房地产项目及其开发

　　第二章 房地产项目成本管理相关理论概述
　　
　　2.1 房地产项目及其开发

　　2.1.1 房地产项目

　　房地产是指土地、建筑物及固着在土地、建筑物上不可分离的部分及其附带的各种权益。房地产由于其自己的特点即位置的固定性和不可移动性，在经济学上又被称为不动产。可以有三种存在形态：即土地、建筑物、房地合一。在房地产拍卖中，其拍卖标的也可以有三种存在形态，即土地（或土地使用权）、建筑物和房地合一状态下的物质实体及其权益。随着个人财产所有权的发展，房地产已经成为商业交易的主要组成部分。

　　房地产开发项目是指在依法取得土地使用权的国有土地上进行基础设施、房屋建设的项目。房地产开发项目是能获得丰厚利润回报的，同时也是一项投入大、风险与利润同样高的投资经营项目，其中因为存在暴利，其涉及面也很广，对国民经济和人民群众的生活能够产生重大影响，国家必须采取法律、相关政策对其加以调控管理。

　　房地产开发项目必须实行全面规划、合理布局、综合开发、配套建设。我国的城市规划分为总体规划和详细规划，对房地产开发项目产生直接法律约束力的是详细规划。房地产开发项目的设计、施工、项目竣工，必须符合国家的有关标准和规范，经验收合格后，方可交付使用，目的系为保障房地产开发过程及产品的安全性，使房地产开发企业在追求经济效益的同时，兼顾社会效益和环境效益。

　　2.1.2 房地产项目的开发过程

　　按过程划分，房地产项目开发的全过程大致可以分为五个阶段：项目设计阶段、项目招投标阶段、项目施工阶段、项目竣工验收阶段和项目营销阶段。
　　
　　（一）项目设计阶段

　　规划和设计的目的不是创造一个有形的工艺品，而是创造一个满足人类行为的环境。对设计的策划和定位的把握应该是由开发商来完成的，甚至可以这样认为，各类规划设计单位只是一种工具，它的作用就是把开发商经过市场调查后得到的合理需求，结合开发商根据项目所在地的实际情况，需要导入的消费理念和人居文化，以及国家和地方的各种相关的设计规范和设计文件，转换成施工图，当然，设计的过程更是一个不断深化、逐步优化的过程，使产品的性价比达到最高。住宅产品的价值取决于前期策划的产品定位，通过设计手段来完成的，它的含金量也是最高的。只有把建筑设计由单纯的技术设计转变为策划设计，设计的价值才能充分地表现出来。没有差异化的设计只能带来最终产品的平庸，这样的设计只能是敷衍了事甚至是粗糙滥制，使产品失去了竞争力，最后只能损害开发商的利益，根本就谈不上产品增值了。

　　从某种意义上来说，策划其实就是一个研发的过程，又比研发的外延要广泛得多，它的核心是从更高的管理角度出发合理科学的项目设计，它可以降低 10%的工程造价，所以策划更是一个项目增值的过程，说到底它是一种软生产力，当然它离不开实力和硬件的支持，设计质量的好差直接影响建设费用的多少和建设工期的长短，直接决定人力、物力和财力投入的大小。

　　（二）项目招投标阶段

　　投资选择研判是整个项目进行过程中相当重要的一个环节，这一阶段的主要工作就是对具体项目开发的选择和项目投资与否的分析。在成本控制的实际工作中很容易忽视这一阶段的工作，往往在项目开发后才清楚实际成本的具体数据，而这时很多不必要成本支出往往己无法弥补。因此，在这个环节管理层必须对未来有可能发生的成本总体做出一个基本的预算，并且严格控制。这个阶段应重点做好三方面的工作：建立跨专业多层次的策划设计队伍，负责项目投资研判阶段的一些具体的技术性操作，预算投资的编造，交出项目总成本的目标方案，并以此对项目成本分析的合理性得出结论，以及论证项目风险是否存在。

　　（三）项目施工阶段

　　施工阶段是资金投入的最大阶段，是招投标工作的延伸，是合同的具体化。

　　这个阶段的任务主要包括：招投标与合同洽谈、制订预算、设定好工作流程、明确管理人员的任务：熟悉设计图纸和设计要求，细化成本测算，注重管理工程费用变化大的环节：详细进行工程计算，一份好的施工组织设计能指导项目部合理利用人力、物力、财力，以最低投入满足合同要求，复核工程付款账单，合同修订和严格现场签证管理，采取组织措施、技术措施、经济措施、合同措施等措施控制建筑工程成本支出，解决施工中出现的问题，确保开发项目目标的实现。

　　建设工程施工阶段的造价控制就是在施工阶段对工程项目的造价进行管理与控制。有效管理能节约工程成本，其核心是有效控制成本在工程造价由货币形态向实物形态转化的过程，施工阶段是项目运行过程中资金投入量最大的的阶段，是项目决策实施、建成投产发挥效益的关键环节，必须通过科学组织，提高效率和降低成本，实现企业的经营目的。

　　（四）项目竣工验收阶段

　　这个阶段是工程造价控制的最后阶段，应建立结算原则会议确认制、二次复核制、审计和奖惩等制度。工程项目经济效益的好坏与最后阶段的工程决算编制完整、正确与否息息相关，特别是完整性。一般来说，由中标价加上各种变更及签证费用（包括索赔）形成最终结算额。在编制决算时不能遗漏每一张联系单。

　　平时要把联系单当成支票、现金那样重点保管，有些分包的决算应与专业分包单位核对后，再纳入总包决算。项目部应组织对工程项目的设计意图、设计图纸、现场情况有全面了解的技术人员进行一次成本分析，决算数是否大于财务成本，决算上的材料数量、价格与实际耗用量、采购价是否基本吻合，发现问题较大，要相互查明原因，确保取得足额的结算收入。

　　（五）项目营销阶段

　　房地产营销是指房地产经营商自行开发房地产，并在市场上进行的销售。房地产销售应与一般的销售商品类似，按销售商品确认收入的原则确认实现的营业收入，房地产销售的意义是房地产开发商将开发的房屋出售或出租给住户，或者将开发的土地合法转让给其他开发商的商品销售行为。它是房地产开发过程中最基本的、必不可少的重要环节，是企业最终实现自身开发的房屋价值的阶段，也是买卖双方之间交换的重要过程。房地产项目销售阶段主要是产品推广、搭建销售通道、媒介购买、客户联系及合同登记、按揭办理、房产证办理等各个销售环节。开发商可以收回包括生产成本、销售费用、各项应交利税及开发企业合理利润在内的货币资金，实现资金形态的转化。销售成本的管理已成为房地产开发项目成本管理的重要组成部分，且销售成本占整个房地产项目开发总成本的比例呈现日益增长的趋势。这一阶段的成本主要是销售中发生的费用，一般约占房地产销售价格的 2 一 4%,费用数额较大，对房地产项目的利润有直接的影响。