我国住房反向抵押养老保险的市场微观环境研究

　　4 我国住房反向抵押养老保险的市场微观环境研究

　　4.1 市场需求环境喜忧参半

　　我国住房反向抵押养老保险的市场需求有三个决定因素，分别是消费人口，购买力和购买欲望，这三个因素共同制约着市场需求，缺一不可。消费人口，指的是购买住房反向抵押养老保险的消费者，也就是 60 岁以上的老年人情况。购买力是指消费者的收入水平，也就是能够有条件购买此项保险的人群规模。购买欲望则由消费者偏好、产品价格等多方面因素所决定。我国目前虽然消费人口规模很大，但是能够有独立住房存在购买力的人口则有待考量，而即便拥有前两项因素，购买欲望不高也会使购买需求大幅降低。

　　4.1.1 消费人口预期寿命增长

　　从具体微观的个人角度来说，住房反向抵押养老产品的潜在客户群体的预期寿命增长，是影响消费需求的重要因素。根据 2010 年第六次全国人口普查详细汇总资料计算，我国人口平均预期寿命达到 74.83 岁（表 4.1），比 2000 年的 71.40 岁提高 3.43岁。分性别看，男性为 72.38 岁，比 2000 年提高 2.75 岁；女性为 77.37 岁，比 2000年提高 4.04 岁。男女平均预期寿命之差与十年前相比，由 3.70 岁扩大到 4.99 岁。

　　2010 年世界人口的平均预期寿命为 69.6 岁，其中高收入国家及地区为 79.8 岁，中等收入国家及地区为 69.1 岁。可见，我国人口平均预期寿命不仅明显高于中等收入国家及地区，也大大高于世界平均水平，但比高收入国家及地区平均水平低 5 岁左右。从提高幅度看，2000-2010 年我国人口平均预期寿命提高 3.43 岁，比世界平均提高 2.4 岁快 1 岁左右。

　　因此，从消费人口预期寿命来看，我国住房反向抵押养老保险的消费人口潜力巨大，随着生活水平的提高和医疗条件的优化，我国老年人口预期寿命不断延长，更加增加了对于养老产品的需求，使得住房反向抵押养老产品具有非常潜在的市场。

　　4.1.2 老年人自有住房比例高，购买实力很强

　　虽然我国老年人人口规模大，但其中具有能力购买住房的反向抵押贷款保险的购买力情况如何呢？关于我国住房反向抵押养老保险的购买力分析，主要是具有住房条件的规模人群，也就是拥有独立住房的老年人。按照经济普查数据，我国家庭拥有 4间以上住房的家庭占比参差不齐。如表 4.2②所示，北京上海广东等一线城市的占比都差距很大。

　　而全国老龄工作委员会办公室调查结果显示，我国城镇老年居民拥有自住产权房的比例为 75.7％，也就是说我国大部分老年人都拥有自己的产权住房。如果按此数据推断，则我国大部分老年人都具有购买住房反向抵押养老保险的购买实力。这无疑是利好消息。

　　4.1.3 消费者购买欲望很低，极大影响总体需求水平

　　从消费者购买欲望来看，要老年人抵押自己的房产换取养老保障，将面临很大困难。如上文分析，我国传统的居家养老思想深入人心。此前北京等地的“以房养老”试点均已失败告终，最大的原因就是消费者购买欲望很低。

　　我国传统的养老方式是居家养老，即子女赡养父母，在为父母养老送终后便可获得老人的房产作为遗产。而住房反向抵押养老保险则使得子女的角色被供给机构取代，由它们为老年人提供生活保障，并最终获得房产。这会使许多子女对该项业务产生抵触心理。而且住房反向抵押养老保险业务相对复杂，保险条款繁多，这可能会使得很多老年人望而却步。

　　所以，购买欲望不足是导致我国住房反向抵押养老保险需求不足的最重要因素，需要通过长时间的宣传引导才能改变人们的固有观念。

　　4.2 市场供给环境

　　4.2.1 我国保险公司作为住房反向抵押养老保险的供给机构的优劣势

　　住房反向抵押养老保险业务能否成功推行，一个重要的决定因素就是供给机构的合理选择与运作。除商业保险公司以外，其他机构也可能经营该业务，比如社会保障部门或者政府特设的专门机构等。其中，保险公司无疑是供给主体，因此下文将重点讨论保险公司开展此业务的优势与劣势。

　　首先，住房反向抵押养老模式本质上就是一款年金形式的寿险产品，以拥有独立住房的老年人作为投保人，房产抵押作为保险金，从而获得养老年金保障。因此，由保险公司作为供给机构开展该产品具有三大优势。

　　第一，由于保险公司具有多年的运营年金保险的经验，对于保险产品的产品设计、费率计算、条款设计以及销售服务等多方面已形成标准操作流程。基于住房反向抵押养老保险的复杂性，保险公司有能力及时调整，比如产品设计时可以参照其他寿险产品的相应条款，再根据住房反向抵押产品特有的属性加以修改；另外，保险公司拥有大量寿险产品投保人的基本数据，诸如身体状况、信用度等，这些资料对于费率精算具有很大意义，而其他机构恐怕会一时难以上手。

　　第二，开展此项养老保险需要大量资金保障，不仅资金规模大而且需要长期支付，而保险公司具有多年长现金流管理经验，具有大额资金实力，资产负债匹配情况受到政府监管，因此能够做到稳定现金流给付。

　　第三，开展此业务涉及长寿风险、房产价格波动风险等多项风险，因为住宅的收回需要在十几年乃至数十年后才能实现，而到那时的房价情况并不可控，这种情况一般机构难以抵挡。而保险公司对于管理长寿风险具有天然优势，同时保险公司的经营特性就是与风险打交道。所以，综合以上方面，保险公司能够良好管理开展该保险的所面临的的诸多复杂情况与风险，具有其他机构不可比拟的优势。

