宋代官府对房屋租赁的管理

　　第二章 宋代官府对房屋租赁的管理

　　如前所述，宋代的房屋租赁收入在国家财政来源中占据者重要地位，房屋租赁在宋代也是发展迅速，规模宏大的一项行业。为此，宋代官府对房屋租赁采取了一系列的管理措施来规范房屋租赁市场，保障出租人、承租人的合法权益，维持房屋租赁市场的良好秩序，促进房屋租赁行业的健康发展。除了采取保障性措施外，宋代官府也对房屋租赁采取了因时制宜的人性化措施，并且产生了积极的社会效果。

　　第一节 关于房屋租赁的保障性措施

　　一 订立房屋租赁契约

　　契约相当于我们今天的合同，它的存在对于规范当事人之间的权利义务关系，约束当事人的行为，对于当事人之间纠纷的解决，即定纷止争具有重要的意义。房屋租赁契约在宋代之前就已经存在，但总的来说，宋代之前的房屋租赁契约相对较少。到了宋代，多方因素的交织带来了宋代商业的繁荣及房屋租赁的快速发展。房屋租赁契约在宋代不仅数量明显增多，且作用更加重要。

　　订立契约是在封建社会从事租赁、买卖等经济活动的基本途径，历朝历代也意识到了订立契约在经济活动中的重要意义，对此也多有阐述和记载，如“诸公私以财务出举者，任依私契，官不为理”①“交易有争，官司定夺，止凭契约”等等。在宋代，契约分为口头契约和书面契约，对于一般的交易行为官府规定必须订立书面契约，房屋租赁订立契约也不例外。宋代为了便于管理，统一规定了契约的形式，在主要生产资料的交易、买卖等经济活动中强制地推行“标准契约”“官版契约”.根据出土的文书，及宋代法律条文的相关规定“人给印历、开坐地分、舍屋间椽、地段钱数、分月掠、日掠数，立限送纳”②可知，宋代房屋租赁的契约内容大致包括以下内容：订立契约的双方当事人、订立契约的时间、房屋的所在位置、数量、期限、租金、用途等，有的也包括租金支付的形式、有的甚至还有担保人，在契约中写为“知见人”.宋代对保人有着较为严格的规定，不仅强调保人对契约的担保责任，而且对保人的资格做了严格的规定，即保人必须有一定的担保能力，主要强调担保人必须具有一定的财产，以便将来出现契约得不到履行的情况时，可以追究担保人的担保责任。宋代契约中强调第三人的担保作用，也是保证契约得以履行，减少纠纷的一项有力措施。

　　订立的契约是具有法律效力的，是保障出租人、承租人权益的有力依据：在租赁期限到期时，需要出示租赁契约来处理一些相关事务，如查看租赁的房屋是否得到妥善地保管、租金的支付是否已经到位等；在产生纠纷时，租赁契约的意义更显得重要。通过租赁契约上的权利义务关系的记载，再结合现实发生的纠纷情况，可以很清楚的了解到究竟是哪方的行为违反了契约的约定，这样就很容易来确定责任的归属，也有助于父母官们有针对性的来解决纠纷了。大文豪苏轼被贬到雷州后，租赁民宅而居，奸臣章惇诬陷苏轼强夺民居，欲治苏轼之罪，后来因为苏轼与房东之间的“僦券甚明”,③苏轼才躲过一劫。由此可从侧面看出在房屋租赁过程中，房屋租赁契约发挥的作用不容忽视。

　　二 调控房屋租赁价格

　　据程民生先生考证，“北宋开封的一座住宅，月租金大约在数贯到数十贯之间，到了宋徽宗朝，开封的房屋租赁价普遍上涨”“南宋时期租金上涨”,①由此可见，整个宋代的房屋租赁租金是呈上涨趋势的。租金上涨必然影响到百姓的生活，进而也会影响到社会的安宁和政权的稳定。所以，宋代政府对房屋租赁价格的高涨也是积极地采取措施来调控的。

　　宋政府调控房屋租赁价格主要有两种方式。第一种方式是通过发布诏令的方式控制房租的上涨，使房屋租赁市场的价格维持在一个相对稳定的水平。如“诏店宅务今后不得擘画市在京宅舍增僦”②“如闻店宅务将人户久赁屋增僦钱，但成劳扰，速罢之”.③这是通过政府宏观调控的方式试图来把房屋的租金维持在一个相对稳定的，能够为百姓所能接受的水平。另一种方式是按比例减租。这也是在第一种调控方式效果不佳，无法控制房屋租金上涨的情况下采取的带有行政性的调控手段。如“临安府民间僦舍钱不以多寡并三分中减一分”④“减公私房廊白地钱什三，如淳熙故事”.⑤在这种方式下，政府为了稳定房屋租赁的租金，直接采用行政化的手段干预，减少部分租金，其出发点是好的，有助于减少租金的过快上涨给百姓带来的过重负担，在一定程度上彰显了政府的仁德，但也干扰了房屋租赁市场正常的发展秩序，不利于宋代房屋租赁业的健康有序发展，所以它究竟能起到怎样的效果也是值得商榷的，我们对此应当理性看待。

　　三 严格房屋租赁手续

　　宋代为促进房屋租赁市场的健康发展，也对房屋租赁中的程序进行了规范，试图通过规定较为严格的手续，建立一个比较良好的房屋出租/承租的市场秩序，这样无论对于国家还是房屋租赁契约的当事人都是非常有利的。宋代有关房屋租赁手续的规定有如下几项：

