房地产设计精细化管控理论概述

　　第二章 房地产设计精细化管控理论概述

　　2.1 设计精细化管控理论体系

　　设计精细化管控体系是建立在设计管理上的更深入、更专业、更细分和更科学的管理控制系统[15]，它对房地产企业的影响不仅仅体现在某一个具体项目运营当中，而是对一个房企整体的影响，其设计精细化系统的完善和执行，决定了房企在今后激烈的市场竞争中能否生存和可持续发展。从理论来说，设计精细化管控体系包括狭义和广义两种定义。

　　2.2 狭义理论

　　仅指房地产企业开发阶段的设计管理环节，具体指单项目的全过程设计精细化管理。相对于传统的设计管理，它在组织架构、专业细分、工作内容与方式、工作流程等方面有了更深入和专业的分工管理[16]，大大提升了工作质量和效率。

　　2.2.1 组织架构

　　如何保证项目的最终的设计质量，从组织架构方面我们可以了解到，一个方案的设计管理需要经过各个层面的专业人员同意和公司逐级领导层决策通过后才能实施，做到万无一失[17]。

　　某公司某项目的矩阵式设计组织架构如下，如图 2-1：

　　2.2.2 工作流程

　　制定详细的可实施性强的工作流程指引，明确项目整体及各分项专业设计计划、设计成果要求，明确项目整体进度、所属专业和其他专业进度，便于各个专业之间的协调及工作快速推进。以下为某项目设计流程图，其详细的节点计划保证了整体工作的统一[18]。如图 2‐2：

　　2.2.3 专业细分

　　项目精细化管理目前专业细分非常明显，同以前的设计管理方式大大不同。

　　以前项目一个建筑师搞定全部专业管理的现象现在已经不存在了。现在的项目设计专业团队一般包括项目设计经理（建筑专业兼）、景观、室内、机电、结构、幕墙等专业设计管理人员，专业的人做专业的事，这样才能充分挖掘各个专业领域的优势，解决专业问题[19]。虽然增加了各专业内部之间的沟通协调工作量，但是对于项目而言，提升了整体设计质量，同时也打造了设计团队。

　　2.2.4 工作内容与方式

　　项目设计精细化管理中，员工的工作内容较以前有了更深入性和领域拓宽性。普通的设计管理者只是把设计任务交给设计单位进行，缺少前期主动性策划和思考，精细化管理就要求员工必须精于本专业，有较强的设计策划能力，能引导设计院向正确、合理的方向推进；同时，精细化管理也要求员工有一定的综合能力，在营销、施工、成本能方面有一定的理解和综合认知，便于在设计管理过程中准确把握设计成果，满足公司对设计的综合要求。

　　在工作方式上，精细化管理也要求员工调整以前那种埋头苦干自己专业的工作方式，广泛进行设计管理中的沟通、协调，同部门内各个专业、各个职能部门、各级领导、各个合作单位建立有效、积极的沟通，这样才能善于发现问题、及时解决问题。沟通、协调工作是设计精细化管理工作中非常重要的一个基本要求[20]。

　　2.3 广义理论

　　对于房地产企业来说，仅仅做好单个项目的设计精细化管理还不够。企业要想做大、做强，必须依靠众多项目的快速滚动开发来占领市场，这个时候，就需要企业的设计精细化管控体系来进行支撑，才能有效应对多个项目的开发需求，才能在繁杂沉重的任务中有条不紊的完成设计工作，才能用制度来保证企业的正常运营和不断发展壮大[21]。这就是设计精细化管控体系的广义理论，它不仅包括了单项目设计精细化管理这个狭义理论，而且从整体企业运营考虑有更深入的理论，具体从以下几个方面进行阐述。

　　2.3.1 管控模式与组织架构

　　房地产企业做到一定程度，不仅仅是几个项目的运作，而是同时几十个项目的运作开发，如此大的开发量，对设计精细化管控提出了很大的挑战。设计精细化管控模式与组织架构是否明晰、完善，是考量一个房地产企业是否发展成熟的一个标准。许多房地产公司特别是一些规模比较小的私营房企，没有专门的设计管理部门和专业设计管理人员，往往是设计与工程混为一体；更有少数企业，老板亲自管理，一人独断，形成不了科学的管理体系，往往造成整个设计目标不清晰、决策太盲目或太慢、设计图纸质量不达标、后期产品与市场不符、设计变更太多造成造价超标等一系列问题。房地产企业的产品过程实质上是一个全过程项目管理模式，就要在约定的时间范围内，按照约定的成本要求完成约定的质量。管控模式和组织架构是保证整个项目管理正常运行的基础，是项目产品质量、进度和成本管理能够平衡的制度保证[22]。

　　2.3.2 流程制度管理

　　一些房企，管控模式和组织架构都很明晰，但是内部的工作流程却很混乱或不健全，出现了很多工作错位对接或单项工作缺少上下游部门工作支持或配合，造成项目开发过程中很多详细的工作节点临时安排，就会影响进度和质量，造成损失。另外很多房地产企业，包括一些大型房企，虽然内部流程制度很健全，甚至有些公司还吸取了万科、中海等标杆企业的公司流程，形成自己公司厚厚的流程制度，看起来非常的完善细致，但是唯一遗憾的就是在流程的执行上出现了问题。自己公司的企业文化与流程制度不能完全的契合，基本上流程放在一边，还是按照固有的企业意识进行工作，也会造成整体项目设计工作不流畅。因此，企业的流程制度要能真正的起到作用，必须要求流程健全、契合自身企业文化、有非常强的执行力这三个层面的要求[23]，只有这样，一个企业才能有流程可依、才能真正按流程规范化运作。
　　
　　2.3.3 单项目设计精细化管理