　　但是，如前文所述，保险公司目前仍然处于观望状态。虽然应国务院要求递交了开展此业务的细则，但是由于没有免税等税收优惠政策的支持，保险公司对于此“烫手山芋”还是处于保守态度。具体来讲，保险公司对于该款新产品具有以下两点顾虑。

　　第一，此项业务涉及风险众多，即便保险公司具有良好风险管控能力，但是没有政府的支持与担保，保险公司不愿自己承担所有风险。就拿费率制定来说，虽然长寿风险的精算流程保险公司已经轻车熟路，但是对于房地产市场的价格走势保险公司并没有大量的经验数据，加之政府近年来对于房地产价格监管政策频出，产品的费率制定将是一大难题。

　　第二，关于房产的抵押权实现问题，如果没有政府的合理保障，一旦遇到老年人违约时间出现，保险公司的权益很难得到保障。由于该款住房反向抵押养老保险涉及老年人生活居住问题，如果有投保人及其家属不按合同履约腾出住房，保险公司很难直接将其直接扫地出门，因涉及社会伦理和舆论压力，保险公司在强制执行过程中会有很大困难。只有政府基于该问题给予保险公司足够的政策及法规支持，使得保险公司有合理渠道去申请仲裁及起诉，保险公司开展此业务的积极性才能不受影响。

　　所以，顺利开展住房反向抵押养老保险需要保险公司与政府机构的多方合作与配合，唯有协同一致，才能保证各方利益不受损失。

　　4.2.2 我国住房反向抵押养老保险的相关配套市场发展有待提高

　　第一，房地产市场不稳定使业务存在风险

　　近年来，随着我国的房地产市场急速扩张，一些不稳定因素不断凸显，影响了我国住房反向抵押业务的开展。具体来说，出现了投资增长过快、结构不合理、商品房大量空置、政府调控乏力等病态状况。其中，各大城市房价虚高，在政府调控下仍然价格居高不下，呈现病态趋势，对住房反抵押业务的实施影响很大。因为住房反抵押保险合同执行期一般较长，这期间房价不断波动不稳定的态势，会增加该项业务的风险，也使费率精算的难度加大，这些都阻碍了住房反抵押养老保险在我国的推行。

　　第二，二手房市场不景气

　　作为住房反向抵押养老保险的抵押物，投保人所抵押的房产是保险公司的收入来源，也就是说二手房市场的交易情况也影响着该保险的运作。但是，当前我国二手房市场仍不完善，面临一系列问题。

　　受我国房地产市场影响，二手房变现能力不稳定，市场不景气，供需双方呈观望态度。很多购房人“转购为租”，或者是售房人“转售为租”。尤其面对国家进一步严格的房价调控手段，二手房交易可谓“有价无市”。根据 2013 年 3 月发布的《国务院办公厅关于继续做好房地产市场调控工作的通知》，我国对出售非唯一的自有住房按规定征收 20%的个人所得税。这一规定使得许多准备购入二手房的购房者望而却步。

　　而对于开办住房反向抵押养老保险的保险公司而言，投保人抵押的二手房是唯一的收入来源，这些房产能否以合理的价格出售会直接影响该保险的盈利问题。但是，我国房屋价值评估不规范、住宅消费理念以及房屋产权不明确等问题，使得我国二手房市场发展缓慢，尚处于无序的状态。这些都会抑制住房反向抵押贷款该项业务的发展。

　　第三，金融市场不成熟

　　开展住房反向抵押养老保险还需要注意的是长期的金融风险，我国利率政策以及实际利率的波动也会对该产品的盈利产生影响。由于该保险产品时间跨度长，并且涉及的资金额较大，利率的细微波动加之时间的积累都会对保险公司产生影响。但是我国金融市场抗风险能力不高，可投资保值的金融产品单一，并且受到政府的多重监管，凭保险公司一己之力很难承受市场风险。

　　第四，经纪机构素质偏低

　　住房反向抵押操作中涉及房地产评估、交易和咨询等多个业务，需要房地产经纪机构的配合。但是，我国房地产经纪机构整体素质同发达国家相比明显偏低，而且市场存在恶性竞争。经纪机构的不规范可能会使抵押人利用自身拥有的信息优势(如房产的使用情况和自身的健康状况)，追求利益最大化，损害保险公司的利益，使房产的使用情况和当前的价值很难得到一个客观公正的评价，从而影响该业务的稳健发展。

　　4.3 小结

　　从市场需求来看，我国住房反向抵押养老保险的消费人口和购买力还是比较可观的，由于老龄人口基数大且自有住房比例高。然而，购买欲望却明显不足。其中原因主要是传统家庭养老观念深入人心，老年人更愿意选择子女为自己养老并把房产作为遗产传给子女。同时，对保险和倒按揭等复杂合同的理解也会影响老年人的购买欲望。

　　所以，市场需求不足是影响我国住房反向抵押养老保险实施的主要问题。

　　另一方面，从供给机构来看，尽管保险公司在各方面具有技术优势，但是由于国家未给予税收优惠等支持政策，保险公司对于这种新兴的成本高风险大收益率却不定的保险业务也处于观望阶段，而其他机构也不具备相关条件开展此项业务。更重要的是，我国相关配套市场的发展还有待提高，尤其是房地产相关市场不稳定会使此业务风险增大。

　　所以，在微观环境上，提高需求方的购买欲望和供给机构的积极性是开展该险种需要努力的方向。