商业银行住房抵押贷款业务的现状与风控问题

　　第二章我国商业银行住房抵押贷款业务的发展现状及当前风险控制机制存在的问题
　　
　　银行业务操作规程是控制风险的重要机制,操作规程是否严密、合理,对于有效控制风险至关重要。商业银行住房抵押贷款业务操作规程与法律风险控制是项目紧密关联的,本章从商业银行住房抵押贷款业务操作流程中的贷前、贷中、贷后三个方面揭示了当前风险控制机制存在的问题。

　　第一节我国商业银行住房抵押贷款业务的发展现状

　　一、住房抵押货款业务扩张迅速

　　我国住房抵押贷款业务虽然起步晚,但是增长速度快,扩张迅速。目前,住房抵押贷款已经成为了中国住房信贷市场上支持个人购房最重要的信贷资金供应形式。“与住房公积金制度相比,中国的个人住房抵押贷款更有扩张的动机和发展的外部环境,它是一种完全以市场方式运作的融资模式。”

　　伴随着房地产行业的快速发展,商业银行对房地产行业的企业贷款和以商品房为投向的个人贷款均呈现快速增长。根据中国人民银行的统计数据,“1997年年末全国银行系统个人住房按揭贷款余额仅为190亿元,占银行全部贷款余额的比重仅为0.3%;经过快速发展,截至2012年6月末,全国银行系统的个人住房按揭贷款余额已达到74卯0亿元,贷款规模翻了394倍。”②“截至2013年中期,16家上市银行‘涉房贷款’的合计佘额(均采用集团或合并口径相关数据)为110593.73亿元,较2012年年末的101322.97亿元增长了 9.15%。” 市银行“涉房贷款”各自的占比(占各行贷款和垫款总额)分别在13%-28%之间。值得注意的是,“建设银行对公业务部分的房地产贷款余额为5260.41亿元,占比仅为6.5%”而个人房贷业务的余额高达17156.16亿元,占比高达21.2%。截止到2013年4月末,我国住房贷款余额是13万多亿元,其中住房按揭贷款占比接近70%,在房地产贷款当中按揭贷款占了绝大部分。④
　　
　　二、大型国有商业银行占据住房抵押贷款市场主导地位

　　2013年上半年我国各上市银行个人住房抵押贷款余额及其占贷款额比例情况表:⑤【1】

　　
　　三、住房抵押贷款业务整体质量良好但存在风险

　　总体来看,我国住房抵押贷款业务是随着我国经济的快速发展而同步增长的,经济未发生重大波动,商业银行住房信贷质量维持较好。“2009年末,全国个人住房贷款不良率为0.60%,较2008年末下降0.62个百分点。”
　　
　　“以兴业银行为例,该行2013年上半年整体的不良贷款率为0.57%,其中房地产业的不良贷款率仅为0.06%,在20大类的行业中处于第7低的水平。”

　　②但是需要指出的是,经过多年的快速增长,我国个人住房贷款市场以及个人住房贷款业务的风险正逐渐累积。由于我国目前住房金融机构以商业银行为主,而商业银行的主要资金来源则以居民储蓄存款为主,流动性要求大,缺乏稳定的长期资金来源,而住房抵押贷款的一般期限比较长,利率和信用风险都比较大,资产负债期限上的不匹配使得大量风险聚集在银行系统内部。

　　在具体住房贷款的操作上,由于我国的个人信用系统尚未完全建立,银行较难对借款人的真实资信状况作出准确的判断,而某些经办人员风险意识不强,对资料的真实性、合法性审核不严,这样就造成信用风险较大。

　　同时,由于我国尚未培育起有效的二级抵押贷款市场,也没有建立起国家介入的保证保险体系,银行没有灵活筹集资金和有效分散风险的途径,可能会出现很大的流动性风险。
　　
　　第二节 当前商业银行住房抵押贷款业务风险控制机制存在的问题

　　一、贷前风险控制机制存在的问题

　　1、商业银行风险控制意识薄弱。。

　　近年来,尽管房地产市场在中国经受了几轮宏观调控,但随着我国城镇化水平的进一步发展和国民经济快速稳定增长,住房抵押贷款一直呈现快速发展势头,波动不大。“尚未经历过一次完整的房地产信贷周期的考验”气随着房价的持续上涨,商业银行普遍有住房抵押贷款是优良资产的概念,于是大都放松了对于借款者的资格审查,为争夺客户资源纷纷降低贷款的准入门滥,造成借款人资质良秀不齐。
　　
　　2、商业银行掌握的信息不完全

