体验经济背景下厦门ZY酒店运营分析

　　5 体验经济背景下厦门ZY酒店运营分析
　　
　　5.1厦门ZY酒店简介
　　
　　5.1.1项目所在城市简介
　　
　　一、厦门市城市概况
　　
　　（1）厦门市北靠泉州市（南安、安溪县），西接潭州市（长泰县、龙海市），东临台湾海峡，面对金门诸岛，与台湾宝岛和洁湖列岛隔海相望。厦门市由厦门岛、鼓浪均、内陆九龙江北岸的沿海部分地区以及同安等组成，陆地面的1565.09多平方公里，海域面积300多平方公里，是一个国际性海港风景城市。厦门的主体为厦门岛，南北长13. 7公里，东西宽12. 5公里，面积约128. 14平方公里，是福建省第四大岛山与。

　　（2）政区人口：厦门市是福建省的一个副省级城市，是全国5个计划单列市之一，也是全国首批实行对外开放的五个经济特区之一。全市辖六个区，分别为思明区、湖里区、海沧区、翔安区、同安区和集美区。截止2010年底，全市户籍人口 180.21万人。其中，城镇人口 145.07万人，岛内的思明、湖里两区合计85.48万人，占全市的47.43%.（3）自然条件：厦门属亚热带气候，温和多雨，年平均气温在2rc左右。年平均降雨量在1200毫米左右，每年5至8月份雨量最多，由于太平洋温差气流的关系，每年平均受4至5次台风的影响，且多集中在7月至9月份。

　　（4）历史文化：相传厦门远古时为白览栖息之地，故又称“鹭岛”.厦门晋朝置同安县（今南安），五代后属泉州，宋代属清源军（下辖今泉州、莆田），元代属泉州路，明代属泉州府，直到洪武二十年（1387年）始筑“厦门城” 一一意寓国家大厦之门。清朝顺治七年（1650年）郑成功驻兵厦门，置思明州。民国期间陆续设思明县、思明府，1933年“中华共和国人民革命政府”（即“福建人民政府”）设厦门特别市。解放后，设厦门为省辖市。，1980年，设厦门为经济特区。2003年，国务院调整厦门市行政区划，厦门市辖现有6区。

　　5.1.2项目开发公司简介
　　
　　集团成立于1980年，是福建省最早与外商合资、合作开发房地产的企业之从厦门经济特区起源，已经逐步拓展了上海、成都、长沙、福州、泉州、漳州等城市，已经在上述区域成功开发了城市核心精品、高端别墅、近郊大盘、高端写字楼、商业及综合体、大型公建等类型的房地产开发项目。集团以房地产开发为核心在上、下游行业开拓出区域内领先的物业管理和土地一级运营业务，目前旗下拥有三十余家全资及控股企业。集团为连续多年登上中国房地产百强榜的专业房地产开发集团。

　　5.1.3项目基本资料简介
　　
　　项目地块项目位于厦门市新幵发区-五缘湾片区，金山路西侧，云顶北路东侧，五缘湾道南北侧。北面耻邻下忠小学、中学，东面与特房五缘尊府尊墅相望，东南临五缘内湖，南面与凯悦温泉度假酒店和特房五缘尚座相邻，西南角临近特易购购物中心，西侧则为规划中的公共建筑用地。周边自然条件优越，配套完善，是城市未来的重点开发和新的经济增长区域。

　　项目由一栋酒店及其配套裙楼，两栋办公楼，一栋整售办公以及商业购物中心组成，计容建筑面积176320m.项目定位为一个集高端酒店，办公以及中高档家庭型购物中心的海西标杆综合体建筑。

　　项目酒店地块地形平整，无明显高差，南北宽约310米，东西宽约270米。

　　项目酒店地理位置E36如图2-2所示：
　　
　　5.2项目定位分析
　　
　　5.2.1酒店类型定位
　　
　　按照行业划分，常规的酒店类型主要包括：考虑到本项目酒店开发建设条件的特殊性，结合其目标客源市场的定位，建议ZY酒店类型定位为商务休闲酒店。

