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【题目】
房地公司开发建设阶段的成本管理探究
【第一章】房地产公司开发项目成本控制探析绪论
【第二章】
房地产开发项目成本管理的相关理论
【第三章】
SYXR房地产公司成本管理现状与存在问题分析
【4.1】
SYXR公司房地产项目成本管理改进方案设计
【4.2 4.3】
成本优化改进方案实施的保障措施
【结论/参考文献】
房地产项目开发成本管理研究结论与参考文献
第1章绪论
1.1选题背景与意义
自2000年以来，房地产行业就成为中国经济的支柱产业，在中国国民经济中占据重要地位。SYXR公司作为中国众多房地产开发企业中的一员，对中国房地产行业以及中国国民经济的发展都做出了贡献，随着中国房地产行业的飞速发展，SYXR公司也跨入的高速发展中，这位企业带来的很大的利润，同时也带来了一些由于管理理念和执行能力等不完善而引起的问题，本文着重分析SYXR公司房地产开发项目成本管理问题。
SYXR房地产开发公司成立于90年代，是一家以房地产为主营业务，同时涵盖建筑、装修、物业管理等行业的国内着名综合性房地产开发企业，拥有员工超过千名。SYXR公司设置了合理的管理机构，拥有完善的管理制度，同时，部门共明确、协作顺畅。具有较雄厚的资金支持和较专业的管理团队，使得SYXR公司等多家新型地产公司在行业内成为了一支具有一定影响力和引领房地产科技创新的地产新军。自成立以来，SYXR公司一直本着“产品第一，服务至上，领航地产”的产品理念和市场定位，凭借自身优质的产品在同行业中占领了一席之地，并在消费者中获得了不错的口碑。SYXR公司的主要业务主要包含各类房地产综合开发，兼营房屋销售、房屋装修、物业管理等相关业务。
目前，SYXR公司面的市场环境也比较严峻。近几年，房地产市场有三个特点，收益渐少、竞争激烈、洗牌加快，现如今的房地产市场已经告别了野蛮增长阶段，正在逐步走向成熟阶段。随着全国物价的持续上涨，建材产品的价格也是突涨，房地产企业必须面临开发成本升高的经营现状。除此之外，房地产在快速发展的过程中还面临着房价持续上涨的问题，为了控制房地产价格的持续上涨，国家近几年加大了对房地产行业的监管调控力度，例如，限购令、上调第二套住房首付比例等。在目前这种市场环境下，大量的中小型房地产开发企业将会消失，或被并购或倒闭，这已经成为了一个大趋势。中小型房地产企业想要在竞争激烈的市场中存活下去，就必须采取一些有效的手段来进行控制成本。
虽然房地产开发行业还受到中国国家经济宏观调控的管制和影响，但这并没有放缓SYXR公司业务扩张和盈利增长态势，SYXR公司仍然响应国家号召，提供高质量和高水平的房产。目前，SYXR公司在房地产行业内的地位不断上升，并受到业界和公众的好评。
经过一段较长时间的快速发展，SYXR公司已经成为国内小有名气的地产开发企业，目前SYXR公司业务覆盖达到十几个城市，在全国拥有几十个地产开发项目。然而，由于房价的持续上涨，导致房地产的需求量明显下降。此外，由于国家和各个地方政府都相继出台了各种政策来控制房屋价格以及限制居民购买，导致房地产行业的利润下降。在如此社会大环境之下，SYXR公司的经营状况也出现了一些问题，房屋的销售情况并不理想。因此，SYXR公司必须将房地产开发项目的成本作为核心竞争力，只有有效的降低开发项目成本才能在激烈的竞争中立于不败之地。
成本管理的概念首先是由国外学者提出的，它是指针对一个从事生产制造的企业，其产生成本的部分均需要引起管理决策者的重视，并对其进行管理。对于从事制造业的企业来说，其成本的主要来源为原材料成本、运输成本、人力成本、财务成本以及管理成本等等，而制造企业需要针对这些成本进行有效的管理，即对其制定精心的预算计划、成本控制、成本监督和成本核算等多环节管理手段，目的在于降低制造业企业的生产成本，提升企业的核心竞争力和企业盈利能力；对于服务业来说，其成本的主要来源是人力资源成本，因此，对服务业人力资源成本的控制和管理是降低企业成本的必要途径，也是该服务企业实施成本管理的重点关注对象。
房地产行业企业作为生产制造企业中的一种，其成本结构相对比较复杂，各成本之间存在的耦合性较强，因此，针对房地产开发企业的成本管理工作相对比较复杂。一般情况下，房地产开发企业的成本是制约企业盈利水平的重要因素，如何降低房地产开发企业的成本已经成为许多学者的研究对象，并引起了学术界的大量关注，一些学者针对房地产开发企业的成本管理问题给出了一些分析和思考[1-10],具体针对房地产开发项目的设计阶段[1]和施工阶段[2-3]以及进度[4]等方面成本管理、原材料供应成本管理[5]、工程预算和工程计价模式与成本管理相关性[6-7]、工程项目成本管理中存在的问题和对策[8-10]以及国内外成本管理情况对比分析[11]、成本管理系统[12]、财务成本和工程项目生命周期与成本管理的关系[13-15]、建筑工程成本管理流程[16]和其他方面的成本管理相关方面进行了分析和研究[17-20].
