宋代房屋租赁业法律问题研究引言

　　引言

　　一 研究的目的和意义

　　租赁是一种很古老的经济现象，当私有制产生，简单的商品经济出现，人们拥有了对自有物品的所有权，就会出现暂时出让物品的使用权，收取一定费用的现象，这就是租赁。房屋租赁是其中比较特殊的一种。按照我国《城市房地产管理法》第 52 条的规定：“房屋租赁，是指房屋所有权人作为出租人将其房屋出租给承租人使用，由承租人向出租人支付租金的行为”.说房屋租赁比较特殊，是因为相对于其他一般出租物是动产而言，房屋是不动产。基于该特殊性，使得在房屋租赁中出租人和承租人的权利和义务也区别于其他出租物。

　　房屋租赁，在我国历史上早已有之。从先秦时期的“郑桓公东会封于郑，暮舍于宋东之逆旅”①到三国时期廉吏鹿悆“自无室宅，常假赁居止”,再到隋朝刘昉“使妾赁屋，当垆沽酒”,②这些都说明房屋租赁现象的出现时间之早，延续时间之久。而到了现代，房屋租赁产业更是发展迅速，房屋租赁市场是异常火爆，房屋租赁是一种重要的资源配置方式，发挥着重要的社会调控功能。所以，这一课题具有深入研究的意义。

　　第一，对该课题的研究具有一定的学术意义。目前对宋代房屋租赁的研究不少，但多是历史院系的专家、学者、学生的研究成果，其历史考证做得十分翔实，但从法律的角度来研究的相对较少，所以，本文在此基础上，试图从出租人与承租人的权利义务关系、房屋租赁过程中产生的纠纷解决、宋代房屋租赁对今天的借鉴意义等法律角度描述宋代的房屋租赁，以期能够弥补宋代房屋租赁研究方面的些许不足。

　　第二，对该课题的研究具有一定的现实意义。在商品经济高度发展的今天，房屋租赁作为一种有效的资源配置方式，在调控社会资源、缓解社会矛盾方面发挥着重要的作用。但仍存在着如何最大限度的利用有效资源、如何健全房屋租赁的法律保障的问题。尽管今天的房屋租赁和历史上的已经有了很大的差别，但通过对宋代房屋租赁制度的研究，吸取前人的经验和教训，也是有助于解决今天面对的问题的。

　　二 相关文献研究

　　如前所述，有关宋代房屋租赁的研究，多是出于历史院系的专家、学者之手，且多以论文的形式出现。学位论文类的有河南大学范自青的《宋代租赁业研究》，在其论文的第一章中介绍了宋代的房屋租赁业。河北大学毕玉姣的《宋代房屋租赁业研究》，从房屋租赁的社会背景、市场需求、市场供给、政府管理四方面阐释。陕西师范大学刘阿平的《唐宋城市房产租赁比较研究》，在学术界普遍关注的唐宋变革问题之下，分析出租人与承租人的身份变化，探讨唐宋时期房产租赁的特征，特别是从以商品使用价值的租赁到以商品的交换价值为基础的租赁的演变过程。四川师范大学梅波的《宋代租房现象研究》、陕西师范大学孙金玲的《宋代旅馆业研究》，河南大学肖鸿燚的《唐宋时期旅馆业研究》，厦门大学郑向敏的《中国古代旅馆流变》等。另外也有大量的期刊论文对该课题进行了不同角度的研究，比较有代表性的有李晓珏的《科举考试制度下的宋代房屋租赁业》、田中初的《南宋临安房屋租赁略述》、胡建华的《宋代城市住房政策研究》、杨师群《东京店宅务：北宋官营房地产业》、邓卓海的《宋代都城的服务行业》、林立平的《唐宋之际城市旅店业初探》等。

　　以上着作大多从宋代房屋租赁的出租人与承租人的构成、房屋租赁业的发展状况、唐宋的房屋租赁比较等角度来阐释，本文在借鉴上述成果的同时，也从当事人的权利义务关系、当事人产生纠纷时的解决机制等出发，浅谈一下宋代房屋租赁对当代的借鉴意义。

　　三 结构安排

　　除去引言和结语，本文的主要内容是通过四个部分来阐释的。

　　论文的第一部分，宋代房屋租赁的当事人及其权利义务关系。本部分对宋代房屋租赁中出租人和承租人的构成做了详尽的阐述，对当事人之间的权利义务关系进行了细致的分析。

　　论文的第二部分，宋代官府对房屋租赁的干预。本部分将官府的干预措施分为保障性的和人性化的两部分。保障性的有订立房屋租赁契约、调控房屋租赁价格和严格房屋租赁手续。人性化的有特定情况下的减免房钱等。

