商业银行住房抵押贷款业务概述与风险控制机制

　　引言

　　现有研究一直认为住房抵押贷款业务是商业银行的优质资产,而且该业务对于改善银行的资产结构、化解金融风险、形成新的利润增长点具有十分重要的意义:方面,商业银行住房抵押贷款业务的发展,对于优化我国商业银行的资产结构,增强其资产的安全性和盈利性具有重要的意义;另一方面,商业银行住房抵押贷款业务的发展,能够扩大我国居民对住房的消费需求,推动居民消费结构升级,扩大内需,从而促进我国国民经济健康快速增长。近年来,这一业务在我国获得了快速稳定增长,同时也给商业银行带来了诸多法律风险因素。

　　就我国而言,虽然住房抵押贷款业务起步较晚,但发展迅速,目前规模已经非常庞大,对促进我国金融和经济的发展发挥了至关重要的作用。

　　但是,经过多年的快速增长,一些银行住房抵押贷款不良贷款绝对额和不良贷款率两项指标均出现上升的趋势,我国住房抵押贷款业务的风险正逐渐积累。“虽然目前我国商业银行住房抵押贷款的法律风险未对我国银行业和我国国民经济产生明显的危害性影响,但其对金融和经济的潜在破坏性仍然值得关注。” 随着个人住房抵押贷款业务逐渐成为各大商业银行个人金融业务的重要组成部分,积极防范和控制个人住房抵押贷款业务风险,对提高商业银行资产质量,促进商业银行稳健经营,完善我国住房抵押贷款市场和住房金融市场具有重要意义《目前,学者对商业银行住房抵押贷款业务风险防控措施的研究成果已不少。通过期刊网查询,研究较为深入的论文有:饶以春的《当前房地产抵押贷款实务操作中存在的风险及防范对策》,张小军、程艳萍的《浅析期房抵押贷款的法律风险及防范》,周乐文的《房产抵押贷款的法律风险及其防范措施》,王宝刚的《房地产抵押贷款的法律风险分析与防范对策》,刘晓芳的《浅析在建工程抵押贷款的风险及防范》林胜的《我国商业银行住房抵押贷款信用风险管理研究》,王福林的《个人住房抵押贷款违约风险影响因素实证研究》等。但是上述研究多是从“房地产抵押贷款”整体的法律风险及其防范或者个人住房抵押贷款的某一个风险(如信用风险)进行研究,全盘考虑个人住房抵押贷款业务的风险控制机制的思路还没有得到完整的体现。

　　未来随着我国宏观经济调控及房地产市场调整的来临,商业银行住房抵押贷款业务可能出现违约高风险期。在这一背景下,加强对我国商业银行住房抵押贷款法律风险的管理,完善其风险控制机制就显得尤为重要,这也正是本文所希望达成的目的。

　　第一章 商业银行住房抵押贷款业务概述与风险控制机制

　　商业银行业务的拓展与法律制度的发展是密切联系的,业务风险与法律风险是相伴而生的。商业银行要有效地防范业务创新和市场竞争中的各种风险,必须重视对法律风险的识别和控制。

　　第一节 商业银行住房抵押贷款业务的概念、特征及流程

　　一、个人住房贷款和商业银行住房抵押贷款业务

　　随着我国住房制度改革的不断深化,城镇居民购房热情不断升温,个人住房金融业务得到了迅速发展。在我国,“个人住房贷款是指贷款人向借款人发放的用于购买自用普通住房的贷款。”①根据我国商业银行目前的住房消费信贷方式看,个人住房贷款的种类主要有:

　　(―)个人住房抵押贷款(主要指个人一手住房贷款),是指贷款人向借款人发放的,用于购买房地产开发企业依法建造、销(预)售的住房的贷款。未缴纳公积金的个人在申请贷款时,如果开发商和银行有贷款协议,那么购房者可以申请这种贷款,即通常所称的按揭贷款。

