第三章 养老地产项目运营模式评价
3.1 养老地产项目运营模式的目标定位
3.1.1 养老地产项目运营模式
（1）全部租赁型养老地产运营模式
全部租赁型养老地产运营模式是指房地产开发企业在完成整个地产项目建设后采用收取一定定金，之后按月支付租金的形式入住的养老地产项目。在这种模式下，需要依托强大的物业管理、医疗服务等配套设施[49].
这种运营模式资金投入大、回收期长，对于地产开发商而言，要准备充足的资金，不仅包括地产建设资金，还包括项目建成后的运营管理资金，一旦资金链断裂就会影响整体项目进程，采用这种模式需要做好长期持续运营的准备，才能够保证其顺利运转。对于目前地产行业来说，极少有地产开发商能够承受这种巨大的资金压力和市场风险，仅有政府机构的福利性养老项目采用这种模式。
全部租赁型养老地产运营模式主要针对介护型和介助型老年住户。这种模式下，老年住户能够拥有一定的监督权，促使后续运营服务更加完善。在稳定的运营的条件下，这种模式可以为老年住户提供持续的高质量的养老服务。但是在一定程度上也提高了入住门槛，高额的居住和服务费用需要经济能力较高的老年人才能够承受。因此，这种模式在消费理念相对先进和经济条件相对雄厚的城市比较容易得到认可，但整体情况难被接受和认同。
（2）全部销售型养老地产运营模式
全部销售型养老地产运营模式是地产项目建设的基础上附加上适合老年人的设施与服务，完成后一次性将地产出售给目标客户老年人而获得开发利润，这种模式体现了“居家养老”的思想，可以使老年人在自己的家中安享晚年，同时也为老年人创造了足够的活动空间。
全部销售型养老地产运营模式实质上就是一种传统的房地产开发项目。这种模式的优点是可以实现资金快速回笼，过程简单，风险较小；缺点在于难以保证后期运营相关的配套设施和提供管理服务能够平稳运行，对老年住户而言，这类入住方式相当于“一锤子买卖”,即使在入住后发现项目所能提供的各项服务达不到项目前期规划的水平，很多方面不能满足老年人的要求，问题也很难得到圆满解决，这就成为了这种模式下的一个隐藏风险[50].这种模式适用于缺少资金支持和物业经验较少的地产企业，以及养老观念相对落后的二、三线城市。
（3）租售结合型养老地产运营模式
租售结合式养老地产运营模式，是指用销售部分收益平衡租赁部分的运营投资，将养老地产项目销售与租赁及养老配套设施持有运营相结合，从而实现土地效益和养老相关产业均衡发展。开发商的利润不仅来源于销售住宅获得一次性投资收入，还有来自于后期运营中养老公寓租赁和配套设施持续经营而获得的长期稳定的收益，这样的模式既能够有效缓解地产开发商的资金压力，实现资金短时间回笼，又能够让老年住户在居住过程中享受到较好的配套服务，从而解决了资金投入与后期运营的问题，促进了整个项目的可持续发展，实现收益多元化。
租售结合型养老地产运营模式突破了传统的地产销售和物业持有，开拓出新颖立体式的运营方式，将地产的居住功能与配套物业的生活照料、医疗卫生、精神空间、文化娱乐全方位结合，形成复合型养老地产项目运营模式，对地产整体资源进行合理有效的配置，使利润不仅来源于地产销售，还来源于完善的配套服务带来的增值收入[51].
