我国房地产中介服务行业利用电子商务的现状

　　3 我国房地产中介服务行业利用电子商务的现状

　　3.1 我国电子商务发展的现状

　　“天猫”用 2012 年 191 亿和 2013 年用 350 亿成交额让我们大家见识到了电子商务的“疯狂”。今年春节期间腾讯用“微信红包”在除夕一天绑定了一个亿财付通用户，红包流动总金额约 2.4 亿让我们深刻体验了电子商务的“围追打劫的凶猛”。 另一方面，2013 年 1～6 月，移动互联网用户净增 4011.5 万户，用户规模已达 8.04 亿户，同比增长 13.8%，对移动电话用户的渗透由上年同期的 67.2%上升至 68.4%。其中，手机网民规模达到 4.64 亿人，较上年末增加了 2931 万人，网民中使用手机上网的用户占比由上年末的 74.5%提升至 84.2%。

　　以管窥豹，我国的电子商务发展用如火如荼来形容也不为过。政府大力宣传的智慧城市（Smart City) 也充分显示出我国大力发展电子商务的高瞻远瞩的战略和决心。

　　电子商务的发展已经广泛渗透到了政治、经济、生活各个领域，正润物细无声地改变着人们的生活方式；给企业带来了降低运营成本，提供流通效率的新渠道；政府部门拉动内需，促进劳动就业，发展经济优化产业结构的新抓手。

　　2012 年我国电子商务交易总额突破了 8 万亿大关，同比增长 31.7%，其中网络零售额超过 1.32 万亿，同比增长 67.5%，相当于 2012 年社会消费品零售总额的 6.3%。

　　我国连锁百强企业中已有 62 家企业在 2012 年年底或之前开展了网络零售业务。跨境电子商务活动也表现日益频繁，2012 年跨境交易额超过 2 万亿元，同比增长超过 25%，占全国外贸进出口总量的 7.4%。不仅在贸易、社会消费品行业， 各个行业都免不了在思索如何应用电子商务来提高竞争力。电子商务的巨大应用空间也带动了电子商务服务业的快速发展。2012 年其行业总营业收入超过 2000 亿元，成为调整企业结构和转变企业发展方式的重要动力。此外，电子商务打破了时空限制和区域壁垒，集成了信息流、商流、物流及资金流，拓展了流通渠道，提高了流通效率，从而降低了流通成本，促进了统一、规范、诚信的大系统大市场的形成。

　　总体来说，我国电子商务虽然已经历近二十年的发展历程，但目前仍处于快速成长的初级发展阶段，且不同商业模式现阶段呈现出来的具体发展特征各有不同。电子商务继续保持高速发展主要源于以下原因：

　　第一，政策支持与引导。工业和信息化部于 2012 年 3 月发布了《电子商务发展十二五规划》，次年商务部于 2013 年 11 月 21 日又发布了《促进电子商务应用的实施意见》及十大促进电商发展措施。另外，商务部又积极推进制定了《电子商务法》，为健康的电子商务环境提供了有力的保证，加速了电子商务发展的普及。

　　第二，电商企业加速转型。从目前主流电商企业的发展模式来看，电商企业看中的是开放平台，寻求缓解电商企业供应链管理压力的方式方法，降低运营成本；另一方面在扩充品类和单品数，目标在于最大程度上满足消费者的个性化需求；B2B 模式下的电商主要以促进垂直平台、水平平台上交易为发力点，强调增值服务，在大数据平台的基础上继续深化发展。

　　第三，网络购物渗透率提升。据最新艾瑞咨询统计数据显示，2013 年全年网购交易额占社会消费品零售总额的比重将高于 7.8%，较 2012 年提高 1.6 个百分点。网络购物的渗透率持续攀升，尤其是移动网路购物的持续渗透，是我国的电子商务的良性发展的重要源泉。

　　3.1.1 我国电子商务发展的主要特点

　　第一、电子商务交易规模增长迅猛

　　

　　第二、传统商业企业应对网络市场冲击加大了电子商务转型力度

　　第三、电子商务服务业初具规模，电子商务生态环境得到改善

　　第四、跨境电子商务成为新的发展热点，模式创新成为跨境电子商务的新的增长点

　　第五、新一代网络技术，云计算成为发展电子商务的必需的网络基础设施；大数据技术的应用是挖掘新需求、提升客户的服务体验的重要技术手段；移动电子商务成为竞争热点；APP 成为电商平台的标准配置。