　　(二)公积金贷款。即针对已经参加缴纳住房公积金的个人而发放的贷款。

　　(三)个人住房组合贷款。该贷款也是针对已缴纳住房公积金的个人而发放的贷款,与公积金贷款的区别在于它是住房公积金贷款和商业性住房按揭贷款的组合。

　　(四)房产抵押贷款。即普通意义上的抵押贷款,是指贷款人发放的,以购房人现有房产作为抵押物来担保银行债权实现的贷款。

　　本文主要讨论第一种住房消费信贷方式一一住房抵押贷款,即按揭贷款。

　　“按揭” 一词,源于英文“mortgage”。在英国法中,按揭的重要性质是,它是财产中法定的或衡平法上的利益附回赎条件的让与,英国《1925年财产法》第205条对按揭下的定义是:按揭,包括为担保金钱或者金钱价值而在任何财产上设定的任何押记或者留置。在我国,按揭有广义狭义之分,广义的按揭指所有的不动产抵押贷款;狭义的按揭专指为购房用途的分期还款的房产抵押贷款。

　　本文论及的按揭即狭义的住房抵押贷款,具体指:“房屋购买者以所购买的住房为抵押品向银行申请贷款,然后以所贷的款额作为房费付给建筑开发商,再以年金的形式偿还银行贷款。”②
　　
　　二、商业银行住房抵押贷款业务特征

　　(―)属于消费性贷款、零售业务,期限较长

　　个人消费性贷款是指银行向申请购买“合理用途的消费品或服务”的借款人发放的个人贷款。商业银行住房抵押贷款业务是贷款人向借款人发放的用于购买自用普通住房,在银行存入首期房款,借款金额最高为房款的70%、期限最髙为30年的消费性专项贷款。

　　住房抵押贷款业务属于零售业务,与企业的贷款规模相比,个人住房贷款规模一般较小,对银行来说属于零售业务。“两者在贷款评审、核算、管理等方面并无大的差异,银行需要投入的人力、物力基本相同。” 单位成本相较于企业贷款较高。

　　为了减轻购房者的支付压力,让更多的中低收入者可以购买住房,我国银行的个人住房抵押贷款釆用年金的形式偿还贷款,因此贷款期限较长,一般为20到30年,不过“不能超过抵押房产剩余的土地使用权年限,借款人年龄与贷款期限之后不超过70年”。

　　(二)住房抵押贷款业务不良贷款率低,市场准入标准宽松

　　中国银监会主席尚福林在2013年在上海召开的陆家嘴论坛上发表主题演讲时表示,我国住房按揭贷款的不良率非常低,不良贷款率远低于1%。

　　而随着我国经济的快速发展,人均收入和人均消费能力不断增长,国内消费市场总体空间进一步扩大,中国正在由生产型向消费型国家过渡,以个人住房贷款为代表的消费性贷款已经成为银行新的业务增长点,截止到2013年4月末,住房贷款余额是13万多亿元,其中住房按揭贷款占比接近70%,在房地产贷款当中按揭贷款占了绝大部分。同时住房抵押贷款业务也是银行业机构改善资产质量状况、调整信贷结构、开展业务创新的重要突破口,竞争日趋激烈。个人住房消费信贷市场上的激烈竞争使个人贷款客户的市场准入基本上是最低标准,首付比例低,且缺乏有效明晰的分类产品体系和适当的风险补偿机制。

　　(三)受政策和宏观经济影响,与房地产业紧密相关

　　我国的房地产信贷随着宏观经济的发展,经历了土地财政、住房政策、经济政策、金融政策等的一系列变迁,逐渐发展壮大。同时,个人住房按揭贷款受宏观经济影响较大,与国民经济会产生联动效应,与房地产价格高度相关,同时也兼具了房地产业的地域性特点。

　　在目前的房地产资金链中,商业银行参与了房地产开发的几乎全过程,企业及居民买房的融资途径也主要是依靠银行贷款。这种单一地产金融机制,使商业银行承受着来自于商品房开发供应链两端的风险压力。

　　三、我国商业银行住房抵押贷款业务流程

　　以中国工商银行为例,个人住房抵押贷款操作流程包括:【1】

　　
　　一般而言,住房抵押贷款固定的流程主要有:

　　1、确认幵发商与银行有无按揭合作项目并非购买开发商出售的商品住房都能釆用按揭贷款方式。商品住房买受人要想通过贷款按揭购房,在选择某一商品住房时,要确认幵发商出售的该房产已经与银行达成了有关”商品住房按揭项目合作协议书“之类的合同,商品住房买受人才有可能得到银行的贷款支持。

　　2、提出申请。商品住房买受人在确定开发商与银行有合作协议书、与出售商品住房的开发商签订《商品住房买卖协议书》后,还要了解银行关于贷款按揭的有关规定,并准备相关法律文件,向银行提出贷款申请。

　　以工商银行为例,贷款申请人需提前准备并提供以下资料:

　　(1)身份证明材料(居民身份证、军官证或其它身份证件);(2)借款人及配偶的有效身份证件(居民身份证、军官证或其它身份证件)、婚姻状况证明;(3)借款人户籍证明(户口簿或其他有效居住证明);(4)工商银行认可的经济收入或偿债能力证明(如借款人经济收入证明、纳税证明或职业证明等);(5)借款人与房地产开发企业签订的《商品房销(预)售合同》或者《购买商品房合同意向书》;(6)房地产开发企业开具的首期付款的收据或发票复印件,或首期付款的银行存款凭条;(7)有共同借款人的,需提供借款人各方签订的明确共同还款责任的书面承诺;(8)贷款人要求提供的其他文件或资料。
　　
　　3、按揭银行审查按揭银行作为贷款人,在收妥申请人的借款申请及规定的文件后,将按银行规定的工作程序进行调查、核验,并在三周内向借款申请人正式答复。①
　　
　　4、按揭银行发放贷款。按揭银行对申请人的借款申请审查同意后,会在规定的期限内通知申请人签订《借款合同》、《抵押合同》等法律文件,必要时要求与购房者共同办理合同公正。

　　贷款人应按照《贷款通则》的有规定,向借款人发放住房贷款,或者由按揭银行直接将按揭款项划入开发商提供的账户。目前通常的做法是按揭银行直接将按揭款项划入开发商提供的账户,但购房者申请贷款的款项也会在按月还贷的银行账户上体现出来。

　　5、按期还款。通常情况下,按揭银行在办完上述手续后,会给购房者打印一份还款计划书,该计划书列明购房者每月还款的数额和贷款的期限,贷款申请人须按借款合同约定的还款计划、还款方式偿还贷款本息。

　　6、贷款结清。贷款结清包括正常结清和提前结清两种。

　　贷款结清后,贷款申请人应持本人有效身份证件和经办行出具的贷款结清凭证领回由工行收押的法律凭证和有关证明文件,并持贷款结清凭证到原抵押登记部门办理抵押登记注销手续。
　　
　　第二节 商业银行住房抵押贷款业务的主要风险以及建立风险控制机制的必要性

　　一、商业银行住房抵押贷款业务存在的风险
　　
　　(一)来源于借款人的风险

　　1、借款人是否具备借款主体资格的风险

　　根据我国现行法律规定,未成年人可作为购房人购买房屋,但需要由其监护人作为法定代理人进行代理。至于未成年人能否申请个人住房贷款问题,中国人民银行于1998年5月颁发的《个人住房贷款管理办法》第4条规定,贷款申请人应具有完全民事行为能力。按照上述规定,未成年人作为无民事行为能力人或者限制行为能力人,不能以贷款形式购买房屋。

　　实践中,一些地方政府出于住房市场调控等目的,对境外人士购买我国境内住房进行了一定的限制。例如,上海地区规定,境外人士只能购买唯一一套、自住房屋,并停止境外人士除购买第一套住宅之外其他房产的过户手续。即使是购买第一套住房,也要求出具在境内居住满一年的证明。