　　（1）商务客源是厦门市高星级酒店最重要的客源构成，也是项目酒店要积极争取的重要客源。

　　（2）目前，厦门市旳城市发展中心呈现东移的重要趋势，项目酒店位于五缘湾核心区域，位于城市发展的重点方向上，未来片区将形成以五缘湾、海峡西岸金融中心、观音山及会展北为核心的城市CBD核心功能区。

　　（3）目前项目地附近已经建成五缘湾商务中心、观音山商务中心以及厦门软件园三个大型商务中心区，会展北金融中心区也正在加紧建设当中。区域的商贸配套主要包含建发房产大型城市综合体体、观音山游乐商业街、五缘湾商业街、万达城市广场、特易购乐都会等大型综合体项目。区域的商贸氛围将日益浓厚，生活设施将不断完善，将对商务客源形成较强的吸引力。

　　（4）同时，项目酒店所处的五缘湾片区是厦门岛内难得的集海景、湿地、畲族文化为一体的生态宜居区域，本项目酒店有条件借势周边优美的环境资源打造休闲度假氛围，从而与岛内纯商务酒店实现差异化定位，让紧张忙碌的商务客源感受到轻松舒适的酒店氛围，有利于吸引日常生活繁忙，希望疏解疲乏的商务客源。

　　（5）当然，项目酒店也要重视获取适量的会议和旅游客源，以及距离项目酒店较近的政务客源，还有随着周边大量高端住宅区逐步成熟所形成的宴会客源。

　　5.2.2酒店档次定位
　　
　　常规的酒店档次划分
　　
　　（1）根据中国旅游局2003年颁布的《中华人民共和国星级酒店评定标准》：中国旅游饭店的星级分为五个等级，即一星级、二星级、三星级、四星级、五星级（含白金五星级）。最低为一星级，最局为白金五星级。星级越闻，表不旅游饭店的档次越高。

　　（2）星级的划分以饭店的建筑、装饰、设施设备及管理、服务水平为依据，具体的评定办法按照国家旅游局颁布的设施设备评定标准、设施设备的维修保养评定标准、清洁卫生评定标准、宾客意见评定标准等五项标准执行。

　　（3）按照酒店行业惯例和客人消费角度，五星级酒店的等级由高至低又可分为：白金五星级、豪华五星级、标准五星级和入门五星级四类。

　　（4）白金五星级：在达到五星级评星标准的前提下，设施规模和功能明显高于一般的五星酒店；而且在设施及内外装修等方面豪华程度极高；星级评定时总分数往往超过五星级标准分数多达50分以上。白金五星级酒店以四季、丽兹卡尔顿等国际一流酒店品牌为代表。

　　（5）豪华五星级：在达到评星标准的前提下，设施规模和功能稍高于一般的五星酒店；而且在设施及内外装修等方面豪华程度较高；星级评定时总分数一般超出五星级标准分数在30-50分之间。如洲际、威斯汀等品牌。

　　（6）标准五星级：基本达到五星级评星标准，设施功能、规模、装修及设施档次、豪华程度相对较低。如喜来登、世纪金源等均为标准五星级。

　　（7）入门五星级：中国国情下的特殊产物，档次暂时达不到五星级的评星标准，但预留了升级标准五星级的空间。

　　根据项目的整体定位，主要的客源市场情况，参考现有竞争市场的经营业绩，建议拟建酒店定位为标准五星级酒店，平均房价处于厦门市整体竞争市场中较为领先的地位，使得其既能够实现整体项目的开发战略，又能够满足客源的现实需要。

　　5.2.3酒店客源市场定位
　　
　　参照竞争市场酒店客源市场构成，我们通常将拟建酒店的客源市场按类型分为四类：商务散客、会议团队、旅游客源、政务接待及其他。

　　商务散客客源，预计约占50%拟建酒店位于位于五缘湾核心区域，位于城市发展的重点方向上，未来片区将形成以五缘湾、海峡西岸金融中心、观音山及会展北为核心的城市CBD核心功能区，本酒店建成后，凭借较好的硬件设施和优质服务将成为区域领先的酒店，从而对于高端商务客源具有较强的吸引力。

　　项目所在五缘湾片区未来将有大量商业综合体项目相继入市，区域商贸氛围将曰趋浓厚，生活配套也将逐步成熟，将有利于吸引拥有较强支付能力的商务客源。

　　项目酒店将致力于通过闲适氛围的打造为忙碌的商务客源舒缓紧张与疲劳的情绪，从而更加有利于吸引商务客源。参照竞争市场五星级酒店的商务散客客源比例，结合项目酒店商务休闲酒店的类型定位，估计其商务客源比例可以达到50%.

