第一章 绪 论
1.1 研究的背景和问题提出
1.1.1 研究背景
2015 年 2 月 26 日，国家统计局发布 2014 年国民经济和社会发展统计公报的最新数据显示，截至 2014 年年末我国 60 周岁及以上人口数为 21242 万人，占总人口比重为 15.5%;65 周岁及以上人口数为 13755 万人，占比 10.1%,首次突破10%,这就意味着我国已经进入了老龄化社会。
根据国务院办公厅印发的《社会养老服务体系建设规划（2011-2015 年）》，预计中国60岁以上的老年人口数量到2020年将达到2.423亿，约占总人口的18%;2040 年达到 4 亿，约占总人口的 25%;2050 年，会有 4.4 亿左右，将达到总人口的三分之一，平均三个人中就有一位老年人。老年人口规模庞大且有加速夸张之势，特别是 80 岁以上的高龄老人和失能老人年均 100 万的增长速度。现阶段我国已经成为世界上老年人口数量最多的国家，同时也是人口老龄化快速发展的国家之一，老龄化问题凸显并亟待解决。我国人口老龄化主要呈现以下特点：
（1）老年人口基数大。我国是世界上人口最多的国家，随着我国人口老龄化程度的不断加深，老年人口数量占全国总人口数量的比重将不断增长，社会所面临的养老问题就越来越严重，庞大的老年人口数量将会给我国经济、社会带来前所未有的压力和挑战。
（2）人口老龄化速度快。20 世纪末期，为了控制人口数量的急剧增长，国家开始推行计划生育政策，迫使人口出生率迅速下降，这也加快了我国人口老龄化的进程。预计 2040-2050 年我国人口老龄化高峰期的到来，届时人口老龄随着化的增长速度比现在还要快的多。
（3）高龄化趋势明显。我国人口老龄化呈现出高龄化趋势，且增长速度快，越来越高比例的高龄老人数量的增加，意味着医疗和社会养老保险的水平也会随之越来越高。
（4）未富先老。我国是在经济发展水平不高的情况下进入了人口老龄化，并且我国老年人口的增长速度快于经济发展速度，是典型的“未富先老”.
（5）家庭赡养负担加重。“4-2-1”式的家庭结构将成为未来较长时间的主流模式，因此年轻一代赡养老人的负担也将随之成倍增加。家庭养老已经无法满足需求，需要发展社会养老机构来满足老年人的生活照料、康复护理、医疗保健、精神文化等需要，以缓解家庭、社会的养老压力。
1.1.2 问题的提出
当前，我国的人口老龄化仍处于快速发展阶段，养老问题进一步成为我国继续深化的社会问题，促进养老事业的有序健康发展是现阶段我国社会面临的重要课题。
根据中国老年科研中心的数据，得出超过 16.7%的老年人因感觉生活孤单或者不能够完全自理而有意愿去养老机构安享晚年。此外，传统的 “养儿防老”观念开始淡化，社会化养老模式成为必然途径。据调查，2012 年我国老年人口总体消费规模超过了 1.4 万亿元，而到了 2015 年老年服务市场规模已达到 5000 亿元，占老年人口消费市场的 17%.随着生产力的提高和养老金的增加，预计到 2020 年及 2030 年，老年人可支配收入将分别达到 2.8 万亿元及 7.3 万亿元。对于养老地产业及养老服务业来说，是一笔极大的消费需求。这些都为我国养老地产业的发展创造了良好的条件。
根据十二五规划“9073”的养老服务格局规划，未来约有 1295 万人的宜居养老社区缺口，有巨大的发展潜力。已有多家知名地产开发商现阶段正在紧抓养老地产项目发展契机，开始在在全国范围内布局开发养老地产项目。无论从政策角度、社会背景、需求程度及发展趋势来看，养老地产项目正面临前所未有的发展机遇。
相对于国外相对成熟、备受推崇的养老地产项目运营模式，当前我国养老服务还处于起步阶段，对于养老地产项目运营模式的研究相对不足，现行的三种运营模式：全部销售型养老地产项目运营模式、全部租赁型养老地产项目运营模式、租售结合型养老地产项目运营模式的运营效果来讲，都存在相应的缺陷，资金量需求大，回收期长，配套设施不完善，后续运营效果不佳等等，以至整体发展状况并不乐观。同时，我国又具有中国特色社会主义的基本国情，决定了养老地产项目运营模式不能简单的照搬发达国家的已有模式。在此情况下，需要政府、房地产企业、保险业机构、社会保障力量等相关方面应该通力合作，积极探索、优化分析出适合我国国情的养老地产项目运营模式，以增加养老设施和住宅的有效供给，提高养老居民的满意度，缓解人口老龄化给我国带来的老年服务困境。