　　对于违反上述限制购买一套以上住宅并申请按揭贷款的境外自然人,银行可能产生因抵押房产不能过户导致无法行使抵押权的风险。

　　2、借款人信用风险

　　住房抵押贷款最直接和最基本的风险是购房人因主观或客观原因不能按期偿还住房借款的风险。所以,银行在审批按揭贷款时,购房人的资信状况和偿付能力是其首要考虑的因素。因为一个资信好、支付能力强的借款人肯定会最大限度地降低银行贷款风险,并省去银行追讨贷款和处置抵押物的麻烦。但是如果借款人信用意识淡薄或缺乏诚信恶意拖欠贷款,容易出现贷款违约,形成风险。同时,也有一些人在经济处于低谷、所抵押房屋价值柩值的情况下,认为不继续还款对自己更有利,借款人就有可能产生违约行为。

　　而且按揭贷款的对象主要是广大居民,导致居民收入状况和支付能力变化的因素很多,我国的信用体系和信用法制不够健全,个人信用信息很难准确核实,再加上我国尚未建立完善的个人财产登记制度与个人税收登记制度,全国性的个人征信系统还有待进一步的完善,无法对购房人的资信和还款能力进行详尽的审查,而个人住房贷款的期限长,银行较难对购房人的资信的真实情况全面掌握并作出准确的判断,商业银行因此“很难从整体上把握借款人的资产与负债状况并作出恰当的信贷决策” 。十几年甚至几十年的贷款期限对于购房人的资信是一个巨大的考验。

　　3、预售房抵押的法律风险

　　最高人民法院于2000年发布的《关于适用<中华人民共和国担保法>若干问题的解释》第47条规定:“以依法获准尚未建造的或者正在建造中的房屋或者其他建筑物抵押的,当事人办理了抵押物登记,人民法院可以认定抵押有效。”因此,预售商品房抵押登记@以登记机关在抵押合同上记载了抵押事实为准,此时预售商品房抵押合同生效,银行取得抵押优先权。

　　如果未办理预售商品房抵押登记,银行对预售商品房不享有抵押优先权,不能对抗法院的査封,因此只能根据保证合同要求开发商提供保证担保。但因开发商在银行预存的保证金远少于银行提供的按揭贷款,因此银行在提供的按揭贷款与开发商预存的保证金的差额之间承担了巨大的法律风险。

　　(二)来源于开发商的风险

　　1、开发商欺诈或违约风险

　　我国房地产业的发展还不够规范,住宅质量问题时常发生,房地产开发商与购房者常常因为质量问题或其它问题而产生纠纷,而且往往需要较长的时间才能解决。如开发商虽然如期完工,但质量不符合合同要求或者开发商之前的承诺没有兑现;或者开发商没能如期完工,甚至一些开发商在取得银行贷款后用于其他用途或携款潜逃导致工程烂尾等。一旦出现这些情况,购房者会要求解除购房合同,拒绝偿还银行贷款,这样就会将客户与开发商之间的矛盾转嫁到银行身上。

　　2003年3月24日最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第24条规定:“因商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除,致使商品房担保贷款合同的目的无法实现,当事人请求解除商品房担保贷款合同的,应予支持。”而其第25条第2款规定,“商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除后,商品房担保贷款合同也被解除的,出卖人应当将收受的购房贷款和购房款的本金及利息分别返还担保权人和买受人。”根据这一规定,在发生购房合同解约纠纷时,银行将面临丧失对业主的追索权,而仅能向开发商追回贷款本息,这无疑增大了银行的信贷风险。

　　2、开发商所开发楼盘未取得合理用权

　　在期房按揭中,如果房产开发商违反《城市房地产管理法》的规定,开发手续不健全、欠缴出让金时,会影响房屋产权证的发放,甚至可能无法取得房屋产权证,由此导致购房合同无法履行,进而导致按揭无法履行或履行无意义,致使银行住房信贷资产受损。

