人文地产行业及QH公司基本现状

　　3人文地产行业及QH公司基本现状

　　3.1商业地产行业发展现状

　　中国城市的快速发展，促进了商业地产快速发展，据统计，2008到2012年，商业营业用房面积增加了近40%,达7130.34万平方米，仅2012年一年，住宅的开发投资增长为11.9%,而商业营业用房的开发投资增长为27.3%.

　　自2010年起，政府对楼市的调控政策不断升级，2010年1月出台的《关于促进房地产市场平稳健康发展的通知》加强对二套住房的贷款控制，抑制投机，2011年1月26日，国务院推出的“新国八条”,对住房信贷提出新的政策要求；2013年国务院出台的国五条，使住宅地产市场受到调控，地产商开始纷纷转向商业地产，相关资料统计，在2013年保利第一季度商业地产项目销售额达29亿，去年至今年还将在北京、上海、广州等各大城市开展大量写字楼产业；除了零售外，还加大了自持物业的比例，今年商业地产自持有规模将提升至总资产的10%.这些都促进了商业地产的良好发展：①商业地产会更稳步地发展。②城市化进程加快将为商业地产发展带来良好发展机遇。③多元化的融资模式为商业地产开发提供资金保障。④信息技术将在商业地产开发中发挥重要作用。⑤服务业的发展推动商业地产繁荣，商业地产逐渐走向成熟[23][24][25][26][27]

　　与住宅开发相比较，商业地产能够带来更高的投资回报，拥有更大的升值潜力，因而吸引了众多的开发商、投资。商来投资商业地产。但是也存在很多问题，说明我们还有很多地方需要研究和完善。

　　（1）由于市场变化迅速，加之开发商缺乏足够详细的调研和论证，仅是单纯模仿建筑，所以总得来讲商业地产的经营效率是不高的，很多商业地产在后期的营运陷入困境。

　　（2）前期缺乏科学决策和引导，导致后期运营水平落后。优秀的商业地产项目一定是建设和管理齐头并进。目前的开发商相比较而言首选是利润和效益，而不顾长期的发展和经营，所以行业整体品质有待进一步规范。

　　（3）只关注于对利润的一味追求，忽略了对品质的要求，大量复制的商业综合体缺少吸引力。

　　（4）当下商业地产同质化现象严重，面临行业困境、发展瓶颈，如何走出去突破创新、转型升级，当前商业地产需要迫切考虑的问题。

　　由于以上对市场大环境的细化分析，QH放弃住宅产业，将战略重点放在了商业综合体市场，且将创新的人文理念与传统地产业相结合，完成商业地产的进化。

　　3. 2人文地产行业发展现状

　　人们物质的极大丰富后就衍生出很多更高的需求，对基本的居住和生活空间环境的要求就是其中一个重要的体现。部分领头羊地产企业已能看到城市化发展中人的需求，正在探索地产发展的新道路、新模式。除建筑本身包含的基本功能外，文化、科技因素、节能环保、文化创意、建筑风格等都可以成为消费者所要关注的重点，而擅于依据市场细分，开发满足不同需求的开发商，一定能够获得市场的认可。由此可见，中国的开发商必须清楚地意识到，以基本功能为核心的房地产扩张时代基本结束，未来的市场一定是朝着创新型房地产市场发展。这种形态房地产已普遍存在于市场，并以更加多元化的形态表现出来，如养老地产、生态地产、文化地产，这些已获得趋于主流人群的高度认同。

　　（1）养老地产

　　养老地产是品质地产和优良的管理服务的有机结合，为了负责社区老年人日常生活起居、文体娱乐、生病护理、健康管理等方方面面，着力打造专业管理机构和专业的配套设施。养老院属于接受一部分国家扶持，属于政府保障机构，这里在商业地产上活跃竞争的主要指开发商推出的养老地产项目，从建筑设计、功能的考虑、园林规划到装饰标准，创新核心均在于适合满足老年人的需求。

　　截至2011年末，我国60岁以上老年人口占总人口比重为13.7%,预估2020年，会增至18%, 2040年达到25%,中国将会成为高度老龄化的国家；同时老年人收入在不断提高，城市老人的退休金一项2020年将达到28145亿元，2030年达到73219亿元。随着中国老龄化程度的加重，中国政策大背景下形成的独特家庭结构以及老人群体财富的积累，使养老问题成为社会关注焦点，为此产业的迅速发展提供了养份。2013年相关政策的出台，对加快发展我国养老服务业提出了明确指导意见，国家进一步完善投融资政策，除政府加大财政性资金支持外，还积极扶持金融机构创新金融产品和金融服务，加大信贷投入，鼓励和支持资金投资养老服务业，政策的密集出台，整个产业的发展创造良好环境，老年人收入稳步增长，加之老年人的消费理念也发生了重大变化，共同为养老地产的发展带来商机。

