亚泰地产长春公司SWOT分析(2)

　　3.3.3 机会分析。

　　1、长春房地产市场需求稳定、泡沫较少。

　　长春作为二线城市，适龄结婚人口规模、置业改善等刚性需求较大，市场需求暂不会出现较大波动。长春市现有 18 所高校，在全国各高校数量排名第 9,是科教名城，在校生超一百万人，是中国大学在校生占城市人口中比例最高的城市，构成了房地产市场的主要需求。从较长一段时期来讲，高校逐年毕业人数并不会出现较大变化，市场有效需求并不会出现较大波动。除此之外，进城务工人员的住房需求也将会不断提升，成为市场有效需求的接力棒。

　　虽然北京、上海等大城市的房价处于过高的状态，但像长春这样的二三线城市的房价并没有那么高，房价仍有一定的上涨空间。

　　2、新型城镇化改变房地产市场。

　　十八大以后，中央将新型城镇化作为发展方向，使中国经济发展战略走向新的篇章。这种发展方向的调整，结合十八大以后的一系列相关宏观政策，标志着中国资源配置模式的转变，市场在资源配置中起决定性作用，区域发展将逐渐均衡。这些动向将为房地产企业带来新的机遇。随着房地产行业的发展，房地产业的行业集中度越来越高，大型房企在企业规模以及利润空间上增速明显高于行业平均水平，中小房地产开发商的发展空间被进一步压缩。现在，中小房企面临最大的问题已经不是发展，而是生存。在这种情形下，新型城镇化却给中小型房企带来了新的发展机会。中小开发商可以利用自身灵活性的特点，发挥船小好调头的优势，结合当地资源深耕本地市场。同时以房地产作为平台，深度与政府合作，建造旅游度假、养老地产、生态农庄等资源整合产品，创立与新型城镇化发展协调的新模式，推动地方经济，造福一方百姓。

　　3、新一轮东北振兴的政策支持。

　　2014 年 8 月 8 日，国务院印发《国务院关于近期支持东北振兴若干重大政策举措的意见》，与以往东北振兴的相关支持性政策相比，此次意见更加重视市场的力量，提倡简政放权，促进改革，提升企业竞争力。在涉及房地产行业方面，此次意见重点关注民生项目，推动城市转型发展，完善城市功能，支持老工业区、独立工矿区、棚户区搬迁改造。此次意见中不仅明确了发展方向，而且明确了“2014 年东北地区开工改造 70 万套，力争再用 2-3 年，在全国率先基本完成现有棚户区改造计”的政策目标。同时，意见也为了棚户区改造的实施提供了信贷支持、金融保障、建设用地供应等政策扶持。亚泰地产长春公司起家于二道区的棚户区改造项目，在棚户区搬迁改造方面具有丰富的实际运作经验。亚泰地产长春公司应抓紧此次东北振兴的机遇，结合企业自身的优势以及当地政府资源，实现亚泰地产长春公司新的腾飞。

　　4、长春房地产养老地产市场需求巨大。

　　目前长春市养老行业发展缓慢，无法满足市民的养老需求。根据 2010 年人口普查数据，长春市常住人口 65 岁及以上的人口为 61.82 万人，占总人口的8.05%,根据相关部门预测，2020 年吉林省老年人口比重达到 21.35%.2012年 7 月，长春市人民政府发布《关于加快推进养老服务业发展的补充意见》，《意见》中对新建、改造养老机构提供了政策支持，不仅对建设用地予以划拨方式的优惠，而且对基础设施配套费、残疾人就业保障金等费用予以免征。这都预示着“银发地产”是政府极力支持的品类。伴随着长春市人口老龄加剧，开发建设符合老年人生活需求的地产产品，将是房地产市场新的发展趋势。而目前，长春市仍没有得到广泛认可的养老地产产品。亚泰地产拥有近三十年的地产运作经验，以及亚泰物业的高品质服务水平，在操作养老地产项目上是具有一定优势的。

　　3.3.4 挑战分析。

　　1、来自本地及外来实力开发商的竞争越发激烈。

　　2002 年以前，长春市房地产主要由本土企业开发，政府干预性很强，2002年以后，大连万达集团开发的万达长春明珠开盘，长春市场从此开启了外部开发商和品牌开发商频频入驻的序幕。至今为止，品牌开发商纷纷进驻品牌开发商纷纷抢占长春市场，全国 TOP10 地产商有 7 个都已经进入长春，同时长春本土企业也不甘示弱，在经过数次洗牌后，多家本土企业脱颖而出。这些强劲的竞争者，加剧了土地市场的竞争，在局部地区一定程度上推高了土地价格，增加了亚泰地产长春公司开发高附加值房产品的压力。此外，标杆地产商已积累了较为丰富的开发经验，在产品的设计、施工等方面较本地房地产商更为先进，也增加了对本地企业产品开发、销售的压力。

　　2、多变的市场政策。

　　亚泰地产长春公司所处房地产行业的发展，受到国家宏观调控影响较大，同时国民经济的发展现状及潜力更对房地产行业发展的布局、速度有着决定性的影响。另一方面，由于房地产行业由于其高行业关联性，对国民经济的平稳发展、社会的和谐安定也有一定的反作用。自 2013 年起，我国房地产行业又开始处于新一轮的调整，新一届政府着力建立长效机制，今后更多地是以税收和货币政策为调节手段，同时将限购、限贷等调控政策更大的放权由地方政府决定。然而地方政府由于财政收入以及救市的需要，不断明示或者暗中松绑限购政策，为房地产市场发展趋势增加不确定因素，这也使亚泰地产长春公司发展前景不明朗。

　　3、金融环境制约。

　　除国民经济波动以及宏观政策调节制约之外，当局金融信贷政策对房地产行业的影响也不容乐观。对于房地产行业来说，信贷环境持续恶化，由于房地产融资承兑风险不断加剧，基金、信托等金融产品对房地产行业的融资也日渐谨慎，同时房贷审批速度明显放缓，对于房地产企业的资金链都造成了较大的压力。与此同时，不同房地产企业融资环境也有了较大差异，优质开发商在资本市场上更容易获得资金，而融资压力更大的中小房企却难以获得资金支持，生存空间更受到挑战。

　　3.3.5 SWOT 矩阵。