如何正确核算投资性房地产引言

　　第 1 章 引言

　　1.1 研究背景。

　　1.1.1 房地产的支柱地位。

　　在现代社会中，与人类生活息息相关的房地产业逐步发展成一个综合性产业，不仅与生产息息相关，更横跨了流通和消费领域，对财政收入的增加、就业机会的创造、居住条件的改善、经济发展的促进等诸多方面有着十分重要的作用。在我国房地产市场改革的短短几十年里，就有多次提出将房地产作为促进国民经济增长的支柱型产业，其中包括：1.1998 年亚洲金融危机的影响下，中央确定了房地产作为支柱产业的地位，对住宅建设提出了要求，要求将经济适用房建设作为扩大内需的重要措施之一，为国民经济的增长目标作出贡献；2.2003 年国家明确提出将房地产行业作为推动经济增长的主导产业，培育和鼓励消费者的住房需求，保持房地产行业健康发展；3.2008 年，全球爆发金融危机，为了降低金融危机对我国的负面影响，房地产业进入密集的宏观调整期，再次被定位为"国民经济的重要支柱产业",在保证增长的同时也要"保民生",将经济增长和民生保障作为各级人民政府的主要责任。

　　在对中国统计年鉴上的数据进行对比分析后我们发现，房地产在我国经济发展史上占主导地位。如图 1.1 所示，2005 年-2014 年的近十年间，房地产投资占固定资产投资的比重在 18%上下波动，并且具有轻微向上浮动趋势，房地产投资对我国固定资产投资的影响比较大，对投资起到了明显的带动作用；正如我们在图 1.2 中看到的，其对 GDP 的贡献率也在逐年增加，由 2005 年的 10.74%增加到了 2014 年的 18.75%,即使 2014 年由于商品房供应量过多和信贷利率上升等原因使得其对 2014 年 GDP 的贡献率稍降，其也保持在 10 年来的平均值 18.42%以上，房地产行业的投资直接推动了材料行业、建筑行业、家电行业、运输行业、通信行业、医疗行业、教育行业、零售行业以及水电行业的发展，进而推动了国民经济的发展。在对 GDP 的贡献上，房地产行业具有举足轻重的地位，因此，国家将其作为"国民经济的支柱产业"是明智之举。

　　1.1.2 公允价值的优势性和必然性。

　　20 世纪 80 年代后金融工具涌现，随着投资者对会计信息质量的要求越来越高，历史成本逐渐显现出相关性弱的弊端，公允价值的优势便逐步凸显出来。公允价值的计量可同时立足于当前和未来，并站在市场的角度衡量资产，充分考虑风险的不确定因素，真正体现了真实和公允的相对统一。

　　公允价值是站在独立的市场角度估计的，是所有市场参与者对资产或者负债价值的认定（有序交易中），充分的反映了当前的经济情况和对未来市场的预期，与利益相关者做出商业决策时所需信息更为相关。从相关性角度出发，以公允价值为计量基础的财务报告信息与利益相关者对企业的未来所作出的预期更加相关，这种相关性的提高主要通过所反映信息的及时性、信息的预测性来体现，所提供的会计信息具有高度相关性的优点。

　　由于市场中各种因素的相互作用，导致了市场价格的变化，由此得到的公允价值自然具有一定的波动性，但却由于波动性使公允价值广受业界质疑。价格是市场参与者根据其所掌握的信息对未来的市场情况做出的理性预期，随着市场参与者获得信息的增加，这种理性预期也会不断变化，从而价格也会不断变化。而公允价值作为一种能披露这些变化的计量属性，能将企业的潜在风险及时揭露出来，便于利益相关者及时调整自己的决策。所以，公允价值的变化并不影响其可靠性，作为利益相关者，关注的应该是这种变化后面所揭示的信息。此外，公允价值在真实反映企业财务状况与经营成果、企业资本保全、发现企业财务风险、管理当局受托责任评估等方面具有优势。

