离婚中夫妻房屋权属判定的具体问题

　　第三章 离婚中夫妻房屋权属判定的具体问题

　　第一节 综合分析婚姻家庭关系中影响夫妻房屋权属判定之因素的必要性

　　夫妻房屋权属的判定不同于一般法律关系主体房屋权属关系的判定，在婚姻家庭关系中存在诸多如上所述的因素特别是各因素中具有的夫妻财产规则属性对于离婚夫妻房屋权属的判定的影响明显，前面已经探讨过对于夫妻房屋权属判定问题应该区别于一般的房屋权属判定问题，因为房屋作为物、作为财产，在一般的房屋权属问题上房屋物权归属权利人与房屋财产价值归属权利人是一致的；而在夫妻房屋权属问题上，享有房屋权属的夫或妻一方并不一定能够完全享有房屋的财产价值，夫妻房屋权属与夫妻房屋财产归属是应该被区分来考虑的。对于之前分析的影响夫妻房屋权属的因素，每一个影响因素笔者是相对孤立地将它们运用到离婚诉讼的情形中进行分析，而社会生活是千变万化的，在离婚诉讼引起争议房屋的分割时，并不是如上某一个因素单独发挥作用，通常是几个影响因素融入其中，可能的情况是某一个影响因素的作用或弱化，或强化，在考虑时或优先，或置后，这就关系到影响因素的价值选择等，结合前文分析的典型影响因素：房屋权属证书；时间节点--房屋购得时间与婚姻缔结时间；购房出资；房屋来源；对家庭之贡献；照顾妇女儿童权益原则来看，在判定夫妻房屋权属时应依以下位阶将这些因素考虑在内并最终影响夫妻房屋权属的判定结果。首先是要考虑到是解决物--房屋的归属问题，所以最先适用《物权法》的规定，则房屋权属证书的登记情况居于重要地位；其次是考虑到是在特殊的法律关系主体--夫妻间进行房屋权属的判定，则《婚姻法》的有关规定要对《物权法》与其规定有冲突的地方进行校正，时间节点因素、购房出资、房屋来源等因素所具有的夫妻财产规则特征会对房屋在夫妻间的归属产生决定性的影响；最后就是考虑婚姻家庭领域的特殊原则。由于是在夫妻关系内部来确定房屋的归属，而婚姻家庭的伦理性特征和《婚姻法》注重夫妻平等以及保护弱势方权益的立法本意会通过“照顾妇女儿童权益原则”等施加影响于夫妻房屋权属的最终判定结果。下面就结合典型案情谈谈如何判定离婚夫妻房屋权属的具体问题。

　　第二节 离婚夫妻房屋权属判定的具体问题

　　一、一方在婚前帮助另一方按月缴纳商品房贷款的权属判定分析

　　此情形要将房屋获得时间与婚姻缔结时间；按揭商品房购房出资情况等因素考虑进去。财产所有分为个人所有或共有，由于房产是一方在婚前就已签约出资购买，房产证的领取是在婚姻关系缔结之前，一方帮另一方偿还贷款也是在婚前，也就是说房产的登记与出资完成于婚前，那么该套房屋应该属于婚前一方的个人财产，而非共有财产，因此对于该房屋，支付贷款月供款一方无权进行分割。其承担的月供款因为是在婚前，只能视作同居期间一方对于另一方的承担债务行为。如果双方之间不存在其他的债权债务关系，并且一方并未明确表示支付月供款的行为是对另一方的赠与，那么该笔款项应由房屋所有权一方对另一方进行返还。同时，应注意的有，如果在同居期间，双方能够对同居之时的财产处理作出约定，那么便可以避免后面的纠纷，从而能够有效地避免双方反目成仇；如果双方因为避免关系尴尬的考虑而选择在同居期间不对财产关系订立协议，那么代为还款的一方当事人，应将其每次支付商品房贷款月供款的凭证予以保留以备后用，比如转账的凭证或到期支付给银行还款的书面凭据等，这样就可以因为有据可查而能有效地维护自己这部分的财产权利。

　　二、婚前一方以另一方名义买房情形下的房产判定

　　该情形要将房屋获得时间与婚姻缔结时间；房屋权属证书；购房出资情况等因素加以综合考量。房屋作为不动产，依据《物权法》的规定，其权属变动实行的是公示公信制度，也就是登记作为唯一的权属变动形式。在我国，由专门机关负责颁发房产证，在确认房屋归属时，从权利外观的角度，房产证是基本地能清楚证明房屋权属的凭据。因为房产证上记载的是另一方的名字，依房产证所体现出来的房屋权属，似乎应是一方的个人财产，另一方无权加以分割。