房地产开发企业实施成本管理对企业盈利水平的提升具有重要作用，当前中国经济形势下，中国经济体中所设置的一级和二级城市的房地产价格基本维持在一个恒定的水平上下波动，即房地产开发项目开发的房地产的价格基本不会变化或小幅波动，因而房地产开发企业若想提升其自身的盈利能力，并在竞争的市场中击溃对手占据大份额的市场，就必须从成本的角度下手，通过降低成本的方式来实现盈利提升的目标，如果房地产开发企业实施有效地房地产开发项目成本管理方法，大幅度降低其生产升本，那么该企业必然进入高速发展和维持高盈利水平且占据及较大市场份额的房地产巨头。
需要说明的是，实施成本管理对提升房地产企业利润具有重要作用，但在实际的生产生活中，房地产企业的管理决策者往往忽视有效的成本管理对企业的盈利能力的提升以及核心竞争力的提升等方面的重要作用，其原因在房地产开发企业对其自身的成本构成、以及成本管理方法的了解并不深入，往往认为成本管理并不是十分重要，将其注意力更多地放在了企业承建的房地产开发项目的毛利润上。这是一种非常错误的管理理念，反映了房地产开发企业管理决策者能力并不足以胜任该工作。管理决策者需要更多关注房地产开发项目的成本管理问题，并投入人力、物力和财力进入成本管理决策中，进而提升企业整体的成本管理决策能力，是企业实现更多的盈余。
SYXR公司作为生产制造企业中的一种，需要对其房地产开发项目进行成本管理来提升SYXR公司自身的盈利能力和竞争地位，关于SYXR公司房地产开发项目实施成本管理改进的必要性的说明和分析主要从以下几个方面进行：
（1）SYXR公司现行的成本管理方法缺乏房地产开发项目成本管理理论依据。SYXR公司现行的成本管理方法是基于其自身经验总结出来的管理方法，不成体系，在实践层次，并未参考国内成本管理成效甚高企业的成本管理经验，也并未借鉴国外大型企业的成本管理方法的优点，在理论层次，并未应用已有的成本管理理论和方法，缺乏理论的支撑，因此，很难说SYXR公司现行的成本管理方法的是有效的，实施证明SYXR公司针对房地产开发项目的成本管理方法并不高效。
（2）SYXR公司现行的成本管理方法缺乏有效的房地产开发项目成本管理计划。SYXR公司现行的成本管理方法并未实行成本管理计划，往往是由于自身的经验，大体估计一个成本范围，并在此范围内进行成本管理，殊不知其经验可能存在的偏差，使得一些在计划中可以被避免的成本均出现，致使SYXR公司的盈利水平下降。
（3）SYXR公司现行的成本管理方法缺乏有效的房地产开发项目成本监督体系。SYXR公司现行的成本管理方法并未考虑到成本管理计划在执行过程中的监督工作问题，即使SYXR公司的成本并未按照计划执行，其也不可能再出现偏差的第一时间获知，只会在整个房地产开发项目执行结束之后意识到成本超出预算等问题，然后此时对降低成本来说为时已晚。
（4）SYXR公司现行的成本管理方法缺乏有效的房地产开发项目成本控制方法。SYXR公司现行的房地产开发项目成本管理方法不仅没有设置房地产开发项目成本监督体系，更没有设置成本控制方法，即使SYXR公司在其执行房地产开发项目中发现了成本超出计划，也不会在第一时间采取有效的应对方法，控制成本，使其回复到房地产开发项目执行开始前设定的成本计划中。