　　随着养老地产的不断发展，根据市场情况进行调整，也出现了多种形态，根据养老地产的盈利模式不同体现出来的产业形态也不尽相同。

　　不仅房地产公司，还有众多保险行业、实业公司都适时捕捉市场准时机，通过对房地产行业细分市场的研究，迅速进军养老地产业务，将养老地产作为其战略发展方向之一。

　　（2）文化地产

　　保利地产每年都在全国40座城市100余个社区内举办“亲情和院，国学进社区，基人守望计划”等活动，通过在社区中举办活动带动业主对高雅艺术的喜爱和追求，依托国学的内涵和通过举办一些公益活动，将社区打造为充满亲情、温馨和乐的大家庭，让业主进入了品质之上的品味生活时代。从相约杨丽萍、相约宋祖英，到童画中国梦等形式，保利地产共举办了多届艺术活动，激励了千万青少年，为他们铺就了通往艺术殿堂的路；通过关爱外来务工家庭留守儿童和基金守望计划的活动，让小候鸟们体会到家的温暖，并向全社会倡导亲情文化，完成一个企业应该饯行的社会责任。保利通过品牌主题活动，致力于以文化推动城市，成就了不可复制的附加值。

　　方圆集团秉承“崇尚生命与自然的和谐”的理念，走精品路线，精耕细作并赋予个性，不但元宵、端午、中秋等传统节日备受重视，而且注重以丰富多彩的文艺活动来指导社区生活，陶冶社区的道德性情和东方礼乐情怀。设计出适度超前、引领未来的产品，将生活态度、生活方式和理念用具体的产品规划设计出来。

　　在北京和上海地区相继出现的9号公寓、清镜名湖、皇石国际，皇石国际是一座生活艺术博物馆，融汇了中国传统建筑的精髓，又延伸了周围地域的文化，以其体现出的艺术性和尊贵感吸引了一大群高端群体，通过对当地文脉的研究、整体环境的融合，体现出了人文关怀的一面。

　　唐郡艺术馆，将民间绘画艺术瑰宝…-杨柳青年画作为地产与民间艺术的特色展示，更多地介绍了民间艺术，对于传承和发展民间艺术文化有重大意义；北京通州的“万荷镇”设置了陶艺馆、茶厅、戏台，蕴含了天人合一的精神特质。无论是像唐郡社区一样的崇尚自然，还是像皇石国际一样的体会传统文化，像保利、方圆一样享受社区艺术建设，都为地产的发展创新探索出了新的道路。

　　（3）生态地产

　　生态地产也叫绿色地产，是国家提倡的地产发展方向之一，即节能、节电、节水、节材以及对外部和室内环境的保护。主要倡导节能、环保、低碳理念，已成为具有很强竞争力的房地产创新形态之一。近几年，所谓生态建筑频频出现，但是真正名归实至的却并不多。只有真正经过权威评价并获得生态建筑标识的项目，才能被称为生态建筑，生态建筑在全寿命周期内相比普通建筑可以最大限度地节能、节水、节电、节材，保护环境和减少污染，使人们有一个健康、舒适的生活空间。2013年5月生态建筑已超过7000万平方米。青岛一个名为“生态商务建筑计划”的示范项目，通过前沿的保温、太阳能源回收利用技术，能量回收效率达到80%以上，基本上达到了零能耗、零排放。

　　根据有关统计，我国现有生态建筑面积还不足建筑面积的0.1%.2013年国家将生态建筑提升到国家战略的高度，列出了开展生态建筑目标、原则、任务和保障措施等，生态建筑的发展由规划层面走向实际操作层面，为了社会加快生态建筑发展，大量国家已经将其升华为国家战略，日本、新加坡设立了经济激励政策，减排技术普及，研发的先进住宅，实施住宅环保积分制度，免除住宅节能改造相关所得税、相关固定资产税等；新加坡对生态建筑设计了现金奖励，政府出台设立专门的科研基金，支持生态技术研发。将来，生态地产将是地产产业发展主方向。展望未来，尽管挑战颇多，但前景广阔。

　　招商嘉铭斑原项目目前已经获得3A级住宅性能认定，在其项目中运用了太阳能光热一体化、低温福射地板采暖、节能LOW-E外围护结构、再生水回收利用等一系列生态技术的优化组合，达到性能的最好平衡点。

　　随着进一步的经济发展转变，中国人口数量巨大，国土资源有限的国情，全球大气候和环境可持续发展的迫切需求，对于生态环保的要求越来越高，逐渐生态环保将成房地产企业普遍要面临的挑战和机遇。