　　第六、政府引导的电子商务示范工程取得初步成效

　　3.1.2 我国电子商务发展面临的主要问题

　　第一、消费观念转变的速度依然较慢

　　大众购物观念落后于商务模式。 首先一手交钱一手交货的传统购物方式根深蒂固，虽然我国网购的参与人数由 2012 年 1.93 亿发展至 2013 年 3.1 亿，保持快速增长的态势，但其中中、高端消费群体比例依然不高，主要是以一、二线城市的年轻白领为主要力量。中高端消费者不愿意冒任何产品质量、服务质量以及售后服务的风险的意识依然普遍存在；其次是看重“眼见为实”，对网上展示的商品缺乏安全信任感；最后是网上购物的支付流程依然复杂。种种这些普遍存在的传统观念是发展电子商务的关键问题之一。

　　第二、网络基础设施发展水平不均

　　虽然我们的互联网络技术得到了飞速的发展，但与电子商务匹配的基础网络设施依然严重落后于发达国家平均水平。现有网络建设的缺乏整体规划，存在各自为政、重复建设的现象严重。从电子商务发展的要求来看，我国中、西部地区较东部发达地区无论是网络技术、网络管理、信息内容、技术标准、资费水平、通信速度、安全和保密等条件都存在巨大差距，影响了整体网络使用率的提高。

　　第三、企业信息化落后

　　企业内部实现信息化是电子商务运营的基础，企业信息化落后会严重制肘电子商务的发展。原因是电子商务是需要行业资源的整合，企业作为电子商务的主体，显然业务流程、管理过程的信息化是企业开展电子商务的必要前提条件。我国中小企业占比达 99%，由于中小企业资本薄弱，对电子商务化的风险评估及认识不足，投入也普遍不足，使得这些企业面临既有电商化建设的迫切需求，但又面临资金、技术、人才以及管理等方面难以承担的问题。

　　第四、网络安全技术依然不够完善

　　与电子商务运营体系相配套的信息安全体系建设有待进一步健全。 基于电子数据具有无形化的特征，电子商务的运作应确保安全问题，如资金安全、信息安全、商业机密安全等，同时要求比传统的有纸交易文件更安全、更可靠。而目前网上安全技术及相关认证体系均难以达到消费者的要求，这正是普通消费者与电商结合步伐较慢的最根本的原因。必须在本质上对安全体系进行重新设计，使其能够完全满足商业交易的安全性要求。这不仅要求更高技术如防火墙、加密、防黑客等方面的提高，更需要更安全的认证信用体系的解决方案。

　　第五、信用体系不健全

　　随着我国市场经济的深度发展，以及全球化贸易的进一步深化，企业均加强了信用建设。良好的信用不仅可以为企业带来稳定的供应商和客户群，随之而来的还有各种增值效益。然而，我国社会化信用体系还不够尽善尽美，缺乏一个全国统一、分工明确的信用认证体系。交易行为缺乏基础的行业自律和高层次的健全的法律监管。

　　第六、线上金融支付体系没有完全放开

　　电子商务的支付与结算需要电子化金融体系的密切配合，虽然支付宝及财付通取得了一定的成绩，但适应于线上金融支付体系的完善需要更有力的政府政策支持和金融机构的创新。目前，我国的金融服务及其电商化水平依然相对落后，跨区域、跨银行的电子支付解决方案还没有顺利真正实施起来，线上支付、结算等问题很大程度上制约了电商化的进程。因此，实现安全、便利的线上支付、移动支付，是我国电子商务发展的重点攻坚课题。

　　第七、物流配送体系社会化程度不高

　　一个完整的电子商务应该是信息流、资金流、商流及物流为四位一体的商贸活动。

　　可见，即使在电子商务高度发达的条件下，也无法完全依靠网络完成商务活动的全过程。这是因为相当一部分实物商品必须借助于其他运输工具送到企业或消费者手中。

　　现在发达国家的物流配送体系由于发展的早，社会化程度高，从事电子商务的企业可以将配送任务外包给专门从事物流的公司，既安全快捷，成本也比较低廉。在我国，目前的物流配送体系发展的晚，快递业务基础配套相对还很落后，覆盖区域及配送的流程及管理水平还比较落后，物流成本相对较高，商品配送时间较长，影响了企业效益和消费者网上购物的快速诉求。要解决这一问题，最重要的是要建设和完善富有效率的物流体系。我国在这方面还有很长的路要走。

　　第八、法律监管体系有待进一步提高

　　国家十二五计划提出了大力发展电子商务的宏观策略，但电子商务是一项极其复杂的系统工程，它不仅涉及参加交易的双方，而且涉及不同地区、不同国家的工商管理、海关、保险、税收、银行等部门，这就需要有统一的法律和政策框架以及强有力的跨地区、跨部门的综合协调监管机构。

