社会住房共有产权制度引入保障性住房的研究

　　摘 要
　　
　　众所周知我国的福利分房时代已经结束，虽然政府努力深入住房改革，但是过高的房价与民众相对很低的收入之间的矛盾却越来越突出，使得普通百姓特别是低收入群体，与居者有其屋的目标渐行渐远。

　　在住房保障体系不甚完善的现状下，明晰对保障性住房产权法律性质的界定，将有助于解决这一民生领域的社会问题，以保障公民住宅权的实现。将社会住房的共有产权制度引入我国保障性住房从而构成一种租售并举制度的重大创新，改变了原来由政府作为单一主体独自负担房屋建造的局面，但这一改革也给多方共有权益人对共同享有的房屋产权的处分带来了限制。

　　本文旨在讨论的产权共享制度，出发点在于居民借此获得保障性住房的形式，关注的则是政府如何通过多方权利主体共有房屋产权这一现实形式，解决被保障居民支付能力的不足。共享产权制度下住房的产权具体应该如何分配，以及其他权能，例如出售、租赁的权利如何安排，既是经济问题，也是法律问题。产权共享作为一种产权分配的形式，可以用于保障性住房建设和管理的实践中，如租售并举的政策性租赁房和产权共享的经济适用房。为了构建能够全面地覆盖中、低收入困难居民的社会性住房保障体系，实现与廉租、公租住房、经济适用房、限价商品房之间的无缝式衔接，我国建立和完善住房保障体系的改革实践，已从“一步到位”逐步地转向“阶梯过渡”，从“以售为主”渐渐过渡到“租售结合”。未来改革实践中应继续鼓励住房产权共享制度上的形式创新，坚持多样化的发展道路。

　　文章的正文部分由五个方面组成：第一部分探讨共有产权住房模式的意义和现实功用，结合我国保障性住房改革实践中几个典型试点城市的探索经验，初步提出了在我国实行住房产权共享制度的设想，并对其应用形式的多样化进行了分析和展望。第二部分使用经济学与法学概念相衔接的方法，主要分析产权的性质和共有方式，在阐述共享产权住房按份共有的法律特征和覆盖人群保障性特征的基础上，对其定义和内涵从法律角度进行了明确的界定。第三部分从政策背景、保障对象、住房形式、产权分配等方面介绍产权共享制度在英、美等发达国家的发展概况。第四部分从公私权利共治角度进一步对前述产权共享制度应用于我国保障性住房建设的可行性及利弊做了论证分析。最后一部分通过借鉴英美住房共享产权制度的经验教训，总结出我国构建覆盖全面的住房保障体系的发展思路，并在发展共享产权经适房及可支付性租赁房和其保障延续性方面提出了对我国保障性住房建设有益的启示。

　　关键词：共享产权；住房保障制度；政策借鉴；租售并举　　
　　
　　目 录
　　摘 要
　　ABSTRACT 
　　目 录
　　引 言
　　
　　第一章 产权共享制度的现实功用
　　一、保障性住房政策概述
　　二、产权及产权制度
　　三、我国保障性住房的两种改革模式
　　（一）政策性租赁住房
　　（二）经适房租售并举，产权共有
　　
　　第二章 产权共享法律性质分析
　　一、住房共有产权的界定及应用多样性
　　二、法律依据：《物权法》、《民法通则》
　　三、概念辨析：共有产权不同于有限产权
　　四、法律特征：特殊的按份共有，收益和处分权能上受限
　　五、共享式产权的优越性
　　
　　第三章 英美社会住房产权共享制度概况
　　一、英国住房保障制度综述
　　（一）政策与实施计划
　　（二）英国保障住房产权性质
　　二、美国住房保障制度综述
　　（一）政策与实施计划
　　（二）美国保障住房产权性质
　　三、英、美两国制度借鉴及启示
　　（一）英国制度特点
　　（二）美国制度特点
　　（三）英、美保障住房制度的启示
　　
　　第四章 产权共享制度应用于我国保障性住房建设的可行性分析
　　一、对公民住房权的保障意义及研究现状
　　二、共有形式应用于保障性住房：国有、私有产权按比例共存
　　三、住房保障功能的延续性及评价
　　
　　第五章 完善我国住房产权共享制度的建议
　　一、在我国现行的住房保障体系中合理引入、发展共有产权制度
　　（一）压缩经济适用住房牟利空间
　　（二）公租住房建设管理步入良性循环轨道
　　二、对共有产权住房相关制度做出科学、合理安排
　　三、将共有产权住房引入我国的法律构想
　　结 论
　　参 考 文 献