房地产企业主导的自持类房地产基金与国际成熟市场的REITs的

　　5 房地产企业主导的自持类房地产基金与国际成熟市场的 REITs 的比较

　　5.1 自持类房地产基金概况

　　自持经营房地产投资基金（Real Estate Investment Trusts,简称 REITs），其核心运作模式与开发类投资基金一样，还是集合个人或社会分散资金，投资房地产项目获得收益，将最终回报分配给投资者。

　　成熟的自持经营房地产投资基金最大特点主要有两点：第一、REITs 可以在公开市场上市交易，即投资人可以随时在二级市场交易，使之拥有良好的流动性。第二、自持经营房地产投资基金收益的来源主要是持有物业的租金或运营收益，其收益稳定且期限长，但收益率较开发类基金相对较低，属于风险低、收益稳定类的金融产品。

　　自持经营房地产投资基金在国外成熟已经发展为一类成熟的房地产投资产品，在美国很多 REITs 产品已在各大交易所上市交易，逐渐以公募的形式出现，而非私募类产品。

　　5.2 国际成熟市场的 REITs 概况

　　总结美国、新加坡、香港等国家和地区 REITs 的发展概况，虽然各国发展期限不一样、规模有差异、而且有各自特色的政策法规，但由于市场发展的要求，它们都在迅速发展并逐渐完善，现从以下五方面对其进行归纳对比：

　　5.2.1 关于 REITs 上市政策

　　由于 REITs 上市能够有效促进基金的流动性，对整个房地产市场的调节作用非常明显，很多亚洲国家都要求境内设立 REITs 完成上市交易。

　　美国对房地产投资基金没有上市的硬性要求，但目前美国现有的很多 REITs 产品都已经上市交易。

　　5.2.2 关于发行方式

　　亚洲国家或地区则采取基金、信托的方式发行 REITs，而美国普遍采用公司形式。

　　5.2.3 相关的投资领域

　　国外成熟市场的规定趋同，政策明确 REITs 的投向只能是成熟的自持房地产运营行业，其回报收益应主要来源于持有不动产的租金或运营收入，此外，大部分严禁投向土地市场或进行房地产开发，避免出现抄地或炒作市场的情况。

　　5.2.4 对于 REITs 产品的相关法律法规

　　国外成熟市场都建立了完善成熟的配套机制，普遍对其设立、运营、分红、管理结构、产品结构作出了详细而全面的规范，由于涉及很多公众利益，对相关监管制度也设计了完善的法律法规。

　　5.2.5 关于财务杠杆作用

　　熟市场准许 REITs 利用债务融资，同时对最高负债比例给予上限约定，以保证整体资产安全。此外，为了减少投资风险，对于 REITs 投资同一项物业也有严格的比例限制，防止“鸡蛋都放在一个篮子里”的风险，基于此项规定，在自持物业经营过程，开发商一般都留有对物业的资产、经营控制权。为了保证投资人的利益，各国都规定REITs 运营绝大部分收益必须分配给投资人。

　　5.3 中国房地产基金与国际成熟市场的 REITs 的区别和差距

　　从上述分析可以看出，自持经营类房地产投资基金与国外成熟 REITs 很多因素相近，如资金筹集方式、投资模式、盈利模式等，都是投资于具有收益性自持经营物业组合，主要收入来自租金，或买卖房地产的交易利润。但是相对于国外市场来说，现在的国内市场不够成熟，而且房地产市场受政策影响波动较大，因此投资收益不是很稳定。国内 REITs 与国际成熟市场的 REITs 的区别和差距主要有以下几点.

　　5.3.1 政策及法律法规限制

　　中国缺少 REITs 配套相关法律，《证劵投资基金法》只是涉及了证劵投资基金，中国要建立真正 REITs 产品，还需要建立并完善产业投资基金法和相关上市规则。

　　5.3.2 投资者缺少风险意识

　　中国的资本投资市场建立时间短，投资人风险意识淡薄，对于 REITs 这类创新金融工具，个人投资者对于风险的心理预期和产品的认同感需要一定时间的培育。

　　5.3.3 房地产融资途径单

　　房地产企业还主要依赖银行或影子银行作为主要融资渠道，就房地产市场的资金提供方和使用方以及融资结构而言，房地产金融市场还要进一步成熟能适合 REITs产品的发展。

　　5.3.4 财务透明度障碍

　　由于涉及众多社会投资人的利益，运作房地产基金必须要求运营信息、财务数据的公开及时披露，从而保证资金提供方的利益，而中国房地产行业存在较多不规范操作造成会计制度和财务信息的不透明、不对等。