离婚中夫妻房屋权属判定的具体问题(2)

　　五、一方在婚前许诺向另一方赠送房产，没进行房屋转移登记便反悔的，如何判定房屋权属

　　该种情形下要考虑房屋权属证书；房屋来源等因素的影响。在该情形下，房屋的来源就是关于赠与。该种赠与是夫妻婚前赠与，就按一般的赠与合同处理。该种情形下赠与合同的标的物就是一方婚前的个人财产。根据我国《合同法》，赠与人在赠与财产的权利转移之前是享有任意撤销权的。并且此处的赠与合同并不符合除外情形，所以赠与人的任意撤销权可以被有效地行使。房屋作为不动产，依据《物权法》的规定，其权利的移转是以登记为准，但在如上情形中，赠与人在房产过户前反悔，房屋权属证书的权利人并没有发生变更，也就是说房屋的权利并没有发生移转，那么房产仍在承诺赠与人手中，另一方在分割财产时对这一部分财产无权主张权利。要注意的是：只有办理了赠与财产权利的移转手续，权利的所有人才发生变更。赠与人没有交付受赠人以赠与物的，受赠人无权请求交付，赠与人也没有义务进行交付，但如果是除外情形下的赠与合同，赠与人如果不交付赠与财产，则可以要求赠与人交付，这是特殊规定。因此，对于受赠方来说，至少可以采取如下方式：一是在对方承诺赠与房产后，立即就对该房产进行过户，这是最便捷也是最有效最现实的方式。一是在对方不同意立即过户的情形，可以到公证处对于赠与协议进行公证，并将房产证保管好，这样的话，在必要时受赠人可要求赠与人完成权利移转。

　　六、婚内购房时使用了一方婚前财产，该情形下房屋的权属判定

　　该种情形中要考虑到的影响因素有：购房时间与婚姻缔结时间；购房出资等因素。夫妻离婚是法定的应该分割夫妻共有财产的情形，根据《婚姻法》第三十九条第一款、《最高人民法院关于人民法院审理离婚案件处理财产分割问题的若干具体意见》第八条,在婚后购买房屋的购房款中存有一方的婚前财产，离婚时该房屋所涉及的财产价值如何分割呢？关于此，司法实践中有较大争议，目前总的来说主要有三种处理方式:1.不考虑该出资贡献，均等分割。笔者认为此只适用于双方婚姻存续时间较长并且购房出资中所包含的一方的婚前财产出资金额不高之时。2.扣除一方以婚前财产出资的部分，剩下的再均等分割。

　　笔者认为该种处理方式适用于双方婚姻存续时间及共同生活时间较长而且一方用婚前财产出资的部分具有较大价值的情形。3.婚前财产与婚后财产的比例被用于作为分割的标准。笔者认为该种分割方式仅适用于当事人双方婚龄较短的情形或者是虽然婚龄长但共同生活的时间短的情形。在该种情况下，婚姻当事人应该注意的是：为了避免纠纷发生后，购房多出资一方的利益不对称，建议夫妻双方当事人在购房时关于所购房屋各自享有的产权份额或者是出现特殊情况时房屋如何处理作出书面约定。这样，夫妻间的约定在适用时具有优先的效力，因为是当事人意思自治的反映，同时也为后面纠纷发生时如何处理提供了很好的裁判依据。

　　七、婚内向一方父母借款购置的房屋，离婚时如何判定房屋权属

　　该种情形下要考虑的影响因素是：购房时间与婚姻缔结时间；购房出资；父母出资性质。夫妻在婚内购买房屋，假如父母出资介入，应该怎么认定房屋权属？笔者认为该问题不可一概而论。《婚姻法司法解释（二）》第二十二条，对于这一规定，可以做如下理解：该规定中的出资宜认定为“赠与”的适用前提是父母在出资时，没有明确的意思表示。如果当事人有证据证明他与父母之间在购房出资方面是存在借贷约定的，那么无法适用该条规定。但要阐明的是，这种证据应该在当事人离婚诉讼前就已形成，如果在离婚诉讼之中父母临时作出不是赠与意思的陈述，此无法排除关于购房出资属于“赠与”的认定。假若婚后出资的父母明确表示款项系赠与己方子女，那么该款项应当认定为进行出资的父母的子女的个人财产，而排除了对于夫妻双方之赠与推定规则的适用。