　　然而，争议毕竟是发生在特殊的民事当事人之间，在内部夫妻财产关系的处理上，应优先适用《婚姻法》的有关规定，不能全凭《物权法》的规定来断定争议房屋权属甚至是房屋上所承载的财产价值的分割。在该种情形中，要考虑购房的真正出资，那么对于购房首付款中由一方出资的部分，应构成一方对于获得房屋产权一方的债务，由其加以返还。如果名义房产权利人拒不返还出资，出资一方则只能通过诉讼方式来解决纠纷。然而，如果出资一方当事人无法提供其实际出资的有效证据，并且房屋的名义产权人拒绝承认其出资，那么就会面临失去这部分投资的风险，无法获得返还。所以说，在恋爱阶段，由两方共同出资而将房屋登记于一人名下时，对于另一方而言是具有较大的风险性的，则应该尽量不采用现金方式出资，而是通过转账等容易留下凭证的支付形式来支付购房款，在争议发生时，就能够提出自己参与出资的有效证据而不至于口说无凭而丧失追回出资部分的可能。

　　三、婚前双方共同出资购买的房屋，售后的价款如何分割

　　该种情形要考虑的因素有房屋购得时间与婚姻缔结时间；房屋权属证书；购房出资等因素。婚前双方出资购买房屋，可以视作常见的双方的一种共同投资行为。如果房屋是以一方的名义登记，该处是对于售房款的分割有争议。先看看售房款部分，由于近年来，房地产市场的蓬勃发展，房屋如今已经不是单单承担着居住的功能，也是一种投资产品。房价呈现不断上升的趋势，房屋升值的空间很大，那么售房款部分就由两部分构成：购房价款+房屋升值部分。前述房屋登记在一方名下，作为名义产权人，凭权利证书外观，在其与善意第三人进行交易时，不会有什么阻碍，在其取得售房款之后，另一方要想取得自己的那部分得经历曲折。首先要有自己对于购房出资的凭证来加以证明其出资，而且就算证明了这部分出资确实存在、名义产权人也承认，但是这部分出资只可能成为其对于名义产权人的债权额度，其无法分享房屋价值升值部分，因为他们之间没有关于房屋共有的证明，如房屋权属协议等，否则可以按照《婚姻法》上的夫妻约定财产制之内容对售房款加以分割。所以在这时就该注意：在婚前，两方共同出资以一方的名义购买房屋的情况下，采取签署协议约定争议房产产权的做法是可取的。如果没有这种协议对于房屋产权进行约定，那么在司法实践中，非名义产权人一方的出资就可能只会被作为对于名义产权人的借款处理，那样的话，对于售房款，即使房屋升值了，非名义产权人所能拿回的仅仅是这部分原始出资加上些许利息，基于投资目的想取得房产升值收益的想法就要破灭了。此外，应注意，在双方共同出资时，双方以共同的名义买房较之于签署什么协议来说更有保障，这样便从夫妻财产权利外部与夫妻财产权利内部对于实际出资人给予保护，因为，按照我国法律规定，在权利外观上，不动产权属证书能够给予房屋产权人以最直接快速的保护与证明。如果夫妻双方出资，但只有一方登记于房屋产权证书，那么名义产权人隐瞒另一方与善意第三人进行交易，非名义产权人便无权主张其所签订的房屋买卖合同无效，也无法要求善意第三人归还房屋，此处也涉及第三人善意取得制度，而如果双方为共有产权人的话，则一方对外出售房屋必须取得另一方的同意，否则，房产登记主管机关一般是不办理房屋过户手续的，那么房屋的所有权无法发生移转，这样也可以有效地避免一方与第三方串通恶意以低价进行争议房屋的交易，能够有效地维护自己的财产权益。

　　四、婚前一方父母依习俗以其子女恋人的名义购买的房屋，如何判定房产权属

　　该种情形要考虑的影响因素包括：购房时间与婚姻缔结时间；房屋权属证书；父母出资因素等。如果依据《物权法》的规定，紧靠房屋权属证书来判断，此房屋应该是属于子女恋人的个人财产。考虑到父母的出资，结合《婚姻法司法解释（二）》第二十二条第一款，在这种情形下，要具体问题具体分析，依据人之常情，婚前一方父母购置房屋，是出于为子女美满幸福婚姻生活的考虑而将房屋产权人仅仅登记为子女恋人一人，最好的理解是作为彩礼部分，因为一方父母将房屋无偿地赠与子女恋人一般不会为大众所接受，所以房屋只是彩礼形式的转化。那么要是双方并未成婚，根据《婚姻法司法解释（二）》第十条规定，应当返还“彩礼”.但是由于在司法实践当中，返还彩礼一般是不包括返还彩礼形成的收益，本情形当中，一方父母依据习俗购买的房屋应该认为是女方对于彩礼的使用方式，而且在房产进行了产权登记的情况下，该套房屋就判定为属于子女恋人所有，但是要将相当于彩礼部分的价值返还给购房作为彩礼的一方父母。要注意的是，根据习俗用彩礼款以子女恋人的名义买房时，由于开发商出具的发票上和税务机关开出的完税发票上，一般是以购房合同中的买受人作为付款人的，并不是房产证上的名义产权人。所以实际出资的一方父母更应该将购房发票以及缴纳契税的发票等等票据保留在自己手中，作为今后主张权利的重要依据。