1.2 研究目的和意义
1.2.1 研究目的
本文主要针对于养老地产项目项目建设完成后，对养老地产项目后续运营模式进行优化。通过对现有养老地产项目运营模式进行分析和评价，试探性的对构建适合我国国情的养老地产项目运营模式提出设想，拟将我国养老地产项目运营模式进行进一步优化完善。
在宏观上，为改善养老住宅的有效供给提供服务，为改善居民的养老居住状况提供支撑；在行业方面，有利于在养老地产项目领域的开发商更多考虑目标定位、有效经营和供给的模式，使其产生更大的经济效益。同时也为我国养老地产项目运营进一步优化发展提供理论基础，还为后续有关养老地产项目战略的研究奠定一个基本框架。
1.2.2 研究意义
养老地产项目是为老年人提供产品和服务的特殊产业，涉及社会福利、社会保障、社会安全乃至社会稳定等各个方面，本文通过分析我国养老地产项目现状，对三种养老地产项目运营模式进行全面分析，并构建评价指标体系，对养老地产项目运营模式评价研究，对于养老地产项目项目建设以及有着重要的理论和现实意义。
（1）理论意义
从系统和动态的较新视角出发，对涉及到的养老地产项目的概念、养老地产项目运营模式的概念以及养老地产项目运营目标重新进行界定；分析各因素间关系，构建了养老地产项目运营模式评价指标体系；进一步评价优化，构建更加合理有效的运营模式，为我国养老地产项目评价理论框架的初步搭建提供动力；在此基础上为养老产业的推动提供借鉴，从而丰富和补充了我国目前有关养老地产项目运营方面的理论，也为更深层次的研究养老地产项目运营模式起到促进的作用。
（2）实践意义
养老地产业运营模式的研究将有利于政府相关产业政策的制定和修改，通过完善理论制度来推动我国养老服务业的健康发展。养老地产部分的公益性将减轻政府养老负担，缓解家庭养老压力，丰富养老手段，适当缓解老年人养老的需求问题，推动养老地产行业发展。与此同时，养老地产作为新兴产业的发展壮大可以拉动经济增长，提高企业利税水平，增加财政收入，缓解就业压力，还可以实现房地产业的市场细分和创新转型。同时，还能够提升社会总体幸福水平，老年人生活幸福指数，形成健康老龄化社会，加快我国构建和谐社会的步伐，具有巨大的社会效益。
1.3 国内外研究现状及评述
1.3.1 国外相关研究
欧美等西方发达国家较早进去老龄化社会，社会保障制度相对健全，其养老地产项目发展也已相对成熟，而亚洲国家的特点是鼓励居家养老，由于价值观念、生活方式、思想文化等不同，在养老地产项目的运营模式上也存在较大差异[1].比如，美国有较完善的社会保障体系和各种福利设施，老年人喜好独居自由的生活，所以主要以大型养老社区为主，常见的是 CCRC（Continuing Care RetirementCommunity）模式、“倒按揭”模式;日本和新加坡注重维系传统家庭伦理观念，体现为老年人与其家人同居，以“两代居”、“多代居”为主的家庭养老模式较多；而欧洲国家较为普遍是的“以房养老”模式，较为盛行的是英国的“大房换小房”模式[3]、德国的“以居家养老、社区养老和机构养老”相互依托的模式[4].
（1）CCRC模式。（Wayne Toczek,2008; Seth C.Anderson & Jeffrey E.Michelman,2008;Katherine A.Marx,2011）CCRC是一种复合型、专业化的养老社区，按照老人的健康程度将其分为三类：完全自理型老人、需要半护理的老人、完全护理型老人[5].CCRC模式下可以让老年人享受到良好的自然环境、高端的配套设施以及多彩的室内外活动，丰富其精神生活，住在这里的老年人还可以享受到到高质量的医护服务，其花费由政府的医疗保障支出（KatherineA.Maix & KaseyL.Burke,2011）。CCRC模式虽然已经取得了很大的成功，但其弊端也开始逐步显现[6].住在这里的老人需要在入住前缴纳一笔入住费，同时每月还应缴纳昂贵的会费，另外，CCRC模式建设成本高，资金投入大，周期长，而且项目极其复杂，须经过多道审批手续[7].