　　公允价值计量模式在我国经历了从没有到逐步提倡，再到适度引进的阶段，逐步在会计领域得到应用。新中国成立之初，中国实行的是计划经济模式，公允价值所依赖的市场还未形成，随着市场化改革的推进，市场上的价格形成机制逐步完善，企业会计准则也顺应形势变化从不提倡使用再到逐步引入公允价值属性。

　　世界各国间的经济合作日益频繁，国际经济向着一体化趋势演进，各国经济关系密切、相互依存，交易各方更是需要一个互信的计量属性来达成共识，这种合作格局直接影响并推动了国际会计核算标准和制度的相互协调与统一。正是在这种国际环境的迫切需求下，我国加快了会计准则向国际趋同的步伐，在追踪国际会计准则的同时结合了我国的特殊国情，我国 2006 年发布的《企业会计准则第 3号》中投资性房地产的后续计量模式适当的引入了公允价值计量模式，这是我国会计发展史上的一大重要举措。在引进公允价值模式后一段时间，各企业对公允价值进行估值的方法五花八门，没有得到统一的规范，成为其应用的一大障碍。

　　2014 年 7 月实施的新企业会计准则新增了第 39 号准则--《公允价值计量》，新准则的颁布完善了会计的核算方法，统一了原本分散于会计准则体系中所有关于公允价值计量的规范，对公允价值的估值方法和信息披露提出了具体要求。此举实现了我国企业会计准则与国际企业会计准则的对接、增强了企业会计准则的适用性，是优化我国投资环境、提高对外开放水平、促进国际交流的必要之举。

　　而我国企业会计准则的发展比较晚，借鉴发达国家的理论和实务经验并结合我国市场特征对会计准则进行制定和完善，对于提高企业会计准则在不同类型企业中的实用性、提高企业会计信息质量有重要意义。

　　1.1.3 投资性房地产对公允价值模式的应用。

　　2007 年实施的企业会计准则对投资性房地产的单独核算和反映提出了相关要求，并适度引入了公允价值作为投资性房地产的后续计量模式，这也是在我国的会计发展史上首次将公允价值应用到非金融资产的计量上。从 2007 年至 2014年，我国市场经济健康发展，顺应经济形势产生的上市公司不断增多，由原来的1658 家增至 2768 家，而其中拥有投资性房地产的上市公司也在不断增多，由原来的 678 家增至 1059 家，采用公允价值进行核算的公司也从 2007 年的 18 家增加到 2014 年的 53 家，并逐年递增。在新准则实施后，由于企业会计处理的不规范，出现了利用公允价值计量模式进行利润操纵、同时采用两种计量模式、未对公允价值的获得信息进行披露等问题，极大程度的扭曲了会计信息所应反映的企业情况，对投资者的商业决策产生了误导。公允价值计量模式的真实应用情况与我国通过引入公允价值计量模式来使上市公司提供更为相关、可比的会计信息的目的相背离。同时，公允价值估值评估标准不统一、制度和监管上的缺失使得企业在应用公允价值计量模式时有很多操纵利润的空间。国内很多经验研究都证实了我国上市公司出于扭亏、摘帽、避免退市等规避资本市场监管目的而进行盈余管理，如果不对此加以制约，将无法保证投资者在新准则下获得有效的决策信息，以致破坏公平合理的竞争环境。

　　为了较为完整的体现实务中投资性房地产公允价值模式的应用问题，本次论文将中冠股份作为案例研究对象，主要出于以下几点原因：第一，中冠股份历年来资产负债率都比较高，筹资能力弱，企业变更会计政策转换计量模式无疑能提高资产价值降低资产负债率；第二，随全球经济持续下行，企业订单减少将导致业绩增长乏力，接连的亏损已给企业发出了警告，在受到退市风险警告后采取变更会计政策的措施，对于企业业绩的扭转有很大的影响；第三，对于投资性房地产的确认来说，中冠股份存在不妥的地方，究竟是存在对准则的误解还是有意而为之，需要对其进行进一步分析；第四，中冠股份对投资性房地产的披露并不符合准则要求，历年的披露也不具可比性。对于这些问题的有效应对，能规范企业通过会计政策的变更操纵利润的行为，并能提高财务报表信息的相关性和可靠性，对于推动公允价值在中国的发展也具有进步意义。

