第 6 章 美国养老地产发展的政策支持
6.1 养老金计划的支撑作用
经济基础决定上层建筑，产业的发展是以消费者的购买能力为基础的，对于养老地产业的消费人群来说，他们的年龄普遍偏高，不再适合以劳动作为经济收入的主要来源，那么养老金的多少直接影响了美国老年人的收入水平，美国的养老金计划按照受益人的不同可以划分为以国家公务及军队退休人员为主体的公共部门退休计划和以私人企业退休雇员为主体的私人养老金计划。美国的养老金计划在一定程度上支撑着美国养老地产业的发展。
美国联邦政府中的大部分人员都参与联邦退休制度，联邦退休制度是由美国联邦政府主办的，1984 年前，美国的国家公务人员参与的退休保障制度叫做“文官退休制度”,参加这一福利制度的国家公职人员不需要缴纳社会保障工薪税，也得不到社会养老保险。自 1984 年以后，美国的国家公职人员参加的养老金计划命名为“联邦政府雇员退休制度”,这一制度的参与者需要缴纳社会保障工薪税，由此带来的福利就是他们也可以得到美国社会养老保险带来的补助。除此之外，参加以上两项退休计划的公职人员在退休后还可以参与一项名为“节约储蓄计划”的养老金计划，同样也只有参与“联邦政府雇员退休制度”的联邦公职人员才有资格拿到配套补助资金。除了对于针对公务员的退休计划还有针对退伍军人的专门养老金计划，“退伍军人养老金计划”针对的是战争期间参加过战争的、非服役原因造成伤残的退伍军人、或者 65 岁以上的老年退伍军人，除此之外，“退伍军人养老金”计划的帮扶对象还有上述对象的遗嘱。“退伍军人养老金计划”中规定，养老金的发放标准是以家庭人数为基准进行计量的，同时这份养老保障的领取还对老年人在收入和财产上有一定的要求。
美国的《雇员退休收入保障法》于 1974 年通过，它标志着美国建立起对“雇主养老金”计划中的参保人的全面的保障制度。这一法案颁布的目的是为了保护那些没有管理能力的企业中的雇员，缓解由于大龄雇员的增加而为企业增加的财政压力，终止那些没有能力为雇员提供应有养老金补偿的养老计划。私人养老金计划可以按照受益的形式分成收益确定型计划、缴费确定型计划。收益确定型计划是最早的私人养老金计划，它的形式比较单一，退休雇员可以按月从公司领取一定额度的养老金，养老基金费用的缴纳全部由企业来承担，雇员不需要进行缴费，这就使得收益确定型计划的成本较高、管理存在一定的难度，缴费确定型计划逐渐成为企业采用私人养老金计划的主要形式。缴费确定型计划相当于雇主对雇员的储蓄账户进行管理，缴纳进该账户的资金可以延缓联邦所得税的缴纳时间，对于雇主来说也需要向该账户缴纳一定的金额，但是与收益确定型计划比起来这部分金额就要少得多了，这部分资金可以进行各种金融投资，例如股票、债券等，这个账户中的余额就是职工退休后所能得到的养老金。
6.2 保险政策的促进作用
美国的养老保险保障体系非常强大，美国现有的医疗保障制度包括医疗保险和医疗救助在内的多项保险制度，这些保险制度在一定程度上为老年人分担了养老压力，但是由于很多项目申请的限制条件非常多，帮扶的力度也很有限。
