业主单独行使的抗辩权

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【题目】业主行使抗辩权规范化路径探讨 
【引言  第一章】业主抗辩权的立法及实践 
【第二章】业主抗辩权行使模式之思考 
【第三章】业主委员会行使的抗辩权 
【第四章】业主单独行使的抗辩权 
【结语/参考文献】物业服务合同中业主抗辩权研究结语与参考文献

　　4 业主单独行使的抗辩权

　　如前所述，业主委员会具有行使抗辩权的正当性基础，但仅限于业主共同利益范围之维护。在业主共同利益范围之外是业主个人利益存在的空间，当业主委员会无法对业主的个人利益予以照顾时，业主基于正当事由、在符合一定条件的情况下行使抗辩权便存有积极的意义，这既是对业主抗辩权行使的灵活性运用，也是保障业主利益的有效途径。只不过同业主委员会行使的抗辩权一样，业主单独行使的抗辩权也需要进行合理限制和规范，从而保障其正确行使。

　　4.1 业主单独行使抗辩权的基础

　　相对于业主委员会的代表机构和自治性机构的法律地位，业主能够行使抗辩权的基础并不那么明朗，很多学者也因此并不支持业主单独行使抗辩权，然而这并不代表业主单独行使抗辩权就缺乏了正当性基础。业主是物业管理的主体及物业服务合同权利义务的真正承担者，其地位和权利来源决定了由业主单独行使抗辩权是完全合理的。

　　4.1.1 业主的法律地位

　　根据我国法律有关规定，业主的法律地位我们可以从不同角度予以把握。首先，从业主自治的角度上看，业主是物业管理的实施主体。在物业小区内，业主基于其享有的建筑物区分所有权可以依法对小区进行自治管理。98我国《物权法》第 7 0 条明确提出了“共同管理权”概念，其是业主享有的建筑物区分所有权的当然组成部分，是业主对建筑物共有部分的共同管理。同时，《物业管理条例》第 2 条及《物权法》第 80 条分别明晰了“物业管理”的具体内涵及业主的自行管理和委托（物业服务公司或他人）管理方式。100通过法条的规定可以看出，物业管理在本质上应是业主以自治的方式对物业进行管理的一种行为，只不过此种自治并不必然表现为业主的亲自管理，而是以一种聘用物业服务公司的形式出现。业主作为房屋产权人，自然有权对其房屋及附属设施等进行处置、对小区内的物业进行管理，是实施物业管理的真正主体。101其次，从物业服务合同的角度看，业主是物业服务合同约定的权利义务的承担者。虽然物业合同是由业主组成的业主大会选举产生的业主委员会与物业服务公司签订的，业主与物业服务公司之间没有直接的合同关系，但是我国《物业管理条例》第 36 条及 42 条已明确规定了物业服务公司和业主之间的权利义务关系，102业主在享受物业服务公司提供的服务的同时也需要履行相应的义务，即支付物业费。103也即，业主是物业小区利益的实际承受者。

　　4.1.2 业主行使抗辩权的权利来源

　　依照《现代汉语词典》的定义，业主是“产业或企业的所有者”.根据我国《物业管理条例》的规定，业主是指房屋的所有权人，业主基于其所有权者的地位享有接受物业服务企业提供的服务、监督物业管理企业履行物业服务合同等一系列管理物业的权利。一般而言，自己的所有物原则上应由自己来管理系属当然，而于建筑物区分所有物之上，专有部分虽为各区分所有权人的单独所有权对象，但共用部分却为全体或部分区分所有权人共用，在各区分所有人间因而发生利害关系，区分所有建筑物的管理也由此产生。104由此可知，业主的物业管理权基于建筑物区分所有权而产生，它的核心依然是业主对房屋享有的所有权，但同时与债权、相邻权等密不可分，是一个多层次、多结构的权利系统。105在我国现在的特定背景下，房屋所有权的价值构成了普通居民财产价值的绝大部分，它不惟是一种物权，更是一种人权。106“物权是人权的重要组成部分，也是人权的重要保障，没有个体物权，不会有持久的创造，也不会有真正的人权……只有财产权受到严格保护，一个文明才会拥有真正的前途”.107基于房屋所有权而产生的抗辩权与业主的权利关系重大，因此从某种意义上说，物业服务合同履行中的抗辩权是业主行使权利的表现，而业主权利的来源则在于其对物业所享有的区分所有权。