　　总之，我国目前电子商务的发展速度很快，在社会各个层面得到了重视和积极投入。但由于它是个系统工程，而且是个飞速发展的工程，不仅需要企业层面的内部基础设施的完善，还需要政府层面不断的投入人力、物力去健全整个基础的网络设施、信用安全体系、安全金融支付体系及法律监管体系，只有全社会的参与，才能建立一个健康发展的电子商务生态圈。

　　3.2 房地产中介服务机构应用互联网的几种商业模式分析

　　房地产中介服务机构的生存和发展的两个源头是房源（各类型房、地产）及客源（开发商、投资商、物业持有人、房地产使用者等等），是中介机构的财富之源。对房源和客源信息的把握和分析，有利于房地产中介机构更好地提供服务，两者高效的结合才是中介机构的核心竞争力。依然按照互联网的商务功用分类方法，下面是对我国房地产中介机构主要电商模式的总结。

　　3.2.1 “易居中国”模式 - 基于产品销售的“O2O”模式

　　易居中国是中国首家在美国纽交所上市的中国轻资产地产概念公司，是中国首家提出房地产流通服务商概念的中国房地产现代服务业的整合者与领导者。易居凭着敏锐的市场拓展、菁英的团队，持续的创新及永续提升的服务理念以现代信息技术为依托，以一手房营销代理、房地产信息及咨询业务、房地产及家居互联网、房地产及品牌家居电子商务、二手房中介经纪、旅游地产服务、商业地产顾问、房地产广告传媒和投资管理为业务流，构筑覆盖中国各个城市的房地产现代服务体系。我们从以下几个方面来分析其电商模型和发展的前景。

　　3.2.1.1 商业模型：

　　

　　以上图表展示了易居中国独创的“一体二翼”模式：以房地产为主线，同时在房地产的上游咨询以及房地产的下游家居，形成贯穿全产业链的服务格局。所谓“一体”就是指由互联网三大强势平台进行客户聚焦，通过乐居，电商网站提供的渠道(二手房联动、呼叫中心、拓客中心等)来引导用户，最终实现线下平台（易居营销）的用户交易，是以销售产品（房地产物业）完成线上支付交易为目标的中介平台，也可以称之为房地产营销的 O2O 模式。所谓“两翼”就是指由房地产上游端——克而瑞信息集团提供房地产数据集成及信息咨询服务，由下游端的家居房商、易居资本等为用户提供家居、建材、装饰、金融等一系列的延伸服务。

　　3.2.1.2 战略目标

　　易居的战略目标可以概括为“成为中国房地产现代服务业的整合者和领导者”。

　　作为首家房地产电子商务集团，首创房地产线上到线下电子商务模式，以纳海量流量与精准数据、融专业运营与整合服务为一体的网络交易平台；全面满足中国互联网用户的购房需求，为房地产行业提供线上线下互动交易、房产营销解决方案。

　　3.2.1.3 价值主张

　　电子商务的价值创造的主要来源于：新颖、锁定、效率和互补。伴随中国房地产现代服务业的成长，易居打造全产业链的服务平台，提供了新的房地产中介机构的服务平台，形成了新的交易结构、新的交易伙伴及新的交易内容，与传统的门店服务形成互补性；另外，伴随中国房地产行业走向成熟，易居实现了技术、信息和服务的融合，提高了房地产产业链中供需双方的成交效率。

　　3.2.1.4 收入来源

　　易居电商模式的盈利来源于多个层面。投资获利，它有易居资本；代理佣金，来自于易居中国和易居营销；广告收益，易居电商，乐居互联网及家居房商；还有专业咨询及服务费，来自于太立德仁及易居中国和易居营销。

　　3.2.1.5 关键成功因素及核心能力

　　易居是全国首家具备提供完整的新房、二手房，租赁、买卖、投资，咨询、营销、代理等全方位、全过程的电商服务人；成功上市赢得了稳定的投资和业内高级专业人士的加盟；集团拥有极具实力的研发团队-克而瑞信息集团-拥有中国房地产最大的信息数据库，构筑中国房地产上下游企业（包括开发商、供应商、服务商、投资商）和从业者的信息桥梁，形成资金、信息、通路、营销、人才等各类资源的整合平台。

　　3.2.2 “乐工场”模式 - 基于服务销售的“O2O”模式

　　北京乐工场资产管理有限公司是一家致力于商业地产的渠道营销平台整合，专注于商业地产项目及客户代理渠道的资源整合，并通过商业地产代理联盟和电子网络卖场平台来帮助商业地产项目高效运营。