　　首先，房屋租赁需要有固定的“赁历”.“赁历”是一种租赁执照之类的文书，如果房屋出租人不办理“赁历”,其出赁行为是不合法的。通过这项规定，确保了房屋出租人的适格，可以加强对出租人的监管。由于向房屋出租人发放“赁历”时也会核对其待出租的房屋，只有合乎规定，确实能够出租的房屋才会被获许，这样对于承租人寻找适格的房屋也是一种保障，有助于维护承租人的权益，减少纠纷的产生，使得房屋租赁的契约能够顺利缔结并可以得到有效的贯彻实施。

　　其次，房屋租赁需要“庄宅行人”⑥的参与。“庄宅行人”也就是之前朝代里的“牙人”,他们是专门从事田宅买卖、租赁介绍等业务的。在宋代的房屋租赁业务中，一旦他们接受委托，须先检验出租人对其待出租的房屋是否有合法的所有权，如果经过他们核实，房屋所有权存在着产权纠纷或者房屋的所有权并非出租人或者存在着其他不利于出租的情形时，该房屋是不得出租的。因此，牙人所做的工作在一定程度上有利于减少违法出租的可能性。在房屋所有权没有问题后，牙人要对房屋租赁提出参考的租金价格。除此之外，牙人也得参与房屋租赁契约的订立。“今后除契要不如式系违法外，若无牙保，写契人亲书押字，而不曾京官司投钱者，并做违法不许执用”①可见，契约的订立需有牙人的参与才是合法有效的。牙人的存在，起到了沟通出租人和承租人的作用，在他们两者之间搭建起桥梁，在信息流通并不便捷的中国古代，牙人在房屋租赁中所发挥的作用是不容忽视的。当然，牙人在房屋租赁中也存在着不良现象，如欺行霸市、坑骗承租人等，对此我们也应该全面地、辩证地看待。

　　再次，规定了房屋租赁的承租、退赁手续。对于房屋租赁契约而言，有契约的签订，也就意味着有契约的执行和终止。对这一过程也做出规定，反映了宋代对房屋租赁业的重视，也反映了宋代制定法律制度的考虑周密。该部分规定主要针对的的公房出租：“承赁者须立班名，不得展转承赁，官司常切觉察”“人户退赁，令监官躬往检复，更不差检赁指挥，仍令先纳旧历，方得起移”.②通过这样的规定，有利于规范房屋的租赁秩序，更有利于保证官府从房屋出租中所获取的利益。

　　最后，在房屋租赁期间，为保护承租人的合法使用权，规定了租赁期限的中止。宋代法律规定，当承租人由于不可抗力而不能使用租赁的房屋时，赁期可暂时中止计算。如徽宗政和八年（1118 年），江南地方遭受水灾，廉访使上奏称：

　　“坊廓居民舍屋被水浸漫没屋脊，人户各已搬移。除属自己屋业外，其间赁官私舍屋居住人户，尚依旧官任元赁房地基等钱。欲下诸州军，豁除被浸月日，特与放免”.这一建议得到皇帝的赞同，下诏在计算租赁日期时除去被水淹没的期间，并下诏各地均“依此计其实日”.

　　第二节 关于房屋租赁的人性化措施

　　宋代政府为鼓励、促进房屋租赁产业的发展，不仅制定了保障性的措施，规定了出租人、承租人的权利义务关系，规定了房屋租赁的手续来规范当事人的行为。而且因时制宜的制定了一些非常具有人性化的措施，这些措施对于宋代房屋租赁产业的发展也是不可忽视的。

　　在之前介绍当事人的权利义务时提到，出租人有按照房屋租赁契约交付房屋的义务。在出租人的这项义务中，宋政府为承租人的利益和社会现实考虑，还规定了出租人计算房租的日期是从双方订立契约的第六日起算的，也就是“免五日为修移之限”,①给了承租人五天的准备时间。不得不说，宋时政府的这一规定考虑地相当细致，充分地考虑到了人们在现实经济活动中的需求，充满了人情味儿，让人佩服。

　　宋代关于房屋租赁的人性化措施中最具代表性的还要属减免房钱。如前所述，宋代的房屋租金是呈逐步上涨的趋势的，房屋租金之高，使得承租人负担沉重。承租人交不起房租的事情时有发生，因房租问题引起的纠纷不断出现，成了社会上潜在的不安定因素。朝廷对此不敢轻视，曾经采取一些措施，尽量避免矛盾的激化，减免房钱就是措施之一。宋时的减免房钱通常发生在灾祸、祭祀、重大节日的时候。史书上关于宋代减免房钱的记载还是很多的，诸如“大中祥符正月诏，以雪寒，店宅务赁屋者免僦钱三日”“官私房屋  如遇前件祈祷典恩，官私出榜除放房地钱，大者三日至七日，中者五日至十日，小者七日至十日”②“正月朔日谓之元旦，俗呼为新年，一岁节序此为之首，官放公私僦屋钱三日”.③关于宋代减免房钱的记载很多，这也表明当时的减免活动还是非常频繁的，减免房钱也是有一定的积极意义的。

　　但是对减免房钱这种措施取得的实际效果，我们不能给以过高的评价。首先，减免若干房租，毕竟是以天来计算的，这对需要常年租赁房子的人来说，如杯水车薪，无法解决实际问题。第二由于有很多官吏参与出租房屋，朝廷减免房钱的规定会损害他们的利益，因此在执行命令的过程中，出现有令不行、有禁不止的现象也是不少的，朝廷减免房钱的命令的执行力度大打折扣，收效甚微。最后宋代面临着严重的财政危机，为了增加收入，减免的房钱很快会以其他的形式甚至是变本加厉地涨上来，最终普通的百姓并没有得到多少的实惠。尽管如此，我们也应当看到宋代出台这项规定的初衷是好的，对此应持肯定的态度。