　　4.2 业主单独行使抗辩权的适用范围

　　在实践中，由于业主享有物业的所有权，多数抗辩权都是以业主作为主体行使的，他们行使抗辩权的理由也存在多样性，如物业的继受人以原业主积欠的物业费为由，以物业服务公司未尽到安全保障义务导致业主权益受损为由，以非物业服务合同当事人为由，以未实际享受或根本无需接受相关物业服务为由等。但并非所有的理由都是正当的，本文将结合案例及法律法规，就实践中常见的业主行使抗辩权的事由进行分析。

　　4.2.1 可行使抗辩权的正当事由

　　实践中，虽然绝大多数的事由都是由业主提起来对抗物业服务公司，但是能由业主行使抗辩权的正当事由并不多，能够得到司法实践支持的也是零星可数。

　　第一，物业的买受人、受赠人以原业主积欠的物业费作为行使抗辩权的事由。

　　在发生房屋买卖、赠与等情况时，由于原房屋所有人已不再是小区的业主，物业服务公司的物业费请求权通常情况下难以得到实现。在此情况之下，物业服务公司便要求房屋的买受人、受赠人支付原业主积欠的物业费。房屋的买受人、受赠人则认为自己只能承担房屋继受之后新产生的物业费，对于原业主未按时缴纳的物业费应由原业主承担为由而拒绝交纳。然而，依据我国现行的相关法律的规定，难以对物业的买受人、受赠人的地位予以清晰的界定，因此也就难以判定其究竟是否应该交纳原业主积欠的物业费。有学者认为，积欠的物业费应属于原业主拖欠物业服务公司的个人债务，虽区分所有权发生移转，但该个人债务并不随之而移转。108也有学者认为，为保障公平，应赋予继受人在继受前查询原业主物业费交纳情况的义务，如果物业所有权已转入新的继受人，应允许物业服务公司向其主张物业费，否则物业费的追缴将异常困难，对物业服务公司而言不甚公平。109从本质上来看，积欠的物业费实际上是业主为其享受到的物业服务而需付出的对价，倘由物业买受人或受赠人对此予以继受，等于是要其为别人的服务支付代价，此举显然并不公平。换句话说，继受人缴交物业费的义务是依法或依约产生的，但前提是基于其享受或即将享受到的物业服务，而原业主的拖欠的物业费与此并无关联，原业主的个人债务只能由原业主个人来负担。110因此，房屋的买受人、受赠人可行使抗辩权，拒交原业主积欠的物业费。

　　第二，以物业服务公司未尽到安全保障义务导致业主的人身安全、物质财产受到损害作为行使抗辩权的事由。在我国物业小区中，常发生业主被房屋坠落物砸伤、家庭财物被盗等损害业主人身、财产的事件，业主便会以物业服务公司未尽到安全保障义务而拒交物业费。如新乡市现代物业管理有限公司诉魏玉华物业费纠纷案中，魏玉华便以物业公司未履行安全维护义务导致其电动车连续被盗为由拒交物业费。111物业服务公司的安全保障义务，是指在日常的管理和服务中，物业服务公司所负有的保护业主的财产权、人身权不受侵害的义务。112它主要来源于两个方面：一是法律、法规等的规定， 如我国《物业管理条例》第 36 条即规定了物业服务企业不履行安全保障义务应当依法承担法律责任。二是合同的约定，即在物业服务合同中对物业服务公司的安全保障义务进行具体化的规定，如在小区出入口实行严格出入管理，在小区内实行严格执勤，建立突发事情预警机制等。对于因安全保障责任造成小区业主财产被盗、人身受到损害的问题，应主要考虑物业服务公司是否履行了合同的约定义务和尽到安全防范职责。如果发现物业服务公司确未尽到安全保障义务，则在物业费纠纷中，利益受到损害的业主可以将此作为行使抗辩权的依据。113业主单独行使抗辩权的事由实践中依然存有很多，能够得到支持的也并非仅有上述两种。本文难以对实践中出现的种种业主单独行使抗辩权的事由一一列举分析，从维护单个业主的利益出发，只要因物业服务公司的违约行为致使业主私人利益受侵，业主即可以此为由行使抗辩权，至于是否会得到司法实践的支持则还需从诉讼的多方面角度考虑，本文对此不做过多阐述。