相对于全部租赁型养老地产项目运营模式，研究者的普遍观点是收回投资成本需要 10-15 年，每年只有 8%-10%的回报率，租售结合型养老地产项目运营模式可以通过部分地产的销售缓解资金压力；而相对于全部销售型养老地产项目运营模式的后续运营问题，租售结合型养老地产项目运营模式的开发商永远持有养老地产项目的所有权，在后续的运营管理上能够统一规划、合理布局，减少因开发商运营商分离带来的矛盾和冲突。
综上所述，在我国养老地产行业发展刚刚起步的阶段，应将地产销售与运营管理相结合，这样不仅解决了全部租赁和全部出售型养老地产项目的缺陷问题，还有助于推动养老服务业的发展，培育和发展养老服务运营商的运营能力；从长远来看，这种模式成功运营下，可以形成一个涉及地产、金融、服务、医疗、娱乐等产业的养老服务产业链，长期运营的利润就会非常可观。同时在这种模式的作用下能够解决市场供给过多带来社会资源浪费的问题，房屋可以循环利用租用给下一批老年人和准老年人，为我国养老产业做出积极的贡献。
三种不同的养老地产运营模式从不同的角度给老年住户带来优质的服务，有的以生活方式为依据，有的以养老需求为目标，有的以养老结构为依托。总而言之，我国的养老地产项目运营模式正在朝着更加合理、更加完善的方向发展。
3.1.2 养老地产项目目标定位
伴随着经济社会的不断发展，以及现在社会中“4-2-1”的家庭结构，老年人日益增长的精神文化需求和物质文化需要已经不满足于单一的居家养老模式，养老观念在逐渐发生变化，现代老年人不仅老有所居、老有所养，还要老有所学、老有所乐、老有所为、老有所用、老有所成。针对现有的养老地产项目的供需情况，国家为养老地产项目提供了政策支持，引导和鼓励养老事业的发展，房地产开发商、金融投资机构也纷纷投资养老地产项目，旨为打造一种既提供养老住宅和养老服务，又能够树立现代化养老理念，努力打造一种让老人快乐、幸福、满足精神文化的养老住宅。所以，养老地产项目的目标定位体现在如下几个方面：
对于社会养老地产项目的目标是：通过养老地产项目的建设一方面可以满足老年人日益增长的精神文化以及物质文化需求，解决人口老龄化问题带来的社会问题，给老年人带来认同感和归宿感。另一方面能够完善社会养老保障体系，促进社会保障事业长足的发展，提升社会总体幸福水平，加快我国构建和谐社会的步伐，有效推动社会经济发展，形成积极向上的社会风尚。
对于政府养老地产项目的目标是：通过建成养老地产项目来推动养老服务业的健康发展，提升养老服务业的发展水平，推进养老服务产业链的形成，成熟的养老地产业可以帮助承担部分政府养老的职责，减轻政府的养老压力，丰富政府的养老手段；同时养老地产项目业可以拉动经济增长，带动相关行业共同发展，创造就业岗位，提高就业水平，创造更多经济收益，增加财政收入。
对于老年住户养老地产项目的目标是：针对我国人口老龄化的快速发展，养老地产业的市场化创新将帮助子女尤其是独生子女家庭更好地照料老人，减轻子女养老负担，提高老年人晚年生活质量，为老年人提供不同层次的消费选择，从老年人养生居住、医疗保健、学习教育、健身娱乐、心理疏导、法律咨询、生活援助、参与社会等方面引领一种新的养老服务体系，为老年人提供全方位的服务，使老年人在一种积极、活跃的状态中安度晚年。
对于地产经营者养老地产项目的目标是：通过养老地产项目这一新兴行业实现企业自身的转型升级，创新发展模式，快速抢占市场，获得长期稳定的收益；同时，积极发挥应有的社会责任，努力分担国家老龄化发展过程中的负担，为社会发展做出贡献。
3.2 指标体系设计原则
3.2.1 科学性与实用性原则
构建养老地产项目运营模式评价指标体系的目的是为了分析评价现有三种运营模式的优劣。本文的评价指标体系建立在学者已有的理论研究成果之上，理论支撑扎实。在指标选取方面，通过对现有养老地产项目调查研究，了解其运营模式以及老年住户的满意度，同时以问卷调查的形成掌握了老年住户对养老地产项目的实际需要和影响因素，最后应用主成分分析法和科学的数据处理方法对得到的指标进行处理，确保所选取的指标真实、客观，适度设置评价运营模式的各级指标，并注意定量与定性相结合，从而建立相应的指标体系，保障评价结果科学准确。