　　业主与开发商作为购房合同的当事人,在产生纠纷时经过调解或判决解除双方签订的购销合同,似乎并无不妥。最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第25条第1款规定,“以担保贷款为付款方式的商品房买卖合同的当事人一方请求确认商品房买卖合同无效或者撤销、解除合同的,如果担保权人作为有独立请求权第三人提出诉讼请求,应当与商品房担保贷款合同纠纷合并审理;未提出诉讼请求的,仅处理商品房买卖合同纠纷。担保权人就商品房担保贷款合同另行起诉的,可以与商品房买卖合同纠纷合并审理。”从司法解释看,银行似乎有选择是否参与的权利,但是,司法解释并未规定法院必须通知,如果银行在不知情的情况下,法院不通知银行作为第三人加入诉讼,而以法律形式将作为基础的购房合同强行解除,将会使抵押贷款关系变为“空中楼阁”,银行将难以行使抵押权。

　　3、“假按揭”风险

　　“假按揭” 一般是指借款人并不具有真实的购房目的,釆取各种手段套取银行个人住房抵押贷款的行为。由于商品房开发贷款要求比较严格,而住房按揭贷款的手续相对简单,而且个人住房贷款的利率要比商品房开发贷款低,房产开发企业为融通资金,釆用签订虚假商品房买卖合同、楼宇按揭担保借款合同的方法从银行骗取贷款,以虚假销售方式套取银行按揭贷款。根据《巴塞尔协议》关于银行资产风险的规定,自主用的房产按揭的风险权数为50%,而投资用房产贷款的风险权数为100%。也就是说,对投资目的的按揭需要更加谨慎。

　　也有一些开发商为了规避政府的房地产调控政策,“和购房人串通,将实际售房价提高一定比例后规定在售房合同中,再向购房人出具收到首付款的收据,双方按照售房合同规定的虚假售价,依银行要求的按揭成数办理贷款手续,依此来规避零首付的政策限制。假按揭使大量银行的消费性贷款变成了房地产开发贷款,开发商甚至利用此项贷款挪作其他生产经营性用途,造成房地产市场的虚假繁荣,不仅扰乱了正常的房地产市场秩序,还加大了银行的贷款风险,扰乱了正常的金融秩序。”虚假按揭是目前对银行造成影响最大,形成不良贷款最集中的风险源之一。近几年,由开发商操作的“假按揭”不断被发现,给银行个人住房贷款安全带来很大隐患。

　　(三)来源于抵押物的风险

　　1、抵押物处置风险

　　(一)为保障生存权致抵押房产无法处置的法律风险

　　为体现法律对被执行人的人道主义,维护社会稳定,《民事诉讼法》第223条规定:“被执行人未按执行通知履行法律文书确定的义务,人民法院有权查封、扣押、冻结、拍卖、变卖被执行人应当履行义务部分的财产。但应当保留被执行人及其所扶养家属的生活必需品”。最高人民法院于2004年发布的《关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第7条亦规定:“对于超过被执行人及其所扶养家属生活所必需的房屋和生活用品,人民法院根据申请执行人的申请,在保障被执行人及其所扶养家属最低生活标准所必需的居住房屋和普通生活必需品后,可予以执行。”

　　据此,在实现被执行人房屋等财产上的担保物权时,应保障被执行人及其所扶养家属生活所必需的居住房屋,或根据当地实际情况执行其房屋后为其保留必要的租房费用。由于受到“应当保留被执行人及其所扶养的家属生活所必需的居住房屋”的规定的限制,银行在购房人不能履行还款义务时,无法对属于购房人唯一住房的抵押房产进行强制执行,缺乏有效的变现手段,致使贷款无法按时收回。

　　(二)担保物权优先受偿权的例外

　　《担保法》第33条(抵押权)、第63条(质权)、第82条(留置权)等规定皆强调担保物权的优先受偿性。《物权法》第170条也规定:“担保物权人在债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现担保物权的情形,依法享有就担保财产优先受偿的权利,但法律另有规定的除外。”

　　两者的重要区别在于《物权法》第170条的但书。纵观我国现行法律规定,涉及本文讨论的商业银行住房抵押贷款法律风险又属于《物权法》第170条但书规定情形的权利主要有以下几种:

　　(1)建筑工程承包人的优先受偿权

　　《最高人民法院关于建筑工程价款优先受偿权问题的批复》第2条规定:“消费者交付购买商品房的全部或大部分款项后,承包人就该商品房享有的工程价款优先受偿权不得对抗买受人。”第1条规定:“人民法院在审理房地产纠纷案件和办理执行案件中,应当依照《中华人民共和国合同法》第286条的规定,认定建筑工程的承包人的优先受偿权优先于抵押权和其他债权人。”所以,“即使办理了抵押贷款登记银行的房产抵押贷款也排在商品房预购者、建筑商优先受偿权之后。”

　　(2)特定情形下国家的税收权

　　为防止欠税人以抵押、质押担保为名恶意转移资产,以维护国家税收的权威性和稳定性,2001年5月1日修订施行的《税收征收管理法》第45条规定:“纳税人欠缴的税款发生在纳税人以其财产设定抵押、质押或者纳税人的财产被留置之前的,税收应当先于抵押权、质权、留置权执行”;“税收机关应当对纳税人欠缴税款的情况定期予以公告。”同时,为保障交易安全,为担保物权人提供防范风险的信息和手段,该法第46条规定:“纳税人有欠税情形而以其财产设定抵押质押的,应当向抵押权人、质权人说明其欠税情况,抵押权人、质权人可以请求税务机关提供有关的欠税情况。”
　　
　　(3)担保房屋承租人的优先购买权

　　《物权法》第190条规定:“订立抵押合同前抵押财产已出租的,原租赁关系不受该抵押权的影响。抵押权设立后抵押财产出租的,该租赁关系不得对抗已登记的抵押权。”可见,该条明确地对担保财产的租赁权与抵押权关系做出制度安排,尤其是在先租后押情形下,重申了《合同法》第229条关于“买卖不破租赁”的原则。但应当注意,《合同法》第230条单独规定了承租人的优先购买权,该条规定具有独立功能和保护目的,其所保护的对象并非承租人的承租权,而是承租人的优先购买权,即特别保护承租人获取租赁物所有权的一种机会。承祖人的这种机会是合同法明确规定的。

　　2、抵押物因不可抗力毁损、灭失的法律风险

　　借款人对抵押房产的某些行为,抵押期间抵押物出租、再抵押,改变结构、装饰、增添等,可能会使抵押房产的价值产生变化。由于住房抵押贷款期限较长,抵押物在借款期间可能因为不可抗力等原因损毁或灭失。

　　如果抵押房产价值减少,或者发生灭失,以致房屋实际价值低于未偿还的贷款本息余额,从而使住房抵押贷款发生风险。

　　3、抵押物权利瑕爽及价值被髙估的风险

　　办理个人住房抵押贷款业务,“要求按揭住房不存在权利瑕瘫,如果按揭住房还存在其他抵押权人、典权人或买受人,银行的贷款就会缺乏安全有效、足值的抵押担保品,银行的贷款风险就很大了。”对于开展住房抵押贷款业务的银行来说,实践中,为了拓展住房抵押贷款业务,方便借款人,银行对于抵押物并没有进行价值评估,往往釆用房产地同类房地产交易价格作为抵押价格,而房地产交易价格容易受到各种因素的影响。如果开发商在营销中人为抬高房价,与实际价格严重背离,银行在发放贷款后会面临极大的房价缩水风险,“如果出现开发商与购房者联手作假抬高房价的情况,交易价格就会髙出抵押价格,使银行蒙受潜在风险。”
　　
　　二、建立商业银行住房抵押贷款业务风险控制机制的必要性

　　(1)住房抵押贷款业务的风险尚未完全暴露

　　住房抵押贷款还款期限较长,我国商业银行住房抵押贷款业务潜藏的风险尚未完全暴露。商业银行的贷款资金大部分来自企业和居民的储蓄存款,以中短期为主,而个人住房抵押贷款期限大多在十年以上,靠短期资金发放长期贷款造成了存贷期限的不同。“只要储蓄存款放缓或者贷款规模过大,商业银行就会陷入资金周转不畅的困境,甚至会出现支付危机和挤兑风潮。”②
　　
　　(2)住房抵押贷款的快速增长很大程度上掩盖了其固有的信用风险