　　4.2.2 应排除的事由

　　我国现行物业制度体系中列举的业主不当行使抗辩权的事由主要包括：并非物业服务合同的当事人、未享受或无需接受相关物业服务、应当由物业使用人支付物业费等。

　　第一，以其并非物业服务合同当事人作为行使抗辩权的事由。在物业服务实践中，业主委员会代表全体业主和物业服务公司签订物业服务合同，很多业主便以其非为物业服务合同当事人，不了解合同相关事项为由拒绝交纳物业费。如北京和兴物业管理有限公司与闫秋静物业服务合同纠纷案中，业主便以和兴物业管理有限公司没有告知其有关物业服务合同上的权利义务，合同并非由其签订为由行使抗辩权。114但是，根据我国《物权法》和《物业管理条例》的规定，决定物业服务公司的聘用事宜应当由全体业主共同决定，真正和物业服务公司建立物业服务法律关系的实际上依然是业主而非业主委员会，业主委员会只是代表全体业主进行物业服务公司的签订事宜而已，这是业主自治权行使的结果。115同时，《物业服务解释》第 1 条也已明确承认，虽然物业服务合同是由业主委员会与物业服务公司签订，但是却对全体业主都具有普遍的约束力，116业主不能援引非合同当事人之事由行使抗辩权。

　　第二，以应当由物业使用人支付作为行使抗辩权的事由。实践中经常会发生业主将房屋出租给第三人的情况，在物业服务公司要求业主交纳物业费时，业主也常以应当由实际使用人交纳为由作为行使抗辩权的理由。如厦门天翔物业管理有限公司与林某物业服务合同纠纷案中，林某认为自家的房子已由承租人居住使用，物业费用理所当然应当由实际使用人交纳，因此拒交物业费。117但是，我国现有的物业管理制度从法定和约定两个方面对业主交纳物业费的义务作出了规定，法定的义务来源于《物业管理条例》的明确规定，约定的义务则来自于物业服务合同。首先，《物业管理条例》第 7 条规定了业主应当对物业服务公司的物业管理活动支付物业费的义务；其次，我国物业服务合同关于业主的权利义务的约定也是以业主需交纳物业费来展开的。而承租人等物业使用人不是法定的义务主体，也不是物业服务合同的当事人，自然不负担交纳物业费的义务，作为房屋租赁合同的当事人，其义务主要是向出租人支付相应的租金。由此可知，承租人仅仅是房屋租赁合同的当事人，其权利义务的对应主体仅仅是作为出租人的业主，他并不直接与物业服务公司发生法律上的关系。若出租人（业主）在将房屋出租给他人使用时，与承租人约定由承租人支付物业服务费用，且经物业服务公司同意的，物业服务公司可以直接向使用人请求支付物业费。然而，出租人的身份依然是小区的业主，这一点并未改变，其基于建筑物区分所有权所享有的业主权利以及所应承担的义务具备一定的人身专属性，无法转移给承租人，其仍应对物业费的支付义务承担责任。118同时，从我国《物业服务解释》第 7 条规定可知我国法律上确定业主与物业使用人之间系连带责任关系。119据此可知，业主以应由物业实际使用人交纳物业服务费用作为拒交物业费的理由是不可行的。

　　第三，以未享受或无需接受相关物业服务为由作为行使抗辩权的事由。在某些物业管理区域内，有一部分业主购买了物业但由于各种原由未能在小区居住生活，房屋处于空置状态，而未能享受物业服务公司提供的服务；也有一部分业主自行聘请清洁、保安人员对物业进行管理，提出自己无需物业服务公司提供的服务。当物业服务公司请求支付物业服务费用时，这些业主便以未享受或无需接受相关物业服务为由拒交物业服务费。根据《物业管理条例》的规定，物业服务公司负责对小区内的共有设施和相关设备进行维护、保养和修理，对小区绿地、道路等进行卫生保洁，对小区内的交通状况以及生活安全进行管理和防范，同时积极配合有关部门做好小区内的公共秩序维护及相关知识的宣传普及工作。如上文所言，物业公司提供的服务是针对建筑物共有部分，具有综合性、公益性，无论业主是否在小区内居住，物业服务公司都已经履行了其义务。同时，业主聘请保洁及安保服务人员系业主的个人所为，是为了满足业主的私人服务需求的，同物业服务公司提供的服务相比具有绝对的私有性，具有根本性的区别。但是，即便业主聘请了专有的服务人员，也未改变其居住在物业小区内享受物业服务的事实，既然享受了相关的服务就必须要支付相应的费用。因此，业主不能以未享受或无需接受相关物业服务作为行使抗辩权的事由。

