业主委员会行使的抗辩权

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【题目】业主行使抗辩权规范化路径探讨 
【引言  第一章】业主抗辩权的立法及实践 
【第二章】业主抗辩权行使模式之思考 
【第三章】业主委员会行使的抗辩权 
【第四章】业主单独行使的抗辩权 
【结语/参考文献】物业服务合同中业主抗辩权研究结语与参考文献

　　3 业主委员会行使的抗辩权

　　在二元主体行使抗辩权的模式下，业主委员会当然地具备行使抗辩权的资格，此种资格使得业主委员会具有行使抗辩权的正当性基础。但是在私法的视野之下，权利的行使必定会有相应的限制，法律允许民事主体去追逐自身利益的最大化，但以不得损害他人利益为限，同时对权利之行使也附加了行使主体、行使对象、行使限度等条件以对其进行规范。抗辩权作为一种独立的民事权利，有关抗辩权的行使规则自应与整个民事实体法规范相适应，受到种种限制。业主委员会行使抗辩权也必须要遵守一定的规则，需要进行相应的规范，以保障业主抗辩权的正确行使。

　　3.1 业主委员会行使抗辩权的基础

　　业主委员会是依据业主公约或者法律的规定，经业主大会选举产生的，代表和维护全体业主利益的自治组织。57业主委员会行使抗辩权的资格的取得一方面是由业主委员会自身的法律地位所决定，另一方面也是因为业主委员会的权利来源归根结底在于全体业主的授权。

　　3.1.1 业主委员会的法律地位

　　在我国目前相关的法律规范中，还没有任何一部法律对业主委员会的法律地位问题予以了清晰的界定，因此也导致了我国不同地区对其定位的不尽相同，例如，深圳将业主委员会的地位定义为社团法人，而上海只是将其定义为实施自治管理的组织。

　　由此可见，业主委员会的法律地位问题确实难以给予准确的定论，单纯赋予其某一特定性质恐难以覆盖业主委员会所具备的全部特性。实际上，业主委员会的法律地位可以从两个方面来理解。

　　首先，从业主自治管理的角度上看，业主委员会是业主大会的一个常设执行机构，代表小区业主实现业主自治管理、行使自治管理权。它以实现业主的自我教育、自我管理、自我服务为目标，同时将业主的自治自律与物业服务公司的专业化管理服务相结合，在保障物业小区的居住安全、贯彻执行国家法律法规及相关政策方面具有不可替代的作用。业主委员会代表全体业主的利益，在处理公共事务上尊重全体业主的共同意思，负责执行业主大会做出的决议，在本物业管理区域内负责对物业的相关事务和公共事业进行管理，保证全体业主的利益，是代表全体业主实现物业小区自治管理的核心机构。简言之，业主委员会是业主实现物业自治和民主管理的最根本的组织形式。

　　其次，根据《物业管理条例》以及建设部于 2003 年颁布的《业主大会规程》的规定，业主委员会的职责之一是作为全体业主的代表与物业服务公司签订物业服务合同，并对物业服务公司履行合同的情况及时进行监督和管理，同时也需要将业主或是物业使用人的相关建议和意见及时反馈给物业服务公司，以促进其不断完善对物业的管理服务。从“代表”一词可以得知，业主委员会也是业主进行物业管理、实施物业管理自治的一个代表机构。理由在于，我国民事法律规范中的“代表”一词素来皆是具备着固定的含义的，如“法定代表人”这一法律术语中的“代表”系指公司法人或其他社团组织的内部人员代表该组织对外从事一定的法律行为，其法律后果皆是由其代表的组织来承担，若无特殊理由，《物业管理条例》中的“代表”一词应作相同解释，否则会引起体系解释上的混乱。