　　会议团队客源，预计约占20%会议团队是所有客源中综合性消费最高的客源部分，除带来会议场租收入夕卜，还将带动酒店会议、餐饮、康体、娱乐等功能部分的消费。同时，会议客源对于区位要求较低，具有较强的可开拓性，建议拟建酒店幵业后适度开拓会议客源市场。

　　厦门市会议市场发展潜力较好，建议借势整体市场的发展趋势，积极开展对会议客源的拓展，通过先进的会议功能设置和会议设施配备，承接岛内外企业和当地政府的高端会议或者大型会议，吸引会议客源，笔者认为其会议客源比例可以达到20%.

　　旅游团队客源，预计约占20%厦门近年来逐渐成为国内排名靠前的旅游目的地城市，本项目酒店有望从城市旅游业的快速发展中获取来自全国各地，尤其是周边省份和珠三角区域的高端旅游客源。

　　在各个档次的酒店当中，都存在一定比例的旅游团队客源，只是所占比重可能有所不同；在己知竞争市场高星级酒店中，旅游团队客源占比约为19%,因此可知，旅游团队客源也是竞争市场高星级酒店重要的客源构成之一，是必不可少的客源类型。

　　由于旅游团队对于五星级酒店的高房价支撑力相对不足，笔者建议酒店在开业初期可以适当拓展较大份额的旅游团队，随着酒店经营进入稳定期，逐步调整酒店客源比例，减小旅游团队的比例。预计拟建酒店旅游团队约占20%.政务接待及其他客源，预计约占10%.项目酒店开业后应该与政府部门之间的良好资源关系，并且通过打造在当地领先的产品，对于高端政务接待客源的吸引力较强。

　　拟建酒店临近部分行政办公区域，建议本项目凭借良好的地理位置优势，以及专业的管理服务水平，吸引高端政府客源。

　　受到政府对于高星级酒店客房消费标准的影响，政府客源占高星级酒店客源的比例通常在6%-10%左右，参照竞争市场五星级酒店的政务接待客源比例，预计拟建酒店政务接待及其他客源比例可以占到10%.

　　5.3酒店经营模式分析
　　
　　目前国内酒店常见的经营管理模式主要分为四类，分别是：

　　（1）委托国际或知名酒店品牌管理公司经营管理（2）委托国内酒店管理公司经营管理（3）业主自行经营管理：业主自行组织管理团队进行管理。

　　（4）业主自行经营管理，结合加入国际品牌特许经营。【1】

　　
　　基于对业主ZY公司项目整体开发战略、本项目酒店的档次定位要求、以及该酒店在整个项目中所处的地位和发挥的作用等综合因素的考虑，同时结合竞争市场高星级酒店市场的现状和未来发展趋势，笔者建议拟建项目委托国际着名品牌酒店管理公司经营管理依据如下：

　　国际着名品牌酒店管理公司具有多方面的优势：能快速树立品牌优势，提升项目价值；拥有集团规模优势，更容易到达目标客源；拥有成熟的管理模式，容易获得更优的投入产出比例；拥有全球订房网络，能带来稳定客源。

　　目前处于厦门高星级酒店业第一梯队的多为国际着名品牌高星级酒店，其中2012年集中开业的Indigo、威斯汀、凯宾斯基均对于区域平均房价的提升起到了积极的促进作用，国际品牌酒店管理团队的专业水平、管理经验和市场幵拓能力将帮助项目酒店较快速的打开市场，并获得稳定的经营收益。

　　后续高星级酒店供给以国际品牌托管为主，要想在未来激烈的竞争中脱颖而出，项目酒店需要借助国际管理公司的品牌价值，迅速树立项目的高端品质和形象，提升项目的整体价值。基于对业主ZY公司项目整体开发战略、本项目酒店的档次定位要求、以及该酒店在整个项目中所处的地位和发挥的作用等综合因素的考虑，同时结合竞争市场高星级酒店市场的现状和未来发展趋势，笔者建议拟建项目委托国际着名品牌酒店管理公司经营管理依据如下：