（5）SYXR公司现行的成本管理方法缺乏有效的房地产开发项目成本管理人才。SYXR公司现行房地产开发项目成本管理结果体现出缺乏管理人员的特征，由于企业管理层对成本管理的不重视，只是企业缺乏专业的成本管理人才，同时企业还没有提供专业的成本管理培训课程，因而，SYXR公司的成本管理很难有效。
针对上述说明的SYXR公司在房地产开发项目成本管理中存在的问题，研究SYXR公司房地产开发项目成本管理问题并提出改善现行成本管理方法是尤为必要的。
1.2研究目标、研究内容与研究思路
在明确本的研究背景之后，接下来将给出本文主要研究问题的相关陈述，并指出本文的研究主要包含两个问题，其一为明确SYXR公司现行房地产开发项目成本管理中存在的问题，其二为针对SYXR公司现行房地产开发项目成本管理中存在的问题给出SYXR公司成本管理改进策略。本文主要是针对SYXR公司的成本管理问题进行研究，分析SYXR公司房地产开发项目成本管理问题中所涉及的主要成本结构，并针对所分析的成本结构中的主要成本进行进一步分析，指出SYXR公司在这些主要成本上存在的问题，并对可能存在的问题进行具体分析。目前，针对SYXR公司现行的房地产开发项目成本管理还没有给出具有针对性的分析，其可能存在的成本管理问题一般会很多，为了改善SYXR公司在其房地产开发项目中的成本管理能够卓有成效，本文针对SYXR公司可能存在的问题，对SYXR公司现行的成本管理方法进行分析，去伪存精，进行精简，并提出具有针对性的改进策略。
针对SYXR公司的房地产开发项目，提升项目的总盈余水平的根本就在于降低其生产成本，因此分析SYXR公司的成本管理能力和成本管理成效是尤为必要的，因此，本文的第一个研究问题就是分析和明确SYXR公司在其房地产开发项目成本管理中存在的问题。在明确SYXR公司现行房地产开发项目成本管理问题之后，了解到SYXR公司在成本管理理论、成本管理计划、成本监督体系、成本控制方法和成本管理人才等方面可能存在的问题，需要给出针对上述各个问题的应对方法的应对措施，同时参考国内外先进的成本管理经验，并应用经过验证的经典的成本管理理论，给出针对SYXR公司房地产开发项目成本管理的改进策略。针对SYXR公司可能存在的在成本管理理论、成本管理计划、成本监督体系、成本控制方法和成本管理人才等方面的问题，本文分析了诱发各个问题的成因，并针对这些诱发成因，给出了具体的改进策略，本文的改进策略将主要针对成本管理的业务流程、负责成本管理部门的组织结构和人力资源等三个方面，并给出针对每个方面的成本管理能力提升的具体策略。
在确定本文针对SYXR公司的房地产开发项目的成本管理的选题背景和研究问题之后，下面将给出本文针对上述研究内容的研究目标、研究内容和研究思路。
1.2.1研究目标
为了能够清晰地阐述本文的研究动机和欲取得的研究结果，现将本文的研究目标进行详细说明。在针对SYXR公司的房地产开发项目的成本管理问题研究中，主要的研究目标是提供能够解决SYXR公司的房地产开发项目的成本管理问题的方法，并提供提升SYXR公司的房地产开发项目的成本管理能力的改进策略。为了实现针对SYXR公司的房地产开发项目的成本管理能的提升的总体目标，现设定针对SYXR公司的房地产开发项目的成本管理的阶段性目标为：
