房地产项目施工阶段成本管理措施

　　4.3 KFN 房地产项目施工阶段成本管理措施

　　施工阶段是资金投入的最大阶段，是招投标工作的延伸，是合同的具体化是将设计转化为工程的阶段，实现由物质的飞跃，施工阶段是建设程序各阶段中惟一的生产活动阶段。加强施工控制，就是加强履约行为的管理。在这一阶段中，施工花费的时间最长，因此必须要面对时间带来的变化。房地产开发产业不可避免地发生"三超"现象，如果控制失衡，会使企业经营亏本。施工阶段成本控制的关键是对工程变更实行有效控制。针对目前工程量清单报价，作为业主方造价管理人员要做到事前把关，主动监控，严格审核工程变更，计算各项变更对总投资的影响，减少不必要的工程费用支出，避免投资失控；另外，对施工单位及材料供应商不履行约定义务及时提出反索赔，使成本得到有效控制；还有包括市场变化、对市场的把握、设计要求变化等，这些变化在施工阶段将不可避免地发生各种情况而导致对施工计划和内容要进行改动，所以要求项目在施工阶段要进行动态成本管控。

　　4.3.1 加强施工过程中设计变更的确认与管理

　　房地产企业在施工过程中，遇到一些原设计未预料到的具体情况，需要进行处理，因而发生的设计变更。如：1、工程的管道安装过程中遇到原设计未考虑到的设备和管墩、在原设计标高处无安装位置等等，需改变原设计管道的走向或标高，经设计单位和建设单位同意，办理设计变更或设计变更联络单。这类设计变更应注明工程项目、位置、变更的原因、做法、规格和数量，以及变更后的施工图，经方签字确认后即为设计变更。2、工程开工后，由于某些方面的需要，建设单位提出要求改变某些施工方法，或增减某些具体工程项目等，如在一些工程中由于建设单位要求增加的管线，再征得设计单位的同意后出设计变更。3、房地产企业在施工过程中，由于施工方面、资源市场的原因，如材料供应或者施工条件不成熟，认为需改用其他材料代替，或者需要改变某些工程项目的具体设计等引起的设计变更，经双方或三方签字同意可作为设计变更。

　　不论是何方何原因需要做设计变更的，都应事先核对图纸，核对实物，并对工程进度、质量和投资加以综合衡量。设计变更的签认要注意时效性，做到及时、准确、完整，必须综合考虑技术和经济因素，所涉及的经济增减以造价部确认为准，严格执行设计变更的发放手续，坚持先变更后施工使工程项目始终处于受控状态。

　　4.3.2 严格控制现场签证的范围，及时进行签证结算

　　工程项目在实施过程中，承包合同价等于中标价加签证变更费用及合同规定允许调整的有关费用。现场签证是在施工中由于某些特殊情况导致的不能按原方案继续施工所采用的，由业主代表、监理工程师、施工单位负责人共同签署的用以证实施工活动中某些特殊情况的一种书面依据。工程预结算人员应熟悉合同规定，及时办理签证，增加工程收入。影响单位工程造价的有设计变更、现场签证、技术措施、材料代用等四个部分。其中"现场签证"的漏洞最多，管理比较困难，人为因素多，可能引起的争议也大，直接影响工程造价的确定与控制。加强现场签证的管理工作是控制工程造价的重要环节。

　　为加强现场签证管理，有效控制工程造价，必须严格控制现场签证范围，应注意以下问题：（1）现场签证必须是书面形式，手续要齐全。（2）凡预算定额内有规定的项目不得签证。（3）现场签证内容应明确，项目要清楚，数量要准确，单价要合理，现场签证的内容、数量、项目、原因、部位、日期、结算方式、结算单价等必需明确。（4）现场签证要及时，在施工中随发生随进行签证，应当做到一次一签证，一事一签证，及时处理。（5）施工中还会出现一些无法计算工程量或某些非凡的项目，双方应先商定具体金额来解决签证。甲、乙双方代表应认真对待现场签证工作，提高责任感，遇到问题双方协商解决，及时签证，及时处理。（6）施工单位于签证工程完成后 10 日内上报签证结算单，工程部将每月发生的现场签证费用按专业汇总上报成本部。