　　1.2 文献综述。

　　1.2.1 对公允价值计量属性的研究。

　　公允价值计量模式的产生是在上个世纪 80 年代，2000 多家美国银行在所从事的衍生金融工具交易中出现巨额亏损，多家银行的财务出现问题甚至面临倒闭，但是以历史成本为基础的财务报告中却仍然显示出"良好"的情况。对此，大量投资者认为以历史成本为计量基础的财务报告会使投资者对企业的状况做出错误的判断，也不能及时给金融监管部门发出危险预警。美国 SEC 主席RichardCBreguet 也同样认为，金融风险不能恰当的体现在以历史成本为基础的财务报告中，投资者无法通过阅读财务报告来发现潜在的风险以便采取恰当的措施进行防范，因此提出应当以公允价值作为计量属性。

　　美国在 2006 年前对公允价值的定义都比较宽泛，对交易的性质和计量目标进行了要求，交易的性质主要包括：1.交易双方都熟悉情况；2.交易是买卖双方自愿进行的，不存在强制和清算问题，属于正常进行的交易。计量目标则从买入价格发展到买入价格与脱手价格并重再到最后只限定为脱手价格。当时，IASB也采取了这种宽泛的定义，在《不动产、厂场和设备》、《租赁会计》、《收入》、《无形资产》、《投资性房地产》等准则中都对公允价值进行定义，基本含义都是指在公平交易中，熟悉情况的买卖双方自愿进行资产交换或者负债清偿的价格。

　　在我国 2006 年发布的《企业会计准则》中也参考了这一定义，这些定义都采取了广义的界定方法，只强调了如何保证公允价值的公允性，并没有像历史成本一样对确认时点和方法做出明确规范，在这种广义认识的影响下，我国会计界出现了三种观点--复合计量属性观、计量目标观和检验尺度观。

　　复合计量属性，是由蔡诗芬在 2004 年提出的，她将公允价值进行了分类，主要包括面向过去的公允价值以及面向现在和未来的公允价值。面向过去的公允价值主要描述的是历史成本；面向现在和未来的公允价值也就是所谓"狭义"的公允价值，包括了现行成本、现行市价、现值和可变现净值。"广义的公允价值"则包含了"狭义"的公允价值和面向过去的公允价值。在同年，常勋也提出了相同的说法，他认为公允价值与各种计量属性之间是紧密联系的，它的概念"嵌入"在各种计量属性中，是一种具有综合性的计量属性。王建成、胡振国（2007）认为，公允价值是由现行市价和现值两种计量属性发展而来的一种具有复合性质的计量属性。

　　计量目标观和检验尺度观对公允价值的理解比较相似，这两种观点认为公允价值是各种计量属性的目标，又或者是检验各种计量属性是否合理、是否与决策相关的标准，都脱离了计量属性的层面来理解公允价值。

　　2006 年 9 月，财务会计准则委员会颁布的 FAS157 受到了各国会计业界人士的认可，它清楚的对公允价值做出了全新的定义：在计量日市场参与者之间的有序交易中，出售资产收到或转让负债所支付的价格。我国在 2014 年 7 月实施的《企业会计准则第 39 号--公允价值计量》中也采用了同样的描述来定义公允价值，这种描述对公允价值的确认时点和方法做出了要求，确定了公允价值作为一个独立计量属性的特点和标准，也保证了公允价值的公允性。