　　（4）人文地产

　　人文地产从市场细分上来讲，与以上所述养老地产、文化地产、生态地产有些不同，我们所追求未来的人文地产源自于现有的文化地产和生态地产，从中提炼、升华、结合、创新而来，展新跃然于市场，让大家耳目一新，它的实现将会引起人类生活方式、工作方式的变革，引领人们走入一个新的变革时代。

　　人文地产产品气质近几年迅速升华而来，从自然生态到人文生态，针对未来社会的需求变化，进行针对性的研究，为社会提供极其丰富的产品支持。建筑一方面要以人为本，另一方面也要赋予其以文化和灵魂，这需要既吸收世界性、科技性、民族性，要体现中华民族的文化及历史、特别是儒家思想和情感，创造一种人与自然，人与人和谐相处的生活乐园。在赋予产品气质的过程中，始终融入关爱、和睦、尊老的东方精神美德，让生活在同一屋檐下的社会居民，视为朋友，共同体谅，相互关照、互相爱护，一起创造亲和氛围的文明社区。

　　3.3 QH公司发展现状

　　3.3.1 QH公司简介

　　QH公司是由母公司TH和SY合资成立的一个商业地产开发管理公司。母公司TH是一家综合控股集团，主业是投资，已成功地投资了金融、建设、釆矿、科技等领域，创新型房地产项目其核心投资领域，其以自有的资本主导投资，具备快速捕捉商机的自控权。另一母公司SL是国内最大的旅游集团之一，拥有酒店服务、新型旅游商业、餐饮、旅游旅行、汽车服务、景区景点六大主营业务，常年承担中央和北京市大型重要政治活动和重要的国际交流活动，是以投资经营管理旅游业及现代服务业为主业的全国性、战略型投资控股企业集团。两大母公司的优势集成，决定了 QH公司拥有国企公司强大的政治背景和投资公司雄厚的经济实力作为支撑力量，其企业发展目标是主要致力于高端商业综合体的开发、建设及后期运营管理。

　　3. 3. 2 QH公司组织机构

　　公司根据自己的发展目标，制定了成套的管理体系，从前台的战略品牌运营到后台的各业态管理部门，核心部门主要包括战略与运营、前期及业务拓展、法务及财务、开发管理、资产管理、市场营销；随着公司的逐渐发展，不同阶段组织架构分别进行了细微的调整，最初公司成立主要以战略及品牌的建立为主导，其它业务营销及开发运营管理团队平行跟随，随着首个开发实践项目展开实施，进行了项目集合管理及内部扁平管理的优化，以运营管理中心进行整个公司日常营运监管，幵发管理为主进行项目的大力运作，其它部门辅助配合提出要求和进行复核，而后随着项目深入开展的到来，将形成以工程项目管理中心为主导，公司配套部门支持的大格局，项目基本结束时，必然将会形成营销、资产管理为主的必然形势。

　　公司从成立初始首个项目刚刚运作，就囊括了从品牌宣传至后期市场营销、资产管理的组织架构，此运作阶段组织架构之齐全在行业内实属罕见，多数企业成立伊始，会将开发管理作为重中之重，而QH作为一个考虑长期运营策略的地产公司，更注重企业的全过程优质管理和品牌的建立、宣传，足以说明公司是将战略提升到了公司层面。

　　3. 3. 3 QH公司目前开发产品现状

　　QH公司依托其母公司优秀的土地资源，在首都核心使馆区打造地标式人文地产项目，地处京城中央商务核心使馆区，建设综合体项目包括国际标准写字楼和国际连锁超五星级奢华酒店和美术馆。本企业项目的规划拓宽了地产业的范围，涉及的文化产业与商业产业，并适当考虑比例，前瞻性地选择了地产的业务范围。集采了文化地产和生态地产的理念，将国际生态环保要求运用于本项目，将艺术活动也贯穿于整个项目运营实施过程中。

　　公司将此地标建筑作为了地产开发新纪元，通过在项目定位、前期设计、建造开发、后期运营管理全过程，将人文的理念与地产项目融合为一体，从建筑、物业管理、品牌宣传各个方面都将“以人为本”贯彻下去，将项目作为一个商业标的运行，将盈利和人文最大限度的进行结合，良好体现出来。

　　此项目综合体已完成项目定位及前期设计阶段，现正处于建造开发阶段及营销前期阶段，很多人文理念还未贯彻实施，也就是公司人文地产实践项目还只是一个开始，还不是成形的案例，企业战略的形成还只是理论上的，需要经过不断地分析、论证加以确定并完善。