亚泰地产长春公司外部环境分析

　　第 3 章 亚泰地产长春公司发展战略环境分析。

　　3.1 外部环境分析。

　　本文采用 PEST 分析的方法对亚泰地产长春公司的外部环境进行分析，通过使用 PEST 分析法，对政治、经济、社会、文化四个方面的因素分析并评价其对企业战略定位及战略实施的作用。

　　3.1.1 政治环境。

　　房地产行业是支柱产业之一，对国民经济的平稳运行以及地区经济的繁荣稳定均发挥着重要的作用。在近十多年来，我国房地产市场发展迅速，不仅大大提高了城镇居民住房水平，更推动了地方经济的发展，中国城市化进程的推进与房地产市场的发展更有千丝万缕的联系。在房地产市场发展的同时，相关制度法规也在不断完善。

　　2012 年以后，前期调控成果得到了社会的广泛认可，因此房地产行业逐渐出现复苏迹象，房价稳步回升，随之而来的是房地产企业发展趋势的好转。2013年，全国整体宏观调控基调仍旧不变，但不同区域根据各自发展要求调节政策显示出一定的差异性。2013 年下半年以来，十八届三中全会将政府工作重心明确为全面深化改革，持续推动不动产登记、保障房建设等长效机制，同时将限购、限贷等调控政策更大的放权由地方政府决定。因此，随着不同地区市场走势差异性加大，政策取向也将各有取舍。

　　1、《不动产登记条例》及房产税的实施推进。

　　2013 年 3 月，《国务院机构改革和职能转变方案》审核通过，从而明确“建立不动产统一登记制度”,在随后分工通知中，确定了 2014 年 6 月底为《不动产登记条例》的时限要求，但至今仍未出台。2014 年 8 月，国务院法制办公室发布《不动产登记暂行条例（征求意见稿）》，并开通了意见征集平台。

　　不动产登记制度的逐步实施，为对于存量房的差别税收提供了可能性，进一步调节房地产市场供求关系。同时，不动产统一登记制度的实施为房产税推进消除了技术壁垒。现在中国绝大多数大中城市房屋价值评估系统已经具备使用功能，再加上不动产统一登记的实施，房产税的推进将没有技术上的壁垒。

　　同时，建立健全全国性的房产数据统计系统，对于持有非正当收入来源所得多套房屋的人来说具有相当大的警示作用，不排除由此产生的二手房抛售情况的产生，二手房供应量会有所增加。

　　2、地方救市政策频出，市场尚未起色。

　　自 2013 年年底以来，由于地方财政及经济压力的影响，各省市根据不同的房地产市场状态，发布相关的救市政策，然而随着房地产市场的供给关系变化，市场对于地方救市政策的敏感度也由于地区不同呈现出一定差异性。长春市救市政策如下：

　　长春市住房公积金管理中心于 2014 年 6 月制定并发布了了《委托提取住房公积金冲还住房公积金贷款管理办法》，约定还款人本人（共同还款人，即借款人或共同借款人）可用住房公积金账户内余额用于偿还贷款，从而拓宽了住房公积金的提取条件，变相为购房者提供资金支持。

　　2014 年 7 月 19 日，长春已经执行了三年多的限购令被口头传达暂时叫停，虽然政府没有发布取消限购的正式文件，但各房地产开发商均得到了相关信息。

　　于是，长春市民购买第三套住房成为可能。

　　3、中央强调支持首套房贷，信贷环境有待改善。

　　2014 年 5 月 12 日央行组织银行进行座谈，提出五条意见，即“央五条”,重点强调银行要切实保障首套购房者的合理房贷需求。2014 年上半年发生多起房地产信托违约、中小房企资金链断裂的案例，从而对宏观经济的稳定运行引入不确定因素。央行此次“央五条”的提出，是明确对首套房贷的政策支持，鼓励保障首套置业者的刚性购房需求，是对现有限贷风潮下银行过于谨慎的房贷政策提供一定的松绑。

　　3.1.2 经济环境。

　　房地产行业作为支柱产业之一，宏观经济的发展与其息息相关。宏观经济的快速平稳增长，将推动房地产业的发展。房地产行业的重要性也体现在对投资的带动性上，房地产行业对建材、机械、家居、装修等行业均有明显的拉动作用。

　　长春市是吉林省省会城市，是吉林省政治、经济、文化和交通中心，中国最大的汽车工业城市，中国建成区面积和建成区人口第九大城市，辖区面积20604 平方公里，拥有朝阳、南关、宽城、二道、绿园、双阳等 10 个区。2013年度，长春市地方财政收入 340.80 亿元，生产总值为 5,003.17 亿，人均生产总值 64,657.15 元，主要经济指标位于 15 个副省级城市的前列。

　　长春房地产行业经过近十年高歌猛进式的发展，无论从开发规模、市场存量以及房价走势，均处于高位运行。从 2011 年，国家通过加息、上调存款准备金率等货币政策以及限购、限价等政策对房地产市场进行调控，与此同时大力推进保障性住房、廉租房的建设，致力于解决低收入群体的居住问题。经过这一系列的宏观调控组合，长春房地产市场的发展速度明显放缓。2013 年度，长春市房地产开发投资依然稳健，商品房开工面积、施工面积依然呈上升趋势，然而一手房、二手房交易额增速减缓，可见国家宏观调控政策的效果。

　　但由于长春市处于二线城市，房地产市场交易以刚需为主，相较于一线城市泡沫少，房价较为平稳，虽受调控的影响冲击，但房地产市场发展仍比较稳健。

　　1、房地产行业情况。

　　长春房地产开发投资额从 2007 年至 2011 年均维持快速增长态势，但在2012 年首次出现回落，2013 年房地产开发投资 611.80 亿元，同比降低 5.83%.

　　2013 年度，长春市房地产开发企业施工房屋面积达 5628.4 万平方米，同比增长9.85%,相较于前三年 25%左右的增速，增长明显放缓；房地产开发企业竣工房屋面积 1008.1 万平方米，同比增长 10.31%.