　　金融机构工作人员仅仅凭借款人身份证明、个人收入证明等比较原始的征询材料进行判断和决策,对个人的信用调查基本上依赖于借款人的自报及借款人所在单位出具的收入证明,对借款人的资产负债状况、社会活动及表现,有无违法记录、有无失信情况等缺乏正常程序和渠道进行了解,导致金融机构和客户之间的信息不对称。

　　目前,商业银行只有通过人民银行信贷征信系统了解借款人的资信记录。而根据现行的法律规章,商业银行必须经过当事人授权才能查询个人征信记录。这样,就会给银行了解借款人的借贷信息造成很大的困难。

　　3、商业银行内控制度不健全
　　
　　部分商业银行内控制度不健全,未严格实行住房抵押贷款项目的准入管理,加之,一些银行信贷人员责任心不强,综合业务素质不高,致使住房抵押贷款的发放金额、期限、利率、成数、还款方式不符合国家的有关政策、法规和银行内部规章制度。对借款人资料和开发商的经营和项目运作情况调查不细致,把关不严,给贷款造成后患。

　　二、贷中风险控制机制存在的问题

　　1、风险预警机制不完善

　　银行未建立完善的对开发商等合作机构持续监测的预警机制,对于资质和经营状况发生重大不利变化的房地产开发商及房地产按揭项目,银行没有及时釆取必要措施的应急处理机制。对银行来讲,积极的风险规避应该重在事前的预防而不是事后的补救。银行目前在决定是否对开发商放贷时,主要评估对象是房地产商提供的抵押资产或担保资产。据此银行规避风险的办法就是没收抵押资产或担保资产,但这种方式只是在风险出现之后的一种补救措施,过于消极被动。

　　2、风险过于集中,风险转移机制不健全

　　土文已经提到,我国金融机构的信贷资产主要集中在国有大型商业银行。而实践中,国有大型银行都倾向于将住房信贷资金贷给资金实力强、规模较大的幵发商,即使其开发资金来源中融资比例较高,也顾虑很少。

　　这样一来,“房地产信贷的机构集中度和客户集中度都相对较高,房地产信贷的风险过于集中,不符合商业银行风险分散的控制原则。”

　　我国尚未建立有效的住房抵押贷款风险转移机制,如前文所述,我国的信用体系尚不完善,对购房人和开发商的资信审查往往依赖贷款银行工作人员的判断,而对于信用程度的认定往往需要专门的法律技能,贷款银行的形式审查弊端会给住房抵押贷款带来很大的风险。

　　当然,防控住房抵押贷款的风险也离不开保险机制,保险介入住房抵押贷款领域,不仅可以保障开发商的履约能力,还能够妥善解决购房人的人身财产安全问题。但是,目前银行住房抵押贷款业务涉及的险种主要是财产保险和履约保证保险,我国还没有完善和发达的住房金融保险体系,因而住房金融二级市场、住房抵押资产交易市场也无法健康运行。

　　三、贷后风险控制机制存在的问题
　　
　　1、贷后管理不规范

　　虽然,我国各商业银行的贷后管理办法比较完善,具体操作和职能要求也比较明确,但是实际操作中缺乏执行力使规章制度的执行没有落到实处。一些银行为了竞争优质客户,在贷款发放的过程中,不严格执行有关贷款发放的规定,有的甚至越权违规发放贷款气贷后管理工作主要由各商业银行的客户经理实际执行,贷后管理工作的好坏主要取决于客户经理的尽职意识、尽职能力和持续尽职程度,是一项“良心活”,如果客户经理没有形成真正的贷后管理理念,信贷人员缺乏责任心,对贷后管理的重视程度不够,常常会出现贷后检查流于形式,未能及时发现贷款潜在风险或未及时釆取有效防范措施化解和处置贷款风险。

　　2、贷后信息不对称

　　以银行为主要中介机构的我国信贷市场不仅贷前存在银行和借款人之间的信息不对称,而且贷后银行和借款人之间也存在着信息不对称性。现阶段,一些国有商业银行贷后管理侧重于贷款利息的管理和不良贷款的管理,不重视如动态监测贷款质量等更加重要的贷后管理,贷后检查方式呆板、老套,不能及时监测借款人经济状况和还款情况。