　　从上市银行的年报来看,我国商业银行个人住房贷款规模快速增长,不良贷款率相对较低,商业银行普遍认同住房抵押贷款是银行优质资产的神话,低违约率,低不良率,可靠的回报率。加之,近些年,我国房价普遍快速上涨,商业银行为了获得更大的收益,就会降低对住房抵押贷款的各项要求,这样就会掩盖大量的信用风险和操作风险,从而使银行积累大量的金融风险。伴随房价下跌和利率提高引起的违约风险便如期而至。而当客户因某种原因失去偿还能力或者认为违约产生的利益超过违约所产生的损失时,就会发生信用风险。

　　(3)外部经济环境对住房抵押贷款影响巨大

　　我国商业银行住房抵押贷款业务自1998年以来未受外部经济环境的负面影响,一旦外部环境出现不利因素,可能导致商业银行发放的巨额住房抵押贷款出现风险的集中爆发。“房地产业对银行的过度依赖,使得因房市过热、房价过高而引发的市场风险过度集中于银行体系内。”但房地产贷款是银行的重要优良资产之一,对银行业的盈利水平有深远的影响,导致银行没有正确评估房贷风险。当房地产价格或利率发生大幅调整或者剧烈波动时,房地产开发企业和个人信贷客户可能会出现大面积违约,此时房地产信贷风险就可能不仅局限于房地产信贷业务本身,还会迅速波及以房地产为抵押物的其他信贷业务,形成流动性风险。

　　第三节 商业银行住房抵押贷款业务风险控制机制的组成

　　一、住房抵押贷款业务的贷前风险控制机制

　　商业银行住房抵押贷款业务的风险应该在放款前就将其风险处于可控、可防的范围之内,做到“防范于未然”。贷前风险控制机制是在放贷前对住房抵押贷款业务的风险进行风险的识别、评估和规避。它是信贷风险控制机制的前提条件和重要的组成部分。

　　贷前风险控制机制主要包括贷前风险识别和贷前风险控制两个部分。

　　贷前风险识别是指银行通过对潜在的各种信贷风险进行系统归类和分析研究,揭示其潜在的信贷风险及其性质,对特定信贷风险发生的可能性和造成损失的范围与程度进行预测。贷前风险控制是指信贷审批决策和风控部门,根据风险预警系统及其他渠道资料,制定出防范、规避风险的对策和措施,引导信贷资金的正确投向,为信贷决策提供保障支持。

　　二、住房抵押货款业务的贷中风除控制机制

　　住房抵押贷款业务的风险可能出现在贷款分配的环节上,即贷款前,也可能出现在使用环节上,即贷款中。贷中风险主要是指因商业银行客户经营环境等因素的变化造成还款困难,使银行无法按期或足额收回贷款、造成贷款资金损失的风险。住房抵押贷款业务的贷中风险控制体现在,在贷款期间,银行的信贷人员必须对各种影响借款人还款能力的因素进行分析来了解贷款面临的各种风险及其程度,从而确定釆取什么样的措施来及时化解这些风险。

　　我国商业银行往往较为注重贷前风险控制,对贷中风险控制关注较少。

　　然而,在市场经济条件下,市场情况千变万化,加之住房抵押贷款业务往往期限较长,银行贷在出款项后,借款人的情况不可能长期保持不变。贷中各因素的变化都可能导致资产损失。因此,必须进行贷中跟踪检查,密切关注影响借款人偿还能力的各种因素,及时发现贷款出现风险的征兆。

　　三、住房抵押贷款业务的贷后风险控制机制

　　贷后风险控制是住房抵押贷款业务风险控制机制的重要组成部分,体现了信贷全程风险管理的最终结果,如果贷后管理不到位,前期的贷前管理、贷中管理的所有努力都将归于零。贷后风险控制是指通过对借款人的经营管理活动、住房抵押贷款业务的风险动向进行跟踪和监控,不断重新评估影响借款人的因素以确定该业务是否存在风险,并在必要的时候釆取措施以降低风险的机制。贷后风险控制机制主要包括贷后审核、贷后检查、信贷资金监控、担保管理、信贷档案管理等环节。