　　现场签证应处于一个严密的管理控制体系之中，让施工单位明晰该操作体系。设计变更及签证管理控制体系应明确：操作流程、流程环节中的责任人、责任人的管理权限、流程环节的确认时限、否决及责任追究制度等。

　　4.3.3 材料、设备的品质与价格管控

　　房地产行业是一个综合性的产业，它的采购活动从项目前期的产品规划、项目策划、设计、勘察、施工、材料、设备、广告宣传、园林绿化、装饰等均需要采购，是一个资源整合的行业，因而采购活动在房地产企业占据了重要的位置，对采购活动管理的成熟度，直接影响到产品的品质和成本。在施工过程中，工程部应及时列出所需材料及设备清单，根据采购工程、材料、设备的种类和与工程进度的密切关系、产品品质的稳定性、产品成本控制的难易程度等，采购主体也有不同的选择方式。在材料采购方面划分为甲购材料、甲定乙购材料、甲指乙购、乙定乙购四类。在工程方面分为总包和分包工程。

　　对一些对项目品质影响较为直接，同时价格较高浮动幅度较大的设备和材料实行自行集中采购，目前房地产公司实施战略采购的材料设备主要有：电梯设备、机房设备、空调机组、涂料、瓷砖、电工产品、门禁系统和建筑装饰材料等，是公司出于提高质量、降低成本、增加效率等目的，与若干家供方直接签署协议的采购行为。战略采购方式主要在多项目运作的房地产集团公司采用，一般由集团公司总部统一与供应商进行洽谈，通过招标方式确定战略合作伙伴，并签署战略合作协议。这样能起到成本控制的作用。

　　建筑工程所需的建筑材料，根据具体情况，可以由发包方负责提供，也可以由承包方负责采购，应由谁负责供应、采购，应当由承发包双方在承包合同中作出明确约定。对常用的一批建筑地材、通用材料为发挥其熟悉市场的优势，调动其积极性，可以由承包单位采购，从而达到控制材料成本的目的。以上三种方式采购的设备及材料必须经过有资质的机构进行严格的品质认证，严格按进场验收确认制度进行收货验证，保质保量。

　　4.3.4 安全是基础，质量是保障，有效控制，预防浪费，严抓工期

　　质量的好坏关系到项目的成败，但施工质量要求过高了，成本投入肯定就要加大，施工进度快了也要追加抢工费，施工质量低了，有可能造成豆腐渣工程，验收不合格的话需要返工，也是需要加大成本的，施工进度慢了，造成窝工，而且外租机械使用效率也低下，造成成本加大。要科学制定好施工进度、优化好施工组织设计，在确保工程质量的前提下控制成本。安全是施工的保障，严抓施工管理人员和操作人员的安全教育，建立安全生产长效机制，保证项目安全保质保量完成。工程管理人员要以全局出发，提高施工管理水平，争取按计划如期交楼，以避免赶工成本和延期交楼带来的违约成本。

　　4.3.5 加强资金计划执行的监控

　　资金计划是建立在项目的各项合同已确定且总体施工进度计划已确认合理的基础上的，这就要求财务部与工程部相互沟通与协调在前期相互协调，扎实地做好基础工作。施工阶段的工程款支付是以资金计划为基础的，它应同施工进度计划相协调，当月实际发生额的增减超过资金计划一定比例时，应及时分析、阐明原因，严重时，提出成本预警和工程进度预警。房地产企业应把加强资金计划执行的监控放在重要位置，只有把资金计划与成本的动态控制相结合，才能使企业的销售收入与工程支出始终处于良性循环状态。