　　单个项目的设计全过程精细化管理，也即是狭义的设计精细化管理，前面已有具体的论述，在此不过多赘述。

　　2.3.4 外部职能部门协作精细化管理

　　房地产设计管理看起来好像是设计管理一个部门的事，但是不然。房地产精细化设计管理涉及到运营、财务、报建、营销、成本、工程、客服、物业管理等多个部门多个环节，因此需要很强的部门协作沟通[24]。

　　在房地产设计过程中，需要政府详细的地块控制规划指标和参数；需要将投资分析中的财务指标落实的具体可售面积上；需要营销提供准确的市场和客户定位以及户型需求、客户关注点等；需要成本结合财务分析数据提供工程设计造价总额和各级分项控制标准等；需要工程提供项目准确的场地地貌、地质勘查测量图纸及施工计划等；需要客服提供规划中涉及到的客户关注点、易投诉点、建筑法务法规分析等；需要物业管理部门提供物业管控范围和方式、安全防范设计等。这些只是整个设计管理过程中需要协作、沟通、协调的一小部分工作，没有相关部门输入条件的支持、相互之间的深度沟通和协作，设计管理就很难做的精细化，后期就会出现各种各样的问题[25]。

　　2.3.5 产品设计体系标准化管理

　　当前以万科、恒大、万达等标杆企业为龙头的房地产企业中，快速拿地开发、快速销售、资金快速周转是其重要的运营模式，因此对房地产开发流程上的每个环节都要求又快又准。对于房企设计精细化管理来说，提高设计速度和质量，一个极其重要的方法就是产品设计体系标准化管理工作。

　　产品设计体系标准化就是吸取以往多个项目的成功经验，形成一个或多个不同开发类型的设计标准化体系，包括总体规划、户型单体、建筑立面、景观配置、售楼处和样板房装修、机电配置等等[26]，例如目前万科的“万科城”系列、万达的“城市广场”系列、华润的“万象城”系列等等。这些不同系列总结出来的标准化成果，如果满足项目定位和客户需求，可以在设计过程中稍作修改或直接套用，大大节省了设计时间，保证了设计质量，又能满足多个项目的同时设计需求，从而达到有助于单个或多个项目的快速开发和资金周转，系列化的产品同时有助于公司品牌知名度的提升。

　　2.3.6 战略合作单位管理

　　目前标杆企业都已建立战略合作单位管理制度，主要是针对自身企业的核心产品类型和开发速度，选用熟悉企业运作方式和开发产品形态、能够快速复制设计、配合度很好、同时具有较强产品研发能力的设计单位，将合作单位进行分类整理，建立分类战略单位合作库[27]，形成满足房企各种业态产品设计及新产品研发所需要的战略合作单位库，包括服务报价、项目团队详细资料等。

　　由于目前标杆房企普遍追求成熟产品系列复制、快速设计和开发、快速开盘销售和资金快速周转的盈利模式，因此在设计精细化管理环节，避开前期设计单位考察、商务报价、设计招投标繁杂的工作，根据战略合作库直接选用设计单位，可以节省设计前期相当客观的时间；同时设计单位选定以后，由于熟悉开发产品业态和公司标准化产品系列，整个设计时间也大大缩短，同时也没有因为时间压缩而降低设计成果的质量。

　　好的战略合作伙伴对设计管理精细化管控起到了很重要的补充和效果促进作用。目前像万科、中海、恒大、金地等一线标杆房企都在长期的各项目开发过程中积累了大量的合作单位，并根据企业所需建立了自己的战略合作单位库。

　　2.3.7 信息化系统

　　信息化系统对于房地产企业设计精细化管理来说提供了一个知识存储、流程操作、规范化运作的一个平台。标杆企业都有自己的设计管理信息化系统，涵盖了各项目设计全过程管控体系的每一个环节，一个项目经过立项审批、设计方案及各个分部分项节点评审、扩初设计各分部分项评审、施工图设计各分部分项评审、各专业二次设计分部分项评审、设计变更审批、开盘与交付总结等多个环节，形成一个规范、有序的项目设计全程管控信息化系统，通过集团、区域及项目各级领导、同事的共同参与从而完成一个项目整个设计周期。信息化系统可操作性强、指引明确，有严密的职责分判和考核机制，对于项目的设计进度、质量有很大的促进作用，是现代房地产企业设计管控体系里面一个非常重要的信息化应用与操作平台[28]。
　　
　　2.4 理论体系总结

　　房地产设计精细化管控体系总体来说是一个相对完备的理论体系，它既包括了单项目设计精细化管理的狭义理论，又包括整个体系建设所覆盖的广义理论，所以，它不仅仅是一种组织架构或流程制度，而是一个涵盖企业设计管理系统的组织架构、管理流程、设计标准化研发、信息化管理、各部门协调沟通、战略合作等在内的综合性体系，是目前房地产企业设计精细化管理的重要模式和应用体系，对于公司发展的规模化与正规化、员工职业化、提升企业的市场竞争力和品牌效果具有重要意义。

　　2.5 设计精细化管控体系对于房地产企业的意义设计管理是整个房地产运营体系中非常关键的一个环节，设计产品是否满足客户需求和市场定位、是否具有非常高的市场竞争力和性价比，是否能够达到成本控制目标、能否以产品提升公司市场口碑和品牌竞争力、能否形成产品设计标准化、专业化从而提升公司的开发速度等等，都与设计精细化管控体系紧密联系，因此，进行和加大房地产设计精细化管控体系的建设，对于房地产企业的在市场竞争日益激烈、调控政策不断加强的今天意义更为重大[29]。