　　因此，业主委员会也是业主选举产生的代表业主来行使部分管理权，参与物业服务合同等民事活动的一个代表机构，本身就代表着全体业主。

　　3.1.2 业主委员会抗辩权的权利来源

　　依照《物业管理条例》第 10 条的规定，我国业主自主行使管理权的方式和途径分为直接管理和间接管理。在所涉业主人数较少时，由业主自行采取直接管理，此时，由业主共同来决定具体的管理事项和管理方案，具体的执行仍以业主个人为主；但业主人数众多时，此种共同管理模式于合意的形成及费用的分担上难以达成共识，并不奏效，由此衍生出管理团体组织的管理这一管理方式，借该组织的力量，妥善订立管理规约，设置管理机构，处理公共事务，解决彼此纷争，协调相互利益，以维护物业小区的良好秩序。60在该管理团体组织中，最高的意思机关为业主大会，业主委员会是作为其执行机关和代表机关存在的，业主委员会通过业主大会的授权取得正当性的地位，应对业主大会负责，受业主大会监督。

　　而我国现今的物业小区均具有人数众多、意见难以统一、利益分化严重等特点，因此我国的业主自治管理均是以间接管理为主，而业主委员会则在间接管理的管理团体组织中扮演了重要的执行和代表机关。可以说，从管理权限的渊源来看，业主和业主大会的管理权是源于法律法规的明确规定，因为可以称之为原生管理权；而业主委员会的管理权则是源于业主大会的授权，因而可以称之为次生管理权。同时，依照《物业管理条例》第 15 条的规定次生管理权又分为意定的次生管理权和法定的次生管理权两种类型。意定次生管理权统一由业主大会来决定其范围，而法定次生管理权的范围则比较广，包括： 代表全体业主与物业服务公司订立服务合同；主持召集业主大会，并向其报告反映物业管理活动的具体实施情况；监督和协助物业服务公司的物业管理服务；及时收集业主、物业使用人的反馈意见并予以处理，监督管理规约的实施等。61由此可见，业主委员会所享有的次生管理权从根本上还是源于全体业主的授权，因此其代表全体业主行使抗辩权自有了正当合理的基础。

　　3.2 业主委员会抗辩权的适用范围

　　在符合法律规定的条件下，双务合同的一方当事人可以行使抗辩权对抗对方当事人的履行请求权，暂时拒绝履行自己的给付义务，物业服务合同作为双务合同也是如此。

　　由于业主委员会地位和权利来源具有特殊性，在合同的具体履行之中，可在一定范围内行使对抗物业服务公司物业费请求权之抗辩权，只是如何界定这一定范围仍需要考量。

　　3.2.1 可行使抗辩权的正当事由

　　抗辨权的行使以法定事由的存在为前提，根据法律法规的规定和相关司法实践的总结，业主委员会可行使抗辩权的正当事由主要包括以下几个方面：

　　第一，以物业服务公司违约或违规收费作为行使抗辩权的事由。由于现有的住房制度多元化格局的形成，市面上出现的房屋除了常见的商品房，还包括大量的享受国家政策补贴的福利房，而即使是商品房也依然还有普通住房、别墅小区、高档公寓等多种类型，这使得物业服务的标准难以认定，物业费的收费也就各不相同。

　　虽然我国法律明确规定了物业服务收费必须要遵照既定的标准和项目，但物业服务公司为了追求营利的最大化，或巧设名目，或擅自提高物业费价格，为此业主便以物业服务公司违约或违规收费为由拒绝支付物业费，例如陈晓丹诉上海香梅物业管理有限公司物业服务合同纠纷案即是以物业公司违规收费为由提起抗辩权。

　　根据《物业服务解释》第 5 条的规定，物业服务公司如若违反法律法规或部门规章的规定，或是违反物业服务合同的约定，擅自增设物业收费项目、增加物业收费价格或是进行多次收费反复收费的，业主便可行使抗辩权不予向物业服务公司交纳相应的物业费。物业服务公司收取的物业费实际上由物业小区的服务费用和物业服务公司的利润两部分组成，它是由物业服务公司根据政府的定价或指导价，并结合实际情况而制定的，需要经过业主委员会的审核同意，同时需要向当地相关部门进行申报并报送物业管理部门备案。

