集团公司地产项目财务分析

　　第五章 项目财务分析

　　5.1 项目总开发成本费用估算

　　5.1.1 土地成本分析PG 公司已采用信息化管理，建立了较为完善的成本数据库及供应商数据库，制定了《设计限额参考标准》，为项目拓展及目标成本制定奠定基础。成本部门负责项目目标成本的拟定及动态成本的及时跟进、监督，及时了解市场价格的变动。采购部负责招投标及市场询价。部门相互配合、相互监督，保证价格信息的相对准确。设计院、大包单位、桩基础勘察公司、土石方施工单位、门窗施工单位、电梯供应商等建立了良好的合作关系，且并非唯一。通常不签唯一战略合作协议，目的在于保持适度竞争，保证业务的顺利开展。

　　该项目已取得土地使用权证，政府规费、涉税事项明晰，规费标准及税率、税目在政府网站可查询。根据规划经济指标，结合项目经验，在确定主要设备及材料配置表后，估算工程量，参考数据库计费标准，计算填列成本测算表。

　　房地产在国内已相对成熟，设计费（含方案、施工图）按建筑面积控制在 25-30 元/平米，百米建筑建安成本（含粗装修）在 2,100-2,300 元/平米，基础设施配套成本在150-300 元/平米。项目成本差异主要在地下基础部分，基本在 80-300 元/平米，财务费用与企业融资渠、产品去化速度紧密联系。管理成本与企业管理目标所确定的架构及配置密切相关。

　　成本管控人员经验丰富，项目前期工程费、单体建安成本、基础设施配套费及财务费用控制在 3000 元/平方米，有关成本核算见表 5-1、5-2、5-3、5-4 所示。【1】

　　
　　5.1.2 建筑成本分析（1）工程前期费【2-3】

　　
　　（2）建安成本【4】

　　
　　5.1.3 配套费用、期间费用、税费分析【5】

　　
　　5.1.4 项目总投资分析为表 5-1 至表 5-4 相关费用的汇总分析，经综合分析可见，项目可售单方造价为6233.09 元/平方米，见表 5-5 项目总投资分析表。【6】

　　
　　5.2 项目资金估算

　　5.2.1 项目收入分析通过对相关同类竞争对手及楼盘的调查显示，其楼盘销售价格分别为：远洋红星海8500 元/㎡；远洋时代城 7000 元/㎡；佳兆业君汇上品 8000 元//㎡，华润海中国 8500 元/㎡。依据比较定价和市场定价相结合的原则，该项目的预计定价为：住宅及公寓 7,100元/㎡，商铺 15000 元/㎡，车位 65,000/个。见表 5-6.【7】

　　
　　5.2.2 项目利润分析将前面表 5-5 项目总投资分析表及表 5-6 项目收入分析表的相关数据汇总入本表,得出净利润为 14211 万元。详见表 5-7 所示。【8】

　　
　　5.2.3 项目现金流量分析根据表 5-5 项目收入及回款率计算出期间的现金流入，开发过程中应支付有关费用计算出期间的现金流出。得出内部收益率为 28.18%；投资回收期为 2.64 年，见表 5-8。【9】

　　
　　5.2.4 盈亏平衡点分析盈亏平衡点又称盈亏临界点、保本点、零利润点、收益转折点、损益分歧点等。对于 CC 项目，盈亏平衡点是指项目支出成本与项目收入相比时的销售额。本项目的盈亏平衡销量为 73532 平方米,详见表 5-9 盈亏平衡点分析表所示。【10】

　　
　　5.2.5 资金筹措分析项目融资方式选择为开发贷，按开发贷的要求自有资金率达 35%以上，与银行沟通，由银行提供贷款约为 3 亿，投资差额部分由销售收入反投。详见表 5-10 资金筹措分析表【11】

　　
　　5.3 本章小结

　　由表 5-8 现金流量表可见，项目净现金流为正，财务净现值>0，内部报酬率 28.18%>资金成本 12%，投资回收期约为 2.64 年，项目可行。