4.4 优化重构运营模式解析
4.4.1 重构模式的组成
通过养老地产项目运营模式评价指标体系的评价打分可以得出，租售结合型养老地产运营模式为现阶段最优模式，结合 SWOT 分析法得出的租售结合型模式的优势、劣势、机遇、威胁四个因素，以及其他两种模式的优缺点比较，加之对优化原型模式进行演进提出的建议，在此基础上对最优原型进行重构，提出一种新的养老地产运营模式--混合式多元化运营模式，使之具有更好的可操作性。
养老地产项目的运营涉及到政府、地产开发商、投资商、运营商、老年住户等主体，主要在融资渠道、规划设计、选址配套、运营管理、客户需求等方面进行整合优化，构建混合式多元化运营模式。
（1）养老地产项目应该选择在交通便利的城市近郊，有比较完善的医疗、生活、休闲配套以及各种适老化设施，同时考虑到老年人的养老养生需求，项目通常要有良好的自然资源，空气清新，环境优美。
（2）金融保险支撑模块：充分利用政府优惠补贴政策，与企业、银行、保险、基金、国债等组织积极配合，利用银行贷款、房地产信托、上市融资、项目融资、金融租赁、房地产证券化等多种金融工具进行融资，保证前期建设和后期运营的资金链充足，减少投资风险，更好的获得投资收益。
（3）多元运营功能模块：在养老地产项目规划设计方面，采用亲情居的模式，老年住宅与普通住宅相结合的方式，建成项目的居住者以老年人为主，同时设有年轻人居住的普通住宅，这种设计保证了两代人之间生活的独立空间，又符合中国人的传统观念“与子女同住”、“三代同堂”的思想，既有利于老年人的身体健康，同时也方便年轻人照顾老年。
（4）开发商与运营商合作经营模块：在养老地产项目建成后的运营管理方面，采用销售与租赁结合的营销方式，开发商将一定比例的面积的住宅进行销售，迅速实现资金回笼，剩余的住宅采用销售、租赁、会员制、产权酒店式的销售方式，满足老年住户的不同需求。后续管理方面采用由开发商与专业化的运营商合作管理的方式，对养老地产项目的日常运营进行管理，这种方式操作灵活，经营便捷，通过专业化的分工，构建完善的服务体系，为老年住户提供高品质的服务。
（5）后期运营管理模块：建立集中居住、生活照料、医疗卫生、精神空间、文化娱乐于一体的物业配套，充分满足老年住户的各种需求，对养老服务人员进行专业化培训，增强服务意识，提高服务水平，构建完善的综合性养老服务体系。混合式多元化养老地产项目运营模式如图 4-1 所示：
4.4.2 重构模型的运行机制
混合式多元化养老地产项目运营模式采用了亲情居的模式，项目分为老年住户住宅和年轻住户住宅。在运营模式方面选取了开发商与运营商合作经营的模式，开发商建设完成养老地产项目后，由运营商负责后续的运营管理；在资金来源方面，充分利用了政府的优惠政策，同时与企业、银行保险、基金、国债等组织积极合作，保障资金链充足；采取了多种营销方式，灵活经营，配有完善的服务体系，专业化得配套设施。较原有模式增加了开发商与运营商合作经营功能、多元化运营功能、后期运营管理功能和金融保险支撑功能，同时消除了对后期运营服务的顾虑，以及资源的浪费。
混合式多元化运营模式的入住门槛较低，能够充分满足大多数住户的需求，让更多的老年住户享受到全方位服务的老年生活。首先，这种模式对住户在财力方面的要求不是很多，是大多数住户能够承受的范围内，包括已经退休有稳定收入的老年人，即将退休的老年人以及打算为父母养老或者投资的年轻人。这种模式下对于不同年龄段的老年住户提供不同的住宅及服务。分为老年住宅和普通住宅。老年住宅只针对老年住户，一种为独立的老年住宅，入住的老年住户为身体健康，能够自理生活的老年人，采用一次性交清房款的模式，购买养老住宅，同时也能够良好的配套设施和物业服务及适老化设计；还有一种为介护型和介助型的老年人准备的，针对身体健康状况较差，生活需要持续照料的老年人，采用会员制或租赁式的模式，所交的费用中既包含了居住费用，还包含了后期的照料服务费用。而普通住宅则针对“亲情居”的年轻住户，与正常普通住房一样，可以全款或贷款购房，享受普通物业。
4.5 重构模式的实证分析
现阶段，我国成熟的养老地产项目相对较少，以此本文采用了重点抽样的方式，选择了天津市团泊湖地区的养老地产项目为例进行实证分析。
4.5.1 天津市团泊湖地区地理位置和自然环境分析
天津地处华北平原，东临渤海，北依燕山，四季分明，春季温暖，夏季炎热，秋季气爽，冬季较冷。而静海县的团泊湖地区被誉为“天津之肺”,拥有天津市最大、离市区最近的自然生态保护区，51 平方公里水面，10 倍于杭州西湖的生态领地，21 中鱼类，164 中珍惜鸟类，84 亿立方米的优质温泉地热资源，造就了团泊湖地区独一无二的生态环境。优质的生态资源以及空气质量使得团泊湖地区成为天津最具健康、宜居潜力的地区，较适合老年人居住，同时也为天津市养老地产项目的开发提供了较适宜的地理位置和自然环境。
4.5.2 天津市团泊湖地区养老地产项目运营模式分析