　　第四，以相邻关系问题作为行使抗辩权的事由。业主生活在同一个物业小区之内，彼此之间会产生相邻关系，由于人数众多利益各有不同等原因会在所难免地出现很多问题，比如乱丢生活垃圾、抢占停车位、擅自改建房屋等，有些业主会请求物业公司予以协调或者处理，在物业公司的协调处理没能达到自己的要求时便认为物业公司履行义务不当从而拒交物业费；更有甚者还会将物业服务公司视为调解机关，在其与其他业主因个人原因而发生人身损害侵权纠纷时也交由物业服务公司来处理，物业服务公司显然不具有调解此种纠纷的专业技能往往不能达到业主的心理预期，由此业主便心生不悦拒绝交纳物业费。121如上海宝矿钻石物业有限公司与陈爱平物业服务合同纠纷案中，业主陈爱平不堪忍受楼上业主每天晚上跳舞，要求物业服务公司予以制止未果，便拒交物业费。122区分所有建筑物相邻关系是指在同一幢建筑物内生活的各所有人，基于对专有部分享有的专属所有权以及对共有部分享有的共同所有权的使用和管理而产生的权利义务关系。123虽然与传统的相邻关系存在区别，即物业服务公司在相邻关系中承担一定的义务，但是法律仅仅赋予了其一定的制止和报告义务，而并没有相关的解决纠纷的义务，物业服务公司并不是定纷止争的当然机构。在发生相邻关系纠纷时，业主应该理清楚具体的法律关系，相邻关系问题应由民法相邻关系之规定来调整，而不能把责任归咎于物业服务公司。124因此，业主不能以相邻关系问题作为拒交物业费的理由。

　　第五，物业的继承人以被继承人积欠的物业费作为行使抗辩权的事由。实践中，也存在着少许业主以房屋所有权是从被继承人处取得的，对被继承人物业费的交纳情况尚不了解为由，而拒交物业费。对于物业的继承人应否继受被继承人积欠的物业费学说上比较统一，即根据《继承法》的规定，被继承人继承遗产的应以被继承人的遗产价值为限清偿积欠的物业费。125同时，根据权利义务一致原则，享受权利必须要负担相对应的义务，在获得房屋所有权的同时理应承担附加于其上的各种义务，比如物业费，甚至是水电费、煤气费。因此，物业的继承人不能以物业费是由被继承人拖欠为由来对抗物业服务公司要求交纳物业费的请求权。

　　第六，以公共费用分摊不合理作为行使抗辩权的事由。根据法律规定，物业服务公司的义务包括维持小区居住环境的安全，维持小区建筑物及相关设施的正常运作，并对小区内的共用绿地、道路等及时进行维护和管理，以保障业主的生命财产安全，但是这一笔费用的支出应该由谁来承担一直都存在争议。126实践中，由于业主对物业分摊费用的性质存在错误认识，经常以物业分摊费用的分配不合理作为拒交物业费的理由。殊不知，“物业分摊费用”即是为了维持和保护小区业主的居住利益所应支付的必要费用。127我国《物权法》第 72 条及第 80 条明确了业主对建筑物共有部分所享有的权利和所负有的义务以及对建筑物和附属设施费用分摊、收益分配办法，128由规定可知，物业分摊费用是维持小区居住环境的安全和小区建筑物及相关设施的正常运作的费用，该笔费用交由物业服务公司来具体支配，但并不是用于支付物业服务公司的报酬。业主依法应当交纳该笔费用，业主委员会负责对该笔费用的使用和支配进行监督，以保障业主的利益。但是，鉴于小区的维护和保养随着时间的推移会发生变化，需要支付的费用也就会随之变化，有时多有时少，在业主交纳了固定的分摊费用之后，应在综合考虑总支出费用的情况下对分摊费用进行多退少补。129也正因为分摊费用的支出是为了小区全体业主的利益，关系到每一个区分所有权者的切身权益，业主若不满该笔费用的分摊而行使抗辩权，拒绝缴纳物业费，就会对其他区分所有权者的权益造成侵害，显然是不合理的。

