养老地产项目财务分析

　　11 项目财务分析

　　11.1 项目固定资产投资估算

　　11.1.1 投资估算编制依据

　　项目建设内容及工程量【11.1】

　　
　　建设工程造价及费用构成依据本司与青岛市政府沟通确定的土地获取价格以当年青岛市土地成交最低价格的约定， 2013 年青岛市住宅及商服用地成交最低价格 271 万/亩（约合 4,065 元/平米）的价格，作为本商业计划书土地成本部分测算依据。【11.2】

　　
　　11.1.2 总投资估算

　　按照表 13《QDCG 养老地产项目经济测算表》所列各项，本项目总投资额 678,437万元；其中土地成本 249,998 万元，非土地成本 330,185 万元，税费 98,254 万元。

　　11.2 项目收入预测

　　本项目收入构成包括销售收入和政府补贴两部分合计 755,800 万元；其中 CCRC连续照料社区组团 204,000 万元，涵养型养生组团 176,000 万元，健康生态住区373,800，政府补贴 2,000 万元。

　　11.3 成本费用支出

　　本项目成本项包括土地成本、非土地成本、税费、管理费用、销售费用、不可预见费合计 678,437 万元。
　　
　　11.1.2 总投资估算

　　按照表 13《QDCG 养老地产项目经济测算表》所列各项，本项目总投资额 678,437万元；其中土地成本 249,998 万元，非土地成本 330,185 万元，税费 98,254 万元。

　　11.2 项目收入预测

　　本项目收入构成包括销售收入和政府补贴两部分合计 755,800 万元；其中 CCRC连续照料社区组团 204,000 万元，涵养型养生组团 176,000 万元，健康生态住区373,800，政府补贴 2,000 万元。

　　11.3 成本费用支出

　　本项目成本项包括土地成本、非土地成本、税费、管理费用、销售费用、不可预见费合计 678,437 万元。
　　
　　11.4 利润估算

　　本项目收入 755,800 万元，成本合计 678,437 万元，实现税后净利润 77,363 万元，利润率达到 11%，本项目的收益表现健康稳健。

　　11.5 主要经济技术指标

　　11.5.1 敏感性分析

　　利润是本项目开发的前提，因此，敏感性分析将以利润率作为主要指标，由于土地成本和非土地成本受政府土地及税收的相关政策影响较大，无法客观呈现敏感因素的准确作用力，因此，只针对本项目的销售价格和销售面积两项直接影响项目利润率的主要因素进行计算和分析敏感因素，计算敏感度。

　　公式为：||iixyΔΔβ =式中：iΔx 第 i 个变量 x 变化的幅度；iΔy —第 i 个指标 y 由于变量 x 引起的变动幅度；β —一敏感度。

　　其计算过程为：以主要因素±10%为指定的变化范围，先改变价格变量因素，其他变量不改变，计算该价格变化的经济效益指标，并与原方案的指标对比，计算这一变量的敏感度；然后再设定销售率为变量指标进行经济效益指标敏感度的计算。

　　通过分析发现；（1）销售价格损益平衡点

　　当全龄社区组团的销售单价降至定价的 88.24%时，其多层住宅单价降至 15,001元/㎡，联排住宅单价降至 19,413 元/㎡，小高层住宅单价降至 12,354 元/㎡，本项目则由盈利状态变为损益平衡的临界点，如果销售价格进入临界点之下则本项目将形成亏损，销售价格超过 88.24%时则形成盈利。【11.3】

　　
　　（2）销售面积的盈亏临界点

　　通过敏感度测试发现如果销售率达到 88.24%本项目的净收益率为 0，即达到盈亏临界点，如果销售率小于 88.24%则本项目由盈转亏将造成开发风险。【11.4】

　　
　　（3）敏感因素影响程度

　　敏感因素的参数变化会引起利润的动态变化，而利润对这些参数的变化十分敏感即为敏感因素，参数发生变化后利润的动态反应迟钝则为不敏感性因素。

　　反映敏感程度的指标是敏感系数；计算公式为：敏感系数 = 目标值动态百分比/动态参数测试数据如下【11.5】

　　
　　销售价格和销售率直接影响本项目利润率，从敏感系数可以发现利润是以 8.84倍的速率随销售价格变动。因此，保证销售价格是保障项目盈利的关键手段，而销售价格每降 1%，项目将失去 8.43%的利润。

　　通过上述计算，表明影响开发公司预期利润的因素中，敏感度最高的是本项目销售价格，以及本项目销售率，敏感系数为正值关系到利润的同向增减；敏感系数为负值则与利润反向增减，敏感系数值越接近 0 则敏感度越低，反之越大。