天津市团泊湖养老地产项目由天津市政府引导，由天津市某国有房地产企业开发建设，充分利用了政府的优惠政策，与银行、保险等组织合作，保证了资金链的充足。项目位于天津市静海县团泊示范镇内，交通便利，生态环境好，空气质量优，项目毗邻天津市正在规划建设的医院及医科大学。在运营模式方面采用了混合式多元化的养老地产项目运营模式，集四个模块于一体。
团泊湖养老地产项目首创社区养老、亲情养老、需求照料的多元化、多功能养老社区，项目内包括养老住宅、普通住宅、医院、疗养院、护理中心、商业配套、娱乐健身、温泉等设施，可为全部自理型老年住户、介助型老年住户、介护型老年住户提供持续性养老服务。
团泊湖养老地产项目选择了开发商与运营商合作经营的模式。项目建成后，将一部分住宅进行销售，余下的部分采用销售、租赁、会员制、产权酒店式的方式进行租赁。后期管理由开发商和专业的运营团队合作负责，为老年住户提供舒适的生活环境、适老化的功能设计、权威化的医疗护理、智能化的监控设施、酒店式的服务体系、个性化的营养配餐、便利化的商业服务、多样化的社交活动，打造一条专业化得养老服务产业链，构建完善的养老服务体系，力求为天津市的老年人打造一个舒适、安全、健康、快乐的美好家园。
4.5.3 天津市团泊湖地区养老地产项目运营效果分析
（1）周边环境分析。
项目区位：地块位于团泊新城东区，占地 234 亩，毗邻光合谷及国际青少年交流中心，交通较为便利。
项目周边：附近旅游休闲项目有光合谷产业园区、松江高尔夫等，同时团泊西区有配套的天津中医药大学、天津第三中医附属医院未来将入驻，对养老地产项目的开发具有非常大的促进意义。
（2）产品定位分析。
从地块周边环境及配套考虑，项目具备做养老地产项目的初步条件，关键在于后期配套项目的引入和服务的品质及可持续性，以及客户对项目认可度。
销售方式：为了降低风险，项目主要销售方式以 70 年大产权商品房销售为主，设置少量老年住宅作为公司试水养老地产项目的尝试；项目亮点：借助周边已有配套资源，打造低密度、养生、养老主题养老地产项目；产品形式：低密度产品。经济性联排别墅（二代、三代居）、墅式洋房、适老化设计的小高层产品。
（3）配套项目分析。
适老化住宅：户型以 100 平米以下一居、二居为主，精装修，充分考虑全方位的适老化设计，设有监控，紧急呼叫等智能化设备；医院+疗养中心合作模式：可考虑与天津总医院等类似医疗单位合作，提供诊疗服务。老人护理服务需引入第三方医护机构合作。主要功能为日常门诊、老年专科、生病失能老人疗养护理等；老年大学+会所：目前天津市老年大学名额非常火爆，对老人有很大的吸引力，可考虑与天津老年大学合作，定期聘请老年大学老师授课。主要功能是为老人提供丰富多彩的娱乐活动，提供交流的空间；幼儿园：引入幼儿园配套，满足老年人带孙儿的需求，老人更放心，家长更安心；商业购物：主要经营日化、食品，生鲜、日用百货、冷冻食品、老年食品、中外知名品牌的老年生活用品和老年保健用品、高档烟酒等商品，设置餐厅、主食厨房、西点房、茶专柜、便民药店、银行邮局等；老年住宅服务：24 小时管家+秘书随叫随到服务，日常房间打扫清理、健身房、图书馆等免费使用；其他配套：光合谷湿地公园、光合谷农业体验区、老年垂钓、光合谷亲子游乐项目、光合谷养生温泉、光合谷温泉酒店、青少年亲子酒店、青少年其他配套等（4）运营情况分析。
主要采用亲情居模式，老年住宅和普通住宅相结合，养老住宅采用混合式多元化的运营模式，使用权出售+出租模式，养老住宅还会收取相应的服务费，而普通住宅部分按商品房进行销售，以实现资金回笼，长期运营，获得效益。在后期运营方面，采用开发商和运营商合作管理的模式，相互监督，相互配合，共同提高养老服务质量，达到老年住户满意的程度，从而提高住户入住率，实现长期可持续化的经营运转。
天津市团泊湖混合式多元化养老地产项目运营模式，对于开发商而言，既能够保证资金链的稳定性，又能够实现其资金回笼，长期运营，获取利润，实现经济收益；对于老年住户而言，可以享受到全方位的养老服务，良好的自然环境和人文环境，齐全的配套设施，提高老年人的生活质量，使老年住户能够安享晚年；对天津市政府而言，为老年人提供舒适满意的养老环境，既有利于解决社会养老压力，同时也有利于和谐稳定发展。
从政府、开发商、老年住户的角度来看，这种运营模式都具有一定的可操作性。现阶段，天津市的养老地产项目业还并未发展成熟，只有在不断探索中发掘出更好的、更合适的运营模式。开发、管理、运营等一系列过程都需要与政府部门和其他金融管理机构共同合作，以确保养老地产项目真正切实有效的为天津市的老年人提供更为优质、贴心的养老服务。
4.6 小结
本章通过 SWOT 分析法，得出了租售结合模式的优势、劣势、机遇和威胁四个因素，借鉴了其他两种运营模式的优点，对养老地产项目优化原型的功能模块进行演进，在此分析基础上提出重构优化模型--混合式多元化养老地产项目运营模式，并分析了重构模式的运行机制。选取了天津市的养老地产项目作为案例，对重构模型进行了实证分析得出重构模式在现阶段具有一定可操作性，优于已有的三种运营模式。
