房地产企业主导的地产投资基金分析引言

　　1 引言

　　1.1 研究背景及意义

　　1.1.1 选题背景

　　1.1.1.1 作为已经成为我国国民经济支柱产业之一的房地产行业，其行业发展形势将对整个国家经济的发展产生巨大影响。

    房地产行业是基础型上游产业，其对其他行业乃至整个国家经济巨大的带动、促进作用非常明显，房地产业已被国家明确为国民经济增长的支柱性产业，其发展速度直接影响着国民经济的发展速度。

　　1.1.1.2 房地产行业的快速发展要求房地产企业具备更强的资金实力，但国家多轮调控很大程度收紧了房地产企业传统融资途径。

　　近二十年随着房地产行业高速发展，其高速发展的弊端也逐渐显现。一方面高房价脱离实体经济的支撑，三、四线城市的房产行业泡沫较为严重。虽然国家调控近年进行多轮房地产调控，但房价陷入越调越高的怪圈，调控效果没有达到政策预期。另一方面，房地产开发商的资金压力越来越大，随着各开发商运营能力及资金实力的差异，将会导致越来越明显的两极分化。房价带动了地价的高速增长，房地产项目开发需要投入资金规模巨大，但在国家严格的调控政策下，传统银行方面资金来源远不能满足房地产企业需求。

　　1.1.1.3 中国房地产行业发展阶段已由最初的粗放开发阶段逐步进入房地产金融阶段，房地产企业进入转型阶段，地产与金融的联系将更加紧密。

　　随着国民经济发展和市场经济环境、土地政策的越来越完善、规范，房地产行业的市场化竞争日趋激烈，开发商之间竞争将逐步从单纯房地产开发能力竞争进入金融地产的综合实力竞争。由于土地资源是有限资源，房地产以房地产建设开发为主的盈利模式只能在一定阶段发展，房地产企业长期发展的动力需要来源于房地产开发建设之后的以投资、物业、商业管理、升值管理为核心的不动产管理、投资阶段，经营方式的转变也要求地产行业转向地产基金投资、资产证券化为代表的地产金融阶段，也将标志着传统房地产行业向金融行业的转变。

　　经过 20 年的发展，我国房地产行业已经基本经过第一个阶段发展过程，正在第二个发展阶段，房地产企业的除了单纯开发销售房地产，更多开始进行房地产管理、投资管理，对物业进行定位、包装、经营以实现物业的进一步升值。在这个阶段，市场开始出现房地产私募基金、类资产证券化产品，资本市场还是和房地产开发对接，房地产企业准备进入第三阶段，开始全面和金融业融合。

　　1.1.1.4 随着金融市场改革，国内资本市场发展迅速，目前国内私募基金蓬勃发展，房地产行业是私募基金重点投资行业。

　　随着中国经济的高速发展，金融市场加快改革，国内资本市场发展迅速，各种创新类的基金雨后春笋般建立并快速发展壮大。由于我国国民财富的提高，个人拥有的可支配资金规模愈来愈大，“高净值人群”开始采用信托或基金方式进行投资，私募基金中个人投资者比例逐年升高，市场上对收益高、回报好的项目需求度也日益提高。

　　在中国特色经济体制下，私募基金可参与的高收益行业中房地产行业一直是私募基金投资的热点，房地产行业具备投资期限相对较短，投资回报稳定，逐渐受到资金的追捧。近年房地产行业虽然开始出现一定系统性风险，但在一、二线城市中位置好、定位准的房地产项目风险较小，且收益较高，仍是私募基金偏好的投资品种。

　　1.1.1.5 房地产基金在中国尚处于初级阶段，整个行业的未来发展空间较大.

