房屋权属证书、购房出资对房屋权属判定的影响(2)

　　对于是以哪个时间节点为判断标准，是房屋买卖合同签订的时间，房屋交付的时间还是办理房屋产权的时间，颇有争议。有观点认为：一般依颁发房屋产权证的时间来确定是否为夫妻共同财产，依据就是《物权法》和《房屋登记管理条例》的有关规定，如《物权法》第九条。在通常情况下，取得房屋所有权必须经过房屋权属登记。换句话说，只有在办理了房屋产权登记或者过户手续的前提下，才可谈及真正取得房屋所有权的问题74.因此，在婚姻案件中，涉及房产分割，无论何时签订房屋购得合同，何时交付房屋，假如争议房产取得房屋所有权是在结婚登记以后，就应该认定为夫妻共同财产。不考虑出资，房屋首付款等问题，笔者也认为应将取得房屋产权证书的时间定为房屋的购得时间，也就是真正取得房屋所有权的时间节点，因为我国是以不动产物权登记生效作为一般原则，签订了房屋买卖合同只是获得了对于交付房屋的债权请求权，并不意味着拥有了房屋的所有权75,这是两码事。
　　
　　三、影响离婚夫妻房屋权属判定的因素之三：购房出资

　　前已述及购房时间点对于判定是否属于夫妻共同财产具有重要作用，也就是作为房屋价值分割的一个重要依据。单从购房这一行为来说（在此仅讨论按揭商品房这一购房形式），“购得房屋的出资在判定房屋权属与分割房屋价值来说非常重要”76.（在忽略购房时间的前提下，仅对出资情况进行分析）“对于商品房按揭来说，出资分为首付跟贷款两部分”77.

　　（一）个人出资情况

　　情况一：夫或妻一方支付首付，另一方偿还贷款。虽然在其中一方支付首付之后，可能会出现以首付方一人登记为产权人之情况。其实对于婚姻关系中存在的物权变动与《物权法》上设定的物权变动模式产生的冲突，笔者认为“在内部夫妻财产关系的问题上，《婚姻法》在确定夫妻财产权属的问题上应被优先适用，具有夫妻主体身份被认为是取得法定夫妻财产权利的要求，是否经过特殊的物权变动形式以及有关法律行为在所不问；而在外部夫妻财产关系的问题上，因为涉及到第三人利益以及交易安全，应优先适用《物权法》”78.夫妻财产对外交易之时应具有特定的权属外形，符合公示公信原则，因为在经济领域，交易安全该动态的财产安全是应该比财产真正权属该静态财产安全更需要保护，否则人们在交易之时就会多有顾忌，影响交易效率，进而拉缓了交易进程，交易安全无从谈起79.如果夫或妻由于相对方的对外交易行为影响到自己对于夫妻共同财产的权利，其可再基于内部财产关系即《婚姻法》之规定来弥补自己权利受到的损害80.所以对于前面的情况，既然夫或妻均有对于房屋出资，可见有共同拥有房屋的意思81,应将此种类型下的房屋作为夫妻共同财产处理，至于此共有的形式是按份共有还是共同共有，后面结合其他因素再加以分析。

　　情况二：夫或妻一方承担购房全部出资。存在以丈夫或者妻子的个人财产出资或以个人名义使用共同财产出资两种可能。假如是以个人财产完成全部出资（不考虑购房时间的影响），应被认为是个人所有的房屋，个人财产由资金形式转化为不动产形式，仅仅是个人所有财产形式的一种转化82,财产所有权之归属并没有发生改变。

　　（二）双方出资情况

　　例如：夫或妻一方支付首付，双方共同偿还贷款。这是现实生活中比较常见的一种情形。假如忽略不动产登记情况以及购房时间的影响，单看出资构成，这实质上跟上面一种情况没什么差别。夫妻双方出于结婚共同生活之考虑，而一起支付购房款，符合对房屋共有的意思与权利形式，可以依据《物权法》第一百零三条的规定83来具体确认共有之类型，便于对这一部分财产进行分割处理。