例如，医疗保险救助项目就要求只有老年人的家庭到了破产的地步才有资格申请医疗保险救助项目，虽然申请下来医疗救助项目后确实可以解决长期照护形成的护理费用，但由于家庭已经破产，老年人由于身体原因又不可能再有额外的收入来源，很难满足生活中其他方面的资金需求，因此医疗救助项目的实际帮扶意义其实相当有限。美国的养老保险制度能为老年人解决的养老产生经费也非常有限，美国的医疗保险制度只能够解决例如由于突发病症产生的后期护理方面的费用、在临终关怀医院期间产生的费用以及在专业护理机构中短期居住产生的费用。
美国的长期照护保险与医疗保险、医疗救助项目在帮扶方向上有很大的不同，帮扶力度也有很大的提高，具有更符合现代养老观念的现实意义。长期照护保险始于 20 世纪 80 年代，它的政策目标是按照商业保险的制度机制建立起一种能够筹集到老年人长期照护服务费用的制度安排[22].长期照护保险对于美国现有的社会保障体系具有补充的作用，它的帮扶范围要宽广很多，承保人在疾病治疗场所如医院以外的特定场所内产生的一年以上的个人照顾费用均在长期照护保险的承保范围内，例如，疾病、慢性病、失能所产生的费用，居家养老、社区养老以及护理院养老所产生的护理费用等。
长期照护保险能够提供的帮助按照护理专业的程度有三种，分别为日常家庭护理、中级家庭护理以及专业家庭护理[10].日常家庭护理主要就是为入住者的日常生活起居提供的帮扶，例如饮食、保洁等；中级家庭护理除了要为老年人的日常起居提供帮助外还要提供相应的专业性的医疗照护，主要针对的就是那些需要长时间看护的病人，但是中级家庭护理的照护时间会相对较长；专业家庭护理针对的对象是看护时间相对较小、病情相对较重的老年人，护理服务也由专业的医生来负责。长期照护保险的参保形式多样，按照参保人数的多少可以将其划分为单独参保形式和集体参保的形式；通常对个人单独参保的要求要较团体参保的要求高，会对参保人的身体状况、医疗状况以及既往病史等方面进行全面的检查，并且需要专门的医院出具参保人的身体状况证明书，以此为参考来决定是否对参保人做出保障承诺。
长期照护保险有许多举措来保障投保人的切实利益，例如，长期照护保险具有长期有效性，所有的长期照护保险对投保人的续保年限有最低限定，有些长期照护保险还承诺，如果被保险人没有中断保费的缴纳的行为，保险公司就会为其提供终身续保的服务。美国有政策规定，长期照护保险可以将保险费提高，但不得仅对单个或者部分保险人提高费率，只能对同项目的全体投保人的费率全部提高；有些长期照护保险还会根据每年通货膨胀的指数对被保险人的保险支付金额进行 3%或者 5%的调整，具有抵御通货膨胀的特性。
在对长期照护保险的政策支持上有相应的扶持，例如，在税收方面，长期照护保险取得的保险金不需要缴纳税费，死亡赔付金也同样不需要缴纳遗产税。但是，优惠政策的实施是有一定条件的，对于符合以下条件的参保人才能够享受到上述税收优惠政策，被保险者不能进行正常的基本生活，或者需要他人协助才能进行日常的生活，才有资格享受到上述优惠，并且需要提交被保险者已经进行了90 天以上的护理的证明[23].