（2）多代居模式。日本和新加坡是进入老龄化社会较早的国家，由于经济发达，国家的养老保障政策较为完善，可以给老年人提供优厚的政策待遇，另外受到传统文化的影响，国家鼓励子女和父母一同居住，即“二代居”集合住宅、“多代居”同堂祖屋[8].
日本的养老地产项目充分借鉴了西方已成熟的模式，又结合本国国情，形成了“两代居集合住宅”模式 Dennis R. Capozza（1991）。日本政府一方面为老年人提供了良好的社会保障政策，养老住宅采用适老化无障碍设计，配套完善，注重细节，针对不同年龄段的老人提供个性化服务等[9].另一方面日本不主张大型的养老社区，而是鼓励家庭自助自理式养老，形成一个“镶嵌式”社区，在一个小区内将老年住宅产品与正常租售的居民住房结合在一起，增加社区活动[10],这种模式1医疗、服务等需求 Jonathan S Horn（2000）。
新加坡 K.M.Leong（1996）通过各种优惠政策鼓励多代同居，形成了富有特色的“多代同堂组屋”模式[11].新加坡的养老设施条件完善、先进科学；服务功能齐全，包括生活照料、医疗保健、精神交流、娱乐配套等；服务人员专业，在护理人员聘用上，必须具有中专以上学历才能上岗；养老文化深厚，政策扶持力度较大[12].在养老地产项目运营上主要以政府为主导，在养老地产项目项目建设上，政府会提供 90%的资金；对养老机构各项运营的配套设施也会提供相应的补贴；实行了“双倍退税”的优惠鼓励政策，允许国家福利理事会认可的养老机构面向社会募捐等。而这些养老机构在获得政策性支持的基础上以提供养老服务的方式获得长期收入[13].
（3）“倒按揭”制度。倒按揭是一种以融资租赁为主要形式的“以房养老”.
英国倒按揭房贷对象是 62 岁以上的老年人，倒按揭最普遍的是通过其他机构将入住的老年住户的房子出租或是采用置换的方式，等价对换，将出租或置换的收益作为自己的养老所需，直到老人过世后房子归银行所有或是折价返还法定继承人（Tom Kelly,2005）。与 CCRC 模式相似，国外学者对倒按揭模式的优势和不足都有很多讨论，（Debra Pogrund Stark 2012）认为：“它是最好的同时也是最糟糕的住房贷款方式”[14].（Mary Beth franklin 2009）指出，倒按揭的养老模式不仅能够提高老年人晚年生活的质量，还能够缓解社会的压力，完善社会保障体系；同时可以带动养老产业链相关产业的发展，减轻就业压力，拓宽银行业务，增加银行盈利等[5].
不过随着全球金融危机的爆发，倒按揭方式的弊端也开始显露，目前国外学界对这个倒按揭制度缺点的讨论已经成为热点[15].与传统的抵押贷款相比，倒按揭贷款的成本很高，包括昂贵的保险费，每月维修费用，后续咨询费等[16].尤其是在金融危机发生后，倒按揭的签约量锐减，市场前景令人担忧。主要是因为倒按揭制度的社会认知度并不高，且申办条件严格，交易成本过高，风险控制不足等等原因（John Salter,2012）。
1.3.2 国内相关研究
（1）养老地产模式划分。国内学者认为，养老地产模式主要包括五种[17]第一种是老年居民购买产权，自住或委托经营（王忠 2011）模式；第二种是以会员制为主的不锁定房型居住权模式（杨志浩 2012）；第三种整合服务模式，该模式包括全天候秘书+智能化设备+ERP 管理软件等；第四种是候鸟型及一体化相结合模式，老人根据气候变化在多地之间逗留，养老设施环境更好、集生活娱乐、酒店服务、生活护理于一体（吴新坚 2011）；第五种多功能相结合的以房养老模式[18].
（2）我国养老地产项目发展制约因素分析。武甲晓（2012）、应斌（2005）以发展成熟的美国养老地产项目为例，比较了欧美和我国养老住宅状况，认为我国社会保障制度不健全是制约养老地产项目发展的重要因素[19].董磊（2012）指出，养老地产项目的发展仍面临着市场、政策、资金、技术、后期经营方面的诸多困境[20].尺度地产（2012）认为，养老地产项目的制约因素包括，养老地产项目投资要求高、收益回收期长、服务体系不健全、养老观念滞后等等[21].
