国内房地产行业发展概述

　　2 国内房地产行业发展概述

　　2.1 国内房地产行业现状

　　中国的房地产行业是随着市场经济发展而建立并快速发展起来的，经过二十年左右的快速成长，作为投资类的支柱性上游产业，房地产行业的发展可直接或间接的影响到金融、建筑、建材、家电等很多其他产业的发展。

　　我国房地产业在国内经济高速增长的和城市化大发展的契机下,实现了跨越式的大发展,房地产开发面积、销售价格逐年递增，房地产行业已经成为国民经济重要的增长力量，很大程度上推动了国家经济的发展。

　　随着部分地区的房地产泡沫的不断增加，国内房地产行业投机问题已显现和暴露，但从国内整体经济布局出发，虽然房地产业自身存在着许多缺陷，但随着中国城乡一体化改革，城市化未来的发展，房地产行业的支柱地位仍将十分明显，在中国未来相当一段时间还具备良好的发展空间。

　　2.2 行业发展特点及问题

　　2.2.1 房地产是资金密集型行业，国内房地产企业资金来源结构单一，在政策调控背景下资金链相对脆弱。

　　房地产行业的行业特点就是资金量大，且使用资金密集，整个项目运作需要大量资金支撑，但其不动产建设开发的行业特性又导致资金周转需要较长时间，所以对于资金来源的稳定、长期性有着较高要求。但在国家多轮调控政策后，开发商传统的融资渠道纷纷受限，资金链趋紧态势愈来愈明显，主要反映在以下几个方面：

　　——在目前的调控政策下,银行对房地产行业的贷款限制多，例如：银行开发贷款不能用于开发商拿地，对于房地产企业的自有资金规模有硬性要求，发放贷款用途监管严，只能用于项目工程建设支出。

　　——银监会对房地产信托实质监管加强，要求信托公司控制风险，限制对房地产行业的资金投入，房地产企业从信托渠道的融资规模受限。

　　——资本市场直接融资暂停，根据国家调控政策，暂停房地产企业在二级市场上通过 IPO、增发、发行公司债等渠道进行融资。

　　——境外资金成本虽然较低，但境外资金出在国内投资房地产行业限制较多，投资规模有限制，境外资金对国内房地产市场规律缺乏深入了解。

　　2.2.2 房地产业面临的金融风险逐渐增大

　　目前部分地区高房价已经和经济基本面和居住的刚性需求相脱离，将会导致市场需求量下降，出现销售回款放缓，很可能导致出现开发商出现资金无法正常周转的情况，进而加大国内银行、金融系统的资金风险。因为我国房地产资金来源中银行资金比重过大，保障方式一般通过不动产抵押，一旦整个房地产市场崩盘，其抵押物价值也将大幅下降，那么银行资金将遭遇严重损失。

　　目前，我国房地产开发资金 70-80%资金直接或间接来源于银行，有关部门进行测算，如果房价下跌超过 30%，银行不良贷款率将大幅上升，对我国金融系统将产生重大影响。

　　2.2.3 房地产产品性质既有消费品属性又具备投资品属性

　　基于房地产的不动产属性，对于刚性需求者，其主要属性为消费品属性，而对于资金实力雄厚的投资者，由于国内其他投资渠道较窄，房地产是投资人首选的具备投资属性的产业。而土地资源的稀缺性以及不动产的持续性和不可移动性又增强了房地产的投资属性，上述综合属性使房地产行业更受市场投资资金的关注。

　　2.2.4 房地产行业的发展不单纯是经济问题，由于其涉及行业广，和老百姓生活息息相关，其发展还是个综合性社会问题。

　　房地产行业涉及行业广，特别是其中住宅部分是老百姓生活的必需品，房地产发展情况，房价的走势，对我国整个社会都有重大影响。目前国内房地产业的发展模式已经形成了较大的房地产泡沫，特别三、四线城市，空城、鬼城屡见不鲜，造成了严重问题。而且高高在上的房价不能满足普通百姓的基本住宅需求，在部分地区已经形成了综合性的社会问题。

　　2.3 行业发展趋势

　　2.3.1 房地产行业宏观环境：货币政策保持稳健，保证经济合理增长，调控政策日趋差异化

　　房地产行业与国内宏观经济环境密切相关，中国未来经济核心目标是优化产业结构，大力发展有创新力、技术含量高的新型环保产业，改变以往年度单纯追求经济增长速度，忽视产业结构、高能耗的发展模式。关于货币政策，央行已明确继续保持稳健货币政策，在保证金融市场、信贷政策整体稳定的基础上，陆续推进汇率、利率政策的改革，可以预计中场期的货币市场环境将有一定程度的收紧。

　　在国家调整政策方面，根据不同地区房地产供求状况、市场情况的不同，将会采取不一样调控政策及手段。其核心是完善土地供应制度，推出或修订房地产相关税收政策，以市场为核心及导向进行调控，将改变以往单纯以行政调控为手段，让市场在房地产调控中体现决定性作用，合理引导房地产市场的合理、健康发展。