　　论文的第三部分，宋代房屋租赁的纠纷解决机制。本部分结合《名公书判清明集》的案例，将宋代因房屋租赁产生纠纷的解决方式分为和解、调解和判决三种。

　　论文的第四部分，宋代房屋租赁发达的原因、评价及借鉴意义。本部分将宋代房屋租赁发达的原因归为宋代商业的繁荣和城市的发展、国家政策变化的影响及人们观念变化的影响三个方面。在评价部分中，认为其积极要素在于缓解了城市的住房紧张矛盾、增加了财政收入、促进了经济文化事业的发展三个方面。而消极部分在于用行政手段调控房屋租金和“庄宅行人”的缺乏监督不利于房屋租赁市场的发展。针对评价中的消极因素，结合现实状况，提出了签订房屋租赁契约、合理调控房屋租金和规范房屋租赁中介等措施。

　　房屋租赁作为一项有效调节资源配置的方式，不仅在当今社会发挥着重要作用，在中国古代也发源较早且经久不衰，经历了各个朝代的继承与发展，值得关注。

　　西周时期社会生产力发展落后，人民被紧紧的束缚在土地之上，普通民众出行的机会较少，房屋租赁现象因此也比较少，且多表现为临时性地租住旅馆。春秋战国时代，我国正积极地从奴隶社会向封建社会转变，各种社会关系也随之发生着相应的转变，在这个大背景下，经济得以快速地发展，社会分工也不断地扩大，促进了农业、手工业的繁荣，促进了商品交换市场的发展，也带动了民间商业的发展，商品交换市场的发展和商旅队伍的活跃，导致的结果之一就是民间旅馆的应运而生。中国古代民间最早的商业性旅馆“逆旅”,就是在这个时候得到快速发展并趋于繁荣的。史料中的相关记载还是比较多的，如“郑桓公东会封于郑，暮舍于宋东之逆旅”①“商君亡至关下，欲舍客舍。客人不知其是商君也，曰：商君之法，舍人无验者坐之”.②到了秦汉时期，租房现象仍然是以临时租住旅馆为主，具体表现在旅馆业的继续发展：“在汉代以前，中国古代的民间旅馆仍然局限在王城之外，以及交通沿线地区；由于汉城商业化，而使民间旅馆渐入城市”.③更确切的说是以租住民间经营的旅馆为主，这是因为国家经营的旅馆是供接待周边四夷使者及其他公务接待事项而建的，普通百姓、商人等主要的承租主体是不具备入住资格的。而汉代房屋租赁的相关情况究竟如何，我们可以通过《居延汉简》的记载做一个大致了解：“三堆燧长徐宗自言，故霸胡亭长宁就（僦）舍钱二千三百三十四，贳不可得。”这是一个起诉书，大概意思是：由于故霸胡亭长宁租赁徐宗的房屋，长期拖欠租金，经催促仍不交纳，于是向官府提出控告。由此可见在汉代房屋租赁是被允许的，而且这一租赁关系既有租金的约定，又说“贳不可得”,即又有限期付款的约定，所以说汉代的房屋租赁也是有约在先的。一旦订立契约，一方违约，另一方可以依法追究其违约责任。

　　而到了长期处于战乱和分裂割据的魏晋南北朝时期，虽然缺乏一个比较理想的社会局面，但这种社会局面的存在，在客观上加速了人口的较快流动，带来了社会上的住房需求的不断增加，进而到来了民间旅馆业的快速发展，“公私满路，京畿地区，客舍亦稠”.但由于对民间旅馆业缺乏有效的管理，其也产生了一定的负面影响，所以在晋朝时期有官员对民间逆旅的发展表示担心，认为“逆旅逐末废农，奸淫亡命，多所依凑，败乱法度，敕当除之”,④虽然旅店经营缺乏管理，存在混乱的情况，如果因此而取消民间旅馆，无疑是倒退的行为。后来潘岳通过实际情况的考察，加以系统综合的分析，呈上了支持旅店存在的《上客舍议》：

　　逆旅，久矣。其所由来也，行者赖以顿止，居者薄收其直，交易贸迁，各得其所。  方今四海会同，九服纳贡，八方翼翼，公私满路，近畿辐辏，客舍亦稠。冬有温庐，夏有凉荫，刍秣成行，器用取给。疲牛必投，乘凉近进，发槅写鞍，皆有所憩。  率历代之旧俗，获行留之欢心，使客舍洒扫，以待征旅择家而息，岂非众庶颙颙之望。①潘岳陈述了民间旅店存在的必要性及存在的重要意义所在，建议发展民间旅馆，得到了朝廷的支持，使民间的旅舍经营得以继续下去。

　　唐代是中国封建社会的一个兴盛时期，随着社会经济的快速发展，科技水平的不断进步和文化水平的不断兴盛，造就了房屋租赁产业的蓬勃发展，所以史书上有关唐代房屋租赁的记载是比较多的。唐代时期，承租人主要有官僚、商人、士子、普通百姓等。地方官吏在任期结束以后，要到都城长安进行调选，他们往往租赁房子暂时居住。进入京城长安朝集的各州府官员，也往往赁宅而居。贞观元年（627 年），唐太宗说：“顷闻都督、刺史、充考便至京师，皆赁房与商人杂居，既复礼仪不足，必是人多嗟叹”②。据此可见，贞观元年之前，朝集使至京常常赁屋而住。而在京官吏由于京城的购房成本过高，在京城租房居住的例子也比比皆是。白居易在京城多年还是感慨颇多：“游宦京都二十春，贫中无处可安贫。长羡蜗牛犹有舍，不如硕鼠解藏身。却求容立锥头地，免似漂流木偶人。但道吾庐心便足，敢辞湫隘与嚣尘”.③唐代首开科举制度，为广大下层民众提供了进入仕途的路径，也吸引了很多士子从全国各地赶赴京城参加考试 ,到京城后，除小部分人可以住在亲朋好友之处，大部分还是需要租赁房子来安身的。