　　由于物业的收费标准、收费范围等事项事关全体小区业主的共同利益，若物业服务公司擅自增加物业服务收费项目、扩大物业收费范围、提高物业收费价格，业主委员会作为全体小区共同权益的保护者，可以此作为其行使抗辩权的事由。

　　第二，以物业服务公司未按合同约定履行合同义务作为行使抗辩权的事由。

　　业主缴纳物业费的义务是以物业服务公司依法履行了自己的提供物业服务的义务为前提的，若物业服务公司没有履行相应的义务抑或是没有按规定提供服务，业主便会以此为由拒交物业费，如秦皇岛欧思诺物业服务有限公司与梁斌物业服务合同纠纷案，被告便以原告没有完全履行物业服务义务，存在违约行为，拒交物业费。物业费的收费标准主要取决于物业服务管理的等级和种类，即物业服务管理是否全面有序，安全保障、环境卫生是否及时到位，设备维修养护是否及时充分等一系列的软件服务档次及标准。

　　一般而言，物业服务公司所提供的物业服务项目相当的广泛，既包括对小区内建筑物的日常维修，业主装修施工的日常管理，也包括对整个小区内的公共环境卫生、居住环境、道路设施等的管理服务等等，是一个非常繁杂的体系，而各个服务项目之间都必须协调好，物业服务公司收取的物业费也要很好的分配到各个公共设施、设备的运行中去，漏掉其中任一环节都会使业主共同利益遭受损失。由于履行抗辩权在于平衡双方当事人利益，因而只有当物业服务公司未按合同的约定履行物业服务内容危及到双方当事人的利益平衡时，业主委员会才可行使抗辩权。

　　第三，以物业服务存在瑕疵作为行使抗辩权事由。在实践中，有些物业服务公司对物业服务存在一定的认识错误，雇佣一些并没有接受过专门培训的人员上岗服务，致使物业服务未能达到合同所约定的标准或者公众的合理预期，比如公共环境卫生保持不佳、小区安全得不到保障、小区道路维护不及时等服务质量方面存在瑕疵，此时业主便会以此为由拒交、少交物业费。68但在司法实践中，并不是只要物业服务存在瑕疵业主就能拒交物业费，例如济南法院在审理的一起物业纠纷案中便认为物业公司所提供的物业服务存在的瑕疵为一般瑕疵，不足以构成业主拒交物业费的正当理由。

　　虽然我国《合同法》第 66 条的规定赋予了双务合同中当事人在对方履行债务不符合约定时的拒绝己方履行的权利，但是法律却并未明确究竟何种履行才属于 “不符合约定的履行”,实践中也缺乏相应的判断标准，而且履行瑕疵的严重不严重、合理不合理更是太过主观。70但法律毕竟是体系存在的，物业服务公司的瑕疵履行依体系解释应当属于《合同法》66 条规定之“不符合约定的履行”.只是，由于物业服务合同涉及整个小区全体业主的共同利益，业主委员会以服务存在瑕疵作为行使抗辩权的理由时应谨慎对待，即应在遵循诚实信用原则的前提下，对物业服务公司提供的服务的质量以及其收取物业费的标准进行对比性的考虑，从而认定物业管理服务最终是否属于存有严重瑕疵。71若存在严重瑕疵履行且已经对业主的权益造成了损害，阻碍了物业服务合同目的的实现，业主委员会便可以此行使抗辩权，若物业服务公司的履行仅有细微的不完美，业主委员会便不能援用，否则则会造成对物业服务公司的太过不公。