（3）养老地产项目发展对策研究。朱新泉，朱世家（2011）指出，中国发展养老地产项目势在必行，提出健全优化产业链促进养老地产项目发展的策略[22].张雪芹（2011）针对养老地产项目政策、施工、人才、经济与运营等风险，提出开发商需要争取政策的支持、利用社会事业的贡献、积极适应市场环境等对策[23].
1.3.3 国内外研究现状评述
综观国内外文献中对养老地产项目的研究，可以得出西方发达国家进入老龄化社会时间较长，在养老地产项目方面的业务发展比较早，其养老地产项目已经长期、稳定运营，但就运营模式来说各西方发达国家也存在着巨大的差异[24].学者对养老地产项目的研究起步较早，对养老地产项目运营模式的研究也相对成熟、完善，其研究视角集中于养老地产项目的功能、运营模式的表现形态以及运营管理过程，国外学者的研究观点对本文的研究提供了相应的思路借鉴。
而我国养老地产项目业发展还不到 10 年，需结合我国实际国情，不能够完全照搬国外成功经营，探索出一条具有中国特色的养老地产项目之路。学者们对于养老地产项目的研究也处于起步阶段，研究主要集中于养老地产模式的划分、养老地产项目发展的制约因素以及养老地产项目发展对策的研究方面[25],对于养老地产项目运营方面还没有完整深入的进行研究，可参考的研究文献尚且不多，多数研究成果都侧重于理论研究，研究方法也很单一，即使对养老地产项目的运营提出了三种已有模式，也只是停留在简单介绍层面，并不完善，并且利用数据建立评价指标体系的相关研究更是少之又少，三种模式没有进行比较评价以及进一步优化完善，未能形成适合中国实际国情的运营模式，致使我国养老地产项目还没有快速发展[26],对于养老地产项目的运营模式还有很大的探索空间。
1.4 主要内容、研究方法与技术路线
1.4.1 主要内容
（1）影响养老地产项目运营模式的机理分析主要从养老地产项目运营模式的相关概念界定、目标定位、以及影响养老地产项目运营模式各项因素间关系机理模型三个方面进行阐述。
（2）养老地产项目运营模式的评价根据养老地产项目运营模式的构成要素，结合文献建立初选指标集。再根据相关分析和主成分分析法进行指标筛选，在筛选结果的基础上确定各评价指标的权重比例，以构建养老地产项目运营模式的评价指标体系。
（3）养老地产项目运营模式的优化以系统理论为基础，实现盈利性和非盈利性目标相协调为原则，在各种模式评价和各模块比较的基础上，以评价最优的模式为原型，探究原有模式的不足，结合我国实际国情，利用分析结果，对模式进行补充、调整、优化并构建新的运营模式。
1.4.2 研究方法
（1）整体上采用规范研究和实证研究相结合。通过规范对养老地产项目运营模式进行评价和优化，利用实证对所提出的假设进行证明。
（2）文献分析和实地调研相结合。从文献中分析各项因素间的内在和相互关系，并获得二手资料。通过实地调研对养老地产项目运营模式有关的数据进行补充。
（3）扎根理论。利用扎根理论找到影响养老地产项目运营模式的各项因素，构建影响养老地产项目运营模式各项影响因素间的机理模型。
（4）专家意见法和因素配对比较法相结合。对评价指标进行筛选，利用重要指标建立养老地产项目评价指标体系。
（5）ANP 网络层次分析法。利用 ANP 法为各评价指标赋权重值，从而对三种运营模式进行打分。
1.4.3 技术路线
1.5 论文的创新点
中国目前已经进入老龄化社会，但在现阶段中国养老地产业和养老服务业的发展还相对滞后。在理论上，养老地产项目运营模式的优化研究很少，理论比较薄弱。此论文，旨在分析我国养老地产项目不同运营模式和模式组成模块的优劣，并对养老地产项目的运营模式进行优化。
（1）研究视角：从优化的视角出发，对涉及到的新概念、养老地产项目运营目标重新进行界定。
（2）指标体系：分析影响养老地产项目运营模式优劣的各项因素及相互间的关系，构建了我国养老地产项目运营模式评价指标体系。并利用 ANP 法为各评价指标赋权重值，对三种养老地产项目运营模式进行打分评价。
（3）优化模型：对我国养老地产项目运营模式进行了优化重构，提出了一种新的运营模式--混合式多元化养老地产项目运营模式。