6.3“倒按揭”的激励作用
“倒按揭”就是我们常说的住房反向抵押贷款，它指的是老年抵押人将自己的房产抵押给金融机构以此来换取相当额度的养老金或者获得老年居住场所的居住权的一种养老方式，当该老年人过世后，抵押的这部分房产就会收归金融机构所有，金融机构或变卖或增值来抵偿金融机构贷款，如房产出售金额高于偿付贷款的金额，那么对于的金额会返还给抵押人指定的受益者[19].住房反向抵押贷款起源于荷兰，在美国得到了长足的发展，美国银行业“倒按揭”业务的起源可以延伸到 1987 年美国城市发展部与住房发展部联合提出的住房转换抵押贷款（HECM）[19].它的繁荣是在 1998 年，美国住房管理局确定了为“倒按揭”提供保险的权利，并且承认了“倒按揭”的永久性合法地位。仅 2005 年一年成交的住房反向抵押贷款就有 43131 笔之多，比 2004 年增长了 77%,比倒按揭业务开始的前十年的总和还要多。美国 2008 年公布的一项法令指出，允许借款人使用其收益购买新的住房，条件也只是要求能够支付“倒按揭”的收益额和购买新住房产生的差额即可。该项法令的提出为老年倒按揭购房者省去了许多手续费，老年人一笔交易下就能够同时完成倒按揭业务和买房这两项业务。 “倒按揭”为老年人的居住提供了更多选择的机会，老年人可以通过将现有房屋抵押的方式搬到距离家人更近的地点居住。
这种抵押贷款能够应用于养老产业的原因就在于老年人的两大基本需求，一是现金需求，二是居住的需求。“倒按揭”可以同时满足老年人居住环境的需求并且解决长期照护过程中产生的费用。美国住房反向抵押贷款对借款人的限定范围在 62 岁以上并且拥有房产的所有权，还必须要参加相关的保险[20].贷款年限还会参照当期利率、借款人年龄等因素进行相应的调整。贷款发放方式比较多样，可以选择一次性全部发放完，有的贷款项目则是分期发放，还有一些会选择信用支付的方式，当然也可以采用将这三种方式结合发放。“倒按揭”的还款方式比较简易，等到借款人过世以后将会以其抵押的房产作为还款。
政府的倒按揭产品占市场的主导地位，私营房地产贷款机构所占的份额要小很多，现如今美国市场上共有住房转换抵押贷款、财务自由计划（FinancialFreedom Plan）、房屋保留计划（Home Keeper）三类反向抵押贷款产品，.三类反向抵押贷款产品在贷款限额、适用的人群以及支付方式上都有所不同，通常被抵押的房屋价值越高借款人能够获得的支付额度越大。
1.由政府主导的住房转换抵押贷款（HECM）是美国最大的反向按揭产品，贷款机构为由联邦住房管理局（FHA）授权的金融机构，该项目由美国联邦住房管理局承保（承保贷款人不履行义务的风险）[21].借款人通常为持有房产价值较低的借款人，房产价值较低所以借款的额度也并不是很高，最高额度约为 29 万美元，还要依照房屋所在地最高贷款额度进行限定，显然，由政府机构承保的项目风险要小很多，但收益性也不是特别高。作为承担风险的补偿费用，美国联邦住房管理局会在贷款结束时收取房屋价值的 2%作为对风险的补偿。
2.目前，美国“倒按揭”市场中排名第二的产品是住房保留计划（Home Keeper），它是由美国住房按揭贷款联合会房利美（Fannie Mae）提出来的，房利美一直有联邦政府的支持，并且它一直是住房反向抵押贷款的投资商，同时也是美国最大的住房反向抵押贷款投资者。房利美具有一部分政府的支持，具有一定的政府性质和国家的保障。其房屋保留计划的主要针对对象为房屋价值处于中等水平的老年人，贷款的最高额度有 33 万美金之多，同时还会参考房屋所在地的贷款最高限额。除此之外，房利美还会为房产价值升值的借款人增加其借款额度，这在一定程度上为借款人弥补了通货膨胀所带来的损失。
3.由私营公司-老年财务自由基金公司提供贷款的财务自由计划简称 FFP（Financial Freedom Plan）， FFP 对老年人抵押房产的价值要求较高，住房价值超过 70 万美金才有资格申请该项借款，尽在美国的少数区域进行发行，因此，能够申请到的借款额度也比较大，最高额度有 70 万之多。与前两者的承保人有所不同，FFP 的承保人为人寿保险公司，借贷双方签订贷款合同以后，由贷款公保险费用由贷款公司向忍受保险公司支付，因此，借款人得到的年金也来自于保险公司。支付方式上也与前两者有所不同，可以采用一次大额支付得方式、购买年金的方式，也可以采用开放式最高额度进行支付，购买年金或开放式最高信用额度进行支付，对借款人来说收收益率会比较高。
