养老房地产项目风险分析与规避,mba市场营销论文

　　10 项目风险分析与规避

　　10.1 项目存在的主要风险因素

　　本项目主要的风险主要集中于市场竞争风险、中央养老政策与地方政策之间的对接风险和开发成本控制；
　　
　　10.2 风险因素识别

　　10.2.1 市场竞争风险

　　本项目所在区域内存在 8 家社会养老服务机构，形成了较为激烈的同业市场竞争，因此，会阻碍本项目销售部分的去化速率和服务产品的入住率。

　　10.2.2 政策对接风险

　　此类风险将会造成项目税费减免的不确定性影响项目开发成本结构，以及政策补贴不到位形成的政策性补贴收益的损失。

　　10.2.3 开发成本控制风险

　　由于项目开发成本的控制不利，从而造成开发成本过高导致收益降低；并且，本项目开发周期长，区域成型慢，投资收益周期长，开发成本的控制将成为项目可持续性发展的重要指标。

　　10.3 风险程度分析

　　10.3.1市场竞争风险

　　本项目目前在区域市场中属于开发体量最大，配套最完善，开发理念最新颖，必将成为青岛市的标杆产品，因此，在市场竞争层面的风险不会是本项目的主要风险；
　　
　　10.3.2 政策对接风险

　　国家目前对于养老行业是属于重点扶植的朝阳产业，尤其是近两年接连完善并出台了相关政策，而青岛市政府在全国也是较早出台养老相关政策的地区政府之一，结合青岛市老年人口的发展现状也应是需要地方政府给予正面支持，因此，在青岛出现国家和地方政策的对接风险的可能性相对较低。

　　10.3.3 开发成本控制风险

　　对于本项目来说，项目立足于标杆产品的打造因此在相关配套投入上均以国际标准为目标，并且，本项目非盈利性的配套服务物业所占项目总建筑面积占比达到 24%，从而导致了项目直接成本高企压缩利润空间，因此，开发成本控制尤为关键，也是项目是否具有商业开发价值的核心。

　　10.4 本项目对上述风险的规避
　　
　　事前有计划，做到全面精细化管理；从规划设计阶段就引入成本控制机制，合理运用节能环保技术与新型材料降低建筑成本和使用成本；整合行业优质资源集合施工、建筑监理、招标采购和材料设备选型等各环节上的优秀企业和产品，从而使项目的开发成本在各个环节高效可控；同时，最大化的使用企业自有资金，提高资金的使用效率和周转速度，降低项目财务成本。

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