房地产项目开发设计阶段成本管理措施,mba项目管理论文

　　第四章 KFN 房地产项目各阶段成本管理措施

　　4.1 KFN 房地产项目开发设计阶段成本管理措施

　　4.1.1 推行设计招标，择优选择设计单位

　　积极推行建筑方案与经济方案相结合的设计招标方法，采用多家竞投，组织有关专家综合评比，选出好的设计单位，促进设计方在项目整体布局、建筑造型使用功能上开拓创新，在降低工程造价上下功夫。

　　4.1.2 开展限额设计，有效控制造价

　　针对设计单位成本意识不强的问题，设计人员应熟悉掌握建筑工程预算定额及费用定额，按项目投资估算控制初步设计及概算，再用初步设计概算控制施工图设计及概算，融施工图设计和施工图预算为一体，把技术和经济有机结合起来。

　　房地产开发企业的工程造价管理人员应与设计部门积极配合，严格控制设计变更，及时提供可靠的工程基础资料。当前普遍存在着设计不精、频繁变更、深度不够的情况，给工程造价控制带来一定的难度。依据开发经验和投资估算的要求，必须有效地确定设计限额（造价、三材消耗指标等），对哪个专业或哪一段突破了造价指标，必须分析原因，并利用同类建筑工程的技术指标进行科学分析、比较，优化设计，降低工程造价。

　　4.1.3 具体规定合同条款，严格控制临时增加成本

　　笔者认为应采取一定的约束力对设计规范、设计标准、工程量与概预算指标等进行约束，在设计合同经济条款上，增加设计变更及修改的费用额度限制条款，如设计变更费超出施工合同价的某一比例（如 5%）时，则扣罚一定比例的设计费（设计质保金）。如果签订了这个合同，那么前期大量的变更是可以大大减少的，初步估算，后期的成本有可节省在 400 万元以上。

　　4.1.4 推行设计监理制度，减少设计缺陷与失误

　　目前，设计阶段的监理制还未强制执行，但在一些开发单位己经试行，并取得了较好效果。推行设计监理，从项目可行性研究阶段就参与进去，协助开发商调研、考察、立项，论证方案的可行性并提出合理化建议，可以减少设计过程中可能存在的缺陷与失误，提高设计质量，有效控制开发成本。

　　4.1.5 认真设计审查，加强设计质量控制

　　为了避免施工阶段不必要的修改，从而增加工程造价，设计阶段应把设计做细、做深入，一旦设计阶段成本失控，就必将给施工阶段的造价控制带来很大的负面影响。据西方一些国家分析，设计费对工程造价的影响度占到 75%以上。就KFN 项目来说，当前控制设计质量的唯一任务，就是要加强设计审查力度，对设计的变更，一定要核实具有充分理由后，方才可行，图纸的签收应十分慎重，具体流程见图 4-1.

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