　　房屋租赁市场的需求必然要求相适应的房屋租赁供给。唐朝时期，官员享有俸禄，但还是有不少官员从事房屋出租从中牟利，甚至于一些皇室成员也参与房屋租赁。他们本身通常拥有大量的房产，从事房屋租赁成为他们牟取暴利的一条路径。但在初唐之时，朝廷是禁止官员与商人、市场产生关联的，唐太宗就明确指出：“五品以上，不得入市”,高宗时也制定了不少降低商人社会地位的政策，试图在官员和市场之间筑立一道高墙。但在房屋租赁巨额利润的推动下，许多官员参与到房屋租赁业务之中，后来官员经营房屋租赁之风愈演愈烈，朝廷才顺势变更法令，允许官员参与房屋租赁业务，但一律和普通百姓一样，不得享受特殊待遇，这实际上成了一种默许。唐玄宗时期，各级官员参与到房屋租赁的规模更是宏大，以至于在天宝九年（750 年）唐玄宗为此事而专门下诏：“南北卫百官等，如闻昭应县两市及近场处，广造店铺，出赁与人”.

　　由此可见，当时官员出租房屋的规模还是比较大的。唐宪宗在元和十二年（817 年）正月也曾下诏规定：

　　“所有私贮现钱，并不得过五千贯”,而当时王锷、李惟简等官居节度使，他们所私贮的现钱甚至超过五十万贯，于是他们纷纷购买房屋将钱变现，他们购买的房屋也多用来出租，并获取高额利润。而唐顺宗李诵在任太子时，“舍钱三十万，为昌立大师影堂及宅舍，又立外屋，居游民，取佣给”②，由此可见通过房屋租赁获取收益在当时已蔚然成风，确实有很大的吸引力，无论是普通官员还是达官显贵，甚至皇室宗亲都参与进来了。

　　在唐朝房屋房屋租赁的出租者中，商人也是重要的力量。他们财力雄厚，房产数目众多，如唐德宗时，长安着名的富商窦乂就从事着房屋租赁相关业务，“日收利数千”,③获利确实丰厚。这些商人，虽然和官员相比没有权势上的优势，雄厚的经济实力确是另外一些从事房屋租赁的普通居民所无法抗衡的。因为这些普通居民出租房屋的话，通常是在有空房、余房的情况下才运营的，他们的规模比较小，有的甚至只有寥寥几间房。如元和初年，陕西人李僖伯在都城长安参加调选时，就曾在“上都兴道里假居”.④而说到唐朝时期商人从事房屋租赁业务，就不得不提外国商人特别是波斯商人，在唐朝开明政策的指引下，大量波斯商人来华从事贸易活动，他们经济实力雄厚，在房屋租赁市场了占据了一定的地位，在当时的国都长安就有“西市波斯邸”、“波斯店”⑤等。

　　唐代的房屋租赁市场最初是在人们的竞相经营之下逐渐形成的，缺乏较为规范的管理，相关的规章制度也不健全，唐代房屋租赁业的飞速发展引起了政府的关注，政府开始对其采取一定的调控措施，对房租的调控就是政府干预措施的重要内容。由于当时供商人存货、交易和居住的店铺等房屋的租金高涨，唐政府采取行政命令的手段来调控。如唐玄宗曾下《禁赁店干利诏》：“南北衙百官等，如闻昭应县两市及近场处，广造店铺  自今以后，其所赁店铺，每间月估，不得过五百文”.⑥从而相对稳定了租金，使得房屋租赁市场得以有序发展。

　　需要说明的是，在唐代中前期，对于城市的管理实行的仍然是承袭前代的坊市制度，坊市四周都有围墙，坊市大门是早开晚闭，店肆门面不得向街开放。这种制度对于官府的管理确实便捷，然而对于包括房屋租赁在内的城市商业的发展却是严重的禁锢。在中唐之后，随着商品经济的日益发展并趋于活跃，古老的坊市制度终于逐渐被打破，带来的是商人队伍的进一步壮大和商业贸易的进一步繁荣。唐朝房屋租赁业的兴盛，也正是建立在商业贸易繁荣的基础之上，如果没有唐朝发达的商业贸易，也不会有唐朝房屋租赁业的发展。而唐朝房屋租赁业的发展和繁荣也反过来促进了唐朝商品经济的发展，并最终冲破了古老的坊市制度，解除了对商业发展的禁锢。