亚泰地产长春公司外部环境分析(2)

　　2、严苛的融资环境。

　　进入 2014 年以来，由于货币政策以及宏观调控影响，房地产企业项目开发贷款和基金的规模均呈现紧缩趋势，房地产信托规模虽然没有较大变化，但信托违约的消息不绝于耳。个人住房贷款无论从审批条件、审批速度以及审批额度上均没有回暖趋势。综上，2014 年度房地产企业融资环境持续保持寒冬状态，优质开发商相较于中小房企有一定的融资优势，融资环境的差异化导致中小型房企生存环境进一步恶化。

　　3.1.3 社会文化环境。

　　房地产尤其是住宅与人口有着紧密联系，人口数量的增长必然带来住宅需求量的增大，同时不同年龄段对住宅产品的需求也存在较大的差异。同时在城市化的不断推进以及社会购房文化的作用下，房地产消费将继续是当前及今后相当长一段时间内的主要消费热点。

　　1、人口环境分析。

　　市场是由有效需求构成的，房地产市场对人口数量敏感度更为显着。房地产企业为了紧跟市场趋势，制定有效战略，特别需要关注目标区域的人口规模、趋势、分布等因素。作为吉林省的省会城市，长春的绝对优势相对明显，是吉林省商业贸易、科技文化的中心。根据 2012 年度数据，长春市消费品零售总额占吉林省消费总额的三分之一以上，在校生数量占吉林省三分之二。根据 2010年第六次全国人口普查数据，长春市常住人口为 767.71 万人。同第五次全国人口普查 2000 年 11 月 713.54 万人相比，十年共增加 54.17 万人，增长 7.59%.

　　长春市常住人口中，65 岁及以上的人口占 8.05%,对比 2000 年数据增长了1.75%.长春市人口分布相对于全国 0-14 岁人口占 16.60%,60 岁及以上人口占13.26%,具有相对的人口优势。

　　由此可见，人口增长以及省会优势所带来的房屋需求为长春房地产市场的不断发展提供增长空间。

　　2、城市化不断推进。

　　城市化总体进程沿“纳瑟姆”曲线变动，城市化率在超过 30%后开始加速发展，城市化率达到 70%后才会逐步放缓。2013 年中国城市化率已达到 53.73%,中国城市化还处于上升趋势，但人口由农村向城市流动将逐渐放缓，城市化进程逐步进入从小城市进入大城市、以大城市郊区化为主导的时代。

　　2013 年末，吉林省常住人口为 2751.28 万人，其中城镇人口为 1491.19 万人，城镇化率达到 54.2%,高于全国平均水平，城镇化率位居全国第 13 位。

　　城镇化不仅仅是人口、生产要素向城镇聚集的过程，更是城市在空间数量上的增多，在区域规模上的扩大、职能和设施上的完善，这是我国房地产业可以在今后保持稳健发展的巨大动力。

　　3、文化环境。

　　中国人喜欢买房，既有中国传统文化里“家”的观念影响，也有当下社会保障体系不完备、居民普遍存在不安全感的原因。

　　孟子曰：居者有其屋。现在中国大部分老百姓还是认为自有住房才意味着稳定，租房永远是漂泊，代表着未达到可以结婚生子的成熟状态。租房在北京、上海、深圳等一线城市已经逐步被一些年轻人所接受，但在长春这个二线城市买房仍是主流意识，安居乐业是长春大多数老百姓的共同追求。在长春大多数人认为，结婚是需要有自有住房的。拥有自己的房产，才是有家，可以传承的房产，是家的具体表现形式，不认可租住房屋，认为离家是漂泊，是伤感的无可奈何的过度阶段选择，只有置业、拥有属于自己的房产才是最终目的。

　　3.1.4 技术环境。

　　房地产业除具有资本密集型行业的特点外，由于对组织管理能力的高度要求以及新技术、新产品对其产业的明显促进，因此也具备知识密集型行业的特征，技术环境的变革对其发展具有显着的推进作用。越来越多的房地产企业开始关注技术革新，并加强具体技术发展的实际运用。

　　1、住宅产业化。

　　住宅产业化是指为了达到提高住宅整体质量以及建造效率，降低建造成本的目标，从而采用工业化生产的方式来建造住宅。住宅产业化，实际上包括两方面的含义：一是住宅科技成果的产业化，一是住宅生产方式的产业化。科技成果的产业化是指通过把住宅领域里的一些最新的科学成果尽快转化为生产力，使之产生经济效益以及社会效益。而我们通常所说的住宅产业化，更多的是指住宅生产方式的产业化。

　　住宅生产方式的产业化，是指用工业大规模生产的方式生产住宅产品，通过科学管理组织住宅建造全流程，实现住宅构配件生产的工厂化，从而降低生产成本，节约人力和物耗。

　　2、信息系统。

　　随着房地产产业的竞争加剧，房地产企业的利润空间也进一步压缩，消费者行为也更加理性，因此房地产企业都希望能通过规模领先，塑造品牌形象，提高标准化程度来赢得竞争优势。然而随着房地产企业的快速扩张，多项目运作、多地区管理等房地产企业发展规模扩张也带来了新的管理要求。因此，通过信息化的科技手段提高管理效率已经是房地产企业的必然选择。房地产企业信息系统一般为两个核心，即基于项目和产品全生命周期的项目管理系统（RPM）以及客户全生命周期客户关系管理（CRM）。通过以上两个系统，房地产企业可以实现房地产项目全生命周期的管理，为企业精细化管理以及异地项目控制提供保障，从而达到提高建造效率，减低运营成本的目的。