投资性房地产中公允价值运用分析

　　摘要

　　随着房地产市场的成熟和市场经济的快速发展，企业的投资业务早已渗入到房地产业，为了了解企业的房地产投资业务、正确评估企业价值，投资者对与投资性房地产相关的会计信息也提出了更高的质量要求。在这种背景下，我国财政部将投资性房地产单独作为一项会计准则，规范了它的确认、计量、记录和报告，目的在于能清楚体现投资性房地产的真实价值继而体现企业的真实价值。为了解决公允价值如何进行合理估值的问题，我国财政部在征求了外界意见后，再次颁布了《企业会计准则第 39 号--公允价值计量》。新准则的颁布重新定义了公允价值，并对估值方法进行规范，统一了不同资产和负债公允价值的计量方法。准则的逐步完善，使得如何正确核算投资性房地产成为了我国企业所必须面对的重要内容。

　　会计准则的制定和完善遵循了我国经济市场化和国际化的规律，逐渐涵盖企业各项可独立进行会计信息处理的经济业务。在会计准则不断创新的同时，自然也会为企业留下不少财务舞弊的空间。比如，保险业的某些企业就利用房地产评估标准差异性大的问题，将其作为盈余操纵、虚高资产的工具，为投资者获得有效的决策信息、创造公平的市场竞争环境、国家相关机构的审计监督、法律制度的完善等方面都带来了不小的挑战。

　　2016 年 1 月止，沪深两个证券交易市场共有 1194 家上市公司发布了当年的年度业绩预告，六成以上企业预计全年业绩增幅不低于 10 倍，中冠股份更是达到了近 30 倍的预增。纵观中冠股份近 6 年来业绩，曾在两个连续的会计年度内大额亏损，被冠以"*ST"帽子，是什么让该公司摘掉"*ST"帽子，并使业绩扶摇直上，以致达到 2015 年的逾 30 倍预增业绩，这将是本次论文研究重点。

　　本文首先对投资性房地产基础理论、公允价值本身的特性、与相关计量模式的关系以及在投资性房地产中应用时对资产负债表和利润表的影响进行研究分析，为后文的分析打下理论基础；然后结合对中冠股份的分析研究了上市公司变更计量模式对财务报表的影响以及在应用过程中出现的问题；最后根据上文提出相应的建议并做出总结。

　　关键词：投资性房地产；公允价值；确认；计量；信息披露

　　目录
　　
　　摘要
　　
　　第 1 章引言
　　
　　1.1 研究背景
　　1.1.1 房地产的支柱地位
　　1.1.2 公允价值的优势性和必然性
　　1.1.3 投资性房地产对公允价值模式的应用
　　1.2 文献综述
　　1.2.1 对公允价值计量属性的研究
　　1.2.2 关于公允价值在投资性房地产中的应用研究
　　1.3 研究意义
　　1.4 研究方法
　　1.5 研究的创新点
　　1.6 研究框架
　　
　　第 2 章 投资性房地产和公允价值的相关理论
　　
　　2.1 投资性房地产的基础理论
　　2.1.1 投资性房地产的性质
　　2.1.2 投资性房地产与相关资产的区别
　　2.2 公允价值相关理论
　　2.2.1 公允价值与其他计量属性的关系
　　2.2.2 公允价值的计量
　　2.2.3 公允价值的可靠性和相关性
　　2.3 公允价值模式下投资性房地产会计的应用
　　2.3.1 公允价值模式下投资性房地产的会计处理
　　2.3.2 其他综合收益和公允价值变动损益
　　
　　第 3 章 中冠股份案例分析
　　
　　3.1 背景资料
　　3.2 投资性房地产公允价值计量情况
　　3.3 投资性房地产公允价值计量经济后果分析
　　3.3.1 对企业财务状况的影响
　　3.3.2 对企业经营状况的影响
　　3.4 中冠股份投资性房地产公允价值应用的问题分析
　　3.4.1 投资性房地产的确认和计量模式的转换
　　3.4.2 投资性房地产的公允价值计量
　　3.4.3 投资性房地产的记录
　　3.4.4 投资性房地产的信息披露
　　3.5 案例启示
　　
　　第 4 章 建议
　　
　　4.1 提高管理者和会计人员的职业道德素质和专业素养
　　4.2 完善投资性房地产相关会计准则
　　4.3 加强社会监管
　　4.4 完善法律制度，加大打击力度
　　4.5 推进房地产市场化改革，建立透明的市场环境
　　
　　参考文献