　　第四，以物业服务合同关系已经终止作为行使抗辩权事由。实践中存在着物业服务公司在物业服务合同到期后接到业主委员会的撤离通知时，拒绝撤离小区，仍然继续从事其服务活动，并以此请求业主继续交纳物业费的情况。73此时，业主便会以双方之间的物业服务合同关系已经终止为由行使抗辩权，如张涛与辽宁华综实业有限公司物业管理拖欠物业费纠纷案。74物业服务合同关系终止以后，物业服务公司应当按照法律及合同的约定退出其所在的物业小区，并将其占用的管理用房、附属设施以及相关的小区业主资料及时地予以退还，同时还必须将其代为保管的专项维修资金退还给业主。

　　因为物业服务合同是物业服务公司提供物业服务、收取物业费的前提，因此一旦物业服务合同终止，合同约定的权利义务也随即消灭，物业服务公司并不负有继续履行服务的义务，自然也不能继续向业主主张收取物业费。

　　若物业服务公司拒绝履行上述义务，甚至以其事实上已经实施了管理服务工作请求业主支付物业费，业主委员会作为全体业主共同利益的代表者及物业服务合同的签订者，可以依据我国《物业服务解释》第 10 条第2 款的规定，以物业服务合同关系已经终止为由行使抗辩权。

　　第五，以物业费请求权已过诉讼时效作为行使抗辩权的事由。实践中，存在着一些物业公司在时隔多年之后才诉至法院请求判令业主交纳物业费的情况，此时即牵涉到物业服务公司的此种请求权能否继续受到诉讼时效保护的问题。然而，由于物业服务合同的履行具有综合性、持续性的特点，业主以诉讼时效的经过为由拒绝支付物业费多难以得到法院的支持。例如北京市某法院在审理的某一起物业服务纠纷案件时即认为物业服务具有区域性及持续性，对业主提出的以物业服务公司物业费请求权已超诉讼时效的诉讼主张不予支持。

　　但依照法理，与其他债权请求权一样，物业费请求权倘若超过了诉讼时效的规定，也就意味着失去了胜诉的可能，除非对方不予否认否则便不能得到法院的支持。为兼顾物业服务公司和业主之间的利益平衡，在诉讼时效抗辩权的适用上，应将该请求支付物业费之债权具体区分为若干个不同阶段的“个别债权”,就每个“个别债权”分别适用诉讼时效，已过诉讼时效的可由业主委员会行使抗辩权。78如上海市第一中级人民法院在审理陈晓丹诉上海香梅物业管理有限公司物业服务合同纠纷案件时，法院认为物业服务公司的物业费请求权已经超过了诉讼时效之规定，只不过不应该由业主个人而应由业主委员会来行使。79物业服务纠纷的复杂多样决定了实践中还会有很多事由可以用来提起抗辩权，但本文无法对其一一列举。原则上，只要物业服务公司的履约不当行为侵害到了全体业主的共同利益，业主委员会据此提出抗辩权均应得到支持。

　　3.2.2 应排除的事由

　　根据上文分析可知，在物业服务合同中涉及业主共同利益之事由可由业主委员会行使抗辩权，以更好的实现维护业主权益之目的。但在物业服务过程中并非凡存在侵害业主共同利益之事项业主都可要求业主委员会对抗物业服务公司，主张拒交物业费。业主委员会不能据以行使抗辩权之事由，主要有如下两类：

　　第一，以开发商遗留问题作为行使抗辩权的事由。在审判实践中，有两种开发商遗留问题导致了业主与物业服务公司之间摩擦不断，甚至出现深层次的冲突。一种是开发商片面追求经济利益，不重视房屋工程质量，压缩配套设施项目建设，如屋顶、阳台等渗漏水、开裂，小区绿地面积缩水等，导致业主在实际入住后总是麻烦不断。

