房地产企业主导下地产投资基金相关问题探讨

　　摘 要

　　改革开放后，随着中国经济进入快速发展轨道，中国房地产行业获得了二十年左右的迅速发展机遇。房地产板块作为支柱性产业，在我国经济体系中具有十分重要的地位。房地产行业属于资金密集型行业，其行业特点为项目建设运作时间长，投入资金量较大，同时需要较长时间周转期，所以资金问题对于房地产行业来说至关重要。

　　房地产行业发展需要有充足的资金来源作为发展支撑及动力，但目前房地产融资渠道相对较窄，资金主要依赖于银行或影子银行，防范资金风险的能力较弱，因此目前国内房地产行业发展客观上要求学习引入国外相对成熟的金融房地产发展模式，大力发展房地产投资基金。结合中国房地产行业实际发展现状及国内经济环境，由房地产企业主导的房地产投资基金将具备更加良好的市场前景和发展机遇。

　　中国的房地产行业、金融行业均处于高速发展，但产业结构并不完善，行业存在问题较多，需要要有一个发展中不断发现问题、不断修正、完善的过程。

　　本文将结合中国实际情况从房地产行业以及私募基金两个角度进行分析，阐述房地产行业及私募基金的概念、类型、运作方式等基本情况。同时借鉴国外成熟市场的发展经验，刨析国内实际操作案例的经验教训，分析在中国如何发展房地产企业主导的房地产投资基金，并针对在不同阶段房地产市场中的盈利模式，对房地产投资基金的发展提出建议。

　　关键词:房地产市场 基金 开发商 盈利模式 风险

　　ABSTRACT

　　With the rapid growth of Chinese economy since the reform and opening up, thereal estate industry gained fast development opportunities for about 20 years.

　　As the pillar industry, it has a very important position in Chinese economicsystem. The real estate industry is a capital-intensive industry. Longconstruction and operation time, heavy capital investment and long turnoverperiod are its industry characteristics. Capital is crucial to real estateindustry.

　　Sufficient funds are needed to be the support and power for real estateindustry. But at present funds are mainly depended on banks or shadow banking,narrow financing channels result to weak ability to prevent capital risk.

　　Importing relatively mature foreign real estate finance development model andvigorous development of real estate investment fund are the objectiverequirements for Chinese real estate development. Considering Chinese realestate’s present situation and domestic economic environment, real estateinvestment fund led by real estate enterprises will provide better marketprospect and development opportunities.

　　Chinese real estate industry and financial industry are rapidly growing withimperfect industry structure and many issues. They need a process ofcontinuous improving while discovering problems.

　　Based on the real condition in China, this paper elaborates the concept, typeand operation mode of real estate industry and private equity funds. Learningfrom the experience of foreign successful mature market and lessons fromdomestic actual cases, this paper also analyzes how China can develop realestate finance led by real estate enterprises. It also offers recommendationson the development of real estate finance in different profit models fordifferent real estate markets.

　　Keywords: Real estate industry；Equity funds；Real estate developer；Risk

　　目录

　　1 引言

　　1.1 研究背景及意义

　　1.1.1 选题背景

　　1.1.2 研究意义

　　1.2 研究路线及方法

　　1.3 主要创新点

　　2 国内房地产行业发展概述

　　2.1 国内房地产行业现状

　　2.2 国内房地产行业特点及问题

　　2.3 国内房地产行业发展趋势

　　3 中国房地产基金行业概况及分析

　　3.1 国内房地产基金概况

　　3.2 中国房地产基金存在优势特点

　　3.3 中国房地产基金存在的问题

　　3.4 中国房地产基金问题的应对

　　4 房地产企业主导的开发类房地产基金存在的问题及应对

　　4.1 房地产企业主导的房地产基金现状及案例分析

　　4.2 房地产企业主导的房地产基金优势分析

　　4.3 房地产企业主导的房地产基金问题及解决方案

　　5 房地产企业主导的自持类房地产基金与国际成熟市场的 REITs 的比较

　　5.1 房地产企业主导的自持类房地产基金概况

　　5.2 国际成熟市场的 REITs 概况

　　5.3 中国房地产基金与国际成熟市场的 REITs 的区别和差距

　　6 房地产企业主导的中国房地产基金发展方向研究

　　6.1 房地产企业主导的房地产基金发展分析（开发出售类）

　　6.2 房地产企业主导的房地产基金发展分析（自持经营类）

　　6.3 以 F 房地产企业发展房地产基金为例，对房地产企业主导房地产基金发展分析及建议