　　国际着名品牌酒店管理公司具有多方面的优势：能快速树立品牌优势，提升项目价值；拥有集团规模优势，更容易到达目标客源；拥有成熟的管理模式，容易获得更优的投入产出比例；拥有全球订房网络，能带来稳定客源。

　　目前处于厦门高星级酒店业第一梯队的多为国际着名品牌高星级酒店，其中2012年集中开业的Indigo、威斯汀、凯宾斯基均对于区域平均房价的提升起到了积极的促进作用，国际品牌酒店管理团队的专业水平、管理经验和市场幵拓能力将帮助项目酒店较快速的打开市场，并获得稳定的经营收益。

　　后续高星级酒店供给以国际品牌托管为主，要想在未来激烈的竞争中脱颖而出，项目酒店需要借助国际管理公司的品牌价值，迅速树立项目的高端品质和形象，提升项目的整体价值。
　　
　　5.4酒店功能设计分析
　　
　　一、本酒店功能面积构成：【2】

　　
　　二、本酒店主要功能技术指标：

　　（1）客房：320间套客房，标间面积为45-50m;（2）餐饮：中餐大厅80个位，中餐包厢10间；全日餐厅/西餐厅160餐位；特色餐厅80餐位；大堂吧60餐位；酒吧40餐位。

　　（3）会议：最大多功能厅1000m （300+300+400）；另有8个会议室（180/180/80/80/60/60/40/40）。“（4）娱乐：棋牌室：6间；SPA包房：6间；健身房。

　　三、行业统计指标：

    5.5酒店体验营销策略分析
　　
　　在体验经济背景下，酒店实施体验营销策略成为最佳的营销策略之一。根据体验营销的含义，酒店体验营销是一种经营者把服务当做舞台，酒店提供的产品和服务当做道具，运用独特的体验设计使消费者获得难忘的主观感受。酒店经营者不仅仅关注产品和服务，还要重视消费体验。酒店产品和服务是酒店实施体验营销的载体，酒店经营者通过载体传递美好的消费体验。消费体验可能不完全是积极、正面的，也可能导致消极的消费体验。酒店实施体验营销设计的关键是让消费者积极主动的参与到体验过程中。因此，体验营销在设计过程中，必须要加入吸引力元素，吸引顾客参与，另外，如何传递正面、积极的体验也是体验设计成功与否的重要因素。

　　随着市场环境的变化，媒介传播速度加快。传统4PS理论受到环境和时代的挑战。美国学者罗伯特。劳特朋提出了 4CS营销理论。4C分别指的是顾客（customer）、成本（cost）、便利（convenience）和沟通（communication）。

　　从4CS营销理论的构成要素来看，其比传统的4PS理论更注重以消费者需求为导向，最大程度地满足消费者需求。而体验营销的五大要素是体验（experience）、情境（environment）、事件（event）、浸入（engaging）和印象（effect）。因而，本研宄结合4CS营销理论和体验五大要素共同设计酒店体验营销策略：

　　（1）以顾客（customer）为核心设计体验。体验经济时代，顾客成为核心要素是必然的。酒店在体验营销的设计过程中，必须坚持以顾客为导向。酒店经营者实现深入了解和分析顾客需求，以此为后续的决策奠定基础。在酒店产品和服务设计中，包括酒店地理位置、外观设计、餐饮设计、客房装修设计、文化娱乐产品设计。如何在酒店产品和服务设计中完美融合体验是重中之重。根据施密特学者的观点，体验可以分成感官、情感、思考、行动和关联五种类型。在这五种体验类型中，感官体验最为丰富，也易实施。体验是指个体对某些刺激产生的个别化的感受，它通常由对事件的直接观察或参与而形成，并有极强的个体差异。

　　酒店经营者可以在产品设计中导入视觉系统，达到强烈视觉冲击的效果。情感体验注重内在需求的满足，酒店经营考虑消费者人性化的内在需求，在产品和服务细节之处体现情感特性。行动体验强调顾客参与，在亲身体验过程中获得美好的体验。关联体验引起顾客与酒店主题文化或经营理念上的共鸣，运用美学、建筑学等设计理念，帮助酒店经营者达到良好的体验营销目标。

　　酒店位于五缘湾，五缘湾总占地面积12. 56kin2,其中水的占地面积就有2km2.