　　1.2.2 关于公允价值在投资性房地产中的应用研究。

　　投资性房地产会计准则要求单独核算和反映投资性房地产并适度引入了公允价值模式作为后续计量模式的选择之一，会计准则的新规定必然对财务报表产生一定的影响，大部分学者对实施该准则所产生的影响进行了研究，这种影响主要表现在净利润、净资产和税负上。徐秋生、俞乱（2006）的研究发现，第 3 号准则对房地产企业的影响主要表现在"投资性房地产的溢价将在账面上表现出来、净利润的大幅波动使 PE 法（市盈率估值法）参考价值大大降低、对借款费用资本化影响较大"三点。施颖（2007）认为投资性房地产准则的实施可能会对企业本身及外部利益相关者产生正面和负面的影响，正面影响的表现是：企业当期的会计利润和净资产会得到不同程度的增加，还会在一定程度上提高企业的融资能力；负面影响则指企业的支出会增加，包括税负和公允价值评估费的增加，将直接加大企业的成本支出。陈旭颖（2009）认为投资性房地产会计对零售商业的影响会比对房地产行业的大，并且公允价值在会计实务中的应用更能体现企业的真实价值。

　　第 3 号准则在对计量模式的选择上给了企业很大的选择权，这种选择权受到不同因素的影响。对此，不少业内人士也对相关影响因素进行了研究。Quagli和 Avallone （2008）、Mulleretal（2008）的研究发现：投资性房地产计量模式的选择受到盈余管理、管理层的风险态度、公司所有权结构、监管机构对公允价值计量的态度以及资本市场成熟度等因素的影响。Hlaing 、 Pourjalali （2012） 对固定资产计量模式的选择进行了研究，他们发现规模大、固定资产占资产比重高、负债比例高的公司更倾向选用重估值模式。邹燕、吴小雅、毛洪涛（2012）对房地产企业采用公允价值的动因和目的进行了研究分析，认为筹资需求是企业选择这种政策的主要原因。孟利、叶建芳（2009）认为企业会因为避免利润波动、减少纳税调整的工作和降低分红政策的难度而继续采用历史成本对投资性房地产进行记录。张鸣（2010）在研究分析后发现对投资性房地产是否采用公允价值模式进行后续计量主要取决于税收成本、公允价值的取得成本和财务稳健性。张瑞丽、曲晓辉、张国华（2014）发现有以下三种情况的非国有上市公司更可能会在实务中选择公允价值模式计量投资性房地产：1.资产负债率越高，财务风险越大，企业试图通过会计政策变更来降低债务压力的可能性越大；2.管理层持股比例高，会计利润的提高能更快提升股价，也更容易增加管理层的收益；3.投资性房地产在总资产中占比大，因此采用公允价值计量模式能对财务报表产生较大的影响。

　　对于公允价值在投资性房地产会计中的应用困境，刘永泽、马妍（2011）认为所面临的困境主要来自于四个方面：房地产市场化程度不高、准则条件限制严格、缺失相关指引、计量属性的观念转换困难。李泽红（2011）通过分析认为投资性房地产应用公允价值计量存在的问题有：客观环境不完善、报表波动性增加、企业获取信息的成本增加、税收成本加大。邓英飞（2011）在论文中同样提到了市场价格体系不完善和准则指引的缺失带来的应用问题，此外，还指出财务指标的调控问题、会计信息可比性的降低也会让公允价值的应用面临困难。

　　在我国当前的市场环境中，市场化程度不高、准则条件限制严格、相关指引缺失、计量属性的观念转变困难和财务指标调控等问题确实给公允价值在投资性房地产中的应用带来了阻碍，若能始终保持谨慎的态度对以上问题进行规范和约束，必定会为公允价值模式在非金融资产中的应用扫除障碍，推动我国与国际的交流与合作。

