预告登记制度的不足与优化建议

　　摘    要：　在进行房屋交易的过程中, 房屋买卖合同的签订与实际登记转让之间存在一定时间差, 这就为开发商的“一房二卖”行为提供了可操作空间。为解决此类频发的社会问题, 切实保护买受人合法权益, 不动产预告登记制度应运而生。该制度看似在一定程度上遏制了“一房二卖”现象, 但就其长远适用来讲仍存在诸多不足。本文选取几个角度进行介绍、分析并提供解决方案, 以期为我国的法治建设贡献绵薄之力。

　　关键词：　预告登记; 缺陷; 完善;
 

　　一、预告登记制度的发展及规定

　　(一) 台湾地区对预告登记的规定

　　我国台湾地区通过借鉴日本的《不动产登记法》而创设了预告登记制度。在此基础上, 1975年的《土地法》对此做出了修改和完善。台湾地区《土地登记规则》规定了符合预告登记申请条件的情形, 据通说归纳分为以下五项:即为保全土地权利移转之请求权、为保全土地权利使其消灭之请求权、为保全土地权利内容之变更之请求权、为保全土地权利次序之变更之请求权、为保全附条件或期限之请求权。

　　(二) 预告登记制度的产生及发展

　　2007年《物权法》的颁布为预告登记制度的产生奠定了基础。此后国土资源部公布的《土地登记办法》、建设部公布的《房屋登记办法》中的相关规定, 将物权法条文进一步解释和明确, 从而使我国的预告登记制度日趋完善。

　　二、预告登记制度的含义

　　(一) 预告登记制度的概念

　　预告登记, 是指当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议, 为保障将来实现物权, 而按照约定可以向登记机关申请预告登记。如在商品房预售中, 购房者可以就尚未建成的住房进行预告登记, 以制约开发商把已出售的住房再次出售或者进行抵押。

　　(二) 预告登记制度的特征

　　预告登记制度具有如下几个特征:

　　1. 在时间上, 预告登记发生在本登记之前。

　　本登记是对已经完成变动的不动产物权进行登记, 而预告登记实际发生在不动产物权具备可变动条件之前。

　　2. 在对象上, 预告登记的对象是请求日后不动产

　　能够按照约定的内容发生变动的权利, 究其根本属于请求权的一种。本登记的对象则是不动产物权本身。

　　3. 在效力上, 预告登记具有排他性。

　　房屋买卖合同的实质是债权债务关系, 但预告登记的存在就为这种债的关系蒙上了一层物权的色彩。因此一旦进行了预告登记, 就意味着请求实现该不动产变动的权利不受中间的处分行为妨碍。

　　三、预告登记制度的缺陷

　　(一) 房地产预告登记适用范围的界定过窄

　　根据《物权法》第二十条规定之内容, 预告登记制度仅适用于“买卖房屋或者其他不动产物权的协议”。这较德国、日本等立法较为成熟的国家于此方面的规定相比范围略为狭窄。不仅是国外, 即使在我国的上海地区, 立法者也意识到了这一规定的不足之处, 在《上海市房地产登记条例》中打破桎梏做出了扩充性的规定。

　　(二) 预告登记的请求方式僵化

　　法定的预告登记的请求方式为“按照约定”。以商品房买卖合同为例, 协议双方为买受人和开发商。实际交易过程中不乏开发商为谋取非法利益, 将一个房屋出卖给两个以上买受人的情形。为达此目的, 开发商本身当然不愿配合办理预告登记。这种制度的设计导致买受方难以仅凭借单方意志即获得应有的权利保障, 而必须依靠“潜在侵权人”的配合来实现目的。

　　(三) 预告登记保护期限起算点模糊

　　《物权法》第二十条规定“预告登记后, 债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的, 预告登记失效”。该规定中“能够进行不动产登记之日”应从何时起算难于界定, 目前也尚未形成具体规定。权利人通常系普通公民, 较对房地产行业了解颇多、经验丰富的开发商相比, 无法及时获知可否进行本登记的信息。若非基于权利人的原因致使其根本无法获知信息, 最终导致预告登记保护期限错过的, 明显对买受方不利, 不符合民法中公平原则的价值追求。

　　四、预告登记制度的完善

　　(一) 扩大预告登记的适用范围

　　德国、台湾地区较我国大陆地区相比, 虽然在具体规定上不尽相同, 但总体看来对预告登记适用范围的界定明显宽泛许多, 这对我国立法具有一定的借鉴意义。综合境外立法的先进性和我国具体实际情况, 笔者认为对于预告登记适用范围的界定, 法律至少可以明文增设以房屋建设工程设立抵押及其抵押权的转让适用预告登记制度。

　　(二) 增设预告登记的请求方式

　　预告登记的请求方式除我国现行法律规定的“双方约定”以外, 基于实践中存在开发商不予配合办理等问题的出现, 应着重保护买受方的利益, 通过具体规定使其对预告登记请求权的行使更为合理化、便捷化。如规定在买受方向开发商提出预告登记请求后的固定期限内, 若开发商不积极配合办理预告登记, 则赋予买受方单独申请的权利。

　　(三) 明确“能够进行不动产登记之日”的含义

　　预告登记的保护期限应当自开发商完成初始登记并书面告知权利人之日起算, 据此书面材料, 可佐证房产何时能够进行不动产登记, 从而避免日后争讼浪费司法资源。另外, 双方可在协议中约定某一天为能够进行不动产登记之日。有约定的, 在符合法律规定的前提下则应当从其约定之日起算。

　　预告登记是一个实践性非常强的制度, 完善相关立法规定, 有助于让理论更好的指导实践, 从而发挥法律在公民生活中的最大效用。

　　参考文献：

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　　[2]常鹏翱.不动产登记法的立法定位与展望[J].法学, 2010.
　　[3]尹田.物权法[M].北京:北京大学出版社, 2013.