　　3.2.2.1 商业模型：

　　虽然仅仅用了三年多的电商平台的搭建，乐工场的网络卖场已初具规模并在市场上得到了良好的应用反馈。乐工场人形象的比喻其搭建的是象沃尔玛和国美一样的卖场，而其展卖的是商业地产项目。乐工场的商业模型是连接商业地产的供需双方的资讯平台，连接商业地产的出租、出售方与中间服务机构的新的营销渠道；是商业房地产中介服务机构信赖的合作伙伴。
　　
　　3.2.2.2 战略目标

　　乐工场的战略目标是成为“中国商业地产运营服务的领跑者”。多年来一致专注商业地产的运营策划、销售代理等服务赢得了行业内的高度认可。是目前首家建设商业房地产细分市场的电商人，旨在服务于商业地产开发商、运营商及代理商，为他们搭建一个线上咨询线下服务交易的平台。

　　3.2.2.3 价值主张

　　作为京津最大商业地产营销渠道，乐工场联盟汇集了行业协会、投资机构、专业媒体、客户代理行等多方资源，为京津房地产代理联盟建立起终端客户与商业地产产品之间最有效的桥梁与纽带，实现了客户与项目之间的有效对接；为发展商、业主、代理商及客户提供专业的商业地产综合运营服务。乐工场希望通过整合相关有效的资源，并通过平台和渠道快速传播，提供业内更多的的商业机会，创造更多的价值。

　　3.2.2.4 收入来源

　　乐工场电商模式的盈利目前主要来源于线下代理交易成功后的佣金抽成，但未来的收入还是会增加房地产项目的广告发布收入及与商业地产相匹配的装饰装修商的交易分成。

　　3.2.2.5 关键成功因素

　　发起建立的乐工场网络卖场及乐工场商业地产联盟，开创了商业地产运营的全新模式。随着市场的不断成熟，行业竞争的不断深化，开拓创新成为企业可持续发展的根本，“乐工场”模式的出世，具有极大的借鉴意义。

　　3.2.3 “搜房网”模式 - 基于信息交付的“O2O”模式

　　搜房网是全球排名第一的房地产家居网络平台，在购房者中具有无可比拟的影响力和号召力，网络业务覆盖 314 个城市，在中国 106 个城市拥有分公司和办公室。搜房网致力于全心全意为房地产和家居行业服务，业务覆盖：新房、二手房、租房、别墅、商业地产、家居、装修装饰等。

　　3.2.3.1 商业模型：

　　虽然人们熟知的搜房“搜房狂”、“搜房团”和“搜房拍”，但其商务模型中依然是个信息资讯平台，交易的双方获取即时信息和行业信息的专业网站。这里汇集了房地产产业链上所有参与的角色，搜房人致力于将线上汇集的供需信息传递给信息受众，将线上汇集的“购买意向”转换成线下的“购买力”。

　　3.2.3.2 战略目标

　　搜房已成为“全球最大的房地产家居网络平台”。其战略目标为广大网友提供最全面最及时的房地产新闻资讯，为所有楼盘提供最齐全的浏览信息及业主论坛，是国内房地产媒体及业内外网友公认的最受欢迎的专业网站和房地产信息库。

　　3.2.3.3 价值主张

　　搜房是将新房、二手房、家居三大频道数据库全面打通，将用户资源全面共享的信息平台，为开发企业找到自己的精准客源、为购房人找到自己满意的房源提供网络资讯平台；同时搜房为房地产开发企业提供最具交易属性的点上平台，鼓励房地产商免费建设网上旗舰店，免费开通 4D 展示，免费搭建支付平台和开通交易平台， 以及搜房社区平台——中国目前最大的基于真实业主邻里关系的社会化网络，包括利用搜房无限客户端产品，搜房通过社会化、移动社区相结合，为供需双方提供了大量的增值服务；搜房还通过将线上聚集的“客流”通过各种营销手段引到开发商售楼处变成“商流”，为开发商找到新的卖房的渠道，有利的促进项目的销售。

　　3.2.3.4 收入来源

　　搜房电商模式的盈利模式主要来渝于广告盈利模式，即房地产商和房地产中介机构投入广告费；另外，其下的房地产经纪公司的交易佣金、策划咨询服务费；及垂直搜索线上家居、装饰合作伙伴的广告费或交易抽成等。

　　3.2.3.5 关键成功因素

　　搜房网成功的关键因素是抓住了历史机遇，精准的市场定位，建立了无以伦比的强大数据库；成功上市获得了投资保证了持续健康发展；另外，其电商的及时投入和不断尝试摸索新的线上营销线下服务的盈利模式为其快速发展奠定了基础。