　　所以，在父母出资时就形成了属于父母对于子女的借款证据的话，那么这部分出资应该是属于对于出资父母的债务，在针对该房屋的离婚财产分割时，应将这一部分出资依据借贷关系予以返还，剩余部分财产价值再在夫妻之间进行分割。在此应注意的是：夫妻双方在结婚后，很多父母都会给予购房资金帮助，夫妻恩爱自然无碍，但是一旦夫妻双方感情出现问题，导致离婚，则出资父母一方多少会有损失，所以建议父母在出资时要慎重，如果出资较少，可以让夫妻双方写下“借条”,在借条中可以约定较长的还款期限，这样既可以减轻年轻夫妻的还款压力，也可以使自己有些许保障；如果出资较多，也让夫妻俩写张借条，或者要求夫妻俩将自己的名字加在房产证上。

　　八、一方在婚前所有的房屋在结婚后增加另一方为产权人，离婚时该房屋权属如何判定

　　在如上情形中，要综合考虑房屋权属证书、房屋来源等因素对于争议房屋权属判定的影响。一方在婚前购置的房屋，在婚后将产权人增加了配偶的名字，此类房屋在离婚时如何判定权属与分割财产价值，法律并未作出明确规定，那么法官对该争议的自由裁量权就很大，经常会造成同案不同判现象。但是要固定一个统一的处理标准又很难，因为司法实践中的情况是纷繁复杂的，类似情形之间会有细微的差别，无法进行“一刀切”,但笔者认为可由最高院出台相关规定，说明该种情况下应该加以考虑的因素来进行案例判决引导。笔者认为针对此类房屋的分割应该要考虑如下因素：1.双方有无约定。假如双方有约定的话，应以约定为准。这也符合夫妻约定财产制的理念。2.考虑婚龄。如果在现实中，夫妻相互扶养照顾、履行较多的义务，依据权利义务相对等的原则，在对房屋进行分割之时，婚龄较长的夫妻、没有出资的一方所分的产权份额较婚龄短的夫妻、未出资的一方分得的产权份额要多。3.过错。夫妻双方走到离婚的境地，往往会由一方或双方的过错引起，所以在分割房屋时，可以将该因素考虑在内作为对过错方的“惩罚”.若未出资一方有过错，那么在分割房屋时要适当少分；若出资一方有过错，在分割房屋时，未出资一方应适当多分。4.双方婚后生育了子女的情况下应该适当照顾女方，因为女方在婚姻初期，例如生育子女，其付出的家庭责任要比男方多得多，有的还要耽误甚至放弃自己的事业，于是这种情形下，争议房屋在分割时要考虑对家庭的贡献适当照顾女方。5.如果是按揭商品房，婚前一方只是支付了首付，对于银行贷款在婚后归还，这样就应该要考虑双方是否一起归还按揭贷款。如果婚后双方有一起归还银行的贷款，在分割时应该较之对于争议房屋无任何贡献的情形分割的份额要高些。

　　在这种情况下要注意：一方婚前购置房屋，婚后将配偶增加为产权人，这样的事情越来越多，绝大多数的时候是男方将女方的名字加在房产证上以表明自己对于爱情与婚姻的真挚与忠诚。对于婚姻的维系需要夫妻双方的共同努力，当碰到一方想离婚，另一方希望维持婚姻的愿望也将灰飞烟灭，接下来的便是财产的分割纠纷，为了避免一方既伤感情又受到财产损失，建议在变更房产权利人时对双方所享有的产权份额进行明确的约定，这样的话，会使房产被加名一方能够依据当初自己的自治意思来确定争议房产的权属与分割争议房产的财产价值。