　　2.3.2 房地产市场趋势：整体继续向好但增长速度趋缓

　　在国家改变宏观经济发展模式，不再单纯追求速度增长的背景下，国家货币政策、信贷政策预计整体平稳，加之国家宏观调控政策预计短期内不会放松，过去几年量价暴涨的情况将会不出现。

　　不过基于供求关系和市场惯性作用，预计房地产市场的量价整体还会处于上涨趋势，但增幅将明显放缓，而且不同城市的分化情况将越来越明显，部分泡沫较多的城市很可能会出现下降的情况，反之部分核心一、二线城市由于需求量旺盛，地价处于高位，未来房价快速攀升的情况还会出现。

　　2.3.3 开发商分化加剧趋势明显，市场风险将促进行业转型，市场逐步回归理性

　　近年快速攀升的地价是房价上升重要原因，高地价进一步加大了项目投资、占用资金规模，导致房地产开发商面临的市场风险也明显增大，对开发商的项目运作能力有了更高的要求，客观上造成开发商两级分化越来越明显，大型企业规模及领先地位继续扩大，中型企业不进则退，小企业则逐渐被边缘化。

　　随着开发商规模的快速增长，目前行业内龙头企业的年销售规模标准将达到千亿水平，根据测算，预计2020年将有6家2000亿级企业、14家1000-2000亿企业、17家500-1000亿企业。续万科地产，中海地产、保利地产、万达地产等超大型房企将在未来几年突破2000亿元，将龙头企业的规模竞争推向新的高点。

　　超大型开发商其资金雄厚，运营能力强，有较强盈利能力和抵御市场风险能力，而且已基本完成全国城市的整体布局，随着开发商之间竞争的白热化，行业集中度将呈进一步集中的状态。而区域性中小开发商无法像品牌开发商凭借较强综合实力获取低成本资金，将面临长期的资金短缺，进而导致土地储备不足，未来发展空间缩小的困境。

　　2.3.4 政策调控、消费引导、政策支持将促使开发商转型进入新领域

　　近年来，随着房地产市场竞争日趋激烈，产品同质化现象日益明显，消费者对房地产这一商品的要求也越来越严格，传统商品房产品的盈利空间、去化速度较以前市场均有下降趋势。为了更好的发展企业，许多传统开发商开始由传统开发领域向一些如产业园地产、旅游地产、养老地产等新领域拓展。特别是大型房地产公司，由于资金实力雄厚，布局城市数量较多，对于新领域的拓展更加明显，但是由于养老地产、旅游地产的市场尚处于发展初期，整个市场还不成熟，加之近年来市场供给量逐年增加，未来项目销售去化速度存在一定不确定性。开发商如果要在新领域站稳脚跟，获得发展，最关键的是要抓住市场需求，做出产品特色，打造新领域地产品牌。

　　2.3.5 随着国家土地供应政策、房地产财税政策、房地产信贷金融政策的逐渐完善，房地产行业的市场、政策环境将发生较大变化

　　2013年11月，十八届三中全会审议通过的《中共中央关于全面深化改革若干重大问题的决定》发布，明确社会改革在进行三十五年后，将会进入全面深化改的关键期。

　　土地供应政策、房地产财税政策、房地产信贷金融政策等与房地产紧密相关的政策将会进一步完善，市场化程度也降越来越高，让市场更多的发挥调节、配置资源的作用。

    近年来，随着金融创新业务的快速发展，在清理地方融资平台后，更多资金通过资管计划、集合信托、债券融资等新平台进行融资，导致直接融资占比提高，新增人民币贷款占社会融资总量比例呈下行态势，表外业务快速膨胀。此外，在这段时期影子银行业快速发展，相比传统表内信贷业务，影子银行业务监管环境较松，势必形成一部分潜在的金融风险。

　　面对上述经济环境和市场的变化，开发商将会面临新的挑战，同时也是遇到了新的机遇，开发商应根据环境变化转变、调整经营思路，适应市场并利用新的改革环境，建立新的房地产行业运营及发展模式。

　　2.3.6 受宏观经济形势和调控政策的影响，房地产行业主要融资方式将从传统的间接融资向直接融资发展

　　房地产行业具有资金密集型的特点，对资金的依赖性非常高，随着近些年来国家对房地产市场的调控，金融调控手段在不断强化，导致房地产企业不得不寻找银行以外的融资渠道，故而催生了房地产行业融资渠道的多元化，开始向信托、资管计划、私募基金、发债等直接融资方式发展。

　　民间资本有投资房地产的需求,民间资本倾向于投资房地产，其主要原因是中国金融体系的垄断性造成市场投资渠道比较狭窄，可供民间资本投资的产品很少。

　　在房地产调控之前，民间或个人资本在房地产行业投资的方式主要是通过直接购买住宅、写字楼等不动产的方式。而随着房地产项目的差异化以及投资规模的增加，民间个人资本的投资方式开始主动通过信托、基金等间接投资方式进入房地产行业。