　　它是一块罕有的拥有丰富自然景观，温暖的春季，茂盛的植被，湿润的港湾的富饶土地，并且它是是厦门市一块重要的开发新区。建筑设计考虑建筑整体由南部向北部的流动趋势像水一般。”水“在中国的书法中是液体流动的形式。建筑物的设计灵感来源于水表面的层层链漪，并且将它成为这个发展规划的标志和品牌。为了达到这个效果，设计团队打破了传统的不透明盒子的设计。有层次的垂直页片有不同的透明度，从而使酒店内部和附近环境有了视觉联系。垂直的页片像面纱一样成为了室内的遮阳装置并且创造了液体表面。天窗同样使自然光透射到内部。在白天，建筑物是单色的透明形体，而到了晚上，水一样的颜色用来产生彩色的光的波纹贯穿整个幕墙，来强调流动的形象。内装的设计也突出这一特点，营造出水和光影的突出效果。

　　（2）以最大程度节约成为为导向的体验营销策略。酒店经营者不仅要考虑消费者满足需求过程需要承担的成本，还要考虑酒店设计和实施体验营销要花费的成本大小。酒店经营者一方面在确保酒店产品和服务品质的前提下，最大程度的节约成本，获得利润最大化，另一方面，为了提高顾客满意度，帮助顾客获得正面消费体验，酒店经营者尽可能减少顾客满足需求需要花费的成本，包括时间成本、精力成本、机会成本等等。体验设计过程中，如何帮助顾客节约成本也是实施体验营销成功的有效手段。

　　酒店经营过程中经常发现一些顾客为了保持空调的开启，将名片或其他卡片插入房卡的卡槽以取得电源接通的效果，在离开房间以后通常也没有及时关闭，造成了能源的浪费，ZY酒店可以引入一套智能系统，通过红外探测或温感可以真正识别客人是否在房间内，并根据情况调节空调的温度。这也可以避免工作人员误入房间给客人造成的不适。
　　
　　（3）以满足便利（convenience）为导向的体验营销策略。酒店经营者根据顾客的利益和需求构建渠道，考虑消费者购买产品和接受服务的便利性，有利于减少物流成本、时间成本等。在酒店选址方面，考虑消费者交通的便利性；酒店体验营销设计过程，考虑体验的便利性，注重易操作、易参与的特征；酒店空间设计方面，考虑不同层次顾客的需求，最大程度满足各类消费群体的便利性。以便利性为导向的体验营销策略，归根到底还是以顾客为核心，满足顾客需求，减少满足需求过程的成本。便利性策略的运用有利于体现酒店人性化的设计、帮助体验营销的实施，达到良好的效果。

　　在以往我们入住的酒店的过程中，我们在办理入住手续以后才能拿到房卡，当我们使用房卡打开房门以后，我们看到的是一个漆黑的房间，感受到的是热而潮湿的环境，只有当我们把房卡插入卡槽以后才能启动照明、空调等设备，但我们ZY酒店可以引入客房控制系统，当顾客入住酒店办理完成入住手续后，客房控制系统会主动把这间客房的照明和空调打幵，当顾客打开房门的时候，迎接他的将是一个明亮而舒适的房间，并且打开门以后，欢迎模式也将随之启动，灯光、窗帘、电视都将打开。这是满足顾客便利的一个实实在在的例子，既提升了顾客的体验价值，同时又具备很好的参与性和操作性。

　　（4）以良好的互动沟通（communication）为导向的体验营销设计。互动沟通有利于酒店经营者了解顾客需求，市场变动情况和竞争对手信息等。体验营销的核心是顾客，只要有顾客充分沟通，才能设计出符合消费者需求的体验营销。

　　此外，在互动沟通的过程中，酒店经营者可以有效地传递产品和服务的信息、酒店品牌文化内涵，推广酒店品牌形象等。互动沟通过程中在体验的每一个阶段都是必要的，不管是体验前、体验中还是体验后。

