安邦物业公司虽然先后制定了三套考评体系，但因为种种原因未能实施下去。
第四，缺乏相应的激励机制。员工除了对物质方面的需要外，还需要其他精神方面的需求。公司缺乏相应的激励机制，难以调动员工的工作热情。公司制定的奖惩与约束制度多于奖励制度，无法调动员工的积极性，因此公司需要“以人为本”,制定与市场相适应的激励机制，以求得员工与公司的共同进步和发展。
3.2宏观环境分析。
宏观环境是指给行业带来机会、造成威胁的外部因素，这些因素包括经济环境、政治法律环境、社会文化环境、科学技术环境等。（如图3-2 ）
3.2.1政治法律环境分析。
政治环境是指国家大的政治局面，法律环境指的是政府针对物业行业制定的法律、规章。政治与法律环境规范了企业的经营活动，也使企业得到了相关法律的保护从而使得企业保持稳定发展。
近些年来，中国政局稳定，群众安居乐业。党的十八大以来，在以习总书记为核心的党中央的领导下，全国人民奋发图强、砒砺奋进，经济上取得了重大突破，人民群众的幸福感不断上升，各族人民正向全面建成小康社会的新局面稳步迈进。2017年10月18日党的十九大在北京顺利召开，因此，中国政治环境在未来相当长的一段时期内能够保持持续稳定。
随着生活水平的日益提高，人们对物业管理的要求也在逐步提高，一套完善的物业管理法律将有助于规范物业行业、维护业主权益，推动城市的建设与发展。
当前我国物业管理的相关法律正在逐步完善。2003年6月8日国务院令第379号颁布的《物业管理条例》是物业方面立法的一大进步，它规范了物业管行为，解决了责任主体间关系不清的问题，保护了企业与业主的共同权益，让物业管理行为有法可依。为维护市场秩序、保护权利人的物权，2007年10份开始施行的《中华人民共和国物权法》中，对物业和业主间有关问题做了明确的法律界定，同年，国务院令第504号颁布的《物业管理条例》根据《中华人民共和国物权法》进行了相应的完善与修改，在相关法律法规发生矛盾冲突时，实行下位法遵循上位法、新法优于旧法原则。
3.2.2经济环境分析。
经济环境能够较大地影响企业的战略制定。近些年来，我国经济的快速增长迅速，城市开发与建设的脚步不断加快，房地产市场得到蓬勃发展，也给物业管理行业带来了更大的市场。
从1996年到2003年，我国房产价格每年增长幅度小于5%,但在2004年之后，随着经济的快速发展，房产价格上涨速度变快。快速增长的房产价格导致了普通群众买不起房，同时也造成银行信贷结构的不合理，导致信贷风险提高，因而影响了国家金融安全和社会的稳定。最近几年，国家采取了楼市限购、银根收紧、二套房贷款首付提高、营业税征收等一系列的政策与措施来抑制房地产价格的快速上涨，取得了一定的效果。因此，在国家政策调控下，我国房产价格将回归正常。随着安置房、廉租房建设力度的不断加大，我国商品房的价格涨幅不会太大。
物业管理作为房地产开发后相配套的一种新兴服务产业，不仅成为房地产开发商的一个卖点，也成为居民关心的热点。历经三十多年的发展，物业管理由最初的市场被动行为转为企业主动追求的行为。随着《中华人民共和国劳动合同法》的实施和各种规章制度的完善，经济的发展带动了薪酬的提升，员工的工资待遇得到了提升。物业公司是劳动密集型企业，劳动力成本增加，公司利润率下降，受此影响巨大。物业公司的收费标准的上限由政府职能部门决定的，提高物业收费标准很难操作，这使得物业管理这一薄利行业的发展变得举步维艰。
3.2.3社会文化环境分析。
企业所在地区的文化传统、风俗习惯、受教育水平等构成了社会和文化环境。苏州经济在全国名列前茅，居民的消费意识较高，基本认可了物业服务行业，但对于外来务工人员来说，在苏州买房已是不易，每年再交一笔不菲的物业费会觉得让人难以接受。
拥有传统农业社会意识的本地居民，尤其是老年人被拆迁后，他们习惯于自我打扫的庭院落式物业管理模式，难以接受这种花钱请人进行管理的物业模式。此外，住在老小区、单位住房、廉价房的居民难以接受花钱买服务这一消费模式。诸如此类的传统的生活理念制约了物业行业的发展。
男女双方家庭的结合使得家庭小型化，相应地增加了对物业管理的要求。随着社会人口老龄化的加剧，老龄化社会对物业服务需求有不同的要求，公司的物业服务形式应适合老年人消费特点。另一方面，随着生活水平的提升，居民在选择住房时，他们不仅要考虑楼盘位置与周边环境，也会考虑小区的居住环境、配套设施及物业服务。这些观念的变化为物业行业的发展提供了机遇和挑战。
3.2.4科技环境分析。
科技环境是指物业企业在运营过程中使用到的科学技术的社会现象。
科技环境对物业企业的影响有两个方面：（1）物业企业用到的设施与设备技术的高速发展。随着科技的发展，相关的高科技设备被应用到了物业管理行业中，比如，摄像头的实时监控能够极大地保障了小区的安全性，门禁卡、语音通话的使用能够提前确认进入楼栋人员的身份，提升了业主的居住的安全性。（2）信息化水平不断提升。当今社会，随着计算机的高速发展，信息化的服务管理变得越来越重要，信息化技术的运用让物业公司与业主间的沟通变得更加方便、快捷，极大地提升了物业公司的服务水平，比如，LED显示屏的使用能够实现物业公司信息发布的及时性。这些科技实施与设备的使用既提升了物业管理水平，提高了业主的满意度，又方便了物业企业的管理。