　　（三）父母出资情况

　　父母出资的加入又会使情况变得更复杂。

　　父母出资介入之情况一：婚前一方父母对子女购买婚房进行全部出资。参考《最高人民法院关于适用<中华人民共和国婚姻法>若干问题的解释（二）》（以下简称《婚姻法司法解释（二）》）第二十二条84规定，在传统观念的影响下，父母出于子女婚姻大事、幸福生活的考虑，往往不遗余力甚至倾其所有为子女购房，此处《婚姻法司法解释（二）》正好与传统理念相契合，因为父母为子女结婚出资购房，是希望小夫妻俩生活美满，因而愿意将毕生积蓄拿来买房，然而小夫妻婚姻走到尽头，为子女出资购房的父母在美好心愿破灭的同时，还要担心其苦心经营的财产可能被子女的配偶分割，在感情上更加无法接受，所以结合公平原则与人性伦理的考虑，将婚前父母对于子女购买房屋进行出资，判定为赠与己方子女一个人，归属于其个人财产范围之内是合理的。

　　情况二：婚前一方父母为子女购房支付首付款部分。这种情形可以衍生出1.“婚前一方父母为子女购房支付首付，产权登记在己方子女一人名下”;2.“婚前一方父母为子女购房支付首付，产权是以夫妻二人名义进行登记”.对于衍生情形 1,房屋贷款部分的资本构成情况被暂时忽略85,对于“一方父母在子女婚前为子女购买房屋进行出资”,不论是全部出资还是仅支付首付的出资，在笔者看来均在《婚姻法司法解释（二）》之第二十二条规定的调整范围之内，而且产权登记在支付首付款父母之子女一人名下，不论父母是不了解房屋产权登记的重要性与公示公信力度而为图方便将房屋产权仅仅登记在己方子女一人名下，还是明确出于将房屋归属于己方子女一人的考虑，都明显排除了子女的配偶对这部分财产价值的拥有权，所以就这部分财产价值而言，应属于支付首付父母的子女一方的个人财产86.

　　对于衍生情形 2,“婚前一方父母为子女购房支付首付，产权登记在夫妻二人名下”,在此也暂不考虑房屋贷款部分如何承担，就对于一方父母支付的首付款部分价值所属的判定而言，至于房屋产权登记是否可以看作是支付首付父母对于将这部分财产赠与双方的一种意思表示。关于此存有争议，有学者认为应该探求出资父母的真意87,而且根据人之常情判断支付首付父母也许是出于维持小两口良好感情之考虑、为子女及其配偶婚姻长久之打算而将房产权利登记在子女及其配偶双方名下，因为在他们的观念里面，这部分财产在婚姻关系存续期间是属于小两口所组建家庭的共有财产部分，无所谓区分你我，然而，在夫妻感情破裂导致离婚财产分割时，应将这部分财产单独拿出来作为分割，认定为对己方子女一人的赠与更为公平。笔者却认为，如上观点的出发点与真意探求方式未免有点牵强。姑且不说在没有确切可见证据形式的前提下，如何探求当事人真意的艰难度，其依据人之常情加以判断得出的处理结果完全撇开了法律所追求的形式正义，而仅仅追求他们所认为的实质正义88,其实这也并不一定就是当事人父母当时的想法，这也使得作为纠纷处理依据的法律规定丧失了稳定性，会引发人们对于法律规定的不确定性和不可预测性的担心89.其实既然支付首付款的父母将房屋产权登记于夫妻两人名下，房屋产权登记本来就具有公示公信力，站在外部财产关系的角度，依照《物权法》的规定，就应当判断为夫妻二人共有，也符合《婚姻法司法解释（二）》第二十二条的理念，可以视作父母明确赠与双方的一种意思表示，所以首付款价值权应作属于夫妻二人共有的判断。

　　情况三：在子女婚前两方父母为子女购房而出资，产权登记权利人为一方子女一人。对于该种情形，《最高人民法院关于适用<中华人民共和国婚姻法>若干问题的解释（三）》（以下简称《婚姻法司法解释（三）》）第七条第二款90作1前婚后这个时间节点，而是将可能因婚前婚后时间节点而受到夫妻财产制的影响给直接摒弃，这也符合《婚姻法》第十七条第一款第（五）项的规定，一个是在法律适用效力上来说，《婚姻法司法解释（三）》是新出台的，新的规定应该优先于旧的规定适用，另一个是《婚姻法司法解释（三）》这一规定是针对这一情形的特别规定，应该依照它设定的裁判思路来处理问题。则无需再管婚姻缔结时间对于这部分财产归属的影响91.其次，此条款也为当事人意思自治留下了空间，一个但书，将当事人约定的效力摆在了优先的位置。再次，从子女双方父母的行为出发点来考虑，为了子女婚姻生活的幸福而付出自己多年来的积蓄，双方父母出资是以子女二人共同拥有涉事房屋共同生活为目的的，所以房屋产权虽然只登记在一方子女的名下（不论是父母不懂房产登记署名的重要性，还是为了规避相关购房政策的考量），却应该在夫妻财产关系内部，以夫妻共同财产的形式来处理，在夫妻进行房产价值分割时，两方宜依据每方父母的出资份额来判定按份共有的份额，这样既使纠纷中各方的利益得以平衡，体现了公平原则，也顾全了当事人父母的行为初衷。