　　4.3 业主单独行使抗辩权的规范化

　　通常而言，在符合法律规定的条件下，业主单独行使抗辩权能够很好的起到保障其正当权益的作用，但是从另一方面来讲这也给业主滥用抗辩权留下了空间。130为防止业主不正当地行使抗辩权，保障物业服务公司和业主的权益平衡，有必要对业主单独行使的抗辩权就行使的方式和时间予以规范。

　　4.3.1 行使方式的限制

　　较之于业主委员会行使抗辩权的方式而言，业主单独行使抗辩权时不需要与其他业主进行协商，在业主私人利益被侵害的情况下，允许该业主自行行使抗辩权，在行使方式上也较为自由。131但是，正如弗里德·冯·哈耶克所言：“权利和自由始终存在着一个人必须屈从于另一个人的意志。”132若对业主单独行使抗辩权的方式不加以规制，必然会影响到物业服务公司的正常利益，影响到其他业主的正当利益。业主的抗辩权虽然是现实地、客观地存在着的，但只有充分尊重物业服务公司的利益才能获得自身的利益。同时，个体利益的实现，必然要尊重有若干个体利益构成的社会利益。133简言之，业主单独行使抗辩权时应以不违反法律的禁止性规定和公序良俗为原则，同时也应考虑到其他业主的正当利益以及物业服务公司的正常利益。134因此，业主在单独行使抗辩权时，亦应遵循一定的程序性要求，及时向物业服务公司说明理由，告知其行使抗辩权的具体方式以及相应时间，以能够留给对方充足的缓冲时间避免矛盾的急剧发生。只有这样，业主的抗辩权方能得以顺畅行使，权利行使所获得的利益才更具有社会意义。

　　根据上文分析，由于业主单独仅可就原业主积欠的物业费及物业服务公司尽到安全保障义务导致业主的人身、财产受到损害两种情形下可行使抗辩权，而这两种情形下业主行使抗辩权的方式也是有所区别的，具体而言：业主可拒交全部原业主积欠的物业费 ,而物业服务公司未尽到安全保障义务导致业主的身心健康或者物质财产受到损害下，则不能拒交全部的物业费，仅能就其未履行的义务部分拒交部分物业费。

　　4.3.2 行使时间的限制

　　时间对权利的任何控制或者影响，都是为了完成某种功能，达到某种目的。135抗辩权自然也不例外，对抗辩权苛加时间的规定也是为了能够保障抗辩权所具有的功能和价值得以实现。法律上设立抗辩权的目的并非在于赋予行使抗辩权的一方当事人借对方没有履行而免除自己负担的合同义务的权利，而在于维护合同双方当事人的利益平衡，实现公平价值。136在物业服务合同中，业主单独行使抗辩权时易受利益的驱动，进而导致权利滥用，而时间的控制力可以使主体的权利生成在法律设置的合理范围内，以符合利益平衡的要求。137所以，为维护物业服务公司与业主之间的利益平衡，业主单独行使抗辩权的时间需要限制和控制在合理的范围之内。

　　由于业主抗辩权是以物业服务合同为依据，在时间上，业主单独行使抗辩权时也需要遵循合同履行抗辩权的一般原则。除此之外，还需根据不同情形具体分析。正如拉伦次所言，“权利的失效不仅仅是对权利的限制，而且是权利结束的原因”.138业主以原业主积欠的物业费作为行使抗辩权事由的，应受到权利失效期间的限制139,即房屋的买受人知道原业主已积欠物业费，未作任何表示的，经过一段时间后，买受人以原业主积欠的物业费为由拒绝支付物业费的，根据权利失效制度，该事由不能得到法院的支持，因为此时拒交物业费将会导致全体业主的共同利益受到损失。业主以物业公司未尽到安全保障义务导致业主的身心健康或者物质财产受到损害作为拒交物业费事由的，由于存在着与其侵权请求权竞合的情况，因此，若业主行使侵权请求权，则其不能在此期间行使抗辩权；若业主放弃其侵权请求权而行使抗辩权的，其应遵照诉讼时效相关规定，需受两年时效期间的限制。