　　为了达到良好的客户沟通，除了软件服务的提升以外，ZY酒店把很多的功能集成在简易操作的面板上，比如送餐之后要收盘子，再比如收拾房间，衣物送洗等等，都可以一键搞定，省去了繁杂的电话沟通等等的时间。另外在小酒吧的使用上也可以通过与系统的连接实现实时消费提醒，而不用在退房时询问客人是否有其他消费等等，而且这些消费数据可以存到数据库中，客人下次入住时就会统计出以往消费的一些内容，比如这个客人是比较爱和啤酒的，就在小酒吧多准备一些各式啤酒，在大数据的时代，这种无声的沟通一定会让客户的体验效果进一步提升。

　　（5）综合运用体验营销的五大要素，达到实施体验营销的效果。体验、情境、事件、浸入和印象五大要素的综合运用，确保厦门ZY酒店体验营销的设计和实施。厦门ZY酒店在情境设计中，选取主题是首要内容，恰当的情境安排、酒店气氛设计能激发消费者的情感体验，满足消费者的情感诉求，引起消费者的共鸣。

　　事件是消费者全程参与的过程，事件设计需要一个明确的主题，消费者在参与事件的过程中，融入符合诉求的时间气氛中，获得美好的体验。有些事件是酒店提前设计好，有些事件是突发或即兴的。事先设计好的事件一般情况是可以达到较好的体验效果，而突发事件就不一定了。因此，厦门ZY酒店经营者要关注突发或意外事件，避免其产生不良的效果。浸入要素是消费者完成沉浸到体验情境中的心理状态，这对体验的设计提出了较高的要求。只要好的体验营销设计才能达到沉浸状态，因而厦门ZY酒店经营者积极引导消费者全身融入到体验情境中，沉浸体验的经历使得消费者获得完美的体验经历。在获得良好的体验经历后，消费者对酒店产量积极正面的印象，而印象又是维系顾客和酒店关系的重要线索。

　　厦门ZY酒店经营者实施体验营销的目标是在消费者的头脑中留下良好的印象，可以通过情感体验、思考体验、关联体验、行动体验或者感官体验等方式，增强体验的效果。

　　厦门ZY酒店把实施体验营销作为酒店经营理念之一，是迎合时代发展潮流的必然选择。酒店通过实施体验营销，使得消费者获得满意的顾客体验，满足消费者的需求，促进消费者的购买和消费行为。其次，丰富的体验设计，增加酒店体验营销的内容，不断吸引消费者加入体验。在逐渐激励的酒店竞争环境中，体验营销是实现差异化经营的有效手段，也是酒店保持可持续发展，赢得竞争优势的杀手锏。

　　5.6酒店财务分析
　　
　　5.6.1酒店建设即开业投资估算
　　
　　ZY酒店成本测算
　　
　　（1）根据2.5节的内容可知，本项目酒店目前的总建面为53,669平方米，按照ZY公司提供的上述”ZY酒店成本测算“为基础进行考虑，表格中第”二“项成本即”开发成本“完全考虑，第”三“项成本即”开发间接费用“仅考虑第一和第三项，即”管理费“和”财务费用“,第”四“项成本即”税费“不考虑。

　　但表格中未考虑”经营物资及幵办费“和”不可预见费“,两项分别约为”2150元/平方米“和”650元/平方米“,两项共计约2800元/平方米，需要在总投资总体现。

　　（2）不含地价情况下，项目总投资=（12439+322+478+2800 - 3145） *53669=12894*53669 = 6. 92亿元，同时本项目的单方造价为12, 894元/ m2.
　　
　　（3）含地价情况下，项目总投资=（12439+322+478+ 2800） *53669 =16039*53669=8. 608亿元，同时本项目的单方造价为16,039元/ tn2.

　　（4）上述投资估算计算过程中，平均单位面积造价二工程总造价/总建筑面积。

　　通常在与其他项目对比投资收益情况时，投资一般不考虑地价，这是因为：

　　首先，此种测算办法符合行业规律，测算的结果相对具有可比性；其次，管理公司拿到报告作为判断依据时也比较具有参考意义；再次，地价在各个地区的差别很大，有可能对于项目结果造成较大影响，从而影响决策者的判断；最后，地价的终值很难预估。在本项目当中，对含地价情况下的投资收益情况也进行了完整的测算，重点内容如附件所示。