　　但是有一点需要指出，《婚姻法司法解释（三）》第七条第二款中提及“双方父母出资购买不动产”,在现今是按揭商品房大行其道，双方父母的出资由于以自身经济承受能力为基础，会有双方父母合力进行购房的全部出资；父母合力进行首付款部分的支付之情形。对于前一种情况，采用《婚姻法司法解释（三）》此规定无可厚非；对于后一种情况，由于双方父母出资购房只是支付了房款的一部分，房款之价值便不可及于房屋所有权之全部，笔者认为，那么对于《婚姻法司法解释（三）第七条第二款中的“该不动产可认定为双方按照各自父母的出资份额按份共有”应作这样的理解：用字“可”本身就表明这种所有权归属形式不是唯一。如果是按双方父母只是共同为子女购房支付了首付款，便进行了产权登记于一方子女名下，其实房屋出资并没有完全完成，这便要考虑到房贷部分的资金构成，因为《婚姻法》在夫妻财产关系内部被认为是划分财产权利的主要依据92,房产登记确立的房屋权属还受到其他因素影响，例如房屋背后实际出资，所以双方父母为子女购房出资，限定在首付款部分的情形，要结合其他因素具体加以分析，而不能仅仅依据《婚姻法司法解释（三）》第七条第二款来进行单一权属界析、划分财产权属关系。

　　情况四：婚后父母为子女购房出资的。此情况不再细分。“在子女婚后父母对于子女购房进行出资是被看作是赠与抑或是借款在处理结果上有很大的不同”93.按照《婚姻法司法解释（二）》第二十二条94规定，父母在出资时未作出明确的意思表示被看作是该解释适用的基础，如果能够证明父母在出资时便对是借款或是赠与的性质的意思表示明确，则父母当时的意思仍然应被作为处理标准，这也是意思自治原则在婚姻关系领域的典型体现，而不适用此种推定.

　　则如果房屋购买于夫妻结婚以后，由一方父母参与出资，且进行房产登记的是己方子女一人，则可以据此推定这一部分出资应认定为赠与登记名义权利人一人所有，《婚姻法司法解释（三）》第七条第一款是判定根据；如果夫妻结婚后购房，由一方父母进行出资，且房产证是以己方子女配偶一人的名义进行权属登记，该种情况下，如果该子女配偶无法证明出资是赠与其一人，则此部分出资应被认为是对夫妻双方一并赠与，这是以《婚姻法司法解释（二）》第二十二条第二款为处理根据。该种情况下，父母出资为子女购房，房产证登记权利人为子女配偶一人，从夫妻外部财产关系的角度，根据《物权法》的有关规定，此出资似乎属于子女配偶一人所有，但是该处房产证登记为子女配偶一人名下，并不能表明进行出资的父母作出了将这部分出资明确赠与子女配偶一人的意思表示,因为在夫妻财产关系内部，要考虑的因素不仅仅是房产权属登记于谁名下就简单地能够作为划分夫妻财产权属的准绳，产权人仅仅登记为子女配偶一人，可能是出资父母出于购房政策的考虑抑或其他，所以需要子女配偶提供证据来证明这一部分出资是对方父母明确赠与其一人所有，否则只能按照婚姻法司法解释的推定来认定，即确定为“对夫妻双方的赠与”,作为他们的共同财产来进行分割；如果结婚后购房，夫或妻一方父母进行了出资，且房产证登记权利人为丈夫和妻子两人，那么此出资就应该被认为是对两人一并赠与为好，这也与社会常理的要求相一致。