第一阶段目标：明确SYXR公司现行的房地产开发项目成本管理问题。针对现实中SYXR公司针对其房地产开发项目的实际的成本管理决策，分析其中各个成本之间的机构的合理性问题，并指出目前影响和严重制约企业盈利水平的关键成本，并对其采取措施。
第二阶段目标：分析SYXR公司针对房地产开发项目成本管理中当前存在的问题的成因。针对SYXR公司的房地产开发项目的成本管理中存在的一些问题，分析诱发各个问题出现的原因，需要指出的是同一个问题可能的诱发原因存在多个，因此，在分析上述问题的成因时还需考虑各个存在的问题之间的耦合性问题。
第三阶段目标：给出改进和提升SYXR公司的房地产开发项目成本管理能力提升策略。针对SYXR公司存在的问题和问题诱因分析的结果，依据SYXR公司的实际情况，给出具体的能够SYXR房地产开发项目成本管理能力提升策略。
1.2.2研究内容
依据上述的本文的选题背景、研究问题和研究目标，现安排本文的研究内容主要包含SYXR公司的房地产开发项目成本管理现状分析和SYXR公司的房地产开发项目成本管理改进策略两个方面，下面给出具体的研究内容说明：
（1）SYXR公司的房地产开发项目成本管理现状分析。这部分的具体研究内容将针对SYXR公司简介、SYXR公司房地产开发项目成本管理存在问题分析和SYXR公司房地产开发项目成本管理现存问题的成因分析三个方面进行。其中，在SYXR公司简介中主要针对公司的额概况、主要业务和市场环境以及经营情况等对SYXR公司进行介绍；在SYXR公司房地产开发项目成本管理存在问题分析中主要针对SYXR公司房地产开发项目成本管理所依据的理论、管理计划、监督体系、控制方法和管理人才等方面存在的问题进行分析和研究；在SYXR公司房地产开发项目成本管理现存问题的成因分析中主要从房地产开发项目成本管理所涉及的技术和制度、组织结构体系、业务流程和人力资源保障等几个方面阐述上述问题的成因。
（2）SYXR公司的房地产开发项目成本管理改进策略。这部分的研究内容包含SYXR公司房地产开发项目成本管理改进的目标与原则、SYXR公司房地产开发项目成本管理改进的组织架构体系、SYXR公司房地产开发项目成本管理改进的业务流程和SYXR公司房地产开发项目成本管理改进的人力资源保障四个方面。其中，在SYXR公司房地产开发项目成本管理改进的目标与原则中主要阐述一下针对SYXR公司成本管理改进的总体目标和基本原则；在SYXR公司房地产开发项目成本管理改进的组织架构体系中将主要包含成本管理部门的组织结构改进和成本管理部门的职能权限改进；在SYXR公司房地产开发项目成本管理改进的业务流程中将主要包含房地产开发项目计划阶段、实施阶段、控制阶段、核算阶段和评价阶段的成本管理改进进行研究；在SYXR公司房地产开发项目成本管理改进的人力资源保障中将主要针对房地产开发项目成本管理人才、成本管理绩效和可靠办法等进行研究。
1.2.3研究思路
针对上述的SYXR公司房地产开发项目成本管理问题、各个阶段的研究目标和总体研究目标和本文的主要研究内容，下面给出本文的研究思路，详见图1.1.