　　由于业主在观念上已形成建管一家的观念，即使业主委员会成立后重新委托了与开发商没有任何关系的物业服务公司，业主们还是习惯于把责任归咎于物业服务公司，甚而拒交物业费，如 2004 年，西安市某物业小区的多名业主，以“房屋质量差、绿地面积不符合约定”为由，拒交物业费，从而产生冲突。81另一种是开发商在房屋销售过程中把免交几年的物业管理费作为房屋销售的一种促销手段，承诺购房者“买房就享受免三年物业管理费”的优惠，从而给物业服务公司与业主之间埋下了收费纠纷的隐患。

　　那么，业主委员会究竟能否以开发商遗留的诸如房屋质量低劣或者承诺期限未到等问题作为对抗物业服务公司物业费请求权拒交物业费的事由呢？答案是否定的。理由在于，开发商、业主与物业服务公司三者之间处于不同的法律关系之中，开发商与业主之间是房屋买卖合同关系，而物业服务公司与业主之间却是物业服务合同关系，房屋质量差、绿地面积缩水等问题系有开发商违约所致，对此只能根据房屋买卖合同及相关法律的规定追究开发商的责任，而物业服务公司并不需要为此承担责任。

　　同时，按照《物业管理条例》的规定，物业服务收费的决定权在于全体业主和物业服务公司，开发商并无权承诺业主免交物业费。若开发商作出减免物业费的承诺，则应按合同相对性原则，该承诺只在业主与开发商之间发生法律效力，而对作为第三人的物业服务公司不发生法律效力。

　　第二，以物业小区公共收益可以折抵物业费作为行使抗辩权的事由。不少物业小区都在积极开发住宅小区资源，有的是在公共道路两侧施划停车位进行收费，有的是在小区建筑物的外墙或者是楼顶上设置广告进行商业宣传，有的则是直接在小区公共绿地上举办各种商业活动或者表演，或是利用小区综合配套设施进行营利性活动等。然而，此类的经营活动大都处于物业服务公司的管控之下，广大业主对公共收益知之甚少，在物业服务公司拒绝告知的情况下，便以拒交物业费的方式对抗。如北京“朱雀门”纠纷案中，小区业主赵普因物业服务公司未公示小区广告收益的情况而暂交物业费。83物业小区公共收益主要由两部分构成，一是对物业小区内的公共设施等进行经营利用而取得的收益，另一部分是在管理物业专项维修资金过程中取得的收益。

　　对于小区公共收益的分配问题，我国《物权法》第 80 条规定的是首先依照约定，没有约定或约定不明时按照业主专有部分占建筑物总面积的比例确定。与此相应地，《物业管理条例》第 55 条也规定：“……业主所得收益应当主要用于补充专项维修资金，也可以按业主大会的决定使用。”从这两条规定可以看出，利用小区物业共有部分、共用设施设备进行经营所得的收益原则上应用于补充专项维修资金，以更好地服务于全体业主；若专项维修资金比较充裕，业主大会也可另行决定将此项收益用于其他公益事项，甚至将按其一定比例分配给相关业主。因此业主委员会无权擅自决定以物业小区公共收益折抵物业费对抗物业服务公司的物业费请求权。

　　3.3 业主委员会行使抗辩权的规范化

　　抗辩权与其他民事权利一样，虽然其属性为权利人的自由，但“自由内含责任，绝对内含限制，权利内含义务”,权利本身就有限度，没有无限制的权利。

　　由于业主委员会抗辩权的行使关乎广大业主的共同利益，因此有必要对其进行规范化，从而克服在抗辩权实现过程中随时出现的问题。正如台湾学者戴东雄所言，于业主复杂的相互关系上，如何维护全体业主之共同利益为第一位优先，要维护全体人之共同利益，莫过于管理方法之健全合理。86业主委员会抗辩权行使的规范化，主要围绕行使方式以及行使期限两个方面展开。

