长春中泰实业有限公司现状和问题分析(2)

　　2.2.4 中泰实业公司总体财务评价。

　　通过对中泰实业公司的总体财务分析评价，可对中泰公司的现有运营状况存在的问题找到解决的方法。这点对于企业来说是十分必要的。

　　中泰实业公司自 2007 年成立以来，从 2008 年至 2010 年，主要从事新光复路市场商业地产开发，从上述数据可以看出商业地产的利润一直保持较高。而自 2010 年开始，公司要做综合性的房地产开发，又步入了商品住宅的开发，从而使资金转向商品住宅。受社会经济和政府政策的各方面影响，商品住宅的严重滞销，影响了公司的商品房投入资金的回笼，直接影响了公司运作模式。物业公司属于社会平均利润的行业，虽然利润较低，但对公司的营业收入和利润不会产生很大的影响。

　　从整体上看，公司的发展受到了严重的阻力，主业副业定位严重偏失。商业地产利润率一直保持良好，而营业收入却不能增长，究其主要原因是因为商业地产开发停滞不前，无可持续的商品门市可售，仅能靠自持物业的租金来维持利润率。通过公司发展定位图可知，目前中泰实业公司正处在第二次创业阶段，需要仔细的研究公司所存在的问题以及对应的解决方案，可将企业的总体战略划分为如下三种：发展型、稳定型和紧缩型。以此确立中泰实业公司的市场战略定位和公司的发展方向。

　　2.3 中泰公司发展存在的问题。

　　中泰公司发展存在的问题主要表现在：

　　1. 战略目标含糊不明确，战略定位不清晰。

　　2. 主要次要业务不够分明。

　　3. 公司组织架构有待调整，应实行集团化布局，建立多个全资子公司。

　　4. 融资渠道及资产运作空间受限，自有资金难以满足业务的快速发展。

　　5. 产品结构不合理，成本控制需要加强。

　　6. 市场定位不够准确，自持物业太少、租售比严重失衡。市场建设缓慢，市场租售情况较差，人力资源管理欠缺，制度不够完善，薪酬机制不够完善。

　　2.4 中泰公司发展存在问题的原因分析。

　　2.4.1 战略定位不清晰。

　　中泰实业公司没有把握好公司的战略定位。自组建以来，中泰实业公司一直是以商业地产开发为主的专业公司，拥有多年的商业地产开发经验，从市场的调研到项目的规划以及商业的管理都是十分专业的。然而公司为了实行多元化，本着只要土地成本低，就决定投资意向的世俗理论，盲目的进入了商品住宅的开发。对于项目的选择还停留在成本领先的指导思想，虽然都是房地产开发，但商业住宅地产和住宅地产的开发，有着本质的区别，在没有市场调研和规划的前提下，投资的本身存在着很大的盲目性和随意性。而公司成立的物业公司，属于社会平均利润的行业，只能是商业地产的附属，没有其他的社会服务，从而不可能给中泰实业公司带来更多的利润增长点。

　　2.4.2 自有资金难以满足业务的快速发展。

　　房地产行业属于资金密集型行业，中泰实业公司目前所主要从事的商业地产项目的开发与经营，与传统的行业相比，商业地产开发难度更大，对资金的需求更多。由于商业地产要保证一定的租售比，必须保持 50%以上的自持物业，才可能更好的从事商业经营的自主权，在商业经营中占有主动，随时应对各种潮流的冲击。然而自持物业，就表明了要有大量的现金变成固定资产，而这部分固定资产只能以租金的形式变现，所以资金回收周期自然变长，保守的估算一般的回收周期应为 8 年，这就表明中泰实业公司应该专注商业地产，集中资金保证主业的高速增长。

　　中泰实业公司在资金不足的情况，还盲目进入住宅地产开发，从而使资金受到了严重的分流，不能集中精力开发商业地产，造成了商业地产的开发缓慢，影响了整个大市场的完整性。物业公司属于商业地产的附属物，在没有大规模的建筑面积的情况下，很难维持其高速持续的发展，而且物业本身也是一个社会平均利润的一个行业。

　　中泰实业公司，原拟 2011 年在香港上市，靠上市融资，但上市的进程受阻，时至今日仍未能成功上市获得资金。在此环境下，由于没有持续的开发商业地产-新光复路市场项目，没有更多的自持物业作为抵押物，获得银行的信贷支持也受到很大程度的限制，中泰实业只能依靠自有资金实现滚动开发。

　　总之，目前中泰实业公司将有限的资源投入到了过多的领域当中，犹如杯水车薪，不能集中资源整合，专一的做好主营业务。致使公司经营举步维艰，此时应该及时调转船头，规划出更好的公司战略，把握好航向，使之在商海的大潮中更具有生命力和竞争力。此时的中泰实业公司应该及时调整战略，实行有效的紧缩战略，摒弃商品住宅的开发、出售或外包物业公司的副主营行业，集中资金、人力、物力搞好商业地产新光复路市场的开发。