3.2.2 整体性与独立性原则
养老地产项目是一个由多个部分共同组合的，多元复杂的的统一整体，因此在构建养老地产项目运营模式评价体系时就应该考虑到每个部分的职能和作用。
选取的指标应该从整体出发，把握其整体性，养老地产项目的运营涉及到各个方面，选取的指标应综合考虑各个方面的因素，确保构建的指标体系能够全面、系统的评价养老地产项目运营模式所涉及的各个方面。评价指标在确保整体性原则的同时还应兼顾独立性原则，所选取的指标还应相对独立，每个指标都应该具有其独有的特性，有较高的区分度，避免同一层次的各指标间相互代替、相互重叠。
3.2.3 重要性与可行性原则
影响养老地产项目运营模式的因素很多，在选取评价指标时应考虑重要性原则，选择对老年住户养老生活重要且影响较大的指标，以避免因评价指标繁杂过多而影响评价结果的准确程度。此外，在设计评价指标时，应将指标分清主次，确定个指标的权重比例，便于对运营模式优劣进行测评。而可行性原则是指技术可行和经济可行两个方面，部分指标虽然比较重要，但却存在某种缺陷，难以准确估算或成本远超出效益，这类指标只能放弃，养老地产项目运营模式的评价指标体系选取的指标必须在经济和技术两个方面都具有可行性。构建科学、客观、合理的养老地产项目运营模式评价指标体系是养老地产项目中养老服务质量评价的基础和关键。建立评价体系对养老地产项目运营模式进行评价，并分析出三种养老地产项目运营模式中的优势及不足，对优化养老地产项目运营模式有积极作用，进而推进我国养老事业的发展。
3.3 养老地产项目运营模式评价指标的构成
构建评价指标体系的关键在于评价指标的选取，因此，本文在构建养老地产项目运营模式评价指标体系时，参考大量文献，对已有的相关文献进行梳理总结，统计出部分指标。在此基础上，综合了养老地产项目运营模式的影响因素和养老地产项目的目标定位，最终选取了 2 个一级指标、8 个二级指标和 35 个三级指标。
3.3.1 一级指标的构成
一级指标的构成源于养老地产项目运营的两个方面：根据养老地产项目建设运营过程中的一些独有的特征和老年住户的居住、生活、医疗、精神四个方面的需求，建立养老地产项目运营模式评价指标体系。养老地产项目运营模式评价指标体系的一级指标可以分为两大部分，即运营构成体系和住户需求体系，运营构成用于评价项目建设完成后的运营情况，住户需求用于评价居住在养老地产项目中老年住户的需求满意度情况。因此，运营构成和住户需求这两个部分间相互关联，相互独立，形成一个完整的养老地产项目运营模式评价指标体系。
3.3.2 二级指标的构成
一级指标体系的分类主要依据养老地产项目运营模式的两方面功能：运营构成和住户需求，二级指标是在一级指标的基础上的细分。
根据第二章养老地产项目运营模式的影响因素的分析，设计了养老地产项目运营模式评价体系的二级指标，具体指标的设计参考了国内外房地产运营模式、商业地产运营模式、旅游地产运营模式、养老地产项目功能等指标体系。
养老地产项目的运营构成包含了四个环节：基础设施、选址规划、资金支持、制度保障，这四个环节构成了养老地产项目运营构成的基本要素。因此，用于反应养老地产项目运营构成的指标体系可以设置为基础设施、选址规划、资金支持、制度保障四个二级指标。
而养老地产项目在住户需求方面的功能主要包括集中居住、生活照料、医疗养护、精神空间四个方面。因此，用于反应养老地产项目住户功能的二级指标体系可以设置为集中居住、生活照料、医疗养护、精神空间四个二级指标。
3.3.3 三级指标的构成
三级指标是基于二级指标的各项职能分解得来的，每个三级指标都是依托于二级指标的业务构成和运营实践而来，三级指标反映二级指标的具体运行情况。通过深入分析八个二级指标的，设置出养老地产项目运营模式评价指标体系的三级指标。
初步构建如表 3-1 所示的养老地产项目运营模式评价指标体系的初选指标集。