　　3.3.1 行使方式的限制

　　就抗辩权而言，主张存在抗辩权即谓抗辩权的行使，如果抗辩权人选择不作为，即是对其反对权的放弃，后果则是对方可以获得完整的请求权，亦会得到司法机关的支持。

　　业主委员会作为代表业主合法权益的民事主体，行使抗辩权时应遵循业主自治的基本规则，即要体现全体业主的共同意志，方为有效行使。由于众多业主不积极行使身所享有的权利，对小区内的公共事务也毫不关心，在此种情况下，针对物业服务的公共性和区分所有权人应共同行使权利的特点，业主委员会应当在物业小区内张贴公告，就业主个体反映的有关物业服务公司在物业服务过程中出现的问题以及对此可以不交或者少交物业费的情况进行公示，要求反对行使抗辩权的业主在指定期限内到业主委员会登记。若剩余业主的数目达到表决需要的业主的比例，则业主委员会可主张该事由行使抗辩权，反之不行使。88除此之外，业主委员会亦不可随意行使抗辩权，应遵循诚实信用原则。民事权利的行使都应遵循诚实信用原则的要求，抗辩权也不例外。就抗辩权而言，诚实信用原则主要从以下三个方面对其予以了约束：首先，在双务合同中双方的权利义务并不是同等的，但诚实信用原则要求双方的利益应当对等，保持平衡；其次，双务合同中双方在享受权利的同时均负有一定的义务，当事人应在互相尊重的基础上行使权利、履行义务；最后，双务合同中的抗辩权虽能够有效保护自己的权益，但却不得任意而为之，当事人双方必须要避免滥用权利以免给对方造成权益的侵害。

　　基于诚实信用原则，业主委员会若要提起抗辩权，必须要以物业服务公司拒绝履行物业管理服务的义务或提供的服务存有问题，并严重到足以给业主的权益造成侵害而不能达到目的为前提，以避免己方义务的履行得不到相对合理的对价。

　　因此，若物业服务公司存在上述情节严重的违约时，导致业主面临或即将面临虽已交纳物业费，但却不能得到与其相对应的物业管理服务的结果，此时，业主委员会可行使抗辩权，根据物业小区相关业主遭受到的实际损失主张减免物业费；91倘若物业服务公司提供的服务质量不能完全满足合同约定的标准，但这种差距并未损害业主的实质权利、并未对业主的生活造成实质性影响，在性质上或后果上是轻微的，在此种情形下业主委员会不能援引抗辩权。

　　3.3.2 行使时间的限制

　　任何权利，从发生、变动到消灭，皆取决于特定的时间。对民事权利附加时间上的限制，主要是为了防止权利滥用。权利滥用在时间上主要体现在两个方面：一是权利主体在法定权利存续的有效期间内故意拖延，直至法定期间即将届满时才作出行为；另一方面则是指权利主体不当利用法律关于时间要素的规定，谋求不正当的利益。在时间上，抗辩权虽无除斥期间的限制，但也因诚实信用原则要求而不得超过合理期限。

　　如果义务人曾对人造成一种印象，即其不准备行使抗辩权，或者故意或非故意地阻碍权利人为了中断时效而及时提起诉讼，那么义务人的这种行为就可以是不被允许的权利行使行为。换言之，若权利人不及时行使抗辩权致使债权人因此而产生信赖利益，那么抗辩权人就应当承担丧失抗辩权的后果。抗辩权消灭，不能再行使，也不得回复。根据《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第 4 条的规定，当抗辩权事由发生时，若要实现抗辩权所包含的利益，业主委员会就必须于物业服务公司请求其履行物业费支付义务时及时主张抗辩权，该期间为一审之前或一审审理中。

　　同时，由于物业服务合同涉及整个物业小区内全体业主的共同利益，当物业服务公司没有按照合同的约定提供服务或提供的服务不达标而需要行使抗辩权时，业主委员会也应该给与物业服务公司一定的宽限期，若物业服务公司在约定时间内依然未能做出有效改变，提升物业服务的质量，业主委员会便可向物业服务公司发出履行义务的公告，并可依法拒交物业费。