　　1.3 研究意义。

　　我国在 2006 年 2 月 15 日发布的《企业会计准则第 3 号--投资性房地产》

　　对投资性房地产的单独核算和反映做出了规范，要求将投资性房地产从固定资产和无形资产中分离出来作为一个单独的会计科目，并适度引入公允价值模式作为其后续计量模式中的一种。自从将公允价值模式引入到投资性房地产会计之后，其应用的范围变得更加广泛，逐步从金融资产扩展到了非金融资产。2014 年 1月 26 日颁布的《企业会计准则第 39 号--公允价值计量》将公允价值计量作为一条单独的准则，在参考国际会计准则的基础上对公允价值进行了全新的定义，对公允价值的估值方法进行了严格的规范和统一，并要求企业根据输入值的来源对公允价值的层次进行划分，解决了公允价值在实务应用中的一大难题，对该计量模式的广泛应用起到了一定的推动作用。但公允价值的应用是否会成为操纵利润、虚增资产的手段，是会计界更为关心的一个问题。

　　公允价值早已走过了是否应该用其进行计量的阶段，当下最实际的应该是如何与相关准则结合运用，减少企业操纵利润的空间。本文在参考了大量文献的基础上，以中冠股份为研究对象，深入分析了该企业在对投资性房地产进行会计处理时变更会计政策（采用公允价值计量模式）后对财务报表产生的影响和存在的问题，由于其应用上的一些处理方式不合理，不仅使中冠股份的财务报表出现异常波动，而且大幅度利润的增加也引起了整个投资市场的质疑。本文将根据企业在实际中的应用缺陷对准则和监管提出改善建议，这对于提高会计信息质量、推进公允价值的应用具有重要意义。

　　1.4 研究方法。

　　为了达到此次论文的研究目的，本文查阅了大量相关文献，对投资性房地产会计和公允价值计量模式进行了深入研究分析。在理论研究的基础上，有针对性地选择了中冠股份作为本次研究的对象，重点分析了中冠股份在投资性房地产的核算中应用公允价值模式后对财务报告的影响和所出现的问题。具体的研究方法包括：

　　1.规范性分析。

　　为了更好的做好案例研究，本人查阅了国内外的相关文献，对投资性房地产会计和公允价值计量模式的知识点进行了梳理和总结。

　　2.案例分析。

　　本文收集了与案例企业相关的背景资料，对中冠股份的资产情况和经营情况都有了一定的了解，在此基础上，重点分析了企业变更投资性房地产后续计量模式前后对财务报表的影响、变更会计政策的原因和在应用相关准则时出现的问题。

　　1.5 研究的创新点。

　　公允价值若能够恰当的计量的确能够提供比历史成本更具相关性的会计信息，能为投资者的经济决策提供更可靠的帮助，但由于缺少转换环节的有效监督，以及公允价值取得的不规范，上市公司极有可能钻其漏洞操纵利润、虚增资产等。

　　本文在对中冠股份进行案例分析的基础上，针对投资性房地产采用公允价值进行后续计量时易出现的问题，提出有针对性的政策和监管意见。

　　1.6 研究框架。

　　本文研究框架如下：

　　第一章主要对此次论文选题的时代背景、研究目的和意义进行了阐述，重点分析了选题原因和此次论文的意义，此外对国内外相关文献进行了研究和总结，以对后文的案例分析提供理论基础。

　　第二章主要对投资性房地产的基础理论进行阐述，包括对其定义和性质以及与相关资产的区别与联系进行分析说明。

　　第三章主要对公允价值的相关理论进行了介绍，主要论述了公允价值与其他计量属性的关系、公允价值的计量、公允价值的可靠性和相关性以及采用不同计量模式计量投资性房地产对企业财务报表的影响。

　　第四章是对中冠股份的案例分析，介绍了该企业的背景资料、投资性房地产公允价值的计量情况以及应用公允价值计量模式前后对公司财务报表的影响，重点分析了中冠股份投资性房地产在应用公允价值进行后续计量时出现的问题。

　　第五章结合第四章对案例的分析结果，根据存在的问题提出建议。