　　5.6.2酒店建设及开业投资敏感变动分析【3】

　　
　　（1）从上表数据分析，在其他条件相同的前提下，当投资总额下降10%时，拟建项目内部收益率上升1.35%,我们发现控制前期成本和投入对于投资回报影响较大，因而建议ZY公司加强对前期投入的控制和监管。

　　（2）根据目前酒店行业投资内部收益率测算的普遍情况，在正常经营状况下的全投资条件下，酒店的静态投资回收期在15年以内，内部收益率在5%左右，即基本可以成为ZY公司和酒店管理公司均可以接受的投资收益水平。

　　5.6.3酒店经营收入、成本费用及利润预测及分析
　　
　　一、财务指标取定原则及说明
　　
　　（1）基础指标取定原则：根据ZY酒店所处的竞争市场状况，结合对市场发展前景的预测，按照相对保守原则取定各项基础指标。

　　（2）经营预测指标期限：采用酒店咨询惯例，根据ZY酒店的建设进度和预计开业时间，本财务预测分析时间为10年，即2016年一2025年。

　　二、成本基础指标取定
　　
　　（1）依据国际饭店会计制度，本财务预测分析中部门支出按占部门收入比例计算，未分配经营幵支按占总经营收入比例计算。该比例数据由对以下两类信息进行综合分析得出：

　　①顾问公司对本酒店竞争市场状况的实际调查结果；②中国饭店业务统计：依据国际酒店会计标准、中国星级酒店部门收入、支出比例标准。

　　（2）餐厅综合成本率包括食物、饮品成本。参考《2012中国饭店业务统计》

　　中地区性及五星级酒店的综合评价统计结果，结合厦门市的城市级别和项目的整体定位得来，如下图5-3所示：星级酒店餐厅成本率，结合本项目酒店的定位，大堂吧的综合成本率取定为25%,酒吧综合成本率取定为32%,全日餐厅综合成本率取定为38%,中餐厅及宴会综合成本40%,会议成本率取定为5%.

　　（3）各部门营业成本费用支出项目包括：

　　①客房开支：包括客房服务的员工工资及相关幵支、费用开支等；②餐饮开支：包括餐饮直接成本、餐饮E的员工工资及相关开支、费用开支等；③其它收益部门经营开支：包括康体娱乐和其他收益部门员工工资及相关开支、其它成本和费用开支。

　　（4）各部门营业成本费用支出占各部门收入比例如下（此数值为酒店经营稳定期取值）：
　　
　　（5）未分配经营幵支包括：

　　①行政及一般开支：包括行政部门员工工资、奖金及相关费用、管理费用、财务费用等。

　　②营销费用：包括销售展示、市场推广、户外广告、媒体公关等费用。

　　③饭店物业及保养费用：包括工程改建维修、设备维修改造、零星设施设备釆购等。

　　④能源成本：包括水、电、燃气等费用。

　　（6）未分配经营开支占总经营收入比例如下：【4】

　　
　　上述未分配经营幵支费率参考国际酒店管理公司的五星级酒店统计值，其中考虑了管理公司意向协议中所提及的费用。

　　（7）固定费用与变动费用的划分：由于酒店行业的特殊性，酒店的固定费用只有建筑和设备折旧、摊销等费用，变动费用则包括营销费用等。其余的费用如能源成本、物业及保养费、行政及一般开支、管理公司管理费等均属于混和成本，分为变动部分与固定部分。

　　（8）税金：营业税金及附加按照营业收入的5.55%核算，所得税按25%核算；房产税按照房产原值70%的1. 2%税率核算。

　　（9）折旧及摊销：按照可行性研究报告的惯例，折旧计算方法与会计折旧计算方法有所不同，会计的折旧计算方法按照严格的会计制度执行，而可行性报告则站在财务分析的角度，其折旧计算方法是为了考虑整个项目财务分析的需要，因此会调整折旧计算方法。本项目的固定资产折旧费按照直线法计提，预留10%残值，折旧年限统一为15年。

　　（10）酒店终值：酒店出售时的价值，按10%资本化率计算，并扣除售价0.05%的印花税和5. 55%的营业税金及附加。

　　三、项目酒店10年经营收益总览
　　
　　（2）10年成本预测：

　　（3）不分配经营幵支预测（全投资条件）（4）十年利润预测