从上图中可以看出，本文的研究思路将按照SYXR公司房地产开发项目成本管理研究背景和研究问题--SYXR公司现状介绍--SYXR公司房地产开发项目成本管理的现状分析--SYXR公司房地产开发项目成本管理中存在的问题--SYXR公司房地产开发项目成本管理问题的成因分析--SYXR公司房地产开发项目成本管理能力提升策略--结论与张望的思路进行。
1.3论文结构安排
本文是针对SYXR公司房地产开发项目成本管理问题进行研究的，主要分为五个章节，按照第一章绪论、第二章相关理论、第三章SYXR公司房地产开发项目成本管理现状与存在问题分析、第四章SYXR公司房地产开发项目成本管理改进方案及其实施保障措施和第五章结论与展望的结构安排的，采用的是逐级递进的结构。下面给出本文针对上述各个章节的具体内容的阐述和说明：
第一章绪论。在绪论中，主要针对本文研究的选题背景、研究问题、研究目标和研究内容与思路等方面进行了介绍，针对选题背景的研究主要从实施成本管理对提升房地产企业利润的重要作用和SYXR公司房地产开发项目实施成本管理改进的必要性两个方面进行分析和说明；针对研究问题小节，则是考虑从明确SYXR公司成本管理存在的问题和给出SYXR公司成本管理的改进策略两个方面进行分析和说明。
第二章相关理论。本章主要是对本文进行SYXR公司房地产开发项目成本管理研究中所涉及到的一些概念和理论的介绍，并针对房地产项目成本管理的相关概念与认识和房地产开发项目成本管理方法两个方面进行介绍和说明，具体地，针对房地产项目成本管理的相关概念与认识的分析主要从房地产开发项目成本管理的概念、房地产开发项目成本的构成、房地产开发项目成本管理的对象与内容和房地产开发项目成本管理特征四个方面。
第三章SYXR公司房地产开发项目成本管理现状与存在问题分析。本章是对SYXR公司现行房地产开发项目成本管理中所涉及的方法、内容和人员等多个方面进行分析，指出SYXR公司在其房地产开发项目成本管理中可能存在的问题，并针对提出的SYXR公司房地产开发项目成本管理中存在的问题，分析诱发这些存在的问题的成因。具体地，本章是针对SYXR公司简介、SYXR公司房地产开发项目成本管理存在问题分析和SYXR公司房地产开发项目成本管理现存问题的成因分析三个方面进行，针对SYXR公司简介这一节的研究工作，主要是从公司概况、公司主要业务与市场环境和公司目前经营情况三个方面进行的；针对SYXR公司房地产开发项目成本管理存在问题分析这一节得研究则主要是从缺乏房地产开发项目成本管理理论依据、缺乏有效的房地产开发项目成本管理计划、缺乏有效的房地产开发项目成本控制体系、缺乏有效的房地产开发项目成本控制方法和缺乏有效的房地产开发项目成本管理人才五个方面进行的；针对SYXR公司房地产开发项目成本管理现存问题的成因分析这一节的研究，则是主要针对缺乏对房地产开发项目成本管理的技术和制度支持、缺乏有效的房地产开发项目成本管理的组织结构体系、缺乏有效的房地产开发项目成本管理的业务流程和缺乏有效的房地产开发项目成本管理的人力资源配置四个方面给出具体分析。
第四章SYXR公司房地产开发项目成本管理改进方案及其实施保障。本章依据第三章针对SYXR公司房地产开发项目成本管理中存在的问题给出提升SYXR公司房地产开发项目成本管理能力的改进策略。具体地，本章针对SYXR公司房地产开发项目成本管理改进的目标与原则、SYXR公司房地产开发项目成本管理改进的组织架构体系、SYXR公司房地产开发项目成本管理改进的业务流程和SYXR公司房地产开发项目成本管理改进的人力资源配置四个方面进行研究，针对SYXR公司房地产开发项目成本管理改进的目标与原则小节的研究工作主要是从总体目标和基本原则两个方面进行；针对SYXR公司房地产开发项目成本管理改进的组织架构体系这一小节的研究则是从成本管理部门的组织结构改进和成本管理部门的职能权限改进两个方面进行；针对SYXR公司房地产开发项目成本管理改进的业务流程这一小节的研究工作则是从房地产开发项目计划阶段成本管理改进、房地产开发项目实施阶段成本管理改进、房地产开发项目控制阶段成本管理改进、房地产开发项目核算阶段成本管理改进和房地产开发项目评价阶段成本管理改进四个方面进行；针对SYXR公司房地产开发项目成本管理改进的人力资源保障这一小节的研究工作则是从培训和招聘房地产开发项目成本管理人才、实施房地产开发项目成本管理绩效考核和明确房地产开发项目成本管理绩效考核办法三个方面进行开展。
第五章结论与展望。本章是对本文针对SYXR公司房地产开发项目成本管理问题研究工作的总结，具体地阐述了针对SYXR公司房地产开发项目成本管理问题的研究成果和重要意义，详细地说明了本文针对SYXR公司房地产开发项目成本管理的研究成果对SYXR公司开展房地产开发项目成本管理工作的指导作用，以及提升SYXR公司房地产开发项目成本管理能力的重要作用。具体地，本章针对本文研究的主要结论、本文研究的局限和今后研究工作展望三个方面开展工作。