　　从 2010 年中国的房地产基金才发展起来，相关产品、行业还不成熟，都还处在完善阶段。目前中国的房地产基金的特点是还倾向于周转快、回报快的纯开发投资方式，并不像外国等成熟市场的房地产基金，收益主要来源于租金和升值等方式获得长期稳定回报。

　　1.1.2 研究意义

　　1.1.2.1 有利我国房地产行业的健康发展，进而促进整体国民经济的良性发展

　　由上述背景分析可见，房地产投资基金的尽快发展是房地产、金融行业发展的必然需求，对于整个中国经济都具有重要意义，而房地产投资基金在中国的发展面临哪些问题、如何解决、如何与中国实际国情相结合、如何在正确的轨道上发展是我们迫切需要研究的问题。

　　1.1.2.2 有利于发展我国的私募投资基金行业，满足民间投资需求

　　在金融地产发展的大背景下,房地产企业与私募投资基金需要寻找合作的切合点，取长补短。由房地产企业主导的房地产基金模式中，房地产企业可以发挥项目获取、项目管理、项目开发的优势，而房地产基金可以帮助企业获取更多的稳定资金，两者互相促进，优势互补，互赢发展。

　　本文的主要对我国房地产投资性基金发展现状、市场环境、法律环境进行分析，发现存在问题并探讨解决方案，并借鉴在其他国家成熟市场中房地产投资基金的经验，探索符合中国国情的房地产投资基金的发展路径。

　　1.2 研究路线及方法

　　在本文中采取了多角度、多方法、理论与案例相结合的研究方法，分别从房地产行业、私募基金角度对房地产投资基金进行分析、研究，结合中国国情对房地产公司主导的房地产基金类型、优势特点、风险、未来发展趋势进行研究。同时对国外房地产投资基金通过分析对比，借鉴其发展经验，另外用案例以及数据对在当前中国经济发展环境下，分析了房地产行业及民间资本市场要求尽快发展房地产企业主导的房地产基金的可行性、必要性及需要解决的问题。

　　本文关注理论研究与实践结合，以 F 房地产企业的房地产基金为案例，同时研究国内外相关案例，整理相关数据文章，基于中国目前市场经济环境，来研究中国在当下市场条件下发展房地产投资性基金的路径，对可能存在的问题进行分析，并研究解决的方案。

　　本文主要由以下几个方面对房地产基金内容开展研究：

　　1.2.1 从房地产行业角度分析、研究——回顾国内的房地产行业历史，分析行业发展现状、特点，以及未来行业的发展趋势.

　　1.2.2 从投资基金行业角度分析、研究——分析房地产基金运作方式，优劣势分析，问题应对建议等.

　　1.2.3 从开发商主导的房地产基金分析、研究——结合市场中实际案例进行研究分析，并提出未来发展方向及要关注的问题.

　　1.2.4 从开发类房地产、自持类经营物业两大类房地产基金进行分析、研究——房地产行业可以从物业建成后是出售结利还是自持经营的角度分为：以对外销售立即获利的开发类房地产、建成后自持经营长期获利的自持类经营物业，这两种经营方式均可与投资性基金对接，发展不同类型的房地产基金

    1.3 主要创新点.

　　1.3.1 从不同角度分析问题

　　本文分别站在房地产公司和私募基金两个角度对房地产企业主导的房地产投资基金的特点、优势、风险以及运作方式等基本理论进行讨论，并且结合国外成熟市场发展路径进行对比分析以及经验归纳，提出符合中国国情的房地产投资型基金的发展建议。

　　1.3.2 分析房地产投资性基金发展的可行性以及必要性

　　本文分析房地产投资性基金在我国发展的可行性以及必要性，但这个过程不会是一帆风顺，并说明发展过程可能遇到的困难，需要遇到问题解决问题的过程。文章阐明在发展房地产投资基金的过程中必须完善配套的法律法规以及相关社会服务职能体系，对建立有中国特色的房地产企业主导的房地产投资性基金发展方向进行分析、展望。

　　1.3.3 借鉴国外成熟房地产投资基金经验

　　本文在对国外成熟房地产投资基金发展情况进行分析的基础上，总结并归纳发展中国特色房地产投资基金的经验、路径。并论述在未来的改革方向中，中国房地产企业、私募基金如何更好地利用房地产投资基金这一渠道，有效解决房地产行业资金以及私募基金高收益项目问题，促进两个行业的不断发展。

　　1.3.4 房地产企业主导房地产投资基金的优势

　　本文分析房地产企业主导的房地产投资基金的优势在于：房地产企业应发挥项目获取、项目管理、项目开发的优势，促进房地产基金发展，最终发展地产金融业务，脱离单一融资需求，实现基金业务的发展和盈利，完成向金融地产商的转型。